УИД 50RS0020-01-2025-004824-48
Дело №2-3272/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 декабря 2025 г. г. Коломна Московской области
Коломенский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Жучковой О.Ю.,
при секретаре Заплатиной К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Проект А» о расторжении договора аренды недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Проект А» о расторжении договора аренды недвижимого имущества.
В обосновании заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи универсального магазина с кадастровым номером №, состоящим из нежилого одноэтажного строения общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
После заключения договора купли-продажи, и став собственником нежилого здания,ФИО1 выявил, что договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен ФИО7 с ООО «Проект А» на крайне невыгодных для себя условиях.
В частности, выяснилось, что арендная плата по договору аренды составляет всего <данные изъяты> (Две тысячи) рублей с НДС.
ФИО1 начал вести переговоры с ООО «Проект А» для установления справедливой ставки арендной платы. Однако, ответчик категорически отказывался от заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, а также не готов вообще обсуждать возможное изменение арендной платы.
Договор аренды был заключен между ФИО7 и ООО «Проект А»в лице генерального директора ФИО4, которая приходится племянницей ФИО7
Таким образом, лица, которые подписали договор аренды являлись аффилированными по отношению друг к другу, и по этой причине имели личную договоренность об установлении размера арендной платы в размере всего <данные изъяты> рублей в месяц.
В основном взаимодействие по ключевым вопросам компании принимает ФИО5 на основании доверенности.
На основании отчета № об оценке рыночной арендной платы помещения, специалист оценил рыночную стоимость аренды помещения по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ, и указал сумму <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ истцом был осуществлен осмотр помещения, целью которого была проверка состояния помещения в части внешнего вида, а также технического состояния помещения и коммуникаций.
В силу п.2.5 договора аренды арендатор обязан содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями Роспотребнадзора и экологической безопасности, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.
Во время осмотра собственником были обнаружены многочисленные нарушения арендатором обязанности по поддержанию помещения и коммуникаций в надлежащем состоянии, которые стороны зафиксировали в акте от ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с чемистец направил уведомление ответчику о повторном осмотре. Однако, ответчик препятствует осмотру помещения. В результате данных действий ответчика истец обратился в правоохранительные органы. Однако, участковым полиции был только зафиксирован факт обращения, но оказать содействие в осмотре помещения он не стал.
Истец в письменном виде предупредил ответчика о необходимости устранения недостатков помещения, в противном случае договор будет расторгнут.
Так как ответчик препятствует осмотру помещения, ответчик просил в письме предоставить истцу доказательства устранения недостатков, однако ответчик не устранил нарушения, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.
Истец, будучи уведомленным надлежащим образом в судебное заседание не явился, направил своих представителей, которые в судебном заседании поддержали заявленные требования, просили удовлетворить.
Ответчик – представитель ООО «Проект А» в судебном заседании возражал против удовлетворения искового заявления, просил в иске отказать.
Третьи лица, будучи уведомленными надлежащим образом в судебное заседание не явились.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав объяснение явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу статей 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Процедура расторжения договора складывается из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требования о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО7 заключен договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.мс размещенном на нем зданием – универсальным магазином с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>.
Согласно п. 3.1 договора купли-продажи, продавец довел до сведения покупателя, что универсальный магазин на основании договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ передан в аренду на <данные изъяты> лет ООО «Проект А». Покупателю известно, что ключи от универсального магазина находятся у арендатора.
Договор аренды недвижимого имущества № заключен ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ООО «Проект А» с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом договора является здание – универсальный магазин, нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Из п. 2.4 договора аренды следует, что арендатор обязан: своевременно передать арендатору имущество в состоянии пригодном к эксплуатации; производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду объекта; передать арендатору сектора учета по электрической энергии, тепловой энергии, газу и воде в исправном состоянии.
Согласно п.2.5 договора аренды, арендатор обязуется: использовать объект в соответствии с условиями настоящего договора по назначению и содержать его в соответствии с правилами технической эксплуатации; содержать объект в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями Роспотребнадзора и экологической безопасности, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность; производить необходимый текущий ремонт арендуемого объекта; не производить перепланировок (переоборудования) арендуемого объекта без письменного согласия арендодателя.
Пунктом 5.1 договора аренды, арендная плата объекта за месяц устанавливается сторонами в размере <данные изъяты> руб. с НДС.
Также, в п.5.3 договора установлено, что арендная плата объекта, указанная в п.5.1 договора может пересматриваться по согласованию сторон не более одного раза в год, начиная с даты заключения настоящего договора.
На основании отчета №.93/4851 об оценке рыночной арендной платы помещения, специалист оценил рыночную стоимость аренды помещения по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ, и указал сумму <данные изъяты> рублей.
Из заключения о независимой оценке пожарного риска №-НОР от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на момент проведения проверочных мероприятий объект не соответствует требованиям пожарной безопасности, в связи с чем представлен перечень работ, которые необходимо провести для приведения объекта в соответствии с действующим законодательством.
Из заключения специалиста № от ноября ДД.ММ.ГГГГ г. следует, что не выполнение перечисленных в заключении специалиста строительно-технических работ по текущему ремонту нежилого здания (универсального магазина), по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, объекта капитального строительства, не соответствует нормам Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Согласно п.2.4 договора аренды, арендодатель обязуется передать арендатору имущество в состоянии, пригодном для эксплуатации, а в соответствии с п. 2.1. Договора при передаче имущества в обязательном порядке составляется передаточный акт.
Согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, п.1.3, арендатор осмотрел и принял получаемый объект в том состоянии, в котором он находился на момент подписания договора и акта, при этом конкретное состояние объекта на момент передачи ни в договоре, ни в акте не описано.
Представленный ФИО3 перечень недостатков имущества, указанный в заключении специалиста, не доказывает того, что они возникли в результате приведения ответчиком здания в ненадлежащее состояние и соответственно, не может подтверждать факт вины ООО «Проект А» в их причинении. При указанных обстоятельствах, не установлено достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и ухудшением состояния объекта договора аренды.
Более того, в материалах дела отсутствуют сведения о привлечении ответчика к административной ответственности за нарушение указанных норм.
Также, стороной истца в адрес ответчика направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ полностью устранить недостатки, отраженные в акте №, также указано на проведение косметического ремонта помещений и заменить плитку во всем магазине, т.к. она пришла в негодность. Однако, суд считает данный срок не разумным.
Стороной ООО «Проект А» заявлено ходатайство об оставление искового заявления, в котором суд отказывает, т.к. ФИО3 направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд полагает, что стороной истца не представлено доказательств существенного нарушения условий договора на день рассмотрения дела в суде, таких как неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны.
Стороной ответчика представлены фототаблицы и документы, из которых усматривается, что указанные недостатки, указанные в заключении специалиста, устранены. Из заключения специалиста усматривается, что повреждения отмостки составляют более 20% от общей её площади, что уже относится не к текущему, а к капитальному ремонту, который является обязанностью арендодателя.
Кроме того, судом сторонам были разъяснены положения статьи 79 ГПК РФ, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы от сторон не поступило.
В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Заявителем в суд не представлено каких-либо достаточных и достоверных доказательств наличия заслуживающих внимания обстоятельств, указывающих на нарушения условий договора арендатором, которые суд мог бы расценивать как существенные, влекущие расторжение договора аренды.
Из заявленных истцом требований следует, что им оспаривается п5.1 договора аренды, а именно: он не согласен с установленным указанным пунктом договора размером арендной платы - <данные изъяты> рублей, полагает, что стоимость аренды должна быть значительно выше.
С учетом положений ст. 421 ГК РФ, заниженная цена сделки, если она установлена по обоюдному соглашению сторон, не предусмотрена законом как основание ее недействительности. В связи с этим, определение в договоре аренды ежемесячной арендной платы ниже рыночной стоимости, само по себе не является правовым основанием для признания совершения сделки недействительной и не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ее участников, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на заключение сделок по ценам ниже рыночных.
В настоящее время у ответчика не имеется задолженности по арендной плате, ввиду чего отсутствуют правовые основания к расторжению договора аренды нежилого здания, поскольку сам факт несущественного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок не является основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды нежилого здания.
Расторжение договора аренды, по мнению суда, является мерой ответственности несоразмерной нарушениям обязательства, не соответствует балансу интересов сторон.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ООО «Проект А» о расторжении договора аренды недвижимого имущества – отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Московский областной суд путем подачи жалобы через Коломенский городской суд Московской области.
Решение в окончательной форме принято 30.12.2025
Председательствующий /подпись/ О.Ю. Жучкова
Копия верна
Председательствующий О.Ю. Жучкова