Решение по делу № 2-764/2025 от 17.02.2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 февраля 2025 года город Ханты - Мансийск

Ханты – Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего судьи Ниловой Е.В.,

при секретаре Марцинкевич Ю.А.,

с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Легенда» ФИО2, представителя третьего лица Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-764/2025 по исковому заявлению ФИО4 к ООО «Легенда» о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, третье лицо Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска, Управление Росреестра по ХМАО-Югре, Служба жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры,

установил:

ФИО4 обратился в Ханты-Мансийский районный суд с требованиями к ООО «Легенда» о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Исковые требования мотивированы тем, что 09.09.2021 между ФИО4 и ООО «Легенда» был заключён договор инвестиционного займа № 15 под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка. В соответствии с условиями договора заимодавец ФИО4 передаёт заёмщику ООО «Легенда» денежные средства в размере 4 200 000 рублей на срок по 31.12.2022 в качестве займа под проценты и залог строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 41,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, условный №, и автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладовое помещение № в цокольном этаже, площадью 8 кв.м., а заёмщик обязуется возвратить заимодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п. 1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного Соглашения Сторон.

Договором предусмотрено, что заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее 31 декабря 2022 года с учётом процентной ставки 14,4 % годовых.

ФИО4 обязательства по передаче денежных средств на сумму 4 200 000 руб. исполнил. Денежные средства в адрес ответчика был перечислены в полном объёме.

ООО «Легенда» своих обязательств в установленный срок не исполнило.

С учётом того, что правоотношения, вытекающие из договора инвестиционного займа № 15 от 09.09.2021 между ООО «Легенда» и ФИО4, свидетельствуют о возникших из правоотношений, связанных с передачей ФИО4 денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 41,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, и автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладовое помещение № в цокольном этаже, площадь. 8 кв.м. в собственность истца, но совершенных в нарушении требования Федерального закона №214-ФЗ, истец полагает, что к данным правоотношения подлежат применению положения Федерального закона от 31.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

С учетом допущенных ответчиком нарушений действующего законодательства при заключении договора с истцом, нарушением прав истца ФИО4 просит суд: признать договор инвестиционного займа № 15 от 09.09.2021, заключённый между ФИО4 и ООО «Легенда» договором о долевом участии в строительстве.

Истец ФИО4 и третьи лица Управление Росреестра по ХМАО-Югре, Служба жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец просил о рассмотрении дела в его отсутствии.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца и представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить согласно доводов искового заявления и дополнений к иску.

Представитель ответчика ООО «Легенда» ФИО2 просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований так как на строительство дома <адрес> разрешение на строительство не выдавалось и сейчас Департамент обратился в Арбитражный суд ХМАО-Югры с заявлением о сносе данного объекта. Представил суду письменные возражения, в которых указал, что 06.05.2024 Арбитражным судом ХМАО-Югры вынесено решение по делу № А75-18395/2022 об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Легенда» к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска о признании незаконными действий по отказу в выдаче разрешения на строительство объекта: многоквартирный дом, расположенный в <адрес>.

18.11.2022 Арбитражным судом ХМАО-Югры вынесено решение по делу № А75-18177/2022, которым на ООО «Легенда» возложена обязанность в течение семи календарных дней со дня вынесения решения суда по настоящему делу принять необходимые и достаточные меры, а так же совершить необходимые действия для приостановления строительства объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном в <адрес>.

Поскольку разрешение на строительство жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ООО «Легенда», ЖСК «Легенда» органом местного самоуправления не выдавалось, учитывая вышеуказанные решения Арбитражного суда ХМАО-Югры, вышеуказанный многоквартирный жилой дом является самовольной постройкой, строительство многоквартирного дома приостановлено.

Поскольку извещение о начале строительства объекта в Службу Жилстройнадзора по ХМАО-Югре не поступало, государственный строительный надзор в отношении указанного объекта не осуществлялся.

Таким образом, строительство жилого дома осуществлялось с нарушением закона и без получения соответствующих разрешений, завершенный объект строительства в натуре отсутствует.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав и проанализировав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам и по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, 09.09.2021 между ФИО4 и ООО «Легенда» был заключён договор инвестиционного займа № 15 под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка. В соответствии с условиями договора заимодавец ФИО4 передаёт заёмщику ООО «Легенда» денежные средства в размере 4 200 000 рублей на срок по 31.12.2022 в качестве займа под проценты и залог строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 41,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, условный номер № и автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладовое помещение № № в цокольном этаже, площадью 8 кв.м., а заёмщик обязуется возвратить заимодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п. 1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного Соглашения Сторон.

Договором предусмотрено, что заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее 31.12.2022 с учётом процентной ставки 14,4 % годовых.

Обязательства ООО «Легенда» по возврату денежных средств не исполнены.

Согласно сведениям, предоставленным Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, застройщик – ООО «Легенда» не выдавалось.

Решением Арбитражного суда ХМАО-Югры по делу №А75-18395/2022 в удовлетворении требований ООО «Легенда» к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска о признании незаконными действий по отказу в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома отказано.

Решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 18.11.2022 исковые требования Департамента градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска к ООО «Легенда» о приостановлении строительства многоквартирного <адрес>, расположенного в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № до получения разрешения на строительство объекта удовлетворены. Решение суда вступило в законную силу.

Определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 28.12.2024 принято к производству исковое заявление Департамента Градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска к ООО «Легенда» о признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самовольной постройкой и возложении обязанности по сносу объекта капитального строительства.

Суд, установив фактические обстоятельства дела, при принятии решения руководствуется следующими основаниями.

Верховным судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, утверждённой Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015 года даны следующие разъяснения.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности им предусмотренные.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Кроме оценки судом существа заключенного договора между ФИО4 и ООО «Легенда» судом должны быть выяснены обстоятельства законности строительства объекта долевого участия в строительстве.

Судом установлено, что разрешение на строительство жилого многоквартирного дома по адресу: <...>, ООО «Легенда» органом местного самоуправления не выдавалось. Вступившим в силу решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 18.11.2022 установлено, что муниципальным образованием приняты меры по приостановлению строительства указанного многоквартирного дома.

Разрешение на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию капитального объекта по указанному адресу Департаментом не выдавались, договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре не проходили.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что строительство жилого многоквартирного дома по адресу: <...> осуществлялось ООО «Легенда» с нарушением закона и без получения соответствующих разрешений, завершенный объект строительства в натуре отсутствует. Данные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.

В силу пункта 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Непредставление суду разрешения на строительство объекта исключает возможность применения норм Федерального закона № 214-ФЗ к спорным правоотношениям.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса РФ).

Информации о легализации объекта строительства истец суду не представил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку спорный объект недвижимого имущества является самовольным, право собственности на который не возникло, при этом Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке, суд полагает, что заключенный истцом договор и обязательства, в силу закона, не порождают никаких имущественных прав у истца.

Отсутствие законных оснований для строительства объекта является основанием для отказа в удовлетворении требований истца в полном объеме.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО4 к ООО «Легенда» о признании договора инвестиционного займа № 15 от 09.09.2021 договором долевого участия в строительстве, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО4 к ООО «Легенда» о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение составлено и принято в окончательной форме 10 марта 2025 года.

Судья Ханты – Мансийского

районного суда Е.В.Нилова