УИД: 78RS0005-01-2024-012598-85
Дело №2-2240/2025 27 января 2025 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Кольцовой А.Г.,
при секретаре Орловой Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Отделстрой» о признании недействительным передаточного акта,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Отделстрой» (далее – ООО «СЗ «Отделстрой», Общество) взносы, в соответствии с законодательством Российской Федерации о признании недействительным передаточного акта.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 21 октября 2021 года между ним и ответчиком заключён договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства, согласно пункту 1.3 договора, является двухкомнатная квартира с предварительным номером №. Цена договора составляет 11 475 000 рублей и уплачена истцом полностью.
В соответствии с пунктом 5.2.2 договора ответчик обязался передать истцу квартиру по передаточному ату не позднее 1 апреля 2024 года, однако до настоящего времени этого сделано не было.
22 марта 2024 года истец в нарушение пункта 6.3 договора получил по электронной почте извещение от ответчика о готовности квартиры и приглашение на её принятие не за 30 календарных дней, а за 9 дней, до 1 апреля 2024 года, в связи с чем у истца возникли трудности по своевременному прибытию из другого региона России.
29 марат 2024 года состоялся первый осмотр квартиры, однако она не была принята истцом, поскольку во время осмотра независимым инженером компании ООО «Авангард Оценочная компания» выявлены многочисленные нарушения к её качеству, делающие невозможным проведение ремонта своими силами, что является существенным нарушением. По результатам осмотра составлен отчёт № от 29 марта 2024 года, согласно которому, выявлено 17 замечаний, в том числе существенные. Представитель застройщика отказал в составлении акта осмотра или иного документа для фиксации недочётов, обнаруженных во время осмотра квартиры, что в корне противоречит действующему законодательству.
14 мая 2024 года истцом получено Смс-сообщение от застройщика, в котором содержалась информация о том, что замечания в квартире устранены, предлагалось получить ключ. 15 марта 2025 года истцом по электронной почте получено письмо ответчика с приглашением на осмотр квартиры.
30 мая 2024 года состоялся повторный осмотр квартиры, которая вновь не была принята истцом, так как во время осмотра (обследования) независимым инженером ООО «Авангард Оценочная компания» выявлены многочисленные нарушения к качеству квартиры ещё выявленные и не устранённые после первого осмотра, отражённые в отчёте от 29 марта 2024 года, а также выявлены дополнительно новые недостатки, в том числе существенные, указанные в приложении к отчёту. По итогам повторного осмотра составлен отчёт № от 30 мая 2024 года, который передан под роспись представителю застройщика и отправлен застройщику на электронную почту.
Согласно отчёту от 30 мая 2024 года, выявлено 28 замечаний, делающих невозможным проведение ремонта своими силами, что является существенным нарушением.
Представитель ответчика отказал в составлении акта осмотра или иного документа для фиксации недочётов, обнаруженных во время осмотра квартиры, что в корне противоречит действующему законодательству.
Таким образом, ответчик в нарушение Постановления Правительства №2380 и пункта 6.1 договора долевого участия не устранил недостатки, выявленные независимыми инженерами ООО «Авангард Оценочная компания» к качеству квартиры.
Претензия по недостаткам, выявленным при осмотре квартиры, направлена заказным письмом в адрес ответчика 31 мая 2024 года.
5 июня 2024 года в нарушение пункта 6.5 договора долевого участия, пункта 5 статьи 8 и части 2 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ, ответчиком составлен односторонний передаточный акт якобы в связи с уклонением истца от принятия квартиры.
7 июня 2024 года в главном офисе компании застройщика истцом вручено ответчику возражение на незаконность составления им одностороннего передаточного акта, ответа на которое не поступило.
14 июня 2024 года ответчик по электронной почте сообщил истцу о том, что существенные недостатки устранены, а несущественные будут устранены в течение 60 дней с момента составления одностороннего передаточного акта.
12 августа 2024 года истцом направлена по электронной почте претензия ответчику о том, что по прошествии двух месяцев он не известил его об устранении замечаний (недостатков) по квартире и не пригласил его на приёмку квартиры.
13 августа 2024 года ответчик по электронной почте сообщил о том, что у него нет оснований приглашать ситца на приёмку квартиру, так как она уже ему передана по одностороннему передаточному акту.
1 сентября 2024 года в адрес ответчика по электронной почте истцом направлена досудебная претензия, 2 сентября 2024 года претензия направлена по почте.
На момент подачи настоящего иска ответ на досудебную претензию истца не поступил.
Таким образом, ответчиком нарушено действующее законодательство.
Так, в нарушение законодательства и условий договора долевого участия ответчиком квартира истцу в срок не передана. При этом ответчик в отсутствие оснований составил односторонний передаточный акт и без участия истца передал ему квартиру. Истец от приёма квартиры не уклонялся, он дважды с участием представителей застройщика и инженера компании ООО «Авангард Оценочная компания» осматривал квартиру, но многочисленные не устранённые строительные недостатки, в том числе существенные, отражённые в акте, препятствовали принятию квартиры.
Застройщик может составить односторонний передаточный акт, если дольщик уклоняется от приёмки квартиры, а не на случай обоснованного и законного отказа от приёмки до устранения недостатков.
В результате неправомерных действий ответчика истцу причинены нравственные страдания, выразившиеся в эмоциональных переживаниях и стрессе. Истец вынужден тратить своё личное время и денежные средства на судебно-претензионную работу, поездки на приёмку квартиры из другого региона страны.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, настаивая на удовлетворении заявленных требований в полом объёме, ФИО1 просил признать действия ответчика по составлению одностороннего передаточного акта от 5 июня 2024 года в отношении истца незаконными, признать незаконным односторонний передаточный акт ответчика от 5 июня 2024 года нарушающим права истца, признать действия ответчика по регистрации права собственности истца по одностороннему передаточному акту незаконными, признать незаконной регистрацию права собственности истца по одностороннему акту ответчика, взыскать с ООО «СЗ «Отделстрой» компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 2 000 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя, обязать ООО «СЗ «Отделстрой» в соответствии с пунктами 5.2.2, 6.1 и 6.3 договора долевого участия и подпунктом «д» пункта «г» Постановления Правительства Российской Федерации №2380 пригласить истца на приёмку квартиры с устранёнными нарушениями, выявленным независимой компанией «авангард Оценочная компания», согласно актам №163328 от 29 марта 2024 года и №170438 от 30 мая 2024 года, с присутствием представителя ответчика для составления акта приёма-передачи.
В ходе судебного разбирательства в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО1 уточнил заявленные требования, настаивая на их удовлетворении в полном объёме, просил признать действия ООО «СЗ «Отделстрой» по составлению одностороннего передаточного акта от 5 июня 2024 года в отношении истца незаконными, признать недействительным односторонний передаточный акт ООО «СЗ «Отделстрой» от 5 июня 2024 года нарушающим права истца, признать действия ООО «СЗ «Отделстрой» по регистрации права собственности истца по одностороннему передаточному акту незаконными, признать незаконной регистрацию права собственности истца по одностороннему передаточному акту ООО «СЗ «Отделстрой» от 5 июня 2024 года, применить последствия недействительности сделки одностороннего акта приёма-передачи ООО «СЗ «Отделстрой» от 5 июня 2024 года в виде погашения записи в реестре о праве собственности истца, обязать ООО «СЗ «Отделстрой» составить двусторонний передаточный акт от 17 декабря 2024 года после устранения недостатков по квартире, обязать ООО «СЗ «Отделстрой» осуществить регистрацию права собственности истца с 17 декабря 2024 года, взыскать с ООО «СЗ «Отделстрой» компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы на оплату доверенности на представителя в размере 2 200 рублей, штраф в размере 5% на основании статьи 10 Федерального закона №214-ФЗ от суммы, присуждённой судом в пользу истца.
В уточнённом иске ФИО1 указал, что в случае разногласий относительно указанного в отчёте ООО «Авангард Оценочная компания» перечня недостатков квартиры, ответчик мог составит акт разногласий и пригласить специалиста необходимой квалификации доя осмотра квартиры с его участием. Ответчик этого не сделал, что означает его согласие с выявленными недостатками, указав в своём уведомлении истцу от 14 июня 2024 года по электронной почте, что существенные недостатки устранены, а несущественные будут устранены в течение 60 дней с момента составления одностороннего передаточного акта. Данный ответ свидетельствует о том, что ответчиком указанные недостатки признаны, их часть уже устранена.
Таким образом, качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технического и градостроительного регламентов, что подтверждается отчётами, составленными по результатам осмотра квартиры, сообщениями (уведомлениями) ответчика о том, что отмеченные истцом строительные недостатки, в том числе существенные частично устранены, а часть будет устранена в конкретный срок.
Действующее законодательство не содержит чёткого определения существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, упомянутого в части 3 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ, наличие которого даёт участнику долевого строительства отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть уплаченные денежные средства. По мнению Верховного Суда Российской Федерации, вопросы о существенности нарушения требований к качеству могут разрешаться с применением положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», определяющих понятие существенного недостатка квартиры. Исходя из содержания статей 18, 20, 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, истец посчитал недопустимым передачу ему квартиры с недостатками, которые недопустимы, и отложил подписание передаточного акта о их устранения. Экспертиза – есть средство получения правильного познания о фактах, но не о нормах права, поэтому требовать от эксперта норму права – существенность нарушений для возможности проживания в данной квартире – некорректно.
Таким образом, ответчик, не устранив выявленные по результатам двух осмотров квартиры и не пригласив истца на приёмку квартиру, незаконно составил односторонний акт приёма-передачи.
При этом ответчик не учёл, что только с момента устранения недостатков у истца как у дольщика возникает обязанность принять квартиры. Для того, чтоб передать квартиру, надо как минимум пригласить истца. По мнению ответчика, после устранения недостатков квартиру не надо сдавать истцу, тогда как последний вправе проверить устранение недостатков. По факту, получается, что ответчик, не вызывая истца, составляет акт о том, что он исправил все недостатки, и составляет односторонний передаточный акт.
Истец считает, что его действия полностью соответствуют требованиям законодательства. В соответствии с пунктом «Г» Постановления Правительства Российской Федерации №2380 от 29 декабря 2023 года «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» истец отложил приёмку квартиры с многочисленными недостатками, не устранёнными и вновь проявившимися после повторного осмотра, которые он в соответствии с законодательством посчитал существенными, и направил претензию ответчику с требованиями по устранению недостатков в кратчайший срок.
Право истца на отказ от подписания акта предусмотрен и в соответствии с пунктом 3 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ. Недостатки, на которые ссылается истец, не были устранены в течение 60 дней, что является подтверждением их существенности. С учётом изложенного односторонний передаточный акт мог быть составлен не ранее 30 июля 2024 года в случае отказа истца подписать передаточный акт после устранения недостатков, ввиду чего составление одностороннего передаточного акта ответчиком 5 июня 2024 года незаконно и нарушает права истца. После проведения строительно-технической экспертизы 17 декабря 2024 года, подтвердившей устранение основных недостатков, истце был готов подписать двусторонний передаточный акт.
При этом у застройщика есть обязанность передать истцу квартиру надлежащего качества, тогда как в нарушение требований действующего законодательства и условий договора им не устранены недостатки, выявленные независимыми инженерами к ООО «Авангард Оценочная компания» к качеству квартиры.
Федеральный закон №214-ФЗ не предполагает права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей по устранению выявленных недостатков.
Поскольку передаточный акт является частью юридического состава, с которым связана регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, то заявление о применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи в реестре является надлежащим способом защиты права. Регистрация права собственности нарушает права участника долевого строительства не принимать у застройщика объект, не соответствующий условиям договора, строительным нормам и правилам. Кроме того, переход права собственности связан с возникновением у собственника обязанности по содержанию этого имущества, в частности по оплате коммунальных услуг, а также по уплате налога.
Действия ответчика можно квалифицировать как недобросовестные, его действия являются ничем иным как злоупотреблением правом.
Истец, надлежащим образом извещённый о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, доверил представлять свои интересы представителю.
Представитель истца – ФИО2, действующий на основании доверенности, в суд явился, иск поддержал, настаивал на его удовлетворении в полном объёме.
Представитель ответчика – ФИО3, действующая на основании доверенности, в суд явилась, иск не признала, возражала против его удовлетворения, поддержала ранее представленный письменный отзыв на иск.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российский Федерации суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие истца.
Суд, выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьёй 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).
Судом установлено, материалами дела подтверждается, сторонами не оспаривается, что 21 октября 2021 года между ФИО1 и ООО «СЗ «Отделстрой» заключён договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с которым Общество приняло на себя обязательство передать истцу двухкомнатную квартиру с предварительным номером № в срок до 1 апреля 2024 года.
Согласно Приложению №1 к вышеуказанному договору, квартира подлежала передаче истцу в состоянии без дверной столярки, без шпаклёвки стен, без малярных работ, без устройства всех видов полов, без подготовительных работ под устройство чистовых полов, без трубных разводок по квартире и т.д.
22 марта 2024 года ответчик направил истцу уведомление о завершении строительства жилого комплекса и готовности передать квартиру с приглашением на подписание акта приёма-передачи непосредственно в жилом комплексе, в котором расположена квартира истца, для обеспечения возможности её осмотра истцом перед подписанием акта.
Из материалов дела следует, сторонами не оспаривается также, что осмотр квартиры истцом состоялся 29 марта 2024 года с участием специалиста ООО «Авангард Оценочная компания», однако от подписания акта приёма-передачи квартиры ФИО1 отказался со ссылками на наличие замечаний по качеству квартиры
30 марта 2024 года истец направил в адрес электронной почты ответчика Отчёт, составленный по результатам осмотра квартиры, от 29 марта 2024 года, выполненный ООО «Авангард Оценочная компания», содержащий перечень выявленных недостатков квартиры.
30 мая 2024 года истец повторно явился на приёмку квартиры, однако от подписания акта приёма-передачи квартиры ФИО1 вновь отказался, направив ответчику претензию с приложением нового Отчёта ООО «авангард Оценочная компания» от 30 мая 2024 года, содержащий перечень ранее выявленных и дополнительных недостатков квартиры.
5 июня 2024 года ответчик оформил передачи истцу квартиры односторонним актом и подал его на государственную регистрацию права собственности.
Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 17 июня 2024 года, о чём 19 июня 2024 года ответчик поставил его в известность.
13 августа 2024 года ответчик письменно известил истца об устранении ранее выявленных несущественных замечаний, предложив получить ключи от квартиры, однако истец не явился для получения ключей от квартиры.
Обращаясь с настоящим иском, ФИО1 ссылался на то обстоятельство, что в нарушение Постановления Правительства №2380 и пункта 6.1 договора долевого участия ответчик не устранил недостатки, выявленные независимыми инженерами ООО «Авангард Оценочная компания» к качеству квартиры, в отсутствие оснований составив односторонний передаточный акт и без участия истца передав ему квартиру. Истец от приёма квартиры не уклонялся, он дважды с участием представителей застройщика и инженера компании ООО «Авангард Оценочная компания» осматривал квартиру, но многочисленные не устранённые строительные недостатки, в том числе существенные, отражённые в акте, препятствовали принятию квартиры. При этом застройщик может составить односторонний передаточный акт, если дольщик уклоняется от приёмки квартиры, а не на случай обоснованного и законного отказа от приёмки до устранения недостатков.
Разрешая по существу заявленные ФИО1 требования, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (часть 1).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (часть 4).
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5).
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Вместе с тем, согласно подпунктам «в», «г», «д», «е» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2023 года №2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», установлены следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31 декабря 2024 года включительно:
передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей: при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;
при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта.
При обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствий с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
При выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее - установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением.
Застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В подтверждение заявленных требований в материалы дела истцом представлены вышеуказанные отчёты ООО «Авангард Оценочная компания» № от 29 марта 2024 года и № от 30 мая 2024 года, заключение специалиста №№ от 30 мая 2024 года.
Однако в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии в квартире истца на момент её осмотра ФИО1 существенных нарушений её качества, выявленных в установленном вышеназванным Постановлением Правительства Российской Федерации порядке, что позволило бы ему отказаться от подписания акта приёма-передачи.
Кроме того, согласно отчёту специалиста ООО «Авангард Оценочная компания», в качестве существенных недостатков указано следующее: незакрепление противопожарной муфты, не зачеканено отверстие в плите перекрытия у фановой трубы в санузле. Однако, с учётом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», данные недостатки существенными не являлись, поскольку, не являлись неустранимыми, не проявлялись вновь после устранения.
Как указывалось ранее, истцом не оспорено, из материалов дела чётко следует, что ответчик предоставил ФИО1 квартиру для осмотра, предложил подписать акт приёма-передачи квартиры, пригласил осмотреть квартиру с участием квалифицированного специалиста, гарантировав его оплату в случае выявления существенных недостатков квартиры, и подписать акт приёма-передачи, устранил выявленные недостатки квартиры после подписания акта приёма-передачи, что согласуется с требованиями закона с учётом особенностей, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2023 года №2380, после чего пригласил получить ключи от квартиры.
Изложенное напрямую опровергает доводы истца о недобросовестности действий ответчика, выразившихся в составлении одностороннего акта приёма-передачи квартиры, и дальнейших его действий по регистрации права собственности истца на квартиру.
Правовые основания для признания одностороннего акта приёма-передачи истцу квартиры от 5 июня 2024 года у суда отсутствуют, следовательно6 отсутствуют основания для удовлетворения заявленных им требований, в иске надлежит отказать в полном объёме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 67, 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Отделстрой» о признании недействительным передаточного акта отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд города Санкт-Петербурга.
Судья А.Г. Кольцова
Мотивированное решение суда изготовлено 15 апреля 2025 года.