Дело № 67RS0003-01-2023-003485-47

производство № 2-3034/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2023 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Волковой О.А.,

при секретаре Лебедеве К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» о взыскании неустойки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» (далее – ООО «СЗ «Бухта Лэнд», застройщик) с требованием о взыскании неустойки, указав в обоснование требований, что между сторонами были заключены договоры долевого участия в строительстве № № от 27.12.2019 (далее – договор № 1) и № от 27.08.2020 (далее – договор № 2). В соответствии с условиями договоров, застройщик обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором № 1 и договором № 2 цену, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. В рамках договора № 1 объектом долевого участия является нежилое помещение, с характеристиками: условный номер – А193.12, этаж – 21, общая площадь – 82,9 кв.м., местоположение: комплекс А5 в составе корпусов 11,12, подземного паркинга, по адресу: <адрес> Срок передачи объекта - не позднее 31.12.2021, фактически объект был передан 09.06.2022. При этом, цена за 1 кв.м. объекта долевого строительства в рублях составила 102 050,99 руб., а с учетом площади объекта цена договора составила 8 460 027,07 руб. Вместе с тем, фактическая площадь объекта долевого строительства оказалось меньше, чем указано в договоре, цена была уменьшена и составила 8 337 565,88 руб. В рамках договора № 2 объектом долевого участия является нежилое помещение, с характеристиками: условный номер – М102, этаж – 1, общая площадь – 13,3 кв.м., местоположение: комплекс А5 в составе корпусов 11,12, подземного паркинга, по адресу: <адрес>. Срок передачи объекта - не позднее 31.12.2021, фактически объект был передан 11.09.2022. При этом, цена объекта долевого строительства составила 1 242 250 руб. Как следует из договора № 1 (п. 8.5) и договора № 2 (п. 8.4), в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от оплаченной цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Истец направил ответчику претензию с требованием оплатить неустойку в добровольном порядке, которая была оставлена без исполнения. Просит суд взыскать с ответчика неустойку по договорам участия в долевом строительстве в размере 694 217,31 руб. за период с 01.01.2022 по 28.03.2022, расходы на оплату юридических услуг в размере 8 000 руб., а также расходы по оплату госпошлины в размере 10 142 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ООО «СЗ «Бухта Лэнд», явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, просили о рассмотрении дела в его отсутствие, направив письменные возражения на иск, из которых следует, что ответчик не согласен с размером неустойки, указанной истцом в силу ее неправильного исчисления и просит о снижении ее размера в соответствии со ст. 333 ГК РФ. При этом, указывает, что объектами долевого строительства являются нежилые помещения, в связи с чем жилищные права истца не нарушены, к тому же последним не представлено никаких доказательств несения каких-либо существенных негативных последствий нарушения ответчиком сроков передачи нежилых помещений. Относительно взыскания стоимости расходов на оказание юридических услуг, указывают на их чрезмерную завышенность, в связи с чем просят о их снижении до 5 000 руб.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон по спору.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. п. 2 - 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом.

Исходя из требований вышеприведенных норм гражданского законодательства следует, что к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве с участием истца должны применяться общие правила Закона РФ "О защите прав потребителей".

В соответствии с положениями ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Материалами дела установлено, что 27.12.2019 между ООО «СЗ «Бухта Лэнд» и ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве № № (далее – договор № 1), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно п. 2.2. договора № 1 основные характеристики объекта долевого строительства и основные характеристики объекта, подлежащие определению в договоре указаны в Приложении № 1 к договору.

Приложением № 1 к договору № 1 определено, что объектом долевого участия является нежилое помещение, с характеристиками: условный номер – А193.12, этаж – 21, общая площадь – 82,9 кв.м., местоположение: Комплекс А5 в составе корпусов 11,12, подземного паркинга, по адресу: <адрес>

При этом, стоимость объекта долевого участия определена, как 102 050,99 руб. за 1 кв.м., с учетом площади объекта долевого строительства – 82,90 кв.м., в всего в общей сумме составляет 8 460 027,07 руб.

Согласно п. 2.5. договора № 1, учитывая, что застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта, стороны согласовали, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 31.12.2021 включительно.

09 июня 2022 г. актом приема-передачи объекта долевого строительства, застройщик передал, а участник долевого строительства принял, расположенный на 21 этаже в доме по адресу: <адрес>, объект долевого строительства – нежилое помещение для временного проживания (апартамент) №, общей площадью 83 кв.м., строительный адрес: Комплекс А5 в составе корпусов 11,12, подземного паркинга, расположенный по адресу: <адрес> а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально размеру общей площади объекта долевого строительства.

При этом, как отмечает истец в исковом заявлении, поскольку в соответствии с техническим планом здания, подготовленным уполномоченным органом, фактическая общая площадь объекта долевого строительства оказалась меньше общей площади объекта долевого строительства, указанной в соответствующем столбце Приложения № 1 к договору более чем на 1 кв.м., а именно: 1,2 кв.м., цена договора в соответствии с условиями договора уменьшается на сумму в размере 122 461,19 руб. НДС не облагается.

Таким образом, цена договора № 1, с учетом изменения площади составила 8 337 565,88 руб.

Кроме того, 27.08.2020 между ООО «СЗ «Бухта Лэнд» и ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве № № (далее – договор № 2), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно п. 2.2. договора № 2 основные характеристики объекта долевого строительства и основные характеристики объекта, подлежащие определению в договоре указаны в приложении № 1 к договору.

Приложением № 1 к договору № 2 определено, что объектом долевого участия является нежилое помещение, с характеристиками: условный номер – М102, этаж – -1, общая площадь – 13,30 кв.м., местоположение: Комплекс А5 в составе корпусов 11,12, подземного паркинга, по адресу: <адрес>

При этом, стоимость объекта долевого участия определена в размере 1 242 250 руб.

Согласно п. 2.5. договора №, учитывая, что застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта, стороны согласовали, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 31.12.2021 включительно.

11 сентября 2022 г. актом приема-передачи объекта долевого строительства, застройщик передал, а участник долевого строительства принял, расположенный на – 01 этаже в нежилом доме по адресу: <адрес> объект долевого строительства – нежилое помещение (машиноместо) № №, общей площадью 13,3 кв.м., строительный адрес: Комплекс А5 в составе корпусов 11,12, подземного паркинга, расположенный по адресу: <адрес>

Как следует из договора № 1 (п. 8.5) и договора № 2 (п. 8.4), в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от оплаченной цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

13 августа 2022 г. истец направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование о выплате неустойки по договору долевого участия в строительстве № № от 27.12.2019 в размере 604 195,61 руб., а 01.11.2022 о выплате неустойки по договору долевого участия в строительстве № № от 27.08.2020 в размере 90 021,70 руб., которые ответчиком были оставлены без исполнения.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела и никем не оспорены.

В преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" указано, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (пунктами 2, 46) разъяснено, что при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штраф, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве", в период начисления неустойки (пени)по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно.

Заявляя исковые требования, истец просит о взыскании с ответчика неустойки на нарушение сроков передачи объектов долевого строительства, а именно:

- по договору долевого участия в строительстве № № от 27.12.2019 за период с 01.01.2022 по 28.03.2022 в размере 604 195,61 руб.;

- по договору долевого участия в строительстве № № от 27.08.2020 за период с 01.01.2022 по 28.03.2022 в размере 90 021,70 руб.

В своих возражениях ответчик, не оспаривая нарушение срока передачи объектов долевого строительства, не соглашается с представленным истцом расчетом неустойки, указывая, на неправильное применение формулы расчета неустойки, а именно неправильное указание истцом действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, в связи с чем полагает, что размер неустойки по договору долевого участия в строительстве № № от 27.12.2019 за спорный период должен составить 411 041,49 руб., а по договору долевого участия в строительстве № № от 27.08.2020 – 61 242,92 руб.

С данной позицией ответчика суд соглашается, поскольку согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 24 октября 2017 года N 41-КГ 17-26, по смыслу приведенной правовой нормы (ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ) при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Учитывая изложенное, размер ставки рефинансирования необходимо применять на дату последнего дня срока исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта.

В данном случае последним днем срока исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта является 31.12.2021.

Вместе с тем, фактически объекты долевого строительства были переданы истцу 09.06.2022 и 11.09.2022.

В соответствии с Информационным сообщением Банка России от 17.12.2021 размер ставки рефинансирования с 20.12.2021 составил 8,5% годовых.

Таким образом, размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, составит: 411 041,99 руб. по договору долевого участия в строительстве № № от 27.12.2019 (8 337 565,88*87*2/300*8,5%) и 61 242, 92 руб. (1 242 250*87*2/300*8,5%) по договору долевого участия в строительстве № № от 27.08.2020.

В то же время ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера данной неустойки, применительно к положениям ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В определении Конституционного Суда РФ от 24.01.2006 № 9-О разъяснено, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Предоставление законодателем судам общей юрисдикции права уменьшения размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Доводы ответчика о том, что объектами долевого строительства являются нежилые помещения, в связи с чем жилищные права истца не нарушены, а также то, что истцом не представлено никаких доказательств несения каких-либо существенных негативных последствий нарушения ответчиком сроков передачи нежилых помещений, суд считает необоснованными, тем не менее, судом они учитываются при определении размера неустойки, полагая, что указанные обстоятельства могут свидетельствовать о возможности снижения размера неустойки, учитывая конкретные обстоятельства спора, продолжительность просрочки передачи объекта долевого строительства истцу, цену договора.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, учитывая ходатайство ответчика, суд вопреки суждениям стороны истца, приходит к выводу, что исчисленная неустойка является несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательств, принимая во внимание стоимость объекта долевого строительства, способы ведения хозяйственной деятельности застройщика, наличие обязательств перед иными участниками долевого строительства в этом объекте, а также период просрочки, компенсационную природу неустойки, цели соблюдения баланса между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного ущерба, снижает ее размер по договору долевого участия в строительстве № № от 27.12.2019 до 210 000 руб., а по договору долевого участия в строительстве № № от 27.08.2020 до 40 000 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в общем размере 250 000 руб.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика понесенные им судебные расходы в размере 8 000 руб.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из представленной квитанции к приходному кассовому ордеру № 12-08/2022 от 12.08.2022 усматривается, что ФИО1 произведена оплата за составление претензии и искового заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве № № от 27.12.2019 в размере 8 000 руб.

С учетом всех обстоятельств дела, а также принципа разумности и справедливости, учитывая поступившие возражения ответчика о снижении размера расходов, а также сложившийся в регионе порядок цен на указанные услуги и объем проделанной представителем истца работы, суд приходит к убеждению о возможности снижения расходов на оплату юридических услуг до 5 000 руб.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию госпошлина, уплаченная при подаче иска, пропорционально удовлетворённых судом требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» (7731477627) в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку за просрочку исполнения обязательства по договору долевого участия в строительстве № № от 27.12.2019 за период с 01.01.2022 по 28.03.2022 в размере 210 000 руб.; по договору долевого участия в строительстве № № от 27.08.2020 за период с 01.01.2022 по 28.03.2022 в размере 40 000 руб.; 5 000 руб. в счет возмещения расходов на оплату юридических услуг, а также в возврат госпошлины 5 750 руб.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья О.А. Волкова