УИД 77RS0022-02-2024-006088-65
№ 2-373/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 января 2025 года
Преображенский районный суд города Москвы
в составе: председательствующего судьи Лаухиной А.А.,
при секретаре Визир Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-373/2025 по иску АО «Специализированный застройщик «Метромаш» к ФИО1 о взыскании задолженности в связи с изменением площади объекта долевого строительства, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины,
встречному иску ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «Метромаш» о признании акта приема-передачи недействительным, условий договора ничтожными,
УСТАНОВИЛ:
Истец АО «Специализированный застройщик «Метромаш» (г. Москва, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 771801001) обратился в суд с иском к ФИО1 (паспорт <...>) о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в связи с изменением площади объекта в размере 512 042 руб. 63 коп., неустойки в размере 71 822 руб. 52 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 038 руб. 65 коп.
В обоснование исковых требований истец указал, что 17.04.2019 г. между АО «Специализированный застройщик «Метромаш» (застройщик) и ответчиком ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № 7В-589/2/ММАШ, соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать квартиру участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить цену и принять объект. Во исполнение условий договора истец осуществил строительство многоквартирного дома и передал 25.08.2021 г. по акту приема-передачи ответчику предмет долевого строительства - квартиру (пом. 664), расположенную по адресу: <...>, стоимость которой по договору составила 7 445 375 руб. 00 коп. из расчета 138 389 руб. 90 коп. за квадратный мерт. Кадастровым инженером ООО «ГЕОИНТЕР» определена фактическая площадь квартиры – 57,5 кв.м., в то время как проектная площадь квартиры по договору поределена сторонами – 53,8 кв.м., таким образом разница между проектной и фактической площадью квартиры составила 3,7 кв.м. Требование о доплате было направлено ответчику 22.11.2023 г., которое ответчиком не исполнено. 21.12.2023 г. ответчику направлена претензия с требованием оплатить сумму задолженности, однако оплата суммы долга и пени не произведена.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Ответчик ФИО1 обратилась в суд со встречным иском (л.д. 166-167, 178-179) к АО «Специализированный застройщик «Метромаш» о признании акта приема-передачи недействительным, признании условий договора участия в долевом строительстве в части п. 3.1.11 ничтожными.
В обоснование встречных исковых требований ФИО1 указала, что в августе 2024 года инженером МогорБТИ были произведены замеры площади квартиры, в соответствии с которым общая площадь квартиры составила 56,3 кв.м., таким образом сведения, указанные застройщиком, не соответствуют действительности и не могли использоваться при регистрации права собственности на жилое помещение. В части требований о признании ничтожными условий договора участия в долевом строительстве (пункт 3.1.11 договора), позволяющие застройщику изменить условия договора в одностороннем порядке, нарушают положения Закона «О защите прав потребителей».
В связи с выходом в отставку судьи Сакович Т.Н., в соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 14 ГПК РФ произведена замена на судью Лаухину А.А., судебное разбирательство произведено с самого начала.
В судебное заседание представитель истца АО «Специализированный застройщик «Метромаш» по доверенности ФИО2 явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить; в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать в полном объеме.
В судебное заседание ответчик ФИО1 явилась, с исковыми требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать и принять решение об удовлетворении встречных исковых требований.
Дело рассмотрено при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 названного Федерального закона, к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе. сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Судом установлено и подтверждено материалами дела, 17.04.2019 г. между АО «Специализированный застройщик «Метромаш» (застройщик) и ответчиком ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № 7В-589/2/ММАШ, соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать квартиру участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить цену и принять объект.
Из п. 2.1 договора следует, что цена объекта долевого строительства составляет 7 445 377 руб. 00 коп.
Предметом договора являлась квартира с условным номером 589 (присвоен номер 644), проектируемой площадью 53,8 кв.м., расположенная по строительному адресу: <...>.
Во исполнение условий договора истец осуществил строительство и передал 25.08.2021 г. по акту приема-передачи ответчику предмет долевого строительства - квартиру № 644, расположенную по адресу: <...> (л.д. 16).
Согласно п. 1.2. Договора участия в долевом строительстве, стороны соглашаются с тем, что площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии с настоящим договором в следующем порядке:
- расчетная площадь (с коэффициентом) объекта долевого строительства по соглашению сторон договора определяется в соответствии с проектной документацией для строительства многоквартирного дома, с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, включая площадь балконов с применением понижающего коэффициента 0,3; площадь лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5;
- фактическая площадь объекта долевого строительства будет установлена в соответствии с данными, указанными в техническом плане, подготовленном Кадастровым инженером в соответствии с действующим законодательством о государственном кадастре объектов недвижимости и установленной таким законодательством методикой определения площади объектов недвижимости.
Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры.
В соответствии с п. 2.3 договора, при заключении договора, стороны принимают во внимание, возможность расхождения в размерах расчетной площади объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к настоящему договору, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору, и фактической площади объекта долевого строительства по результатам обмеров Кадастровым инженером, включающей в себя площади помещений объекта долевого строительства и площадь балконов (с применением понижающего коэффициента 0,3)/ лоджий (с применением понижающего коэффициента 0,5).
В случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства Кадастровым инженером фактическая площадь объекта долевого строительства будет отличаться от расчетной площади, цена договора определяется (уточняется) сторонами расчетным путем в соответствии с настоящим пунктом договора без необходимости дополнительного согласования сторонами и заключения дополнительного соглашения к договору.
Сумма подлежащих доплате участниками долевого строительства застройщику денежных средств определяется исходя из величины возникшей разницы между величиной фактической площадью объекта долевого строительства, установленными данными обмеров, произведенных Кадастровым инженером, и расчетной площадью объекта долевого строительства, путем ее умножения на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору, определяемую в размере 138 389 руб. 90 коп.
Кадастровым инженером ООО «ГЕОИНТЕР» определена фактическая площадь квартиры – 57,5 кв.м.
Согласно акту приема-передачи от 25.08.2021 г., ответчикам передана квартира общей площадью 57.5 кв.м.
Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.
Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).
В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления их в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.
Следовательно, обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимым доказательством по смыслу ст. 60 ГПК для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной.
Из материалов дела следует, что ответчик был уведомлен о необходимости произвести доплату по договору и в нарушение требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ своих обязательств не исполнил.
Согласно представленному расчету истцом, за ответчиком образовалась задолженность в размере 512 042 руб. 63 коп.
Согласно ч. 6 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также п. 4.3 договора, истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки за просрочку доплаты.
Согласно расчету истца по состоянию на 20.03.2024 г. размер неустойки составляет 19 116 руб. 25 коп., из расчета: 512 042,62 х 70 дней просрочки х 1/300 х 16% (за период с 11.01.2024 по 20.03.2024 с учетом ограничения периода взыскания неустойки Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 и Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).
Оснований не согласиться с представленным истцом расчетом задолженности у суда не имеется, поскольку он произведен в соответствии с условиями заключенного договора, отражает порядок начисления неустойки.
Равным образом, ответчиком не представлено суду доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по договору и погашении задолженности.
Вместе с тем, суд приходит к выводу о необходимости снижения неустойки заявленной ко взысканию с ответчика, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, разъяснений, данный в Определении Конституционного Суда РФ в от 21.12.2000 г. № 263-О, период допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства и последствия, а также компенсационную природу неустойки, суд приходит к выводу, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а потому снижает ее размер до 10 000 руб. 00 коп.
Таким образом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца сумму задолженности по договору в сумме 512 042 руб. 63 коп., неустойку в размере 10 000 руб. 00 коп.
При этом суд не принимает во внимание довод ФИО1 о том, что требование о необходимости произвести доплату не было направлено в ее адрес истцом, поскольку он опровергается материалами дела. Следует также учесть, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Равным образом нельзя признать состоятельными довод ФИО1 о том, что в августе 2024 года инженером МогорБТИ были произведены замеры площади квартиры, в соответствии с которым общая площадь квартиры составила 56,3 кв.м., а потому сведения, указанные застройщиком, не соответствуют действительности и не могли использоваться при регистрации права собственности на жилое помещение, поскольку обмеры производились ответчиком уже после осуществления в жилом помещении работ по отделке, что сторонами не оспаривалось. Кроме того, согласно представленному истцом (застройщиком) обмеру кадастрового инженера, изменение площади квартиры произошло не в результате фактического добавления метража. А в результате изменения коэффициента, применяемого к нежилому помещению.
Разрешая встречные исковые требования ФИО1 суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку оснований для о признании акта приема-передачи недействительным, а условий договора ничтожными, судом в ходе рассмотрения дела установлено не было и ответчиком не приведено.
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих условий договора.
В данном случае, вопреки доводам встречного иска и дополнений к нему, ФИО1 как сторона договора участия в долевом строительстве заключила договор добровольно, а значит согласилась с его условиями в полном объеме, претензий и замечаний к его условиям, в том числе по пункту 3.1.11 договора о том, что застройщик имеет право вносить изменения в проектную документацию, а площадь квартиры по окончанию строительства может измениться, при подписании договора, не заявляла.
В свою очередь, застройщик, построив (создав) квартиру с площадью, отличной от проектной, не отступил от условий договора.
Как следует из позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 23.06.2015 г. № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
При этом добросовестным характеризуется поведение соответствующее критериям постоянства и непротиворечивости, исходя из требований закона, а также договорных условий.
Исходя из вышеназванных принципов разумного (ожидаемого) поведения, ответчик (истец по встречному иску) при заключении договора имела возможность ознакомиться с условиями подписываемого договора, согласовать иные условия договора, а при наличии, по её мнению, условий, не соответствующих закону, имела право не подписывать договор и не вступать в правоотношения с застройщиком.
В связи с чем законных оснований для удовлетворения встречного иска у суда не имеется.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.
На основании положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 038 руб. 65 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Специализированный застройщик «Метромаш» задолженность в размере 512 042 руб. 63 коп., неустойку в размере 10 000 руб. 00 коп., расходы на оплату государственной пошлины в размере 9 038 руб. 65 коп.
В удовлетворении остальной части иска – отказать.
В удовлетворении встречного иска ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «Метромаш» о признании акта приема-передачи недействительным, условий договора ничтожными – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: А.А. Лаухина
Решение изготовлено в окончательной форме 12 февраля 2025 года