Дело № 2-479/2025
УИД 76RS0014-01-2024-004113-87
Изготовлено 25.04.2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Ярославль
04 апреля 2025 года
Кировский районный суд города Ярославля в составе:
председательствующего судьи Жаварцовой Ю.Г.,
при секретаре Ястребовой Д.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности,
установил :
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование исковых требований указала, что 03.06.2020 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер участка №. В нарушение условий договора ответчик не исполняла обязанности по содержанию арендуемого имущества в исправности, в створ входной двери устанавливались посторонние предметы, которые препятствовали свободному закрыванию двери и приводили к деформации дверного полотна. По результатам осмотра от 11.04.2024 года, проведенного представителем истца, было установлено, что возник перекос входной двери из-за неправильной регулировки петель. 12.04.2024 года был организован выезд специалиста по ремонту дверей и окон для осмотра повреждений входной двери, установлено, что на двери имеются повреждения, которые требуют замены дверного проема и самой двери. Ответчику предложено самостоятельно произвести восстановительный ремонт, ответчик отказалась, не согласившись с наличием повреждений. Кроме того, были выявлены нарушения условий оплаты договора. В связи с этим, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период действия договора в размере 356 065,48 рублей, неустойку в сумме 466 050 рублей, продолжить начисление неустойки до момента фактического исполнения обязательства из расчета 1% от суммы 50 000 рублей за каждый день просрочки, взыскать сумму неоплаченных коммунальных платежей в размере 51 159,80 рублей, кроме того, истец просил возместить расходы по оплате государственной пошлины 11 932,76 рублей, по оплате почтовых расходов.
Ответчиком ФИО2 в суд представлены письменные возражения, в которых ответчик возражает относительно удовлетворения исковых требований, дополнительно поясняет, что в соответствии с п. 3.5 Договора сумма арендных платежей составляет 50 000 рублей, однако между сторонами была достигнута устная договоренность об изменении указанной суммы до 45 000 рублей, также имелась устная договоренность о ежемесячном направлении бухгалтером сведений о суммах оплаты, оплата производилась на банковский счет по номеру телефона бухгалтер. Истцом не обосновано наличие задолженности по оплате арендных платежей в размере 55 000 рублей по состоянию на 16.03.2023 года, как следует из расчета неустойки, с учетом того, что договор заключен 15.03.2023 года. Истец не подтверждает факт передачи помещения в дату заключения договора, акт приема-передачи не представлен, невозможно определить момент, с которого подлежит начислению арендная плата. Акт подлежал подписанию в течение 10 дней. Ответчик пользовался помещением по договору, однако затрудняется сказать с какого момента. Конфликт между сторонами произошел в апреле 2024 года, когда представителем истца были высказаны претензии относительно убытков по повреждениям входной двери. 11.04.2024 года арендатором получена претензия, содержащая требование освободить помещение не позднее 14.04.2024 года. В ответ на данное требование арендатор описал наличие конфликтной ситуации и, учитывая короткий срок, который был дан арендодателем для освобождения помещения, сообщил о намерении расторгнуть договор с 22.04.2024 года, предложив направить уполномоченного представителя, в случае отсутствия которого выезд будет осуществлен самостоятельно. 22.04.2024 года арендатор надлежащим образом исполнил обязанность по освобождению помещения в отсутствие представителя истца, что было зафиксировано под видеозапись. Ответчик звонил представителю истца ФИО3, который пояснил, что в помещение не приедет и отказался дать номер телефона собственника. После освобождения помещения, арендатор направил уведомление об освобождении помещения с 22.04.2024 года, соглашение о расторжении договора и акт возврата помещения, указав номер телефона представителя для решения вопроса о возврате ключей. Представителю по вопросу возврата ключей никто не обращался, вместо этого ответчиком было получено уведомление, в котором указано, что приемка помещения состоится 25.09.2024 года в 10.00 часов. Довод истца о том, что уведомление о расторжении договора с 22.04.2024 года поступило к нему только 23.04.2024 года, не соответствует действительности, поскольку он был уведомлен о дате расторжения 16.04.2024 года посредством мессенджера «Вотсап». Ничто не мешало истцу подписать соглашение о расторжении договора и акт возврата помещения 23.04.2024 года с учетом того, что именно им была инициирована процедура расторжения договора 11.04.2024 года. Ответчик считает, что истец злоупотребляет своим правом на приемку помещения, необоснованно продлевая срок аренды в то время, когда ответчик фактически не использовала помещение, о чем истцу было достоверно известно. Ответчик считает, что договор расторгнут и помещение возвращено арендодателю 22.04.2024 года. Фактически ответчиком оплачены все денежные средства за период пользования помещением, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат, соответственно, ответчик возражает и относительно удовлетворения требований о взыскании неустойки и коммунальных платежей. Из представленных документов актов сверки задолженности ПАО «ТНС энерго Ярославль», АО «Управляющая организация многоквартирными домами» следует, что задолженность сформировалась после расторжения договора, последние платежи внесены в апреле 2024 года. Коммунальные платежи, требования по которым заявлены, истцом не оплачены, а в соответствии с условиями договора подлежали оплате напрямую арендатором ресурсоснабжающим организациям. Кроме того, истцом не представлено доказательств выставления счетов в соответствии с п. 3.3. Договора в адрес арендатора на оплату коммунальных платежей. Ответчик просит отказать в удовлетворении требований ФИО1 в полном объеме.
В последующем истец ФИО1 исковые требования уточняла, окончательно просила взыскать задолженность по арендной плате за период действия договора в размере 623 196,70 рублей, неустойку в сумме 466 050 рублей, продолжить начисление неустойки до момента фактического исполнения обязательства из расчета 1% от суммы 50 000 рублей за каждый день просрочки, взыскать сумму неоплаченных коммунальных платежей в размере 75 641,58 рублей, кроме того, истец просил возместить расходы по оплате государственной пошлины 26 607,88 рублей, по оплате почтовых расходов.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена, доверила представлять свои интересы ФИО4
Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, относительно исковых требований пояснил, что истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 16.03.2023 года по 20.02.2025 года, поскольку до настоящего времени помещение, в том числе ключи от него, не передано, информацией об освобождении помещения истец не располагает, уведомление о дате освобождения помещения 22.04.2024 года истец получила позднее, надлежащим образом уведомлена о возврате помещения не была, направление уведомления посредством мессенджера и звонков надлежащим уведомлением не является в соответствии с условиями договора, неустойку истец просит взыскать в размере 470 600 рублей по состоянию на 16.09.2024 года, продолжив ее начисление с 17.09.2024 года. Помещения были приняты ответчиком еще в 2020 году, поскольку договор аренды перезаключался (фактически пролонгировался), расчет задолженности по коммунальным платежам поддерживает по первоначальным требованиям, сейчас задолженность отсутствует.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлена, доверила представлять свои интересы ФИО5
Представитель ответчика по ордеру ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал по доводам письменных возражений на исковое заявление, дополнительно также пояснил, что между сторонами имелась сложившаяся практика обмена сообщениями в мессенджере по вопросам, возникающим в ходе исполнения договора аренды. Истцом было самим предложено расторгнуть договор и освободить помещение, при этом указан явно недостаточный срок для освобождения помещения, в связи с чем, ответчик направил уведомление об освобождении помещения с 22.04.2024 года, как письмом, так и продублировав сообщением, он лично звонил представителю истца ФИО3, который представлял истца при заключении договора аренды и с которым осуществлялись контакты по договору. 22.04.2024 года помещение было освобождено с применением видеофиксации, истцу направлено для подписания соглашение и акт приема-передачи, предложено получить ключи. До расторжения договора все коммунальные платежи были оплачены, задолженность возникла позднее.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлены.
Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, представленные видеозаписи, суд считает заявленные исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия, сроки внесения арендной платы и размер арендной платы определяются договором аренды.
Ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Судом установлено, что 15.03.2023 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения, общей площадью 76 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (л.д. 15-19). Договор заключен сроком по 14.02.2024 года, если арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок, установленный соглашением сторон.
Согласно условиям заключенного договора ФИО2 приняла на себя обязательства уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату в размере 50 000 рублей в месяц, не позднее 15 числа каждого текущего месяца за следующий календарный месяц (авансовые платежи). При подписании договора, арендатор уплачивает сумму в размере месячной арендной платы 50 000 рублей. Кроме того, арендатор уплачивает напрямую ресурсоснабжающим организациям, согласно выставленным счетам коммунальные платежи за указанное недвижимое имущество (Раздел 3 Договора).
Согласно п. 1.4 Договора передача указанного недвижимого имущества производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором в течение 10 дней после подписания настоящего Договора аренды и является его неотъемлемой частью. При перезаключении настоящего Договора на новый срок (переоформление настоящего Договора) Акт приема-передачи не составляется.
Аналогичное условие по передаче помещения содержал договор аренды помещения, заключенный между сторонами 03.06.2020 года (л.д. 170-174), таким образом между сторонами ранее возникли длительные арендные отношения, сведения о возврате в какой-либо период помещений арендодателю суду не представлено, в связи с чем, суд считает довод ответчика о не передаче помещений в дату заключения спорного договора аренды необоснованным. Арендная плата по ранее действовавшему договору аренды составляла 45 000 рублей, договором от 15.03.2023 года арендная плата установлена 50 000 рублей, доказательств наличия каких-либо иных соглашений относительно размера арендной платы не имеется.
Вместе с тем, ФИО2 не вносила своевременно в полном объеме арендную плату, начиная с даты перезаключения договора аренды – 15.03.2023 года, уплачивая 45 000 рублей вместо 50 000 рублей.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В договоре стороны оговорили, что арендодатель вправе отказаться от настоящего договора, предупредив об этом арендатора письменно за 1 месяц с указанием даты освобождения недвижимого имущества. В этом случае арендатор обязан в течение указанного срока сдать имущество арендодателю по акту приема-передачи (возврата) в том состоянии, в котором его получил, согласно приложению №2 (фотографии отражающие состояние помещения на электронном носителе), либо по письменному согласованию с арендодателем, передав в том числе все произведенные в недвижимом помещении неотделимые улучшения без возмещения их стоимости, даже если улучшения были произведены с согласия арендодателя (п. 6.2 Договора).
При расторжении Договора аренды, Договор считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи арендатором арендуемого недвижимого имущества по акту приема-передачи (п.1.5 Договора).
Согласно представленным доказательствам именно истец ФИО6 уведомила ответчика в случае невыполнения ее требований в части претензий по содержанию имущества 11.04.2024 года об отказе от пролонгации договора потребовала освободить нежилое помещение с передачей его по акту приема-передачи не позднее 14.04.2024 года, то есть в срок менее 1 месяца (л.д. 20).
16.04.2024 года ФИО2, с учетом недостаточности срока для освобождения помещения, сообщила о намерении расторгнуть договор с 22.04.2024 года, просила направить уполномоченного представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды и акта возврата помещения 22.04.2024 года в 11.00 часов (л.д. 22), указанное сообщение было продублировано в адрес контактного представителя арендодателя сообщение в мессенджере и телефонным звонком, с учетом сложившейся между сторонами практики обмена сообщениями. Письменное уведомление получено адресатом 23.04.2024 года, при этом имела место неудачная попытка вручения 18.04.2024 года (л.д.26).
Ответчик освободила помещение 22.04.2024 года, что подтверждается видеозаписью, подписав в одностороннем порядке акт приема-передачи соглашение о расторжении договора и направив их для подписания истцу. Однако акт не был оформлен своевременно.
В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Суд считает, что несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван последующим уклонением последнего от приемки этого имущества.
При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению, за период с 15.03.2023 года по 22 апреля 2024 года, с учетом уплаченных не в полном объеме сумм ежемесячной арендной платы, за апрель пропорционально неполному месяцу действия договора аренды, задолженность подлежит взысканию в размере 76 665 рублей.
Согласно п. 4.1 Договора при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% месячной арендной платы за каждый день просрочки, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 16.03.2023 года по 16.09.2024 года в размере 256 814,10 рублей, с учетом заявленных истцом требований о взыскании неустойки на суммы недоплаты ежемесячно 5000 рублей, а также на сумму 11 665 рублей за апрель 2024 года, с продолжением начисления неустойки до момента фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы из расчета одного процента от суммы 50 000 за каждый день просрочки, начиная с 17.09.2024 года.
Наличие задолженности ответчика по коммунальным услугам перед ресурсоснабжающими организациями, исходя из выставленных счетов истцом ответчику, на период расторжения договора и передачи помещений судом не установлено, надлежащими доказательствами не подтверждено, по состоянию на апрель 2024 года задолженность отсутствовала.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать со ФИО2, паспорт №, в пользу ФИО1, паспорт №, задолженность по арендной плате за период с 16.03.2023 года по 22.04.2024 года в размере 76 665 рублей, неустойку за период с 16.03.2023 года по 16.09.2024 года размере 256 814,10 рублей, продолжить начисление неустойки до момента фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы из расчета одного процента от суммы 50 000 рублей за каждый день просрочки, начиная с 17.09.2024 года, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10 837 рублей.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г. Ярославля.
Судья
Ю.Г.Жаварцова