Решение по делу № 2-1192/2021 от 27.07.2022.

УИД 66RS0025-01-2021-001924-65

Гр. дело № 2-66/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Верхняя Салда 27 июля 2022 года

Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Юкиной Е.В.,

при помощнике судьи Шушаковой С.Н.,

с участием: представителя истца – адвоката Устиновой А.Ю.,

представителя ответчика – адвоката Оносовой Т.А.,

представителя третьего лица ООО «УК ЖКХ» - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости,

установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ФИО3 об уменьшении покупной цены квартиры, расположенной по адресу: , по договору купли-продажи от 01.07.2021 года, заключенному между сторонами, с 1 835 000 руб. до 835 000 руб., взыскав с ответчика в пользу истца сумму уменьшения покупной цены в размере 1 000 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 01.07.2021 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , за 1 835 000 руб. После заключения договора купли-продажи указанной квартиры и передачи денежных средств продавцу истцом были обнаружены существенные недостатки, которые на момент приобретения квартиры были скрыты от покупателя. Так, на стенах квартиры был обнаружен грибок, который опасен для жизни и здоровья истца и членов его семьи. Грибок (плесень), расположенный на стенах квартиры на момент ее осмотра был скрыт за встроенной мебелью. 27.08.2021 г. истец направил ответчику претензию с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены недвижимого имущества на 1 000 000 руб., в связи с выявленными недостатками, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения. Полагает, что исковые требования должны быть удовлетворены на основании статей 557 и 475 ГК РФ.

Стороны в судебное заседание не явились, воспользовались своим правом ведения дел через представителей.

В судебном заседании представитель истца Устинова А.Ю. исковые требования поддержала в полном объеме по доводам и основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика Оносова Т.А. исковые требования не признала, считает, что оснований для уменьшения покупной цены квартиры не имеется.

Представитель третьего лица ООО «УК ЖКХ» ФИО1 в судебном заседании пояснила, что в многоквартирном жилом доме по адресу: имеется вентиляция в санузле и на кухне, кроме , в которой вентиляция на кухне отсутствует, в связи с тем, что ранее в доме имелось печное отопление, в середине прошлого века эти печи были заложены и поставлены газовые плиты, вентиляция на кухне в , предположительно была заложена в этот период. Проверка вентиляционных каналов производиться управляющей компанией регулярно, два раза в год, о чем составляются соответствующие акты. Разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО14 в судебное заседание не явилась, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, ходатайств суду не направила.

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил возможным рассмотреть дело при данной явке.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО7 и ФИО8 суду показали, что 05.07.2021 года они помогали ФИО4 передвигать мебель в купленной ими квартире, расположенной по адресу: Отодвинув шкаф, стоящий в углу комнаты, они увидели намокшие обои и плесень черного цвета по всему углу на стене, которая также имелась на внутренней стороне шкафа. Другие комнаты в квартире они не осматривали.

Заслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, третьего лица, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 01.07.2021 г. между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО3 продал, а ФИО2 купил двухкомнатную , расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: , за 1 835 000 рублей (пункты 1.1. и 2.1. Договора).

Сделка была сторонами исполнена, право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственной реестра недвижимости от 02.07.2021г.

27.08.2021 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 26.08.2021 г., из которой следует, что истцом на стенах квартиры был обнаружен грибок, что покупатель расценил как существенные недостатки квартиры, которые, по утверждению истца, были скрыты ответчиком в момент приобретения квартиры. Поэтому истец потребовал возвратить ему денежные средства в размере 1 000 000 рублей из уплаченных ранее денежных средств за квартиру.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

При этом, в силу п. 2 ст. 479 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

На основании п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

По общему правилу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, что ответчик ФИО3 свои обязанности по договору купли-продажи квартиры от 01.07.2021 г. исполнил в полном объеме, передав истцу квартиру. При этом стороны договора предусмотрели, что передаточный акт ими не составляется (пункт 3.5. Договора). Одновременно в этом же пункте договора стороны указали, что покупатель осмотрел квартиру и претензий к ее качеству не имеет, а также предусмотрели обязанность продавца передать квартиру в том состоянии, в каком оно имеется на день подписания договора.

Отсутствие претензий к качеству квартиры, и ее осмотр ФИО2 до приобретения подтверждается также ответом риэлтора, сопровождавшего данную сделку - ИП ФИО9 от 10.06.2022 г.

При этом, вопреки доводам представителя истца, показаниями свидетелей ФИО16 и ФИО15 данные обстоятельства не опровергаются, поскольку именно на покупателе лежала обязанность осмотреть квартиру до заключения сделки купли-продажи с возможным привлечением любых специалистов или экспертов, чего им сделано не было.

Следовательно, стороны договора установили, что квартира передается в надлежащем техническом состоянии, и ее характеристики соответствуют условиям договора.

По результатам комплексной комиссионной судебной строительно-технической экспертизы проведенной экспертами Союза «Торгово-промышленная палата города Нижний Тагил» ФИО10 и ФИО11, с привлечением специалиста ООО «Микосфера» ФИО12 (эксперта-биолога) выраженной в заключении эксперта № ....-МЭ от д.м.г. было установлено, что при проведении обследования квартиры 10.03.2022 г. и в результате лабораторного исследования отобранных образцов установлено, что на отделочных материалах стен жилых комнат и кухни на внешних участках, граничащих с фасадом, а также местами и на межкомнатных стенах (стена между спальней и кухней), под линолеумом на полу под окном кухни, на оконных рамах кухни и зала имеются очаги развития плесени. Домовых грибов не обнаружено.

Давность поражений установить не представляется возможным в силу особенностей биологии развития плесневых грибов (быстрое развитие в благоприятных условиях в срок за 7-10 суток и далее возможность нахождения в неизменном состоянии годами).

При этом эксперт пришел к выводу, что причиной биопоражения является систематическое отсыревание (намокание) конструкций и отделочных материалов и образование конденсационной влаги, возникающей по причине нарушения вентиляции (а также возможно иных недостатков, например поступления сырости от фундамента жилого дома).Для устранения выявленных недостатков необходимо устранить технические причины намокания конструкций (исключить образование конденсата и/или поступления сырости от фундамента по несущим конструкциям, восстановить нормативную вентиляцию и обеспечить поддержание показателей температурно-влажностного режима в норме), а также оснастить оконные рамы щелевыми клапанами микропроветривания для обеспечения притока воздуха со стороны улицы.

Согласно экспертному заключению № .... от д.м.г. причиной имеющихся в спорной квартире дефектов в виде плесени, промочек и промерзания является полное отсутствие воздухообмена в связи с отсутствием вытяжных каналов в помещениях квартиры за исключением ванной. Наличие мест пропуска холода является нарушением действующих строительных норм и правил. Повышенная влажность внутри стен, их промерзание является следствием утраты теплоизоляционных свойств ограждающих конструкций наружных стен по причине морального и физического износа. Причиной промерзания стен квартиры является ненадлежащее содержание общедомового имущества эксплуатирующей организацией.

Для устранения выявленных дефектов необходимо привести в соответствие с нормами теплоизоляционные свойства ограждающих конструкций стен силами управляющей организации, после чего устранить дефекты внутри помещения, также установить стеновой клапан инфильтрации воздуха.

Также экспертом указано, что поскольку несущие и ограждающие конструкции жилого дома являются общедомовым имуществом и их обслуживание находится в компетенции и зоне ответственности эксплуатирующей организации, все вышеперечисленные действия, равно как и ликвидация либо компенсация ущерба отделки квартиры в результате промерзания внешних стен должны осуществляться эксплуатирующей организацией. Согласно информации с официального сайта Регионального фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области плановый период выполнения работ по капитальному ремонту данного дома, включая работы по инженерным сетям, ремонту и восстановлению фасада, предусмотрен на 2021-2023 г.г.

В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому согласно пункту 3 данной части отнесены, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно подпунктам «в» и «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подпункты «а», «б» и «г» указанных выше Правил содержания общего имущества).

Согласно пункту 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Как следует из подпункта «з» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Следовательно, обязанность по содержанию в надлежащем состоянии общего имущества, включая фундамент, несущие конструкции многоквартирного дома, систему вентиляции возложена на собственников жилых помещений в многоквартирном доме, исполнение данной обязанности зависит от реализации прав собственников на выбор соответствующего способа управления домом. Поскольку указанные объекты являются общим имуществом жильцов многоквартирного дома, а не составной частью приобретенной истцом квартиры, они не могут находиться в собственности отдельного лица и выступать предметом сделки купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Следовательно, состояние указанного выше общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не находится в зоне ответственности ФИО3, как бывшего собственника квартиры в данном доме, поэтому он не является лицом, ответственным за его состояние.

Все обнаруженные экспертами и описанные в заключениях недостатки (дефекты) жилого помещения не являются скрытыми, наоборот, являются явными, очевидными, легко обнаруживаются при визуальном осмотре жилого помещения, что подтверждается данными осмотров, проведенных экспертами.

Доводы истца о том, что плесень на стенах квартиры была скрыта ответчиком за встроенной мебелью, опровергаются представленными истцом фотографиями, на которых видно, что мебель, находившаяся в квартире и проданная вместе с ней, не является встроенной. Ответчик не препятствовал истцу в осмотре квартиры. Наоборот, квартира была продавцом осмотрена самостоятельно до ее приобретения, и состояние и качество квартиры ФИО2 полностью устроили. Истец имел возможность привлечь к осмотру квартиры соответствующих специалистов, но сделать этого не пожелал.

Кроме того, давность образования плесени на стенах, окнах и под окном не установлена, следовательно, не исключается ее появление после передачи квартиры истцу вследствие нарушения режима проветривания помещения. На это указывает и тот факт, что в момент осмотра квартиры экспертами 10.03.2022 г. обнаружена плесень на окнах квартиры, о ее наличии истец ни в требовании от 26.08.2021 г., ни в своем исковом заявлении от 11.10.2021 г. не заявлял.

Доводы представителя истца о том, что недостатки появились из-за действий ответчика, который без согласования произвел намеренное сокрытие вентиляционных каналов, являются не обоснованными, поскольку истцом в соответствии с правилами статей 12, 56 ГПК РФ не представлено надлежащих доказательств в обоснование указанных утверждений.

Напротив, из заключения судебного эксперта следует, что результаты сопоставления полученных данных осмотра с данными представленного проекта и схемой плана квартиры позволило определить, что локализация всех мест промерзаний в квартире истца сконцентрирована в зоне проекций линий межпанельных швов дома, а причины промерзания стен, образования плесени в квартире истца, являются недостаточные теплотехнические характеристики наружных стен здания.

Доводы представителя истца о том, что квартира приобреталась ФИО2 для личных нужд, следовательно, нужно исходить из предположения об отсутствии у него специальных познаний о свойствах и характеристиках товара, состоятельными быть признаны не могут, поскольку по смыслу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что означает свободный выбор условий договора, волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условий. Судом достоверно установлено, что покупателем товар принят, возражений по его качеству не заявлено, все недостатки являлись видимыми, сторонами согласована цена квартиры с учетом ее качества на момент приобретения, замечаний о несоответствии стоимости квартиры ее качеству покупателем не высказывалось, факт заключения договора купли-продажи подтверждает его согласие на заключение договора на предложенных условиях.

Утверждение заявителя о не предоставлении ответчиком достоверной и полной информации о товаре при его продаже, не может быть принято во внимание, поскольку подобных обстоятельств при рассмотрении дела не усмотрено.

Доводы представителя истца о том, что ФИО2 ФИО3 продана квартира не пригодная для постоянного проживания граждан судом отклоняются как несостоятельные, поскольку вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания отнесены к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В материалы дела соответствующего заключения межведомственной комиссии о признании спорного жилого помещения непригодным для проживания истцом не представлено.

Установив на основании оценки по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленных в материалы дела доказательств, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, стороны согласовали обязанность продавца передать покупателю спорную квартиру в технически исправном, пригодном для проживания состоянии, обеспечивающем покупателя возможностью нормальной эксплуатации квартиры в соответствии с ее назначением (п. 12 договора); обязанность по оплате выполнена покупателем в полном объеме, также как и обязанность продавца по передаче квартиры в технически исправном, пригодном для проживания состоянии; с учетом вышеприведенных норм права, ответственность за недостатки качества многоквартирного жилого дома как объекта строительства и ненадлежащее состояние общедомового имущества не может быть возложена на ответчика ФИО3 Обстоятельств того, что состояние общедомового имущества обусловлено исключительно ненадлежащим исполнением обязанностей ответчиком или его неправомерными действиями, не установлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО2 не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости – отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09.08.2022 г.

Судья - Юкина Е.В.