Дело № 2-912/2025

УИД 02RS0003-01-2025-001598-90

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

село Майма 09 октября 2025 года

Майминский районный суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи Голотвиной Л.И.,

при секретаре судебного заседания Мандаевой М.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр арендного жилья» о возложении обязанности продлить договор найма жилого помещения, в соответствии с условиями п.2.4 указанного договора найма жилого помещения, бессрочно,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр арендного жилья» (далее – ООО «СЗ «ЦАЖ») о заключении нового договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>, на прежних условиях.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является пользователем квартиры, расположенной по адресу: <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>. Собственником указанного жилого помещения является ООО «СЗ «ЦАЖ». Квартира предоставлена истцу в пользование на основании договора найма жилого помещения № 10/09 от 25 декабря 2014 года, срок которого определен до 24 декабря 2019 года. В последующем дополнительными соглашениями к указанному договору договор найма жилого помещения неоднократно продлевался, каждый раз на 11 месяцев. В Республике Алтай в целях формирования арендного фонда жилья утверждена программа «Развитие арендного жилья в Республике Алтай на 2013-2015 годы» республиканской целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы. В рамках указанной программы истцу, как молодому специалисту – учителю химии, была предоставлена данная квартира в аренду. Истец с августа 2013 года по настоящее время работает в МКОУ «Майминская СОШ №2». Ответчиком истцу было вручено уведомление об окончании срока договора найма жилого помещения, с указанием, что истец и члены ее семьи, проживающие более 10-летнего срока, установленного Постановлением Правительства Республики Алтай № 140 от 05 апреля 2024 года, в жилых помещениях, принадлежащих ООО «СЗ «ЦАЖ», не имеют возможности продления договора найма жилого помещения или заключения нового договора. Истец полагает незаконным невозможность продления данного договора найма жилого помещения или заключения нового договора найма, так как порядок формирования списков распределения и предоставления жилых помещений (квартир) гражданам, изъявившим желание заключить договор найма жилого помещения, утвержден Постановлением Правительства Республики Алтай № 140 от 05 апреля 2024 года после вселения истца в спорное жилье и заключения с ним договора найма. Спорное жилое помещение является для истца единственным жильем. Ссылаясь на нормы ст. 684 ГК РФ, истец просит возложить обязанность на ответчика заключить с ним новый договор найма жилого помещения на прежних условиях.

Протокольным определением суда от 22 августа 2025 года к участию при рассмотрении данного гражданского дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Алтай.

В последующем истец изменила исковые требования, с учетом уточнения в судебном заседании о пункте договора, просила возложить на ответчика обязанность по продлению бессрочно договора найма № 10/09 от 25 декабря 2014 года жилого помещения, расположенного по адресу: <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>, в соответствии с условиями п.2.4 указанного договора найма жилого помещения, согласно которым изменение указанной в п. 2.1 платы в сторону увеличения или уменьшения может быть произведено по решению наймодателя, но не чаще одного раза в год и на сумму, не превышающую 10% от размере платы за пользование жилым помещением, действующего до момента изменения наймодателем размера платы за пользование жилым помещением.

Определением суда от 09 октября 2025 года прекращено производство по делу в части исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр арендного жилья» о понуждении заключить на прежних условиях новый договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>, в связи с отказом истца от исковых требований.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2, допущенная к участию в деле по устному заявлению истца, занесенному в протокол судебного заседания, в судебном заседании измененные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, просили возложить на ответчика обязанность по продлению договора найма жилого помещения бессрочно, поскольку между истцом и ответчиком был заключен договора социального найма, истец в собственности жилья не имеет, в настоящее время продолжает работать в образовательном учреждении в должности учителя химии.

Представитель ответчика ООО «СЗ «ЦАЖ» ФИО3 в судебном заседании исковые требования истца не признал, просил отказать в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в возражениях на уточненное исковое заявление, пояснил, что Постановлением Правительства Республики Алтай № 140 от 05 апреля 2024 года утвержден Порядок предоставления субсидий гражданам – нанимателям жилых помещений на компенсацию части расходов, связанных с оплатой по договорам найма жилых помещений, согласно пункту 7 которого субсидии предоставляются в течение срока действия договора найма жилого помещения, но не более 10 лет со дня принятия Министерством решения о предоставлении субсидии, гражданам, в отношении которых Министерством принято решение о предоставлении субсидии до 1 января 2014 года, субсидии выплачиваются с 1 января 2014 года, порядок распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2014 года, но не ранее даты заключения договора найма жилых помещений в соответствии с настоящим Порядком. Постановлением Правительства Республики Алтай № 140 от 05 апреля 2024 года утвержден Порядок формирования списков распределения и предоставления жилых помещений (квартир) гражданам, изъявившим желание заключить договор найма жилого помещения, согласно пункту 4 которого заключить договор найма жилого помещения с организацией имеют право граждане, относящиеся к категории граждан в соответствии с пунктом 3 Порядка предоставления субсидий гражданам - нанимателям жилых помещений на компенсацию части расходов, связанных с оплатой по договорам найма жилых помещений, утвержденного настоящим Постановлением при отсутствии в собственности у гражданина и членов его семьи жилого помещения на территории Республики Алтай, на срок не более 10 лет с момента подписания договора найма жилого помещения. Согласно пункту 14 указанного Порядка формирования списков, предоставление организацией жилых помещений по договору найма жилого помещения осуществляется с учетом имеющегося свободного от проживания граждан жилья на установленный данным Порядком срок не более 10 лет с момента подписания договора найма жилого помещения. В соответствии с подпунктом «а» пункта 17 указанного Порядка формирования списков гражданин снимается с учета в качестве нуждающегося в жилых помещениях и расторгает договор с организацией в случае истечения срока 10 лет с момента подписания договора найма жилого помещения. Истец проживает в спорном жилом помещении на основании договора найма жилого помещения № 10/09 от 25 декабря 2014 года более 10 лет. 06 июня 2025 года состоялось заседание межведомственной рабочей группы для проведения анализа выделения и использования жилищного фонда для отдельных категорий граждан в Республике Алтай, на котором принято решение обеспечить ООО «СЗ «ЦАЖ» подготовку и направление исковых заявлений в суд на предмет освобождения занимаемого жилого помещения гражданами, проживающими в жилых помещениях, принадлежащих ООО «СЗ «ЦАЖ», 10 и долее лет, в том числе истцом. В соответствии с п.2 ст.683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные ст.684 ГК РФ о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Договор найма жилого помещения был заключен с истцом на пятилетний срок, после чего стороны неоднократно продляли срок действия данного договора каждый раз на 11 месяцев. Дополнительным соглашением от 16 октября 2019 года к договору найма жилого помещения стороны изложили пункт 3.2 указанного договора найма в новой редакции, в соответствии с которой в случае, если ни одна из сторон договора за один месяц до окончания срока действия договора не заявит о желании его пролонгации, договор считается расторгнутым на следующий день после окончания срока действия договора. Свое нежелание продлевать действие договора найма жилого помещения с истцом ООО «СЗ «ЦАЖ» выразило путем направления в июне 2025 года уведомления в адрес истца о необходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с окончанием срока действия договора найма. Соответственно, в силу закона и договора, у истца отсутствует преимущественное право на заключение нового договора найма или продление договора найма жилого помещения. Ссылка истца на невозможность увеличения платы за пользование жилым помещением на величину более 10% является необоснованной, поскольку на основании соглашения о взаимодействии в рамках реализации ведомственного проекта от 20 января 2025 года ответчик обязан согласовывать плату с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Алтай, согласованный размер платы за наем жилых помещений более чем в два раза меньше по сравнению с рыночной стоимостью аренды аналогичных квартир в г. Горно-Алтайске и с. Майма, то есть сам по себе учитывает интересы той категории граждан, которая перечислена в Постановлении Правительства Республики Алтай № 140, в соответствии с Порядком предоставления субсидий на оплату жилых помещений.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Алтай ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях на уточненное исковое заявление.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.Из содержаний ч. 1 ст. 30 ЖК РФ и п. 1 ст. 288 ГК РФ, а также из п. 1 ст. 209 ГК РФ следует, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В силу ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Одностороннее прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 ГК РФ.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 ГК РФ обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 25 декабря 2014 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Центр арендного жилья» и ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения № 10/09, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, по условиям которого ФИО1 и членам ее семьи было предоставлено во временное владение и пользование для проживания в нем жилое помещение, находящееся в собственности Общества с ограниченной ответственностью «Центр арендного жилья», размер платы за пользование жилым помещением установлен в размере 7 060 рублей 46 копеек, срок договора определен до 25 декабря 2019 года.

Согласно п. 3.2 указанного договора найма по истечении срока найма жилого помещения по настоящему договору наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

В соответствии с п. 4.1.4 указанного договора найма не позднее чем за один месяц до истечения срока найма по настоящему договору наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, настоящий договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно дополнительному соглашению от 16 октября 2019 года, заключенному между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр арендного жилья», пункт 3.2 договора найма жилого помещения № 10/09 от 25 декабря 2014 года изложен в следующей редакции: в случае, если ни одна из сторон настоящего договора за один месяц до окончания срока действия договора не заявит о желании его пролонгации, договор считается расторгнутым на следующий день после окончания срока действия договора.

В соответствии с дополнительным соглашением от 18 марта 2024 года к указанному договору найма жилого помещения размер платы за пользование жилым помещением по льготному тарифу составляет 8 543 рубля 20 копеек из расчета 226 рублей 61 копейка за 1 кв.м. в месяц с учетом налогов.

Квартира, расположенная по адресу: <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>, является собственностью Общества с ограниченной ответственностью «Центр арендного жилья», что подтверждается выпиской из ЕГРН и свидетельством о государственной регистрации права 02-АВ 360354 от 12 декабря 2014 года.

16 октября 2019 года внесена запись в ЕГРЮЛ о государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы юридического лица, согласно которой Общество с ограниченной ответственностью «Центр арендного жилья» сменило наименование на Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр арендного жилья».

В последующем дополнительными соглашениями к указанному договору срок договора найма жилого помещения неоднократно продлевался.

В частности, дополнительным соглашением от 31 июля 2024 года, заключенным между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр арендного жилья», договор найма жилого помещения № 10/09 от 25 декабря 2014 года был продлен с 01 августа 2024 года по 30 июня 2025 года.

16 апреля 2025 года ООО «СЗ «ЦАЖ» ФИО1 было вручено уведомление № 04/24-2025 от 14 апреля 2025 года о том, что 30 июня 2025 года заканчивается срок договора найма жилого помещения от 25 декабря 2014 года, ФИО1 и члены ее семьи проживают в квартире более предельного 10-летнего срока, установленного Постановлением Правительства Республики Алтай № 140 от 05 апреля 2024 года, в связи с чем невозможно дальнейшее продление данного договора найма жилого помещения или заключение нового.

Срок действия договора найма жилого помещения № 10/09 от 25 декабря 2014 года, согласно дополнительному соглашению от 31 июля 2024 года, истекал 30 июня 2025 года.

ФИО1 30 мая 2025 года обратилась к ООО «СЗ «ЦАЖ» с письменным заявлением о продлении срока действия договора найма жилого помещения, указав, что задолженности по арендным и коммунальным платежам не имеет, дисциплину не нарушает.

Таким образом, в силу заключенного договора найма жилого помещения № 10/09 от 25 декабря 2014 года между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию истцом спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

По смыслу статьи 684 ГК РФ, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. Юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно, в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника не сдавать в течение одного года жилое помещение в наем. Данное решение собственника не должно быть произвольным, то есть выселение только ради выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а исключительно при наличии существенных оснований к выселению.

Между тем, судом установлено, что уведомление от 14 апреля 2025 года с требованием освободить занимаемое жилое помещение в связи с истечением срока договора найма от 25 декабря 2014 года ответчиком вручено истцу 16 апреля 2025 года, то есть менее чем за 3 месяца до предстоящего прекращения срока действия договора коммерческого найма, без указания на решение не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а истец ФИО1, в свою очередь, не отказалась от продления договора на новый срок, напротив, за один месяц до окончания срока действия договора заявила о желании его пролонгации, обратившись к ООО «СЗ «ЦАЖ» с письменным заявлением о продлении срока действия договора найма жилого помещения.

Вместе с тем, бессрочный характер договора коммерческого найма жилого помещения действующим законодательством РФ не предусмотрен.

Доказательств наличия законных оснований для возложения на ответчика обязанности продлить договор коммерческого найма жилого помещения на бессрочный срок, заключенный с истцом ФИО1, истцом, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Надлежащее исполнение истцом обязанностей нанимателя жилого помещения, отсутствие иного жилого помещения в собственности истца не является безусловным основанием для продления договора коммерческого найма жилого помещения бессрочно. Довод искового заявления о том, что истец приобрел право на бессрочное проживание в спорном жилом помещении, поскольку с ней заключен договор социального найма жилого помещения, является ошибочным.

На основании изложенного, оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности с обстоятельствами дела, установленными судом, с учетом положений ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о возложении обязанности на ответчика продлить бессрочно договор найма жилого помещения, в соответствии с условиями п.2.4 указанного договора найма жилого помещения, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр арендного жилья» о возложении обязанности продлить договор найма № 10/09 от 25 декабря 2014 года жилого помещения, расположенного по адресу: <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>, в соответствии с условиями п.2.4 указанного договора найма жилого помещения, бессрочно – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Майминский районный суд Республики Алтай.

Судья Л.И. Голотвина

Решение в окончательной форме принято 10 октября 2025 года