УИД 74RS0001-01-2023-001782-43
Дело №2-2703/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 ноября 2023 года г. Челябинск
Советский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи Левановой Е.А.,
при секретаре Коваленко К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО12 к ФИО12 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, о взыскании стоимости излишне уплаченной за него денежной суммы,
УСТАНОВИЛ:
ФИО12. обратилась в суд с иском к ФИО12 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости – жилого дома, кадастровый номер №, земельного участка, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес> и взыскании денежной суммы в размере 449 149 руб., расходов за составление заключения специалиста в размере 30 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 691 руб., почтовые расходы.
В обоснование иска указала на то, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома, общей площадью № кв.м., кадастровый номер №, и земельного участка, площадью № кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость приобретенного недвижимого имущества составила 1 700 000 руб. Право собственности за истцом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года. Жилой дом и земельный участок фактически переданы ДД.ММ.ГГГГ года по акту приема-передачи. После заселения и в процессе эксплуатации жилого дома истец обнаружила, что в доме присутствует постоянный химический запах, во время дождя появились протечки с потолков кухни, коридора, вдоль санитарного узла и малой комнаты, в некоторых помещениях дома образовались протечки на стыках потолков и стен. При обращении в экспертную организацию специалистом был выявлен ряд существенных, в том числе скрытых недостатков. Согласно заключению ФИО12 № № от ДД.ММ.ГГГГ года для обеспечения безопасной эксплуатации жилого дома необходимо выполнить комплекс работ по ремонту конструкций крыши и стен, стоимость которых составляет 449 149 руб. 20 коп. На основании положений ст. 557, 475, 476 ГК РФ просила иск удовлетворить.
В судебном заседании истец ФИО12. исковые требования поддержала в полном объеме, в суде пояснила, что до покупки дома она его осматривала внутри и снаружи, требовался косметический ремонт. После покупки дома в ДД.ММ.ГГГГ года был сильный ливень, крыша начала протекать, приходилось подставлять ведра в доме. После данной протечки, она попросила знакомого осмотреть крышу, где было обнаружено, что крыша имеет большие дыры, трещины на шифере, которые были закрыты кирпичами. При покупке она их не видела, поскольку не имела возможности подняться. В доме также преобладает сильный специфических запах, полагает, что из-за сырости перекрытий дома, часть дом состоит из шпал. Также дала пояснения о том, что после ДД.ММ.ГГГГ года (после того как была составлена оценка ФИО12) она произвела замену крыши полностью. В начале ДД.ММ.ГГГГ года произвела разбор внутренней части стен кухни, а именно: убрана фанера, разобрана печь. В прихожей также истец намерена убирать внутреннюю отделку с целью осуществления ремонта. О том, что произведен ремонт кровли и разбор внутренней части стен кухни повреждающих документов нет, поскольку работы произведены разнорабочими, с которыми договор подряда не заключался, денежные средства передавались наличными, непосредственно на руки рабочим.
Представитель истца ФИО12 в судебном заседании поддержала позицию своего доверителя.
Ответчик ФИО12 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО12 против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв, в котором указал, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ г. покупатель обязан принять дом в том качественном состоянии, в каком он был на момент заключения договора. До покупки истец неоднократно осматривала дом, в момент принятия дом покупатель не имел претензий к продавцу по поводу состояния жилого дома.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.
Выслушав ответчика, представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законным интересов.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).
Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
Судом установлено и следует из материалов дела, что в ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО12 (покупатель) и ФИО12. (продавец) заключили договор купли-продажи жилого дома, общей площадью № кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и земельный участок № кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (№).
По условиям данного договора стороны согласовали, что цена договора составляет 1700 000 руб. Оплата произведена покупателем в полном объеме. Данное обстоятельство в ходе рассмотрения настоящего дела не оспаривается.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО12 приняла жилой дом общей площадью № кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и земельный участок № кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, кухонный гарнитур, забор на границе с участком с кадастровым номером №. По настоящему акту передан жилой дом в состоянии пригодном для его использования в соответствии условиями заключения договора и с его назначением для проживания, укомплектованный исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, не обречённый задолженностями по коммунальным платежам, свободный от прав и претензий третьих лиц. Претензий к продавцу по поводу состояния переданного жилого дома покупатель не имеет (№).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках правах на объект недвижимости, жилой дом <адрес>, зарегистрирован на праве собственности за ФИО12 (№).
Из вышеуказанного следует, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу жилого дома, разногласий по качеству между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял. Дом был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания после его осмотра покупателем.
Вместе с тем, из пояснений истца следует, что в ходе эксплуатации жилого дома она обнаружила в нем недостатки, а именно: доме присутствует постоянный химический запах, во время дождя появились протечки с потолков кухни, коридора, вдоль санитарного узла и малой комнаты, в некоторых помещениях дома образовались протечки на стыках потолков и стен.
Согласно заключению специалиста № № ФИО12 техническое состояние конструкции стен и крыши жилого дома <адрес>, оценивается, как ограниченно-работоспособное. Для обеспечения безопасной эксплуатации жилого дома №, необходимо выполнить, в том числе, комплекс работ по ремонту конструкции крыши и стен. Стоимость устранения выявленных недостатков дома №, расположенного по адресу: <адрес> составляет 449 149 руб. 20 коп. (№).
В ходе рассмотрения дела, ответчик ФИО12 её представитель исковые требования отклонили, против удовлетворения иска возражали, в связи с чем, заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления возможности использования дома по его назначению (для проживания), установления недостатков в доме и определения стоимости устранения скрытых недостатков, просили поставить перед экспертом вопросы, изложенные в ходатайстве.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО12 На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: имеются ли в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер № недостатки, в том числе скрытые, какова стоимость их устранения (с указанием стоимости устранения скрытых недостатков в отдельности). С учетом ответа на первый вопрос, установить причины образования недостатков и указать существовали ли они на момент заключения договора купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года и подписания акта приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ года и могли ли они быть обнаружены при осмотре дома. Возможно ли использование дома по его назначению для проживания.
Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО12 в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, имеются следующие недостатки: до проведения ремонтных работ кровля из шифера жилого дома № имела повреждения кровельного покрытия: пробои, трещины, просветы в отдельных местах; снегозадерживающие устройства на кровле жилого дом № (№) отсутствуют; разрушение кирпичной кладки дымовой трубы над кровлей, местами выпадение раствора из швов, разрушение отдельных кирпичей; трещины в кладке стен № разрушение отдельных кирпичей, местами выпадение раствора швов; конструкция наружных стен жилого дома № не соответствует требованиям тепловой защиты; доступ к газопроводу, проходящему по северному фасаду дома №, для осмотра и ремонтных работ частично ограничен; местоположение выгреба не соответствует санитарным нормам и правилам, в части расстояния до жилого дома на смежном участке с КН №
Все выявленные недостатки являются явными на момент покупки жилого дома и подписания акта приема-передачи. Установить их при приемке дома было возможно путем осмотра, без разрушающих работ. Недостатки не являются скрытыми, которые появились после подписания акта приема-передачи дома, так как были изначально до передачи дома. Стоимость устранения недостатков составляет 445 586 руб. Стоимость устранения скрытых недостатков составляет 0 руб. Причиной недостатков кровли из шифера (пробои, трещины, просветы в отдельных местах), дымовой трубы над кровлей (разрушение кирпичной кладки, местами выпадение раствора из швов, разрушение отдельных кирпичных), кирпичных стен дома № (трещины в кладке, разрушение отдельных кирпичей, местами выпадение раствора из швов) является физический износ. Причиной отсутствия снегозадерживающих устройств на кровле жилого дома №, несоответствия конструкций стен жилого дома № (приведенное сопротивление теплопередаче наружных стен меньше требуемого значения), нарушения нормируемого расстояния от выгреба до жилого дома на смежном участке с КН №, ограничения доступа к газопроводу, проходящему по северному фасада дома №, является несоблюдение норм и правил при возведении жилого дома, устройстве выгреба, и при выполнении наружной отделки дома. Установить наличие всех выявленных недостатков при приемке дома было возможно. Данные недостатки не являются скрытыми, которые появились после подписания акта приема-передачи дома, так как были изначально до передачи дома. Данные недостатки были видимыми на момент покупки жилого дома и подписания акта приема-передачи. Выявленные недостатки: трещины в кладке стен № разрушение отдельных кирпичей, местами выпадение раствора из швов; пробои, трещины, просветы в отдельных местах кровельного покрытия жилого дома (№; отсутствие снегозадерживающих устройств на кровле; разрушение кирпичной кладки дымовой трубы над кровлей; несоответствие конструкций стен жилого дома № требованиям тепловой защиты; частичное отсутствие доступа к газопроводу, проходящему по северному фасаду дома №, для осмотра и ремонтных работ, являются устранимыми, использовать жилой дом по назначению для проживания возможно после устранения данных недостатков. Для устранения нарушений санитарных норм и правил в части местоположения выгреба исследуемого дома <адрес> необходимо не использовать его для сбора стоков (№).
Истец ФИО12 её представитель, в судебном заседании с выводами экспертного заключения не согласились, указали, что они не полные, противоречат реальному состоянию дома. В материалы дела предоставлены письменные вопросы эксперту.
Экспертом представлены письменные дополнения к заключению от ДД.ММ.ГГГГ., в которых указано, что № заключения, креозот является веществом канцерогенного характера. В нормативных документах в сфере строительства (ГОСТ. СП, СанПиН) не регламентированы ни безопасные расстояния, ни период опасности. Характеристики шпал, которые возможно использовать при строительстве жилых домов, установлены экспертами на основании открытых источников информации. Выполнение отделки препятствует выделению вредных веществ в помещения жилого дома. Согласно Федеральному классификационному каталогу отходов, утв. Приказом Росприроднадзора от 22.05.2017 № 242 «Об утверждении Федерального классификационного каталога отходов». Шпалы железнодорожные деревянные, пропитанные антисептическими средствами, отработанные имеют код - № Средний срок службы шпалы, пропитанной креозотом, составляет ДД.ММ.ГГГГ лет. Год постройки жилого дома <данные изъяты> согласно Техническому паспорту на жилой дом (л.д. №). На момент покупки жилого дома (ДД.ММ.ГГГГ) срок службы № составлял <данные изъяты> лет, то есть большая часть креозота уже выветрилась. Согласно п. 32 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утв. Постановлением Правительства Российской Федерации №47 от 28.01.2006 г. «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного возлуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, лиметиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерола, фенол, формальдегид, лиметилфталат, эгилацетат и этилбензол. Поскольку на момент натурного осмотра недостатки в доме частично устранены, экспертом были исследованы фотографии дома до ремонтных работ, выполненных ФИО12 в рамках составления Заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ. и предоставленных в электронном виде (CD-диск), в том числе фотографии стропильной системы кровли. Как указано на № заключения, экспертом установлено, что имелись следы протекания кровли, намокание деревянной обрешетки, поражение гнилью обрешетки и стропильной системы. Намокание деревянной обрешетки, поражение гнилью обрешетки и стропильной системы появились вследствие протекания кровли, которая на момент покупки была закрыта рекламными баннерами. При определении стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в жилом доме, экспертом были учтены работы по замене деревянной обрешетки кровли и стропильной системы (<данные изъяты>).
В соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта выступает одним из средств доказывания, суд решает вопрос о его относимости и допустимости по правилам ст. 67 ГПК РФ и оценивает данное заключение в совокупности и взаимосвязи с другими доказательствами.
Поскольку заключение судебной экспертизы по своему содержанию и форме соответствует требованиям закона, выводы эксперта, содержащиеся в резолютивной части заключения, соответствуют выводам эксперта, изложенным в исследовательской части данного заключения, выводы и расчеты эксперта понятны, логичны и обоснованы со ссылками на источники, более того, судебный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд при вынесении решения полагает необходимым руководствоваться данным заключением судебной экспертизы (с учетом дополнений), считая его допустимым и достаточным доказательством по делу.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.
Представленное истцом заключение специалиста ФИО12 не принимается судом, поскольку содержат только выводы относительно стоимости ремонтных работ, выводов относительно наличия скрытых недостатков и возможности использования дома по его назначению не содержат.
Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению ввиду выявленных недостатков, экспертом не установлено, из материалов дела не усматривается и стороной истца не предоставлено.
Размещенная на сайте <данные изъяты> информация относительно продажи жилого дома, предоставленная в материалы дела истцом (№) не противоречит техническим характеристикам дома, описанным экспертом в заключении №. Кроме того, истец в судебном заседании не оспаривала, что просила ответчика уменьшить сумму после осмотра дома, таким образом, стороны согласовали соответствие цены качественному состоянию жилого дома.
Указание представителя истца на то, что эксперт неверно определил материал из которого осуществлено строительство № не нашло своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела. Так, из заключения эксперта следует, что дом экспертом осмотрен полностью, включая № Наружные стены № тесовые, снаружи облицованы сайдингом (с северной и западной стороны), утеплены и обшиты ОСП (с восточной стороны), также экспертом при исследовании приняты во внимание фотоматериалы произведенные до ремонта дома истцом, согласно которым на момент покупки дома и подписания акта приема – передачи исследуемый дом в части № имел тесовые стены, которые снаружи облицованы сайдингом (с северной и западной стороны), утеплены и обшиты ОСП (с восточной стороны) (№ Сами по себе представленные истцом в материалы дела фото и видео материалы не опровергают выводов эксперта об отсутствии в доме скрытых недостатков.
Экспертом также сделан выводов о том, что на момент покупки жилого дома и подписания акта приема – передачи наружные стены жилого дома (№ снаружи частично были утеплены минераловатой и облицованы сайдингом или обшиты ОСП. Стены из деревянных шпал были обшиты ДВП. Установить наличие недостатков наружных стен при приемке дома было возможно, поскольку материалы конструкций стен были доступны для обозрения, а именно: материалы наружных стен - шпалы с обшивкой ДВП были видны вблизи оконного проема кухни (№), толщина утеплителя была видна с юго- западной стороны (№), не утепленная кирпичная кладка стен (№) также была видна с юго- западной и южной стороны дома (№), в связи с чем, данные недоставки не являются скрытыми №).
Доводы о том, что при осмотре дома истец не имела возможности осмотреть крышу, установить материалы, из которых построен дом судом отклоняются, поскольку из технической документации на дом также усматривается, что крыша у дома шиферная, год постройки дома ДД.ММ.ГГГГ. Экспертом сделан вывод о том, причиной недостатка кровли является физический износ. Таким образом, при должной заботливости и осмотрительности истец имела реальную возможность осмотреть состояние крыши, стен, однако данным правом не воспользовалась. Иного в ходе рассмотрения настоящего дела не установлено и судом не добыто.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание пояснения сторон и их представителей, доказательства, предоставленные в материалы дела в их совокупности, с учетом положений ст. 67 ГК ПФ, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи и подписании акта приема - передачи дома продавец передал, а покупатель принял всю информацию о доме, истец нашел дом в приемлемом для себя состоянии, не имел претензий к качеству дома, стороны согласовали соответствие цены качественному состоянию жилого дома. Приобретая жилой дом, истец, имела возможность осмотреть и дважды осмотрела его, при необходимости могла пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки скрытые недостатки имущества, истцом не представлено. Поэтому доводы истца о передаче ей дома ненадлежащего качества, что позволяет требовать снижение покупной цены объекта недвижимости в порядке ст. 475 Гражданского кодекса РФ, судом отклоняются как не состоятельные.
При таком положении суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении покупной стоимости жилого дома по договору купли-продажи и взыскании суммы уменьшения покупной цены в размере 449 149 руб. 20 коп.
В силу положений ст. 98 ГПК РФ судебные расходы, понесенные ответчиком по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на истца в полном объеме в размере 40 000 руб., оснований для возмежения стоимости расходов по оплате услуг оценщика в размере 30 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины, почтовых расходов не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО12 к ФИО12 о соразмерном уменьшении покупной цены объекта на сумму 449 149 руб. 20 коп. и взыскании данной суммы с ответчика, а также взыскании стоимости заключения специалиста в размере 30 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 691 руб., расходов по оплате почтовых отправлений – отказать.
Взыскать со ФИО12 в пользу ФИО12 расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 40 000 руб.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд, в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, через Советский районный суд г. Челябинска.
Председательствующий Леванова Е.А.