Дело № 2-5653/2025

УИД 59RS0007-01-2024-008631-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 октября 2025 года город Пермь

Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Артемовой О.А.,

при помощнике судьи Киселевой А.А.,

при участии истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО СЗ «Сэтл Октябрьская» в котором просит признать п. 5.5 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, взыскании с ООО СЗ «Сэтл Октябрьская» в пользу ФИО1 незаконно удержанную сумму в размере 104 479 руб. 15 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами с 12 сентября 2024 года по 01 августа 2025 года в размере 19 000 руб. 59 коп., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о возврате денежных средств в размере 1% по день фактического исполнения требования из расчета 1 044 руб. 79 руб. в день, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 04.05.2023 между ФИО1 и ООО СЗ «Сэтл Октябрьская» заключен договор участия в долевом строительстве №. В соответствии с условиями Договора, застройщик определил проектную площадь 30,22 кв.м. и из расчетной площади истцом оплачено 7 517 524 руб. Стоимость квадратного метра согласно п. 5.5 договора составила 248 760 руб. 12.09.2024 при подписании акта приема-передачи к договору участия в долевом строительстве указано, что общая площадь квартиры не соответствует площади, указанной в договоре. По данным технической инвентаризации площадь квартиры изменилась, по результатам обмеров составляет 29,8 кв.м., что меньше проектной на 0,42 кв.м. истец полагает, что ответчик должен выплатить разницу между проектной, оплаченной и фактической стоимостью квартиры, переданной истцу, что составляет 104 479, 15 руб. Истцом поданы претензии 02.11.2024 и 22.01.2025 о выплате разницы в стоимости квартиры, однако претензии оставлены без удовлетворения. До подписания акта приема-передачи ответчик не направлял истцу дополнительные соглашения об изменении площади квартиры. Истец полагает, что ей передана квартира не соответствующая условиям договора и ответчик самовольно изменил предмет договора. По мнению истца срок удовлетворения требований истек 21.11.2024, и у истца возникло право требовать неустойку согласно ст. 23 Закона о защите прав потребителей в размере 1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки с 22.11.2024 и размер неустойки составляет 1 044, 79 руб. ежедневно. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами с 12.09.2024 по 01.08.2025 составил 19 000,59 руб. в результате неисполнения ответчиком своих обязательств истцу причинены нравственные страдания, связанные с невозможностью использовать денежные средства, от возврата которых уклоняется ответчики моральный вред истец оценил в размере 10 000 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании просит требования удовлетворить, настаивает на заявленных требованиях.

Ответчик ООО СЗ «Сэтл Октябрьская» извещен, направил письменные возражения на исковое заявление. В возражения ответчик просит отказать истцу в удовлетворении требований. При заключении договора п. 1.2. Договора стороны определили, что площадь квартиры, указанная в договоре является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа. В соответствии с п. 4.3. Договора установлено, что площадь квартиры, передаваемой дольщику, может отличаться от площади, указанной в п. 1.2. Договора, и это не будет считаться превышением допустимого изменения общей площади квартиры, при условии, что отклонения площади не будет превышать установленные договором пределы, не будет считаться осуществленным изменением размера квартиры и нарушением требований о качестве квартиры при условии отклонения площади квартиры по результатам обмеров уполномоченного органа от площади квартиры, указанной в п. 1.2. Договора, в пределах 5% как в большую, так и в меньшую сторону. Условия об изменении площади квартиры в п. 4.3, 5.5 Договора соответствуют требованиям действующего законодательства. Вопреки доводам истца уменьшение площади квартиры по сравнению с проектной не является недостатком квартиры и не ухудшает ее качество. Истец принял квартиру, что свидетельствует о потребительской ценности для него приобретенной квартиры с установленными характеристиками. Положения Федерального закона № 214-ФЗ допускают изменения площади объекта долевого строительства, что свидетельствует о том, что условия договора не противоречат действующему законодательству. Договор подписан 04.05.2023, истец согласился с условиями Договора при его заключении, доказательств не согласия с положениями договора, доказательства принуждения истца к заключению договора истцом не представлены. Оспариваемый п. 5.5. договора соответствует закона, не ущемляет права потребителя, который не лишен права отказаться от подписания договора в случае не согласия с его пунктами. На поступившую 18.11.2024 претензию дольщику направлены разъяснения. На претензию, поступившую 22.01.2025 направлен ответ 31.01.2025. требование о возврате части цены в размере 104 479, 15 руб. не подлежит удовлетворению ввиду отсутствия недостатков в акте приема-передачи самим Дольщиком. В связи с отсутствием нарушений прав истца оснований для взыскания штрафа не имеется, кроме того, штраф подлежит исчислению на основании ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, по Закону о защите прав потребителей штраф не подлежит взысканию, кроме того срок удовлетворения требований истца истек в период действия моратория. Отсутствуют основания для взыскания компенсации морального вреда. Требование истца о признании п. 5.5 Договора недействительным заявлено посоле истечения установленного законом срока исковой давности. Согласно ст. 168 ГК РФ положения п. 5.5 Договора являются оспоримыми, для признания оспоримой сделки недействительной срок исковой давности составляет 1 год, договор заключен 04.05.2023 и истец уже в 2023 году должен знать о нарушении его прав, следовательно на дату подачи искового заявления истек срок исковой давности. Истцом не представлены доказательства, что спорные условия заключённого договора посягают на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц. Требования о взыскании процентов являются производными от основного требования, а потому не подлежат удовлетворению, но в случае принятия решения судом о взыскании штрафных санкций просит применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральной закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из материалов дела следует и установлено судом при разрешении спора, что 04.05.2023 между обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом 13, 14, 15, 16, 19, 20 этажей, площадью 97 963,3 кв.м. многоэтажный гараж 3 этажа площадью 12 002, 33 кв.м. со встроенными помещениями обслуживания по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка Ориентир Санкт-Петербург, Октябрьская набережная на земельном участке с кадастровым номером 78:12:0633102:5097 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства, а Дольщик принял обязательство оплатить установленную договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира условный № общей площадью 30, 33 кв.м. Квартира расположена секция 7, этаж 10, условный № (индекс) 1184, строительные оси :8с-10с, Не-Тс (л.д. 8-18).

В качестве приложения N 1 к договору участия в долевом строительстве представлен план квартиры, включающий ее местоположение в доме (л.д. 17).

На основании п. 5.1 договора общий размер долевого взноса, подлежащего внесению Дольщиком Застройщику составляет 7 517 524 руб. (л.д. 11).

Актом приема-передачи от 12.09.2024 подтверждается факт передачи квартиры ООО "СЗ «Сэтл Октябрьская» ФИО1 во исполнение договора участия в долевом строительстве № от 04.05.2023. Из акта следует, что застройщик передал, а участник долевого строительства принял однокомнатную квартиру №1184, общей площадью 29,8 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 21).

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес>, 24.09.2024, площадь квартиры – 29,8 кв. м (л.д. 22-24).

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Исходя из положений пункта 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ допускается возможность изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов.

Частью 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей являются ничтожными (п. 76 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом.

По смыслу вышеназванных норм права договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно п. 1.2. Договора указано, что указанная в настоящем пункте общая площадь квартиры определится как сумма площадей всех частей квартиры (включая площадь помещений вспомогательного использования), за исключением площади балконов, лоджий террас и именуемая в дальнейшем «площадь квартиры». Указанная в п. 1.2 договора площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа (л.д. 8).

В пункте п. 4.3. Договора установлено, что стороны признают, что площадь квартиры, передаваемой дольщику, может отличаться от площади, указанной в п. 1.2. Договора, и это не будет считаться превышением допустимого изменения общей площади квартиры, при условии, что отклонения площади не будет превышать установленные договором пределы, не будет считаться превышением допустимого изменения общей площади квартиры отклонение площади квартиры, по результатам обмеров уполномоченного органа, от площади квартиры, указанной в п. 1.2. Договора, в пределах 5% как в большую, так и в меньшую сторону (л.д. 11).

Согласно п. 5.5 Договора если после проведения обмеров уполномоченным органом её площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в п. 1.2. Договора, более, чем на 1 кв.м., как в большую так и в меньшую стороны, в день подписания акта приема-передачи квартиры Стороны производят перерасчет по договору. Дольщик доплачивает Застройщику (Застройщик выплачивает Дольщик) стоимость разницы между площадью квартиры по договору (п. 1.2 Договора) и площадью квартиры по результатам обмеров уполномоченного органа. В целях перерасчета стороны определяют стоимость 1 кв.м. площади квартиры в размере 248 760 руб. Указанная стоимость 1 кв.м. площади квартиры остается неизменной в течение всего срока действия договора.

Согласно п. 1.2. Договора дольщику передается квартира общей площадью 30, 33 кв.м. Согласно акту приема-передачи от 12.09.2024 ФИО1 приняла квартиру площадью 29,8 кв. м. Разница в площади указанной в договоре и переданной истцу составила 0,53 кв.м.

В рамках настоящего спора условиями договора участия в долевом строительстве при определении параметров помещения была определена площадь помещения, его расположение и размер допустимых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади без изменения цены объекта определен не более 5%.

Пять процентов от 30,33 кв.м. составит 1,52 кв.м., следовательно, истцу передана квартира площадью меньше на 0,53 кв.м., но в пределах 5%.

Таким образом, в данном случае фактическая площадь жилого помещения изменилась по сравнению с той, в которой она была определена в договоре, в пределах установленной соглашением допустимой погрешности, которая не противоречит положениям пункта 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Соглашение сторон, допускающее изменение площади объекта без изменения цены договора в пределах 5% от проектной площади, вопреки доводам истца, не устанавливает каких-либо условий, ущемляющих права потребителя, в связи с чем сам по себе факт передачи объекта долевого строительства площадью в пределах допустимого законом отступления не противоречит требованиям статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Истец оспаривает положения п. 5.5 Договора, которым предусмотрен перерасчет в случае отклонения площади квартиры более, чем на 1 кв.м., как в большую, так и в меньшую стороны, и определена стоимость 1 кв.м. площади квартиры в размере 248 760 руб. используемая для данного перерасчета.

Истцу передана квартира площадью меньше на 0,53 кв.м., что менее 1 кв.м. оснований для перерасчета на 0,53 кв.м не имеется.

Соглашение сторон, допускающее перерасчет по договору в случае отклонения площади объекта более, чем на 1 кв.м., как в большую, так и в меньшую стороны, вопреки доводам истца, не устанавливает каких-либо условий, ущемляющих права потребителя, в связи с чем сам по себе факт передачи объекта долевого строительства площадью в пределах допустимого законом отступления не противоречит требованиям статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", а предусмотренное условие о перерасчете только при условии отклонения площади квартиры более, чем на 1 кв.м., как в большую, так и в меньшую стороны не противоречит требованиям статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Учитывая изложенное, доводы заявителя о ничтожности оспариваемого им пункта 5.5 договора основаны на ошибочном толковании норм права применительно к установленным обстоятельствам дела.

Поскольку из материалов дела следует, что сторонами в договоре была установлена цена объекта договора в твердой сумме (п. 5.1 договора 7 517 524 руб.), она не была поставлена в зависимость от проектной и фактической площади квартиры, стоимость одного квадратного метра не определялась, а также согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, что само по себе не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, отклонение площади не превышает пределов, установленных договором, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кроме того ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности при предъявлении требования истца о признании п. 5.5 Договора недействительным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ч.1 ст.112 ГПК РФ лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", в отношении физических лиц уважительными причинами могут быть признаны как обстоятельства, относящиеся к личности заявителя (тяжелая болезнь, беспомощное состояние и т.п.), семейные обстоятельства (смерть или тяжелое заболевание членов семьи и близких родственников, иные ситуации, требующие личного участия заявителя), так и иные обстоятельства, если они исключали либо существенно затрудняли подачу кассационной жалобы в установленные законом сроки.

Суд учитывает, позицию истца о том, что она узнала о нарушении своего права только после того как подписала акт приема -передачи 12 сентября 2024 года и так как, только в акте приема -передачи была указана фактическая площадь, передаваемой квартиры, ранее она не знала, что площадь, передаваемой квартиры будет меньше чем указано в договоре и расценивает её как ходатайство о восстановлении срока.

Суд установил, что при подписании договора договор участия в долевом строительстве № № от 04 мая 2023 года истец знала, что размер долевого взноса, определен в твердой сумме, общую площадь передаваемой квартиры, что площадь квартиры, передаваемой дольщику, может отличаться от площади, указанной в п. 1.2. Договора, и условия при которых предусмотрен перерасчет в случае отклонения площади квартиры более, чем на 1 кв.м., как в большую, так и в меньшую стороны, однако эти условия она не оспаривала, договор подписала. Условия договора предусмотренные в п. 5.5. Договора о перерасчете в случае отклонения площади квартиры истец полагает стали нарушать ее права после подписания акта приема -передачи 12 сентября 2024, однако данные обстоятельства суд не может принять в качестве уважительных причин пропуска срока, поскольку они были известны истцу на момент подписания договора 04 мая 2023 года и не имелось препятствий для оспаривания условий договора в установленный законом срок. Иных уважительных причин пропуска срока, связанные с личностью истца не заявлены.

Оспариваемый истцом договор заключен 04 мая 2023 года с исковыми требованиями истец обратилась 21 августа 2025 года, то есть с пропуском установленного законом годичного срока исковой давности, который истекал 04 мая 2024 года соответственно, что в силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика денежных средств в размере 104 479, 15 руб.

Требования истца о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда являются производными от основного требования, а потому не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ дело рассмотрено в пределах заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении требований к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» о признании п. 5.5 договора участия в долевом строительстве № от 04.05.2023 ничтожным, взыскании с ООО СЗ «Сэтл Октябрьская» в пользу ФИО1 незаконно удержанной суммы в размере 104 479 руб. 15 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами с 12 сентября 2024 года по 01 августа 2025 года в размере 19 000 руб. 59 коп., неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований о возврате денежных средств в размере 1% по день фактического исполнения требования из расчета 1 044 руб. 79 коп. в день, компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., штрафа в соответствии с Законом «О защите прав потребителей»- отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья. Подпись

Копия верна

Судья: О.А. Артемова

Решение в окончательной форме изготовлено 31.10.2025

Подлинное решение находится в деле № 2-5653/2025

в Свердловском районном суде г. Перми