Дело № 2-1426/2022
УИД 54RS0030-01-2021-009378-48
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 декабря 2022 г. г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:
председательствующего судьи Лисиной Е.В.,
при секретаре Чебаковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Новосибирского района Новосибирской области к ФИО4, ФИО5 о признании дополнительного соглашения, соглашения о переуступке прав недействительными,
установил:
Представитель администрации Новосибирского района Новосибирской области обратился в суд с указанным иском, в обоснование которого указал следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и ФИО5 заключен договор аренды №..., по условиям которого был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:19:140136:237 для индивидуального жилищного строительства сроком на три года.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды продлен на два года.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией Новолуговского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и ФИО5 срок действия договора изменен с трех лет на двадцать лет.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратился в администрацию для согласования переуступки прав по договору аренды ФИО4
Письмом №... от ДД.ММ.ГГГГ администрация отказала в согласовании переуступки прав.
Однако, переход права аренды от ФИО5 к ФИО4 был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.
Администрация считает дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о переуступки недействительными.
Изначально договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:140136:237 был заключен на торгах сроком на три года.
Изменение условий договора (срока его действия с 3 лет до 20 лет) не соответствует требованиям закона о защите конкуренции, нарушает права и законные интересы муниципального образования на эффективное и рациональное использование имущества, нарушает права третьих лиц, которые были лишены возможности заключить договор аренды данного земельного участка на 20 лет на торгах, а также нарушает положения действующего законодательства ст. 39.6, 39.8 ЗК РФ, ст. 448 ГК РФ.
Оспариваемое дополнительное соглашение имело целью избежать процедуру получения прав на земельный участок в установленном законом порядке (на торгах).
Таким образом, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным в силу его ничтожности.
Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды арендатор имеет право только с письменного согласия арендодателя передавать свои права и обязанности арендатора по договору третьим лицам.
Однако, после отказа в согласовании переуступки ФИО5 передал свои права по договору аренды.
Поскольку соглашением о переуступке был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделку следует квалифицировать как ничтожную, посягающую на публичные интересы, следовательно, соглашение о переуступке является недействительным.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключённое между администрацией Новолуговского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и ФИО5 недействительным, признать недействительным соглашение о переуступке права аренды, заключенное между ФИО5 и ФИО4; применить последствия недействительности сделки и истребовать из владения ФИО4 земельный участок с кадастровым номером 54:19:140136:237, применить последствие недействительности сделки в виде погашения в ЕГРН (аннулирования) записи о праве аренды ФИО на земельный участок с кадастровым номером 54:19:140136:237.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по доводам и основаниям изложенным в иске.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что земельный участок приобрел на торгах. Участок находился в овраге, он вложил много средств, чтобы выровнять земельный участок, поэтому администрация шла ему навстречу и продляла срок действия договора аренды дважды. Последний раз срок договора был изменен на 20 лет, так как планировалось строительство дома. После начала строительства он принял решение уступить право аренды ФИО2 В администрацию обращались, но им отказали. Соглашение о переуступке все равно было заключено и зарегистрировано в Росреестре. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска. Пояснили, что ответчик приобрел право аренды на основании соглашения о переуступке, переход прав зарегистрирован в ЕГРН. После приобретения земельного участка ответчик завершил строительство расположенного на земельном участке жилого дома и зарегистрировал права на дом. Он пытался выкупить земельный участок, но администрация отказывает. Истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания сделки.
Представитель ответчика, привлеченного к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, администрации Новолуговского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25).
Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановление Пленума ВС РФ N 25).
В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и ФИО5 заключен договор аренды №..., по условиям которого был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:19:140136:237, площадью 1250 кв.м. для индивидуального жилищного строительства сроком на три года (л.д. 13-19).
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды продлен на два года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24-25).
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией Новолуговского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (которой принадлежали полномочия по распоряжению данным земельным участком на момент заключения дополнительного соглашения) и ФИО5 срок действия договора изменен с трех лет на двадцать лет, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Произведена государственная регистрация дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26, 127).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратился в администрацию для согласования переуступки прав по договору аренды ФИО4
Ответом от ДД.ММ.ГГГГ администрация Новосибирского района Новосибирской области отказала ФИО5 в предоставлении согласия на переуступку прав по договору аренды со ссылкой на то, что возможность заключения нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности предусмотрена по основаниям и при соблюдении условий, содержащихся в ЗК РФ (л.д. 28-29).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 И ФИО4 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашениям от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Переход права аренды зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается материалами регистрационного дела на земельный участок (л.д. 135-136, л.д. 65-66).
На указанном земельном участке ФИО4 осуществлено строительство индивидуального жилого дома, который поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №... ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на жилой дом зарегистрировано за ФИО4, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 73-74).
Обращаясь в суд с иском, истец ссылается на недействительность дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, так как этим соглашением изменены условия договора аренды в части срока аренды, что недопустимо, так как договор аренды был заключен на торгах, а также на недействительность соглашения о переуступке, поскольку оно заключено в отсутствие согласия арендодателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 1 ст. 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Оспаривая дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, истец полагает, что данная сделка является ничтожной.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.
Как установлено судом, изменения, внесенные в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ были зарегистрированы в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, с этой даты сведения о сроке действия договора аренды стали доступны неограниченному кругу лиц, в том числе, и администрации Новосибирского района Новосибирской области.
Истец ссылается на то, что на момент заключения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными на территории Новосибирского района Новосибирской области с видом разрешенного использования «ля индивидуального жилищного строительства» находились у администрации соответствующего сельсовета, в частности, в данном случае у администрации Новолуговского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, которой и было заключено дополнительное соглашение.
Между тем, истцом не учтено, что с ДД.ММ.ГГГГ полномочия по распоряжению данными земельными участками вновь были переданы администрации Новосибирского района Новосибирской области на основании п. 1 ст. 2 Закона №...-ОЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области и органами государственной власти Новосибирской области и внесении изменений в статью 3 Закона Новосибирской области «Об отдельных вопросах организации местного самоуправления в Новосибирской области».
Поскольку на момент перехода права на распоряжения земельными участками к администрации Новосибирского района Новосибирской области договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являлся действующим, срок его действия на основании оспариваемого дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ был внесен в ЕГРН, договор аренды исполнялся сторонами, арендные платежи уплачивались арендатором, следовательно, об исполнении дополнительного соглашения администрация Новосибирского района Новосибирской области должна была узнать с ДД.ММ.ГГГГ, а потому именно с этой даты и следует исчислять срок давности для оспаривания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.
При таких данных, срок исковой давности для оспаривания дополнительного соглашения истек ДД.ММ.ГГГГ, и на момент подачи настоящего иска (ДД.ММ.ГГГГ) был пропущен.
Ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности истцом не заявлено, доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин пропуска срока исковой давности не представлено.
С учетом изложенного, исковые требования о признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению.
Также истцом заявлено требование о признании недействительным соглашения о переуступке, поскольку он заключено с нарушением требований закона, в отсутствие согласия арендодателя. Разрешая данное исковое требование, суд исходит из следующего.
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В соответствии с положениями части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора аренды предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе только с письменного согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности арендатора по договору третьим лицам.
Как установлено судом, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ изменен на 20 лет, дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН, недействительным не признано, следовательно, является обязательным для всех сторон сделки, в том числе, для администрации Новосибирского района Новосибирской области.
Поскольку срок действий договора аренды более пяти лет, следовательно, арендатор ФИО5 был вправе передать свои права и обязанности по данному договору аренды третьему лицу, то есть ФИО4 на основании заключенного соглашения об уступке прав от ДД.ММ.ГГГГ.
Наличие в договоре п. ДД.ММ.ГГГГ запрещающего передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам без согласия арендодателя по мнению суда, не может является основанием для признания оспариваемого соглашения об уступке прав от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку данный пункт был включен в договор на момент его заключения ДД.ММ.ГГГГ, когда срок действия договора аренды был три года. Впоследствии срок действия договора аренды был изменен на 20 лет, для данного вида договора возможность передачи прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя предусмотрена законом и не может ограничиваться указанным в договоре условием.
Кроме того, п. 15 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
Из изложенного следует, что действующим земельным законодательством предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства не только на торгах, в связи с чем, ограничение, предусмотренное ч. 7 ст. 448 ГК РФ не распространяется на договор аренды земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства.
Кроме того, суд также принимает во внимание то обстоятельство, что истцом не представлены какие-либо доказательства нарушения прав и законных интересов муниципального образования или интересов иных лиц, в результате заключения оспариваемого соглашения об уступке прав от ДД.ММ.ГГГГ. Так, земельный участок с кадастровым номером 54:19:140136:237 используется по его назначению – для индивидуального жилищного строительства, на земельном участке возведен жилой дом с кадастровым номером 54:19:140136:1212, право собственности на который зарегистрировано за ФИО4, и который в илу ст. 39.6 ЗК РФ имеет право на получение земельного участка в аренду или в собственность на основании ст. 39.20 ЗК РФ, условия аренды ответчиком исполняются, задолженность по арендной плате отсутствует.
Представленные доказательства, суд не усматривает основания для признания недействительным договора уступки прав по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО5 и ФИО4 по основаниям, указанным в исковом заявлении, а также для применения правовых последствий недействительности сделки, в связи с чем, отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковые требования отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.
Мотивированное решение изготовлено 13.12.2022 года.
Судья (подпись) Е.В. Лисина