Дело № 2а- 2537/2023
26RS0035-01-2023-003272-15
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Михайловск 29.08.2023
Судья Шпаковского районного суда Ставропольского края Остапенко О.И.
при секретаре Полтарацкой Е.В.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчиков ФИО2,
рассмотрев в открытом в судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, о признании незаконным бездействия, возложении обязанности заключить договор.
установил:
ФИО3 обратилась в суд с указанным иском, в последствии с уточненным мотивировав требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства, обладая исключительным правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером № в соответствии со ст. 39.17 ЗК РФ на основании условий, предусмотренных пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Условия обращения соблюдены: однократность применения льготы по предоставлению участка без торгов не использовалась, срок действия предыдущего договора аренды ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ; на земельном участке имеется объект капитального строительства незавершенное строительство индивидуального жилого дома 87% готовности, построенный в срок действия договора аренды земельного участка, что подтверждается техническим планом объекта от ДД.ММ.ГГГГ; проектируемое назначение объекта незавершенного строительства соответствует установленному виду разрешенного использования участка. Однократным правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства предусмотренным пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, ФИО3 ранее не пользовался. Первоначально договор аренды земельного участка заключен между Администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ права арендатора перешли к ФИО5, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.. затем на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ права арендатора перешли к ФИО3, номер государственной регистрации №. Административным истцом до окончания срока действия договора аренды земельного участка построен объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома, при этом готовность дома составила 87 %, что подтверждает Технический план объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № возведен объект капитального строительства, который имеет 87% готовности, площадью 120 кв.м, площадь застройки 150 кв.м, незавершенное строительство индивидуального жилого дома. Исключительным правом на приобретение данного земельного участка в аренду для завершения строительства обладает исключительно ФИО3, так как за счет собственных средств построил объект незавершенного строительства согласно целевому назначению участка. Уже после принятия судом административного искового заявления об обжаловании бездействия органов местного самоуправления ФИО3 было направлено письменное уведомление Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края об отказе в предоставлении земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, почтовое отправление поступило в <адрес> почтампт ДД.ММ.ГГГГ, получено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. Основание - отсутствие в сведениях ЕГРН зарегистрированного права ФИО3 на объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером №. С данным отказом ФИО3 не согласен, считает его незаконным и необоснованным. Просит суд восстановить пропущенный по уважительной причине процессуальный срок для подачи административного искового заявления о признании незаконным решения Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. №. Признать незаконным и отменить решение Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от 11.04.2023г. № об отказе ФИО3 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без торгов. Обязать Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края предоставить ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № площадью 1013 кв.м, расположенный по <адрес>. с видом разрешенного использования «для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства» на три года для завершения строительства без торгов путем направления ФИО3 подписанного со своей стороны и содержащего все существенные условия, предусмотренные для договоров такого вида, договора аренды земельного участка в трех экземплярах в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принять отказа от иска к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, производство прекращено.
Определением протокольно от ДД.ММ.ГГГГ администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края привлечена в качестве заинтересованного лица.
Представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала и просила суд удовлетворить, при этом пояснила, что административным истцом пропущен срок для обращения в суд с настоящим административным иском по причине того, что административным ответчиком отказ в заключении договора аренды был направлен административному истцу лишь ДД.ММ.ГГГГ и получено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, при этом он с заявлением о заключении договора аренды обратился к ответчику ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, срок для обращения с настоящим административным иском пропущен по уважительной причине, который просила восстановить, поскольку исключительным правом на приобретение данного земельного участка в аренду для завершения строительства обладает исключительно ФИО3, так как за счет собственных средств построил объект незавершенного строительства согласно целевому назначению участка. Истец обращался в 2018 году, однако, ему вернули документы. Потом по семейным обстоятельствам, в связи с материальными трудностями он не обращался за продлением аренды. Просит учесть, что дом строится для улучшения жилищных условий.
Представитель административного ответчика Комитета по градостроительству земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК, а также представитель заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенностям – ФИО2 в судебном заседании возражала против заявленных требований административного истца. Данный на земельном участке отсутствует объект капитального строительства по данным ЕГРН, однако, застройщик до истечения срока аренды не обращался за продлением договора. Дополнительно указала, что с иском об изъятии недвижимого имущества к истцу до настоящего времени не обращались. Претензий относительно оплаты арендной платы не имеется. На основании изложенного просила в иске отказать, высказав единую позицию за ответчика и заинтересованного лица.
Проверив материалы дела, выслушав стороны, оценив доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 95 КАС РФ лицам, пропустившим установленный КАС РФ процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.
Как следует из материалов дела, административный истец обратился к административному ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, отказ в заключении договора аренды получен им ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается штампом «Почта России» на конверте направленного административным ответчиком в адрес административного истца.
Таким образом, административным истцом представлены доказательства того, что, действуя разумно и добросовестно, он столкнулся с обстоятельствами, препятствующими своевременному оспариванию отказа, в связи с чем, имеются правовые основания для удовлетворения ходатайства и восстановления срока для оспаривания решения Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. №.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды Администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района СК ФИО6 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства с кн № площадью 1013 кв.м., расположенного по <адрес> в пользование со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор аренды прошел государственную регистрацию.№ от ДД.ММ.ГГГГ.
Дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена лиц в обязательстве с ФИО4 на ФИО5, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ..
Согласно соглашения от ДД.ММ.ГГГГ произведена уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности с ФИО5 на ФИО3, номер государственной регистрации №
ДД.ММ.ГГГГ истцом подготовлен технический план объекта незавершенного строительством объекта по <адрес>, согласно которому на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства готовностью 87%.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился к ответчику о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №.
Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кн № расположен объект незавершенного строительства, который не значится в ЕГРН, фактически отступы от границ земельного участка соответствуют градостроительным регламентам и ПЗЗ.
ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком отказано ФИО3 в заключении договора аренды со ссылкой на ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на пп. 2.1 п. 2 договора аренды, согласно которому срок аренды участка устанавливается однократно до трех лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, для завершения строительства. Вместе с тем, в предусмотренные сроки строительство объекта не завершено и основания для заключения договора аренды на вышеуказанный земельный участок отсутствуют.
Установив вышеуказанные обстоятельства и проверив доводы сторон, суд приходит к следующему.
Оспаривая данный отказ, ФИО3 ссылается на то, что тяжелое материальное положение не позволило завершить строительство в установленный договором срок, участок был освоен в период договора аренды, степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома 87 %,. Кроме того, административным ответчиком не заявлено требований об изъятии объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или 6 муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Указанная правовая позиция нашла свое неоднократное отражение в кассационных определениях судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации № 18-КАД22-27-К4, № 19-КАД21-17-К5, определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации №308-ЭС22-3699.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО3., и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО3 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).
Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).
Административный истец при рассмотрении данного дела ссылается на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. Указывает, что объект незавершенного строительства был построен для улучшения жилищных условий семьи в период действия договора аренды. В отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома.
С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.
Суд считает, что оспариваемое истцом решение нарушает ее права и законные интересы, как собственника незавершенного строительством объекта.
Отказ Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1013 кв.м., расположенный по <адрес>, суд признает незаконным.
В данном случае, суд, руководствуясь положениями пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ, приходит к выводу о возложении на административного ответчика обязанности устранить в полном объеме допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № площадью 1013 кв.м., расположенный по <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов. Суд не находит оснований для возложения обязанности заключить договор.
В связи с изложенным, и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,
решил:
административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ Комитета по градостроительству земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в заключении с ФИО3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1013 кв.м., расположенный по <адрес>
Возложить на комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1013 кв.м., расположенный по <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.
В удовлетворении требований ФИО3 ФИО3 об обязании Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края предоставить ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № площадью 1013 кв.м, расположенный по <адрес>. с видом разрешенного использования «для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства» на три года для завершения строительства без торгов путем направления ФИО3 подписанного со своей стороны и содержащего все существенные условия, предусмотренные для договоров такого вида, договора аренды земельного участка в трех экземплярах в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу- отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме через Шпаковский районный суд Ставропольского края.
В окончательной форме решения суда принято 11.09.2023
Судья О.И. Остапенко