Мотивированное решение суда изготовлено 27.06.2025
Дело №2-235/2025
25RS0001-01-2024-004922-12
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 июня 2025 года город Владивосток
Ленинский районный суд города Владивостока в составе председательствующего судьи Аскерко В.Г.,
при помощнике судьи Локтевой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Фабрика Окон» о понуждении заключить основной договор купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Фабрика Окон» о понуждении заключить основной договор купли-продажи, указав в обоснование, что 05.10.2020 между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – Договор): нежилых помещений обще площадью 140,4 кв.м., расположенных на пятом этаже пятиэтажного здания нежилого здания с цокольным этажом общей площадью 1 121,4 кв.м., объекта незавершенного строительства по адресу (местонахождение): <адрес>, кадастровый №, после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрации права на вышеуказанное нежилое здание в срок, не позднее 6 месяцев с даты подписания данного Договора. Стоимость имущества определена в размере 8 000 000 руб. (п.2.1 Договора). Предварительный Договор купли-продажи удостоверен сторонами у нотариуса, в день его подписания покупателем внесен авансовый платеж 8 000 000 руб.
Дополнительным соглашением о внесении изменений в предварительный Договор от 15.08.2023 стороны установили срок для заключения Основного договора купли-продажи - не позднее 15.04.2024 ввести объект недвижимости в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на предмет настоящего договора, снять запреты на совершение регистрационных действий. В соответствии с п.3.1.2 в срок не позднее 15.04.2024 заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных в предварительном Договоре.
05.04.2024 истец направил в адрес ООО «Фабрика Окон» посредством почтового отправления предложение о аключении основного договора на. условиях, согласованных в предварительном Договоре. Аналогичное предложение было вручено лично представителю ООО «Фабрика Окон» по доверенности ФИО2 До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен.
ФИО1 просил суд обязать ООО «Фабрика Окон» заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 140,4 кв.м., расположенных на пятом этаже пятиэтажного нежилого здания с цокольным этажом общей площадью 1121,4 кв.м., объекта незавершенного строительства по адресу (местонахождение): <адрес>В, кадастровый № на условиях, согласованных в предварительном Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о внесении изменений в предварительный Договор от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
В предыдущих судебных заседаниях представители истца ФИО1 по доверенности ФИО3, ФИО4 настаивали на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске.
В ходе судебного разбирательства, после получения ответа на судебный запрос об истребовании доказательств представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования уточнила, ссылаясь на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признано право собственности ООО «Фабрика Окон» на административно-бытовое здание площадью 1121,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Из решения истцу стало известно, что объект незавершенного строительства, указанный в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, достроен в отсутствие разрешения на строительства, в судебном порядке признано право собственности ответчика, о чем в рамках исполнения предварительного договора купли-продажи ответчик истцу не сообщил. Просит обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 140,4 кв.м., расположенных на пятом этаже пятиэтажного нежилого здания с цокольным этажом общей площадью 1121,4 кв.м., объекта незавершенного строительства по адресу (местонахождение): <адрес>В, кадастровый № кадастровый номер здания № на условиях, согласованных в предварительном Договоре купли-продажи от 05.10.2020, соглашения о внесении изменений в предварительный Договор от 15.08.2023.
Ответчик ООО «Фабрика Окон» на подготовку и судебное заседание своего представителя не направил. О дате, времени и месте судебного разбирательства извещался судом надлежащим образом заблаговременно заказной корреспонденцией по месту нахождения. О причинах неявки ответчик суду не сообщал; никаких ходатайств в суд не направлял.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Как следует из ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
При указанных обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке заочного судопроизводства.
Исследовав материалы дела, полагает собранные и представленные в соответствии с требованиями ст.ст.56-71 ГПК РФ доказательства допустимыми и достаточными для вынесения решения, и приходит к выводу о том, что исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
05.10.2020 между ФИО1 и ООО «Фабрика Окон» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилых помещений обще площадью 140,4 кв.м., расположенных на пятом этаже пятиэтажного здания нежилого здания с цокольным этажом общей площадью 1 121,4 кв.м., объекта незавершенного строительства по адресу (местонахождение): <адрес>, кадастровый №, после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрации права на вышеуказанное нежилое здание в срок, не позднее 6 месяцев с даты подписания данного Договора.
В соответствии с п.2.1 Договора, стороны договорились о том, что стоимость указанного в п.1.1 имущества, составляет 8 000 000 руб. Стоимость нежилых помещений площадью 140,4 кв.м., является фиксированной и изменению не подлежит. Оплата стоимости производится в следующем порядке: в день подписания настоящего договора вносится авансовый платеж в размере 8 000 000 руб. (п.2.1.1); при заключении Основного договора купли-продажи авансовый платеж в размере 8 000 000 руб., внесенный в соответствии с п.2.1.1 настоящего договора, будет зачтен в качестве оплаты по основному договору.
Предварительный договор от 05.10.2020 удостоверен нотариусом Владивостокского городского округа Опимах Е.Г.
Обязательства по оплате полной стоимости недвижимого имущества по предварительному Договору купли-продажи истцом исполнены в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривалось.
Дополнительным соглашением о внесении изменений в предварительный Договор от 15.08.2023 стороны установили срок для заключения Основного договора купли-продажи, а именно: в соответствии с п.3.1.1 в срок не позднее 15.04.2024 ввести объект недвижимости в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на предмет настоящего договора, снять запреты на совершение регистрационных действий. В соответствии с п.3.1.2 в срок не позднее 15.04.2024 заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных в предварительном Договоре.
Соглашение о внесении изменений в предварительный Договор от 15.08.2023 удостоверен нотариусом Владивостокского городского округа Опимах Е.Г.
Ответчиком обязательства по предварительному договору купли-продажи не исполнены, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
По делу установлено, что между сторонами заключен предварительный договор, который содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости. В соответствии с п. 3.1.2 соглашения о внесении изменений в предварительный Договор, стороны обязуются заключить договор купли-продажи в срок не позднее 15.04.2024.
05.04.2024 истец направил в адрес ООО «Фабрика Окон» посредством почтового отправления, предложение о заключении основного договора, на условиях, согласованных в предварительном Договоре. Аналогичное предложение было вручено лично представителю ООО «Фабрика Окон» по доверенности ФИО2
Таким образом, истец заявил о своих намерениях заключить договор купли-продажи.
До настоящего времени между ФИО1 и ООО «Фабрика Окон» основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен по вине ООО «Фабрика Окон», поскольку последний уклоняется от исполнения своей обязанности.
В соответствии с п.п.1, 2 и 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ста. 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи, с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Таким образом, исходя из буквального толкования закона для заключения основного договора необходимо такое условие как направление другой стороне в период действия предварительного договора предложения о заключении основного договора (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Как следует из материалов дела ФИО1 05.04.2024, то есть в срок до 15.04.2024 в период действия предварительного договора, было направлено ответчику требование с предложением о заключении основного договора.
Однако ответчик уклонился от исполнения своих обязательств по договору.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Доказательств того, что не исполнение обязательств по договору вызвано уважительными причинами либо форс-мажорными обстоятельствами ответчик ООО «Фабрика Окон», суду не представил.
Более того, определением от 30.01.2025 судом по ходатайству истца от Роскадастра истребована выписка из ЕГРН на административно-бытовое здание площадью 1 121, 4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, а также сведения о том, обращалось ли ООО «Фабрика окон» (ИНН <***>) с заявлением о регистрации права собственности на указанный объект с предоставлением в качестве основания регистрация права собственности Решение Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-2200/2019 от 29.10.2020, а также выписку из ЕГРН на этот объект.
Согласно выписке из ЕГРН от 06.02.2025 право собственности ООО «Фабрика Окон» на объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, наименование – административное здание, назначение – нежилое, количество этажей -6, в том числе подземных 1, год завершения строительства 2019 зарегистрировано 20.10.2023.
В материалы дела филиал ППК «Роскадастр» во исполнения определения представлена выписка из ЕГРН, решение Арбитражного суда Приморского края от 29.10.2020 и заявление ООО «Фабрика Окон» о регистрации права собственности.
Так, решением Арбитражного суда Приморского края от 29.10.2020 за ООО «Фабрика Окон» признано право собственности на административно-бытовое здание, площадью 1 121,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Из Постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.05.2021 следует, что на объект незавершенного строительства оформлен кадастровый паспорт, объекту присвоен кадастровый номер №. После завершения строительства спорный объект – административное здание, расположенного в границах земельного участка см кадастровым номером № представляет собой разносторонний прямоугольник с габаритными размерами 20,88?11,5м этажностью 6 этажей (включая технический и цокольные этажи) общей площадью 1121,4 кв.м. При этом площадь здания отражена в техническом плане задания от 30.08.2019, выполненном кадастровым инженером ФИО5
Данное решение суда вступило в законную силу 30.11.2023.
На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 29.10.2020 по делу А51-2200/2019 административному зданию общей площадью 1121,4 кв.м, расположенному в границах земельного участка площадью 853 кв.м с кадастровым номером № присвоен кадастровый номер №
Таким образом, поскольку спорное административное здание достроено в 2019 году, в судебном порядке ООО «Фабрика Окон» на него признано право собственности, о чем в рамках исполнения предварительного договора купли-продажи ответчик истцу не сообщил, при этом принятое на себя обязательство по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества ООО «Фабрика Окон» надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями не исполнено, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО1 обоснованы и подлежат удовлетворению.
Согласно разъяснений, изложенных в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.
Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации не позднее истечения тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда.
При этом устанавливая данный срок для заключения договора, суд исходит из его разумности и достаточности для совершения сторонами всех необходимых действий.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Фабрика Окон» о понуждении заключить основной договор купли-продажи удовлетворить.
Возложить обязанность на ООО «Фабрика Окон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с ФИО1 (паспорт №) основной договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 140,4 кв.м., расположенных на пятом этаже административного здания (количество этажей - 6, в том числе подземных -1) общей площадью 1121,4 кв.м, расположенного по адресу (местонахождение): <адрес>, кадастровый №, кадастровый номер здания № на условиях, согласованных в предварительном Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о внесении изменений в предварительный Договор от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья В.Г. Аскерко