Дело № 2-29/2025 (2-110/2024, 2-1553/2023)
54RS0009-01-2023-001232-23
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«07» апреля 2025 года г. Новосибирск
Советский районный суд г. Новосибирска в составе:
Председательствующего судьи: Бабушкиной Е.А.,
при секретаре: Рюминой В.В.,
с участием представителя мэрии города Новосибирска – И.Н.,
ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление мэрии города Новосибирска к ФИО1 о признании здания самовольной постройкой, его сносе, снятии с кадастрового учета,
УСТАНОВИЛ:
07.04.2023 мэрия города Новосибирска обратилась с исковым заявлением к ФИО1, в котором с учетом уточнений (т.2 л.д.185-186), просила признать объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, самовольной постройкой; обязать ответчика произвести снос объекта с кадастровым номером № расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, снять указанный объект недвижимости с кадастрового учета, прекратив право собственности на указанный объект.
Исковые требования обоснованы следующим.
В декабре 2022 г. уполномоченным органом проведено выездное обследование по адресу: <...> в отношении объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, в результате которого выявлен факт возведения здания без получения необходимого разрешения.
Согласно сведениям в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № и спорный объект недвижимости с кадастровым номером №, постановленный на кадастровый учет как объект капитального строительства (нежилое здание), находятся в собственности ответчика.
Ответчик за разрешением на строительство, реконструкцию объекта не обращался.
Согласно Генеральному плану указанный земельный участок находится в территориальной зоне Р-2, в которой на дату создания объекта разрешалось размещение объектов капитального строительства определенных видов (основные – склады оборудования и снаряжения, предназначенного для осуществления отдыха, спорта, туризма, спортивные и игровые площадки, площадки для размещения аттракционов, летние театры и эстрады, танцевальные площадки. Условно разрешенные виды использования – спортивные залы, крытые теннисные корты, спортивные сооружения для занятия настольными играми, бассейны, спортивно-оздоровительные, физкультурно-оздоровительные комплексы и клубы, фитнес-клубы, тренажерные зал и др.
Также, при подаче иска, представитель истца указывал, что объект не эксплуатируется, назначение определить не представляется возможным. Кроме того, постройка представляет угрозу жизни и здоровью граждан, так как имевшееся ограждение частично нарушено, по периметру имеются ямы глубиной не менее 1 метра, объект находится вблизи многоквартирных домов, что может привести к инцидентам с участием несовершеннолетних.
В уточненном иске (т.1 л.д.89) представитель истца указывает, что на земельном участке расположено строение из металлического каркаса на монолитном фундаменте, представляющее собой бетонное основание, на котором установлена металлическая конструкция, не имеющая стен, определить его назначение невозможно, поскольку ответчик за разрешением на строительство (реконструкцию) не обращался.
Истцом отмечается, что помимо отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию), спорный объект не имеет назначения, допускающего его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, что является нарушением градостроительных требований, а также нарушением строительных норм и правил, является основанием для признания постройки самовольной.
Представитель истца исковые требования, с учетом уточнений, поддержала, просила удовлетворить, представила в материалы дела письменные пояснения (т.2 л.д.218).
Ответчик ФИО1 пояснил в судебном заседании, что спорный объект он снес, снял объект с кадастрового учета, полагает, что какие-либо расходы с него взысканию не подлежат.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Препятствий для разрешения дела в их отсутствие не установлено.
Ранее в материалы дела был представлен отзыв Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области, в котором отражены сведения из представленного в материалы дела акта выездного обследования, а также заявлено о рассмотрении дела в отсутствие представителя Инспекции (т.1 л.д.43,46).
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).
В соответствие с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Также в пункте 29 указанного Постановления разъяснено, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
В статье 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
В ч. 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ перечислены случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется (например, для строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства).
Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Судебным разбирательством установлено, что 20.12.2022 Инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской области составлен акт выездного обследования (т.1 л.д.7-9), из содержания которого следует, что обследуемый земельный участок с кадастровым номером № находится на территории сквера Памяти воинов-освободителей в ВОВ, территория участка не огорожена. По сведениям из выписки ЕГРН от 18.10.2022, на вышеуказанном земельном участке зарегистрировано нежилое двухэтажное здание, завершенное строительством в 2013 году, с материалом наружных стен – бетонные. Правообладателем является ФИО1
Также в акте обследования указано, что на осматриваемой территории расположены два объекта: 1) выполнены работы по обустройству монолитного фундамента, металлического каркаса; 2) здание с наружными кирпичными стенами, выполнены работы по устройству несущих и ограждающих конструкций, кровли. На момент выездного обследования работы по строительству, реконструкции объектов контроля не проводились. Объекты не соответствуют сведениям, указанным в ЕГРН, в чем усматриваются признаки самовольной реконструкции или нового строительства объектов. Разрешение на строительство, реконструкцию каких-либо объектов капитального строительства на территории земельного участка не выдавались.
По результатам осмотра составлено уведомление о выявлении самовольной постройки (т.1 л.д.6).
Из материалов дела следует, что собственником земельного участка площадью 775 кв.м. с кадастровым номером №, а также расположенного на нем нежилого здания площадью 613,6 кв.м., кадастровый №, является ответчик ФИО1 (т.1 л.д.13-21, 93-94).
В ЕГРН содержатся сведения о годе завершения строительства здания – 2013 г., материал наружных стен – бетонные, количество этажей - 2 (т.1 л.д.13).
Земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения (Генеральный план города Новосибирска), код зоны Р-2 Зона озеленения (Правила землепользования и застройки), в зоне – парки, скверы, бульвары, иные озелененные территории общего пользования (планировка территории) (т.2 л.д.110-118).
Из представленных по запросу документов Филиала ППК «Роскадастр» следует, что:
- при постановке земельного участка к/н № на кадастровый учет было заявлено о выборе в зоне озеленения Р-2 следующего вида разрешенного использования: объекты благоустройства, площадки для размещения аттракционов, площадки для отдыха, котельные, автостоянки (т.1 л.д.161, 165);
- здание с к/н № было поставлено на кадастровый учет с последующей регистрацией права собственности в отсутствие разрешения на строительство. На регистрацию был представлен технический план здания, согласно которому оно является нежилым, имеет бетонные наружные стены, завершен строительством в 2013 г., площадь 613,6 кв.м. (т.2 л.д.32), эскизный проект склада хранения спортивного инвентаря (т.2 л.д.34-39) общей площадью 613,62 кв.м., согласно которому фундамент склада из бетонных блоков заводского изготовления, надфундаментные конструкции склада пенобетонные блоки «Сибит» 160х200, отделка сэндвич-панель «Алюкобонд», перекрытия и полы – сборно-монолитные, утеплитель чердачного перекрытия минеральная вата слоем 15 см; кровля из профилированного стального листа с полимерным покрытием, здание состоит из складов 211,93 кв.м. и 274,02 кв.м. на разных этажах, лестничных маршей, гаража, тамбура, хоз блока, с.у., подсобных помещений на каждом этаже.
В статье 1 Градостроительного кодекса РФ содержатся следующие определения:
- объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);
- некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Для установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения спора, в судебном заседании были опрошены представители Филиала ППК «Роскадастр» по Новосибирской области и Управления Росреестра по Новосибирской области (т.2 л.д.164, 173, 176-178, аудио протокол судебного заседания 06.03.2025, т.2 л.д.188), согласно пояснениям которых данный объект с кадастровым номером 54:35:092444:5 в отсутствие разрешения на строительство не подлежал постановке на кадастровый учет. Вероятно, в 2013 г., когда происходила передача отдельных функций Роскадастру уполномоченным специалистом была допущена ошибка.
Согласно положениям ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на дату регистрации права собственности на здание в 2013 г.) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (пункт 1).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе (пункт 3).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи (пункт 4).
Также из содержания письма Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области от 15.01.2025 (т.2 л.д.156) следует, что при анализе имеющихся фотоматериалов, сведений базы спутниковых карт, установлено, что конфигурация и характеристики спорного объекта не менялись, что позволяет сделать вывод о капитальности здания.
Установленные в судебном заседании обстоятельства возведения объекта капитального строительства (как следует из документов о постановке на учет здания с к/н №) без разрешения на строительство ответчиком не опровергнуты убедительной совокупностью доказательств.
Представленное ответчиком заключение эксперта (т.2 л.д.123-132) таковым не является, поскольку обследование проводилось после частичного демонтажа здания (т.2 л.д.98,134), после которого отдельные признаки объекта капитального строительства уже могли быть утрачены.
Судом обсуждался вопрос о проведении по делу судебной экспертизы для установления обоснованности доводов ответчика об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство здания с к/н № (т.2 л.д.188 оборот, 190, 193, 194). Ответчик соответствующее ходатайство о проведении экспертизы не заявил, следовательно, установленные в судебном заседании обстоятельства в предусмотренном порядке, с учетом положений ст. 56 ГПК РФ, не опроверг.
Анализируя совокупность представленных в материалы дела документов, суд приходит к выводу, что следует признать установленным соответствие здания с к/н № признакам самовольной постройки ввиду отсутствия разрешения на строительство, а также ввиду несоответствия здания после его частичного демонтажа правилам землепользования и застройки, с учетом зоны месторасположения земельного участка.
Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности (т.1 л.д.63,81) суд находит необоснованными по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По доводам ответчика мэрия г. Новосибирска должна была узнать о нарушении в 2015 г., когда было зарегистрировано право ответчика на земельный участок (т.1 л.д.81).
По доводам мэрии о размещении на земельном участке здания, не имеющего выданного в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию), не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка, стало известно лишь после получения акта выездного обследования Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области от 20.12.2022 (т.2 л.д.171).
Анализируя содержание доводов сторон, суд приходит к выводу, что ответчиком не представлено убедительной совокупности доказательств для обоснования вывода, что срок давности подлежит исчислению до даты получения мэрией акта выездного обследования от 20.12.2022.
Кроме того, судом учитывается, что в обоснование доводов о наличии угрозы для жизни и здоровья граждан представителем мэрии в материалы дела представлены фотоматериалы об отсутствии устойчивого ограждения (местами ограждение вовсе отсутствует, т.2 л.д.158-159, 135-138, 140), которое может препятствовать доступу, в том числе несовершеннолетних, на земельный участок. Согласно фотоматериалам здание имеет признаки заброшенного, просматриваются неровные поверхности полов, которые сокрыты растительностью / снегом, мусором, вследствие чего могут быть опасны, особенно для несовершеннолетних (т.1 л.д.90, 104-107, т.2 л.д.99-103, 134-140, 158-159). Также представлены документы об обращениях жителей с жалобами на открытые люки колодцев, антисанитарную обстановку (т.1 л.д.95).
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковая давность на рассматриваемые требования не распространяется.
В ч. 2 ст. 222 ГК РФ законодатель указал на два возможных варианта действий при выявлении самовольной постройки и невозможности признания права собственности на нее. Это снос и альтернативный снос (то есть снос или приведение в соответствие с определенными параметрами).
Учитывая, что на дату принятия судом решения ответчиком произведен снос постройки и осуществлено снятие ее с кадастрового учета (т.2 л.д.198, 206, 209-216), суд приходит к выводу об отсутствии оснований не согласиться с доводами истца об избранном способе защите (снос), принимает решение о возложении на ответчика обязанностей произвести снос объекта, снять объект с кадастрового учета, прекратив право собственности на указанный объект, и признает решение в указанной части (в части исполнения ответчиком возложенных обязанностей) фактически исполненным.
Определением Советского районного суда г. Новосибирска от 10.04.2023 приняты обеспечительные меры в виде запрета ответчику совершать действия по передаче прав третьим лицам на земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем объект недвижимости с кадастровым номером № а также в виде запрета совершать регистрационные действия, направленные на отчуждение указанных объектов (т.1 л.д.25)
В соответствии со статьей 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судом или судьей по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что оснований для сохранения принятых мер по обеспечению иска не имеется, и они подлежат отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 196-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования мэрии города Новосибирска – удовлетворить.
Признать объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, самовольной постройкой.
Обязать ФИО1, <данные изъяты> произвести снос объекта с кадастровым номером № расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, снять указанный объект недвижимости с кадастрового учета, прекратив право собственности на указанный объект.
Решение в части исполнения ответчиком возложенных обязанностей считать исполненным.
Отменить обеспечительные меры по гражданскому делу, принятые на основании определения Советского районного суда г. Новосибирска от 10.04.2023 в виде запрета ответчику совершать действия по передаче прав третьим лицам на земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем объект недвижимости с кадастровым номером №, а также в виде запрета совершать регистрационные действия, направленные на отчуждение указанных объектов
Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.
Судья Е.А. Бабушкина
Мотивированное решение изготовлено 24.04.2025.