Решение по делу № 2-751/2023 от 03.08.2023 - о признании договора аренды недействительным в части.

Дело № 2-751/2023

УИД-36RS0022-01-2023-000539-20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Н. Усмань 3 августа 2023 г.

Новоусманский районный суд Воронежской области в составе судьи Сорокина Д.А.

при секретаре Зайцевой Е.Г.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды недействительным в части,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 с требованиями, с учетом уточнений, признать договор аренды (найма) жилого помещения с ФИО2 от 09.09.2022 по адресу <адрес> исполненным, взыскать денежные средства по договору за период с июня 2022 г. по май 2023 года в размере 114 624 рублей, взыскать судебные расходы (л.д. 96, 111).

В их обоснование указал, что он и его бывшая супруга ФИО4 являются собственниками квартиры, расположенной по адресу <адрес>. 09.05.2022 он заключил договор найма этой квартиры с ФИО2 на срок 11 месяцев, то есть до 13.04.2023г с ежемесячной платой 12 000 рублей. Платеж за май был оплачен полностью, то есть в сумме 12000 рублей, затем ответчик стала платить ему по 2448 рублей, из квартиры выселяться отказалась. Долг не погасила. Изложенное вызвало необходимость обращения в суд.

В ходе рассмотрения дела ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 с требованиями, с учетом уточнений, признать Договор аренды от 09.05.2022 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительной (ничтожной) сделкой в части передачи в аренду 796/1000 долей в праве общей долевой собственности на квартиру и в части определения аренной платы за 796/1000 долей в размере 9 552 рубля в месяц, применить последствия недействительности части сделки и признать договор аренды от 09.05.2022 заключенным на условиях сдачи в аренду ФИО1 ФИО2 204/1000 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 2 448 рублей 00 копеек в месяц, взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В их обоснование указала, что на момент заключения договора аренды ФИО1 ввел ее в заблуждение и не сообщил, что является собственником лишь 204/1000 долей квартиры, 296/1000 долей принадлежало его бывшей супруге ФИО3 и по ? доле их несовершеннолетним детям. Супруга истца, являющаяся совладельцем квартиры, не давала ему согласия на ее сдачу в аренду. Впоследствии, когда данное обстоятельство выяснилось, она стала уплачивать ФИО1 арендную плату, соответствующую его доле в квартире – 2448 рублей, остальные денежные средства его супруге – 9 552 рублей, то есть всего платила за квартиру 12000 рублей в месяц.

В судебном заседании истец ФИО1 свои требования поддержал по указанным в иске основаниям. Возражал против встречного иска. Утверждал, что до заключения договора сообщал ФИО2 о том, что ему принадлежит лишь доля квартиры, а также на то, что его бывшая супруга ФИО3 была согласна на сдачу квартиры в аренду.

Ответчик ФИО2 просила в требованиях ФИО1 отказать, поддержала встречные требования по указанным во встречном иске основаниям. Утверждала, что ФИО1 не сообщил ей о том, что квартира находится в деловой собственности, что совладелец квартиры ФИО3 не была поставлена в известность о заключаемом договоре аренды. После того как это стало известно, между ней и ФИО3 был заключен договора аренды 796/1000 долей спорной квартиры.

Третье лицо ФИО5 просила в первоначальном иске отказать, встречный иск удовлетворить. Пояснила, что после расторжения брака дети стали проживать с ней. Спорная квартира находилась в долевой собственности. Бывший супруг ФИО1 сдал ее в аренду без ее согласия. Когда она об этом узнала, то сначала предложила ФИО2 покинуть квартиру, а потом они с ней договорились, что арендную плату за квартиру ФИО2 будет вносить соразмерно долям совладельцев, то есть 2448 рублей ФИО1, 9552 рублей ей и детям, проживающим совместно с ней, о чем 14.06.2022 с ФИО2 был заключен договор аренды.

Выслушав участвовавших в судебном заседании лиц, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд установил указанные ниже обстоятельства и пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Согласно ч. 3 ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных правоотношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе, по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как указано в частях 1 - 2, 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно частям 1 - 2 ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 367 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно подпункту 4 пункта 2 указанной статьи заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой.По смыслу приведенных положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, в частности, если под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле.

Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки (п. 4 ст. 178 ГК РФ).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (п.6 ст. 178 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

На основании статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По состоянию на май 2022 года квартира, расположенная по адресу <адрес> принадлежала на праве общей долевой собственности:

204/1000 долей истцу ФИО1;

296/1000 долей третьему лицу ФИО3;

? доля несовершеннолетнему ФИО6;

? доля несовершеннолетнему ФИО7 (л.д. 20-21, 68-71).

ФИО1 и ФИО3 являлись бывшими супругами. После расторжения брака дети остались проживать с ФИО3.

09.05.2022 ФИО1 заключил договор найма спорной квартиры с ФИО2 на срок 11 месяцев, то есть до 13.04.2023г с ежемесячной платой 12 000 рублей (л.д. 22-25).

В п. 4.1 договора аренды было указано, что квартира принадлежит арендодателю на праве собственности.

21.05.2023г. ФИО3, узнав о том, что ее супруг без ее согласия сдал квартиру, обратилась в полицию.

23.05.2023 по обращению ФИО3 было отказано в возбуждении уголовного дела в связи с наличием гражданско-правовых отношений и отсутствием в действиях ФИО1 состава преступления (л.д. 59-60).

14.06.2022г. между ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО7 как арендодателем и ФИО2 как арендатором был заключен договор аренды 796/1000 долей спорной квартиры (296/1000+1/4+1/4=796/1000) сроком на 10 месяцев, то есть по 14.04.2023 г включительно с ежемесячной платой 9552 рублей (л.д. 57).

ФИО2 оплатила арендную плату за май ФИО1 в размере 12000 рублей, а начиная с июня 2022 года стала оплачивать ежемесячно арендную плату ФИО1 в размере 2448 рублей, ФИО3 в размере 9552 рублей, то есть всего в сумме 12000 рублей (2448+9552=12000) (л.д. 15-19, 49-56).

13.07.2022г. ФИО2 сообщила о заключенном договоре и об изменении размера арендной платы ФИО1 (л.д. 84).

Решением от 26.06.2023 Новоусманский районный суд по иску ФИО3 признал за ней право собственности на 204/1000 долей спорной квартиры, взыскав в пользу ФИО1 денежную компенсацию и прекратил право собственности ФИО8 на 204/1000 долей квартиры.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, были подтверждены сторонами в ходе рассмотрения дела, в связи с чем суд посчитал их установленными.

Участник долевой собственности, в силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве. Распоряжение же самим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Передача имущества, находящегося в долевой собственности, в наем без согласия всех участников долевой собственности противоречит указанной норме.

ФИО1 не представлено относимых и допустимых доказательств заключения договора от 09.05.2022 с согласия всех собственников квартиры, соответствующих письменных доказательств материалы дела не содержат, ФИО3 данное обстоятельство отрицалось.

Кроме того, заключая сделку и указывая в п. 4.1 договора, что он является единственным собственником квартиры, ФИО1 ввел нанимателя ФИО2 в заблуждение в отношении лица, с которым она вступает в сделку.

Доводы ФИО1 о том, что он сообщил ФИО2 до заключения договора о том, что квартира находится в общей долевой собственности, несостоятельны, поскольку опровергаются п. 4.1 Договора. Выписку из ЕГРН ФИО1 направил ФИО2 посредством WhatsApp 10.05.2022 г. (л.д. 98-100), в то время как датой договора значится 09.05.2022.

Кроме того, суд учитывает, что ФИО1 не сообщил ФИО2 о том, что его супруга ФИО3 не согласна на заключение договора аренды квартиры с условием выплаты арендной платы в размере 12000 рублей исключительно ФИО1, тем самым ввел ФИО2 в заблуждение в отношении существенных условий заключаемой сделки.

Учитывая положения ст. 180 ГК РФ, принимая во внимание, что совладелец квартиры ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей 14.06.2022 г. согласилась на аренду 796/1000 долей квартиры с уплатой ей арендной платы в размере 9552 рублей в месяц, что составляет 796/1000 от общей арендной паты за квартиру в размере 12000 рублей, суд посчитал возможным признать договор аренды от 09.05.2022 недействительным лишь в части передачи ФИО1 в аренду 796/1000 долей в праве общей долевой собственности на квартиру и в части определения аренной платы за 796/1000 долей в размере 9 552 рубля в месяц, поскольку недействительность этой части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, так как в рассматриваемом случае у ФИО1, как собственника 204/1000 долей квартиры имелись основания для заключения сделки по аренде 204/1000 долей квартиры с арендной платой в размере 2448 рублей (204/1000 от 12000 рублей: 12000х204/1000=2448), в свою очередь ФИО2 была согласна заключить договор аренды с ФИО1 в части 204/1000 долей квартиры, без включения недействительной ее части, в последующем заключив договор аренды 796/1000 долей с ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, с арендной платой 9552 рубля в месяц, то есть с арендной платой за квартиру, составляющей в общей сложности 12000 рублей в месяц (2448+9552=12000), согласованной с ее совладельцами.

Таким образом, договор найма жилого помещения от 09.05.2019 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 является недействительным в указанной части, соответственно, встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности данной сделки в части, необходимо применить последствия недействительности части сделки и признать договор аренды от 09.05.2022 заключенным на условиях сдачи в аренду ФИО1 ФИО2 204/1000 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 2 448 рублей 00 копеек в месяц.

Так как арендатор ФИО2, начиная с июня 2022 года выплачивала арендодателю ФИО1 ежемесячно именно эту сумму, требования ФИО1 о признании договора аренды от 09.05.2022 исполненным, взыскании задолженности по договору аренды в размере 114624 рублей, основанные на том, что арендная плата должна была выплачиваться ему ФИО2 в сумме 12000 рублей в месяц, удовлетворению не подлежат.

На основании ст. 98 ГПК РФ, ввиду удовлетворения встречных исковых требований, уплаченная ФИО2 госпошлина в сумме 6000 рублей (л.д. 64) подлежит взысканию с ФИО1, судебные издержки, понесенные ФИО1 взысканию с ФИО2 не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Полностью удовлетворить встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды недействительным в части.

Признать Договор аренды от 09.05.2022 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительной (ничтожной) сделкой в части передачи в аренду 796/1000 долей в праве общей долевой собственности на квартиру и в части определения аренной платы за 796/1000 долей в размере 9 552 рубля в месяц.

Применить последствия недействительности части сделки и признать договор аренды от 09.05.2022 заключенным на условиях сдачи в аренду ФИО1 ФИО2 204/1000 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 2 448 рублей 00 копеек в месяц.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды исполненным, взыскании задолженности по договору аренды в размере 114624 рублей, судебных расходов отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.А. Сорокин

Мотивированное решение изготовлено 10.08.2023