УИД № 34OS0000-01-2021-000372-81

Дело № 3а-88/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 15 июня 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» М.Д.АА.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что на основании договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ года по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № № <...> аз является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1600 +/- 14 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и по состоянию на 1 января 2020 года составляет 4389 360 рублей. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает ее права, поскольку влечет уплату арендных платежей, при расчете которых применяется кадастровая стоимость, в необоснованно завышенном размере. С утвержденной кадастровой оценкой истец не согласна и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета специалиста об оценки составляет 1665 500рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела административный истец в судебное заседание не явилась, обеспечила явку в суд своего представителя ФИО1, которая исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости 840000 рублей, установленной по результатам повторной экспертизы №№ <...> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненной экспертом ООО «ЦОК «Арта».

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО3 не возражал против удовлетворения исковых требований с учетом их уточнения.

Административный ответчик комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) явку своего представителя в суд не обеспечил, просив в поступившем до судебного заседания заявлении о рассмотрении дела в его отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

В письменных объяснениях представители административных ответчиков Управления Росреестра по Волгоградской области ФИО4, ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО5, ссылаясь на пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указали на необоснованное привлечение их в качестве ответчиков, в связи с чем при вынесении решения по делу просили в удовлетворении исковых требований к ним отказать, рассмотреть дело в их отсутствие (т. 1 л.д. 98-103, т. 2 л.д. 117-122).

Надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства администрация городского округа – город Волжский Волгоградской области, комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области явку своих представителей в суд не обеспечили, заявлений об отложении заседания не представили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении неявившихся в судебное заседание участников процесса, принимая во внимание, что их явка не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора от 5 декабря 2016 года уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № № <...> аз, ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1600 +/- 14 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – земли под промышленными объектами (строительство производственной базы, магазина, офиса) (т. 1 л.д. 15-21).

Расчет годового размера арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается уведомлением комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области в уведомлении № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ года (т. 2 л.д. 214).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 28 декабря 2020 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области». Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка № <...> в размере 4389 360 рублей определена на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 13, 119).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истцом в подтверждение величины рыночной стоимости представлен отчет №№ <...> от ДД.ММ.ГГГГ года, составленный оценщиком ООО «<.......>», согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 1665 500 рублей (т. 1 л.д. 28-93).

В процессе судебного разбирательства, в связи с возникновением у суда сомнений в обоснованности и достоверности отчета об оценке на основании мотивированных возражений административного ответчика Облкомимущество, определением Волгоградского областного суда от 28 июля 2021 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «<.......>» с постановкой перед экспертом вопросов о соответствии отчета нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно выводам экспертного заключения № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ отчет не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиями пунктов 5, 8 ФСО № 3, пунктам 22в и 22е ФСО № 7. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 739 200 рублей (т. 2 л.д. 62).

Ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникновения сомнений в обоснованности экспертного заключения по ходатайству административного ответчика Облкомимущество определением суда от 26 октября 2021 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта выполненное ООО «<.......>» заключение соответствует требованиям методологического аппарата, предусмотренного в положениях ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки.

Ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникновения сомнений в обоснованности экспертного заключения, а также в целях исключения неоднозначного толкования экспертного заключения определением суда от 8 февраля 2022 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «»<.......>».

В заключении № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ года эксперт ООО «<.......>» ФИО6 пришел к выводу о том, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также пункту 5 ФСО № 3 и пункту 22 ФСО № 7. Экспертом определена рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере 840 000 рублей (т. 3 л.д. 2-50).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Суд находит экспертные заключения ООО «<.......>» и ООО «<.......>» в части вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, достоверными. Каких-либо замечаний к ним в данной части не представлено.

Оценивая экспертные заключения в части выводов об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, суд отмечает, что в ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта ООО «<.......>» № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из его фактического использования: земли под промышленными объектами (строительство производственной базы, магазина, офиса). Уровень социально-деловой активности места расположения объекта эксперт охарактеризовал как «низкий», отнес его к «окраинным» участкам, к сегменту земельных участков производственно-складского назначения.

Экспертом были проанализированы объявления о продаже земельных участков, относящихся к одному к сегменту рынка с объектом оценки, расположенных в г. Волжском Волгоградской области, предлагаемых к продаже в период с 2017 года до 1 января 2020 года.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 экспертом подробно исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО №7). Экспертом применен сравнительный подход к оценке. Определены подходящие единицы сравнения, проведен сравнительный анализ по каждой единице. Объект оценки сопоставлен с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.

В результате анализа информации о выставленных на продажу объектах отобрано 4 объекта-аналога, удовлетворяющих указанным выше требованиям, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Несмотря на подбор достаточно сопоставимых аналогов, эксперт пришел к выводу о необходимости применения корректировок, поскольку объекты-аналоги имеют отличия по разным параметрам. Так, экспертом приняты корректировки, в том числе на передаваемые имущественные права, на торг, на дату предложения, на рельеф и объекты на участке, на наличие коммуникаций, на площадь, на степень заброшенности логистическое положение, на наличие свободного подъезда, на благоустройство и прочие. При этом приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, суд приходит к выводу о том, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны. Результаты вычислений приведены экспертом в таблицах, изучив данные которых математических ошибок судом не выявлено.

Указанное экспертное исследование объективно, проведено на строго научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренных законом оснований для его отвода судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Оснований сомневаться в верности его профессиональных суждений суд не усматривает.

Оценивая по правилам статьи 84 КАС РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы, подготовленное экспертом ООО «<.......>» ФИО6, является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в указанном судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о вызове и допросе эксперта, о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Выводы оценщика в отчете ООО «<.......>», экспертов ООО «<.......>» и ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, данные в заключениях повторных судебных экспертиз, в части расчета величины рыночной стоимости спорного земельного участка приведенным выше требованиям закона не отвечают ввиду наличия в них ошибок и противоречий, в связи с чем не могут быть положены в основу судебного решения.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости (более чем в пять раз) подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление обосновано и подлежит удовлетворению.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении повторной судебной оценочной экспертизы экспертом ООО «<.......>» ФИО6 в заключении № ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ года.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения такой стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения истца с настоящим административным иском в суд – 2 июля 2021 года (т. 1 л.д. 94).

Оценивая доводы представителей Росреестра по Волгоградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что Управление и Учреждение не являются надлежащими ответчиками по настоящему делу, суд отмечает, что согласно разъяснениям, приведенным в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н.

Согласно пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1июня 2009 года № 457, государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Росреестр, который осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В данной связи надлежащими ответчиками по настоящему делу являются комитет по управлению государственным имуществом по Волгоградской области, как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и Управление Росреестра по Волгоградской области, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Позицию ФГБУ «ФКП Росреестра» относительно процессуального статуса Учреждения по делу суд находит убедительной по приведенным выше мотивам.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1600 +/- 14 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 840 000 (восемьсот сорок тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 2 июля 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2022 года.