УИД 10RS0017-01-2023-000130-28

Дело №2-221/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 мая 2023 года г.Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Вакуленко Л.П.,

при секретаре Ефремовой Г.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Государственному казенному учреждению Республики Карелия «Управление земельными ресурсами», Управлению Росреестра по Республике Карелия, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и признании права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, которым просит расторгнуть договор аренды земельного участка <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенный между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО3, признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> и понудить Управление Росреестра по Республике Карелия произвести государственную регистрацию его права собственности на указанный земельный участок.

В обоснование заявленных требований указал на то, что на основании договора купли-продажи жилого дома от <Дата обезличена> истец приобрел у ФИО2 жилой дом площадью 69,8 кв.м, находящийся по адресу: <Адрес обезличен>, расположенный на земельном участке, площадью 1 500 кв.м, кадастровый номер <Номер обезличен>, который принадлежал продавцу на праве аренды.

В момент покупки дома по акту приема-передачи истцу перешло домовладение, которое было расположено на земельном участке площадью 1 500 кв.м. Соглашения об уступке прав по договору аренды между истцом и ФИО2 не заключалось.

После того, как истец решил оформить земельный участок в собственность, ему стало известно из ответа Министерства имущественных и земельных отношений по Республике Карелия от <Дата обезличена> <Номер обезличен> на его заявление о предоставлении в собственность земельного участка под домовладением, что право аренды земельного участка по договору <Номер обезличен> от <Дата обезличена> зарегистрировано за ФИО4, который умер <Дата обезличена>. Продавец дома (наследник) ФИО2 после смерти ФИО4, не обратился с заявлением о принятии наследственного имущества, включающего в себя права арендодателя по договору аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена>.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика Министерства имущественных и земельных отношений по Республике Карелия в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Управления Росреестра по <Адрес обезличен> в судебное заседание не явился о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление.

В отзыве указал на то, что <Дата обезличена> в Единый государственный реестр недвижимости на основании договора аренды земельного участка от <Дата обезличена> <Номер обезличен> внесена запись о государственной регистрации аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> сроком по <Дата обезличена> в пользу ФИО3. В ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах в отношении указанного земельного участка. В соответствии со статьей 1113 ГК РФ со смертью гражданина открывается наследство. В состав наследства согласно статье 1112 ГК РФ входят принадлежавшая наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе, имущественные права и обязанности.

Поскольку на момент смерти ФИО3 договор аренды не был прекращен, связанные с ним имущественные права и обязанности перешли к наследникам умершего. Управление не является наследником ФИО3, спор о наличии обременения между Управлением и истцом отсутствует, в связи с чем, Управление является ненадлежащим ответчиком. В рассматриваемом случае имеет место спор о правах.

В отношении требования о признании права собственности, по мнению Управления, пункт 59 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №10/22 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от <Дата обезличена> «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по сути, прямо запрещает применение судебного порядка признания права вместо процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку в силу указанного пункта иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены лишь в тех случаях, которые указаны выше, а именно, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации либо возникли независимо от их регистрации.

Кроме того, управление отмечает, что в соответствии с п.16 Постановления №10/22 при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался судом о дне, месте и времени рассмотрения дела

Представитель ответчика Государственное казенное учреждение Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил в суд отзыв на исковое заявление, в котором указал на то, что Управление не является надлежащим ответчиком по делу, так как не нарушало прав и законных интересов истца.

Третье лицо – администрация Сортавальского муниципального района в судебное заседание представителя не направило, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, представили отзыв на исковое заявление. В отзыве указали, что в обоснование заявленных требований о признании права собственности на земельный участок необоснованно ссылается на ст. 39.20 ЗК РФ, поскольку, в силу п.п. 6 п.2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ, земельный участок в собственность истцом может быть приобретен только за плату.

Исследовав материалы дела, собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению частично.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Распоряжением администрацией Сортавальского муниципального района <Номер обезличен> от 22 07.2013 ФИО3 предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок, площадью 1 500 кв.м по адресу: <Адрес обезличен> для индивидуальной жилой застройки.

На основании указанного постановления <Дата обезличена> администрацией Сортавальского муниципального района с ФИО3 был заключен договор <Номер обезличен> аренды земельного участка, согласно которому ФИО3 был предоставлен в аренду сроком с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 1 500 кв.м, по адресу: <Адрес обезличен>. <Дата обезличена> в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании договора аренды земельного участка от <Дата обезличена> <Номер обезличен> внесена запись о государственной регистрации аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> сроком по <Дата обезличена> в пользу ФИО3.

В ЕГРН содержится актуальная запись об аренде вышеуказанного земельного участка.

Также в судебном заседании установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что <Дата обезличена> между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <Номер обезличен>, общей площадью 69,8 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес обезличен>.

Пунктом 1.3 указанного договора купли-продажи также установлено, что продавцу жилой дом принадлежит на праве собственности.

Указанный договор купли-продажи жилого дома зарегистрирован в установленном законом порядке <Дата обезличена>. За ФИО1 на основании договора купли-продажи от <Дата обезличена> зарегистрировано право собственности на жилой дом, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости.

Продавцу ФИО2 жилой дом перешел в собственность по наследству, основание возникновения права – свидетельство о праве на наследство по закону от <Дата обезличена> после смерти наследодателя ФИО3, умершего <Дата обезличена>.

Согласно п. 4 Договора купли-продажи жилого дома (Особые условия) – объект находится на земельном участке из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <Номер обезличен>, общей площадью 1 500 кв.м., с разрешенным использованием для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, принадлежащем продавцу на праве аренды, о чем в ЕГРН <Дата обезличена> сделана запись регистрации договора аренды. Покупатель обязался переоформить землеотводные документы в установленном законом порядке.

Сведения о заключении соглашения о расторжении договора аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, а также сведения о заключении соглашения о переуступке прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка в материалах дела отсутствуют.

<Дата обезличена> ФИО5, действующая в интересах ФИО1, обратилась с заявлением в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия об оказании содействия в решении вопроса о расторжении договора аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, в связи со смертью арендатора ФИО3

В рамках рассмотрения указанного выше заявления Министерством было подготовлено и направлено в Управление Росреестра по Республике Карелия заявление о прекращении действия договора аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> и исключении из ЕГРН записи об аренде такого земельного участка, в связи со смертью арендатора.

По результатам рассмотрения указанного заявления, в адрес Министерства поступило уведомление от <Дата обезличена> о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с отсутствием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прекращения договора аренды, поскольку согласно п.2 ст. 617 ГК РФ, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Учитывая, что материалы наследственного дела не были представлены ФИО1, это исключало возможность установления факта принятия или не принятия наследниками прав по договору аренды.

ФИО1 было разъяснено Министерством о его праве обратиться в суд для разрешения вопроса о расторжении договора аренды земельного участка.

В судебном заседании также установлено, что ФИО3, <Дата обезличена> года рождения, умер <Дата обезличена>, о чем отделом ЗАГС г. Сортавалы Управления ЗАГС Республики Карелия составлена запись акта о смерти <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, выдано свидетельство о смерти.

Согласно материалам наследственного дела <Номер обезличен>, открытого <Дата обезличена> нотариусом округа Сортавала ФИО6, с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО3 обратился его сын – ФИО2 и ему выдано свидетельство о праве на наследство на жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес обезличен> на денежные вклады, транспортные средства. Свидетельство о праве на наследство по договору аренды земельного участка не выдавалось, при этом, в наследственную массу договор аренды земельного участка включен. Каких-либо действий по принятию наследства в виде перехода прав по договору аренды земельного участка ФИО2 не предпринял.

Таким образом, судом установлено, что п.4 договора купли-продажи жилого дома от <Дата обезличена> в части переоформления документов на земельный участок под жилым домом продавцом ФИО2 не исполнен.

В силу ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ, основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные положения содержатся в ст. 552 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон либо решению суда.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Данных о внесении в установленном порядке, предусмотренном ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменений в договор аренды земельного участка в связи с переменой стороны в договоре (арендатора) и расторжении договора аренды с предыдущим арендатором не представлено.

Таким образом, суд считает, что в силу требований ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ ФИО2 утратил право пользования соответствующим земельным участком. Переход права собственности на объект недвижимого имущества к покупателю является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с прежним собственником недвижимости.

Действие указанного выше договора аренды на земельный участок, предоставленный ранее ФИО3, нарушает права собственника на индивидуальный жилой дом – ФИО1

Совокупность установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, изложенных выше, позволяет суду прийти к выводу о необходимости прекращения действия договора аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, общей площадью 1 500 кв. м., с разрешенным использованием для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, расторгнув его.

При этом, суд считает, что требования истца о признании за ним права собственности на земельный участок не подлежат удовлетворению.

Требования истца о признании права собственности на земельный участок основаны на положении п.1 ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено указанной статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, действующее земельное законодательство устанавливает презумпцию принадлежности земель государству в лице его государственных образований, основанием для возникновения права собственности на земельные участки является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления принятые в рамках их компетенции.

На основании пунктов 1, 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 настоящего Кодекса. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату и бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Между тем, документы, которые бы указывали на наличие оснований возникновения у ФИО1 права собственности на конкретный земельный участок, а также соблюдение процедуры предоставления ему земельного участка, на который он просит признать право собственности, в материалах дела отсутствуют.

Требования истца о понуждении Управления Росреестра по Республике Карелия произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок являются производными от требования о признании права собственности за истцом на земельный участок.

Поскольку судом отказано ФИО1 в удовлетворении требования о признании права собственности на земельный участок, соответственно, производное требование от основного требования также не подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что нарушений прав истца со стороны Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Управления Росреестра по Республике Карелия, ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» не имеется, соответственно требования к данным ответчикам не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Прекратить действие договора аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, общей площадью 1 500 кв. м., с разрешенным использованием для индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о регистрации вышеуказанного договора аренды.

В остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.

Судья Л.П. Вакуленко

Мотивированное решение изготовлено 25 мая 2023 года.