Решение по делу № 02-1500/2025 от 28.08.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки.

УИД 77RS0020-02-2024-015295-98

Дело № 2-1500/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 17 июля 2025 года

Перовский районный суд адрес в составе председательствующего Вальчук А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1500/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Агентство недвижимости Простор» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Агентство недвижимости Простор», с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд признать договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 77:03:0006002:1132, расположенной по адресу: адрес, заключенный 27.04.2023 года между ФИО3, ФИО4 и ООО «Агентство недвижимости Простор», удостоверенный нотариусом адрес фио и зарегистрированный в реестре за № 52/245-н/77-2023-4-3153, недействительной сделкой; признать договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 77:03:0006002:1132, расположенной по адресу: адрес, заключенный 22 июня 2023 года между ООО «Агентство недвижимости Простор» и ФИО2 договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, недействительной сделкой; применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации от 01 июня 2023 года № 77:03:0006002:1132-77/072/2023-9 о праве собственности ООО «Агентство недвижимости Простор» на квартиру с кадастровым номером 77:03:0006002:1132, расположенную по адресу: адрес; применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации от 23 июня 2023 года № 77:03:0006002:1132-77/072/2023-12 о праве собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером 77:03:0006002:1132, расположенную по адресу: адрес, восстановив запись о праве собственности на данный объект недвижимости ФИО3 и ФИО4 по ½ доли в праве каждому в праве общей долевой собственности.

Требования мотивированы тем, что ФИО1, являясь кредитором ФИО3, полагает заключенные должником ФИО3 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, с ООО «Агентство недвижимости Простор» недействительным, поскольку ФИО3, имея невыполненные обязательства перед кредитором ФИО1 по возврату долга, осознанно допустил переход права общей долевой собственности собственности на спорную квартиру на ООО «Агентство недвижимости Простор», в целях освобождения имущества от возможного обращения взыскания по обязательствам должника по возврату денежных средств, размер которых установлен решением Перовского районного суда адрес от 27 июня 2023 года. Истец указывает, что до настоящего времени ФИО3 долг и проценты не возвратил, договор купли-продажи квартиры от 23 июня 2023 года является недействительной в соответствии со ст. 168 ГК РФ. ФИО3, совершая оспариваемую сделку, злоупотребил правом, желая вывести имущество под видом сделки из своей собственности. Договор купли-продажи квартиры является недействительной сделкой с момента ее совершения, не породившей тех юридических последствий, ради которых заключалась сторонами. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя по доверенности фио, который уточненные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя фио, который возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку квартира приобретена в соответствии с договором ипотеки, в настоящее время ФИО2 и фио проживают в спорной квартире, оплачивают коммунальные услуги.

Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости Простор» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, ранее представил в суд письменные возражения на исковое заявление, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчики ФИО3, фио в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Представители третьих лиц ГУ ФССП по адрес, Перовского РОСП ГУ ФССП России по адрес, Управления Росреестра по адрес, ПАО Сбербанк, нотариуса адрес фио в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства в их совокупности с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В п. 7, 8 данного постановления указано, что, если если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как указано в пункте 86 данного постановления следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст.170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности, создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

В силу ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 06.02.2023 г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор займа, во исполнение которого истцом предоставлены ФИО3 денежные средства в размере сумма, сроком до 01.03.2023 г.

Поскольку ФИО3 денежные средства в срок не возвратил истцу, 02.05.2023 г. ФИО1 подано исковое заявление о взыскании с ФИО3 задолженности. Решением Перовского районного суда адрес от 27 июня 2023 года, вступившим в законную силу 29 июля 2023 года, по гражданскому делу № 2-5335/2023 с ФИО3 в пользу фио взысканы денежные средства в размере сумма, проценты за пользование займом за период с 01.04.2023 по 30.04.2023 в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2023 по 30.04.2023 в размере сумма, расходы по госпошлине в размере сумма; проценты за пользование займом на сумму основного долга сумма, начиная с 01.05.2023 до даты фактического исполнения обязательства, согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации; проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга сумма, начиная с 01.05.2023 до даты фактического исполнения обязательства, согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации».

На основании выданного Перовским районным судом адрес исполнительного листа, судебным приставом-исполнителем Перовского РОСП ГУФССП России по адрес возбуждено исполнительное производство № 415980/23/77021-ИП от 13 ноября 2023 года.

До настоящего времени требования исполнительного документа не исполнены ФИО3, задолженность перед ФИО1 не погашена.

27 апреля 2023 года между ФИО3, ФИО4 и ООО «Агентство недвижимости Простор» заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, удостоверенный фио, нотариусом адрес и зарегистрированный в реестре за № 52/245-н/77-2023-4-3153.

В соответствии с условиями договора на дату подписания настоящего договора по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры зарегистрирован залог в пользу акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 77:03:0006002:1132-77/055/2022-5 от 22.08.2022 года (ипотека), что подтверждается выпиской из ЕГРН, выданной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, полученной нотариусом из интернет-портала государственных услуг, оказываемых Росреестром в виде электронного документа. Указанная в настоящем пункте регистрационная запись об обременении подлежит погашению Продавцом за счет средств Покупателя до государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору. По соглашению сторон настоящий Договор заключается при условии, что регистрационная запись о залоге указанной квартиры будет погашена до момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ООО «Агентство недвижимости Простор» на основании этого Договора.

Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает.

Согласно договору от 27.04.2023 г. стоимость квартиры составила сумма (сумма в размере сумма перечисляется на расчетный счет Продавца ФИО4, при предъявлении Продавцом нотариусу фио оригинала Договора купли-продажи в течение 3 (Трёх) календарных дней с момента подписания настоящего Договора. Продавец обязуется направить указанные денежные средства для погашения задолженности перед Залогодержателем. Указанная сумма денежных средств является задатком; сумма в размере сумма на расчетный счет Продавца ФИО3, при предъявлении Продавцом нотариусу фио оригинала или нотариально удостоверенной копии Выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности Покупателя на указанную квартиру без каких-либо обременений и выпиской из домовой книги, подтверждающей регистрацию по адресу: адрес или по любому другому адресу отличному от адреса: адрес, Перово, адрес.

В результате вышеуказанного договора купли-продажи от 27 апреля 2023 года обременение в отношении квартиры было погашено, право собственности ООО «Агентство недвижимости Простор» было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

22 июня 2023 года между ООО «Агентство недвижимости Простор» и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, в соответствии с условиями которого цена квартиры определена в размере сумма, покупатель оплачивает указанную сумму в следующем порядке:

- сумма, равная сумма уплачена Покупателем Продавцу до подписания настоящего Договора за счет собственных средств;

- сумма, равная сумма, выплачивается Продавцу за счет кредитных средств, предоставленных на покупку вышеуказанной КВАРТИРЫ Публичным акционерным обществом «Сбербанк России», ИНН <***>, ОГРН <***>.

Стороны пришли к соглашению, что сумма в размере сумма оплачивается Покупателем посредством открытия в день подписания настоящего Договора безотзывного, покрытого, безакцептного аккредитива в ПАО «Сбербанк». Полный и окончательный расчет за квартиру подтверждается платежными документами ПАО «Сбербанк» о перечислении денежных средств Продавцу.

В результате вышеуказанного договора купли-продажи от 22 июня 2023 года право собственности ФИО2 было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно выписке из домовой книги в квартире по адресу: адрес, зарегистрированы ФИО2 и фио с 06.07.2023 г.

Как следует из представленных платежных документов ФИО2 производится оплата коммунальных услуг жилого помещения.

Разрешая заявленные исковые требования, суд учитывает, что каких-либо объективных доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих о наличии или отсутствии фактических отношений по сделкам, а также о том, что ответчики на самом деле не имели намерения создания условий для возникновения гражданских прав и обязанностей по договорам купли-продажи недвижимого имущества, злоупотребления правами и нарушений прав истца, вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ истцом суду не представлено, судом не установлено, договор купли-продажи заключен между фио ФИО3 и ООО «АН Простор» 27.04.2023 г., исковое заявление ФИО1 о взыскании с ФИО3 задолженности подано в суд 02.05.2023 г., в настоящее время в спорном помещении зарегистрированы и проживают ФИО2, фио, производят оплату коммунальных платежей, в соответствии с договорами купли-продажи квартира приобретена на денежные средства, полученные в кредит. При изложенных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Утверждения стороны истца о том, что ответчик ФИО3, заключая договор купли-продажи принадлежащей ему доли в праве собственности жилого помещения, действовал недобросовестно, поскольку знал о том, что ему необходимо выплатить денежные средства во исполнение договора займа 06.02.2023 г., однако продал имущество третьему лицу, с целью избежать возможности обращения взыскания на данное имущество, основанием для удовлетворения заявленных исковых требований не являются, поскольку не свидетельствуют о недобросовестности покупателей квартиры ООО «АН Простор» и ФИО2, а также о порочности воли данных ответчиков при заключении договоров.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, адрес о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Перовский районный суд адрес в течение месяца.

Мотивированное решение составлено 28.08.2025 г.

Судья А.С. Вальчук