Решение по делу № 2-1914/2025 от 30.04.2025

Кировский районный суд города Омска

644015, <...>, официальный сайт суда: kirovcourt.oms.sudrf.ru

телефон: <***>, факс <***>

Дело № 2-1914/2025 УИД: 55RS0001-01-2025-001122-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск 30 апреля 2025 года

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Чегодаева С.С.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ФИО1 о понуждении к подписанию соглашения к договору аренды земельного участка,

с участием

представителя истца ФИО5, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО1, его представителя ФИО6, действующего на основании доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту – ДИО Администрации г. Омска) обратился в суд с иском к ФИО1 о понуждении к подписанию соглашения к договору аренды земельного участка, в обоснование заявленных требований указав, что ответчик является собственником помещения с кадастровым номером № в здании по адресу: <адрес>, которое располагается на находящемся в муниципальной собственности земельном участке с кадастровым номером №. В силу закона ответчик обязан заключить с истцом соглашение о присоединении к уже заключенному договору аренды данного земельного участка, однако до настоящего времени не сделал этого.

На основании изложенного, просил обязать ответчика подписать соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № путем заключения и государственной регистрации договора следующего содержания:

<данные изъяты>

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, дополнительно пояснила, что ответчиком им направлялся протокол разногласий, на который они подготовили протокол согласования относительно экономически обоснованного коэффициента 5,9%, используемого при расчете арендной платы. Указала, что на территории земельного участка располагается предприятие ООО «СигналКомплекс», которое осуществляет торговую деятельность.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, подтвердил, что на земельном участке располагается офис ООО «СигналКомплекс».

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований в части применения экономически обоснованного коэффициента 5,9% с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку он не соответствует категории «земли разрешенного использования», действовавшей в то время, так как категория «магазины» была включен в ЕГРН лишь в 2025. Соответственно ответная сторона не согласна с пунктом 2 соглашения в части, где указана стоимость арендной платы с учетом коэффициента 5,9%, а также с пунктом 7 соглашения и указанной в нем ретроактивной оговоркой. Дополнительно пояснил, что у ГСК, которое ранее являлось арендатором земельного участка, не было задолженности по арендной плате.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным в дело доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

На основании пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее по тексту – Постановление Пленума № 49) требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение установлены статьей 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), положения которой применяются также к собственникам машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах (часть 15).

Частью 1 указанной статьи предусмотрено исключительное право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках на приобретение их в собственность или в аренду.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (часть 2).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (часть 9).

Согласно части 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (часть 7).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ДИО Администрации г. Омска и ФИО3 заключен договор аренды № Д-Кр-14-12712, согласно которому истец Арендодатель (ДИО Администрации г. Омска) предоставляет, а Арендатор (ФИО3) принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (пункты 1.1-1.3 Договора).

В договоре также перечислены все иные помещения, расположенные в данном здании, и их собственники, в число которых также входит ФИО1 (пункт 1.6 Договора) (л.д. 14-20).

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям ЕГРН ФИО1 является собственником помещения с кадастровым номером № в здании по адресу: <адрес>, которое располагается на находящемся в муниципальной собственности земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 48-59).

Для данного участка с ДД.ММ.ГГГГ установлен вид разрешенного использования «хранение автотранспорта (код 2.7.1.), магазины (код 4.4)», что подтверждается распоряжением директора Департамента архитектуры и градостроительства Администрации <адрес>.

В данной связи на ФИО1 в силу вышеприведенных положений закона возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка, в границах которого расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости.

Во исполнение требований закона ДИО Администрации г. Омска ДД.ММ.ГГГГ заказным почтовым отправлением направило ФИО1 копию договора аренды № Д-Кр-14-12712 и соглашение о присоединении к нему (л.д. 38).

ДД.ММ.ГГГГ в ответ на оферту ответчик направил истцу протокол разногласий, в котором выразил несогласие с приложением к соглашению в части указания в нем экономически обоснованного коэффициента 5,9 %, предложив указать его в размере 2,5%, а также в части указания на стоимость годовой арендной платы, пересчитав её, исходя из коэффициента 2,5% (л.д. 10-11).

ДД.ММ.ГГГГ ДИО Администрации г. Омска составило протокол согласования разногласий к протоколу разногласий ответчика, в котором отклонило предложенные ответчиком условия соглашения, утвердив их в редакции арендодателя (л.д. 12-13).

Однако указанный протокол ответчиком подписан не был, в связи с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении настоящего спора ответчиком, помимо разногласий, указанных в протоколе, было выражено несогласие с условиями, предусмотренными пунктами 2 и 7 Соглашения в части наличия в них ретроактивной оговорки и указания на расчет задолженности исходя из применения экономически обоснованного коэффициента 5.9 % с ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая разногласия сторон в части включения в соглашение ретроактивной оговорки, то есть распространения действия соглашения на период с ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

Таким образом, включение в соглашение ретроактивной оговорки об его применимости к отношениям, возникшим до его заключения, возможно лишь при наличии добровольного волеизъявления обеих сторон, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Придание соглашению о присоединении к договору аренды земельного участка обратной силы о его применимости с момента государственной регистрации самого договора аренды законом напрямую не предусмотрено, что в отсутствие соглашения между сторонами об ином не порождает оснований для утверждения судом такого условия в порядке урегулирования разногласий.

В данной связи суд отмечает, что посредством включения в соглашение ретроактивной оговорки вопреки воле второй стороны и обращения в суд с иском о понуждении к его заключению в такой редакции, истец фактически пытается взыскать с ответчика неосновательное обогащение за пользование земельным участком в спорный период времени, что в рамках настоящего спора является недопустимым.

Поскольку ретроактивная оговорка нашла свое отражение в условиях, отраженных в пунктах 1, 2 и 7 соглашения и в приложении к нему, суд полагает необходимым внести изменения в данные части соглашения сообразно следующим нормам.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления Пленума № 49, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Из содержания пункта 4 статьи 445 ГК РФ и приведенных разъяснений следует, что договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны все существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

При этом стороны вправе (но не обязаны) после разрешения преддоговорного спора в судебном порядке в письменной форме оформить документ и подписать его лицами, совершающими сделку.

Таким образом, толкование положений статей 445 ГК РФ, Постановления Пленума № 49 в их взаимосвязи позволяет прийти к выводу о том, что законодателем и высшей судебной инстанцией в интересах стабильности гражданского оборота и эффективного правосудия избрана модель заменяющего судебного акта, содержащего в своей резолютивной части все условия договора и избавляющего его стороны от необходимости составления и подписания какого-либо иного документа после принятия судом решения по преддоговорному спору.

В данной связи суд полагает необходимым:

- исключить из соглашения пункт 7, считать пункты 8 и 9 пунктами 7 и 8 соответственно;

- исключить из пункта 2 фразу «и с ДД.ММ.ГГГГ составляет 161,45 рублей в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ составляет 168,72 рублей в месяц»;

- указать в пунктах 1 и 7 соглашения на действие соглашения с момента вступления в законную силу решения Кировского районного суда города Омска по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ;

- исключить из приложения к соглашению абзацы 8 и 9.

Кроме того, ответчиком выражены разногласия в части расчета арендной платы с учетом применения экономически обоснованного коэффициента 5.9% только за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, судом из соглашения исключена ретроактивная оговорка о распространении действия соглашения с ДД.ММ.ГГГГ, начало действия соглашения определено вступлением настоящего решения в законную силу. Разногласия ответчика в данной части были связаны с неопределенностью расчета арендной платы в условиях ретроактивности соглашения. Поскольку его ретроактивность была устранена судом, разногласия в части применения экономически обоснованного коэффициента 5.9% за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ утратили свою актуальность, поскольку фактически уже были разрешены судом ранее.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу подпункта 2 части 3 вышеуказанной статьи если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

Во исполнение вышеуказанных положений закона Правительством Омской области принято Постановление от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п».

Суд полагает, что приведенная в приложении в соглашению формула расчета арендной платы соответствует вышеприведенным положениям законодательства, а учет экономически обоснованного коэффициента 5,9 % по отношению к данному земельному участку в настоящее время является правомерным, поскольку судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования данного участка был изменен и дополнен категорией «магазины (код 4.4), что в силу пункта 5 приложения к вышеуказанному Порядку предполагает применение коэффициента 5.9%.

Таким образом, суд полагает возможным утвердить соглашение к договору аренды земельного участка в следующей редакции:

<данные изъяты>

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска – удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, при заключении договора аренды земельного участка, изложив договор аренды в следующей редакции:

<данные изъяты>

В удовлетворении остальной части требований департаменту имущественных отношений Администрации города Омска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.С. Чегодаев

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2025 года.