Дело № 2-339/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
с.Октябрьское 04 августа 2022 года
Пригородный районный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе: председательствующего судьи Дзансолова А.Б.,
при секретаре судебного заседания Токовой Д.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Пригородного ... РСО-Алания в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, АМС МО ... РСО-Алания и ФИО2 о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными, применении последствий недействительности договора купли продажи земельного участка, прекращении в ЕГРН записи регистрации,
при участии:
представителя истца - помощника прокурора Пригородного ... РСО-Алания – ФИО3,
представителя соответчика ФИО1 – ФИО4 по доверенности от ...
представителя соответчика ФИО2 – ФИО5, по доверенности от ...
установил:
Прокурор Пригородного ... РСО-Алания обратился в Пригородный районный суд РСО-Алания с иском к ФИО1, АМС МО ... РСО-Алания и ФИО2, в котором с учетом уточнений просил:
1. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... находящегося по адресу: РСО-Алания, ..., общей площадью ... га, заключенный между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1
2. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания, ..., общей площадью ... га, заключенный между ФИО1 и ФИО2
3. Применить последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., находящийся по адресу: РСО - Алания, ..., общей площадью ... га, заключенный между муниципальным образованием - ... и ФИО1
4. В связи с признанием вышеуказанной сделки недействительной - прекратить (аннулировать) в ЕГРН запись регистрации ... от ....
В обоснование заявленных требований указано на то, что Прокуратурой Пригородного ..., проведена проверка деятельности АМС МО ... РСО-Алания на предмет исполнения земельного законодательства.
Проверкой установлено, что Протоколом ... об итогах торгов (конкурсов, аукционов), на право заключения договора аренды земельных участков от ... ФИО1 продано право на заключение договора аренды на земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ..., общей площадью ... га, находящийся по адресу: Пригородной ..., под магазин смешанной торговли.
Договором аренды от .... ... АМС МО ... РСО-А, ФИО6 предоставлен указанный земельный участок в аренду сроком до ...
ФИО1 обратился в АМС МО ... с заявлением о разрешении на строительства объекта по всем характеристикам, совпадающим с объектом, уже расположенным на данном участке, для последующей выдачи его за объект, построенный им.
АМС МО ... ... выдано ФИО1 разрешение на строительство объекта капитального строительства, магазин смешанного типа (остановочный павильон) ... сроком до ...
В соответствии с ч,1 ст.39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным- участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
Согласно ч.12 ст.39.11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от ... ...-Ф3 "Об оценочной деятельности в РФ", или кадастровая стоимость такого земельного участка.
Оценка рыночной стоимости не проводилась, а кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на ... составляла ... рублей.
В случае же заключения договора купли-продажи земельного участка, без проведения торгов, цена такого земельного участка в соответствии с п.2 ч.2 ст.39.4 ЗК РФ, п.4 «Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности РСО-Алания, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов», утвержденных Постановлением Правительства РСО-Алания от ... ..., цена земельных участков определяется в размере десяти процентов от кадастровой стоимости, то есть составляла ... рублей.
ФИО1 будучи осведомленный, что лицо, являющееся собственником зданий, сооружений, расположенных на земельном участке в соответствии со ст.39.20 ЗК РФ имеет исключительное право выкупа земельного участка без торгов, а также зная, что строительство магазина смешанной торговли (остановочный павильон) не осуществлено, ... получил разрешение на ввод в эксплуатацию здания павильона остановочного типа, находящегося на данном земельном участке с начала ...
... Управлением Росреестра по РСО-Алания зарегистрировано право собственности на магазин смешанной торговли площадью ... кв.м. за ФИО1
... установлено, что примерно в ... ... проводились ремонтные работы отрезка автодороги в ... поворот на ..., в ходе проведения ремонтных работ, указанный павильон остановочного типа построен директором ...
ФИО1, желая приобрести земельный участок в собственность, по цене ниже кадастровой, обратился с заявлением от ... к главе АМС МО ... о предоставлении земельного участка в собственность в соответствии со ст.39.20 ЗК РФ.
В указанном письме ФИО1 отразил ложные сведения о том, что им на земельном участке построено и введено в эксплуатацию нежилое здание (павильон остановочного типа), приложив выписку из ЕГРН на нежилое здание.
Постановлением главы АМС МО ... от .... ... ФИО1 предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером ...
Между АМС МО Пригородного ... РСО-Алания и ФИО1 заключен договор ... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... и акт приема-передачи. Цена земельного участка составила ... рублей.
.... Управлением Росреестра по РСО-Алания зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ...
Истец указал в иске, что ФИО1 приобрел в собственность указанный земельный участок незаконно.
Таким образом, условия оспариваемого договора аренды противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. При его заключении нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.
Эти выводы соответствуют установленным по материалам прокурорской проверки фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах проверки доказательствам.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспариваемая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить другой все полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона иди иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При этом сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... ... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» следует, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом под публичными интересами понимаются, в том числе интересы неопределенного круга лиц.
В соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц.
В судебном заседании, помощник прокурора Пригородного ... РСО-Алания – ФИО3, уточненные исковые требования, а также доводы, приведённые в их обоснование, поддержала в полном объеме и просила иск удовлетворить полностью.
В судебном заседании, представитель ФИО1 – ФИО4, действующий на основании нотариальной доверенности от ..., возражал против удовлетворения исковых требований прокурора Пригородного ... РСО-Алания.
В судебном заседании, представитель ФИО2 – ФИО5, действующий на основании нотариальной доверенности от ..., возражал против удовлетворения исковых требований прокурора Пригородного ... РСО-Алания в части признания заключенного между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи от ....
При этом пояснил, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного земельного участка по следующим основаниям.
Так, ... между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был подписан Акт приема-передачи земельного участка.
Переход права собственности к ФИО2 был зарегистрирован в установленном законом порядке и в ЕГРН была сделана запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок.
На момент приобретения ФИО2 по возмездной сделке спорного земельного участка на нем какой-либо объект капитального или некапитального строительства отсутствовал, поскольку до заключения между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи земельного участка от ... нежилое здание – магазин смешанной торговли, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., было снесено ФИО1 и .... данный объект был снят с кадастрового учета.
В свою очередь, при заключении с ФИО1 договора купли-продажи ... от ..., была выражена воля АМС МО ... РСО-Алания на выбитые из его владения земельного участка с кадастровым номером ... по его воле.
ФИО2 приобрел спорный земельный участок возмездно, что подтверждается договором купли-продажи от ... право собственности ФИО1 на продаваемое имущество было зарегистрировано в ЕГРН и никем не оспаривалось на тот момент. Таким образом, действуя разумно и проявляя требующуюся по условиям оборота осмотрительность, ФИО2 не знал и не мог знать, что ФИО1 не имел права отчуждать данный земельный участок.
Обстоятельства приобретения ФИО1 права собственности на нежилое здание (магазин смешанной торговли) с кадастровым номером ..., по адресу: РСО-Алания, ..., ФИО2 известны также не были и не могли быть.
В судебное заседание ответчики ФИО1, ФИО2, а также представитель АМС МО ... РСО-Алания, извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились.
При этом в ранее состоявшемся судебном заседании, представитель АМС МО ... РСО-Алания, возражал против удовлетворения исковых требований прокурора Пригородного ... РСО-Алания. Кроме того, обратился к суду с письменным ходатайством о рассмотрении данного дела в ее отсутствие.
Суд, с учетом вышеизложенного и при наличии сведений о надлежащем извещении участников гражданского процесса о времени месте рассмотрения дела, с учетом мнения представителей сторон, и руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, посчитал возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие указанных лиц.
Суд, выслушав доводы помощника прокурора Пригородного ... РСО-Алания, возражения представителей ответчиков, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования прокурора Пригородного ... РСО-Алания подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.
На основании Протокола ... об итогах торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды земельных участков от ... ... между АМС МО ... РСО-Алания (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен Договор аренды ... в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ..., общей площадью ... га, находящегося по адресу: Пригородной ..., под магазин смешанной торговли, сроком до ....
..., АМС МО ... РСО-Алания выдало ФИО1 Разрешение ... на строительство магазина смешанной торговли (остановочный павильон) общей фактической площадью ... кв. метров, на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу: Пригородной ....
... АМС МО ... РСО-Алания выдало ФИО1 Разрешение ... на ввод объекта в эксплуатацию - магазина смешанной торговли (остановочный павильон) общей фактической площадью ... кв. метров, на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: Пригородной ....
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
... на основании Постановления АМС МО ... РСО-Алания ... от ..., между АМС МО ... РСО-Алания (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи ... земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания, ..., общей площадью ... га.
Согласно п.2.1 Договора купли-продажи ... от ..., цена участка составляет ... рублей.
Переход права собственности к ФИО1 был зарегистрирован в установленном законом порядке и в ЕГРН была сделана запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок (запись ... от ...).
Однако, возведение ФИО1 и ввод в эксплуатацию магазина смешанной торговли (остановочный павильон) общей фактической площадью ... кв. метров, на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу: Пригородной ..., не соответствует фактическим обстоятельствам, что подтверждается материалами прокурорской проверки, проведённой по обращению ФИО14 о нарушениях земельного и градостроительного законодательства.
Так, согласно рапорту старшего помощника прокурора Пригородного ... РСО-Алания ФИО12 от ..., при проведении исследования Интернет-сайта: (Yandex.ru/maps) содержаться фотоснимки магазина смешанной торговли (павильон остановочного типа), расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу: Пригородной ..., под магазин смешанной торговли, из которых следует, что в ... указанный магазин уже возведен и внешний вид указанного магазина за указанный период не изменялся.
Вышеуказанные 2 (два) фотоснимка от ... и от ... были представлены суду и приобщены к материалам настоящего дела.
Кроме того, обстоятельства существования магазина смешанной торговли в период с ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу: Пригородной ... нашли свое подтверждение в письменных объяснениях, отобранных старшим помощником прокурора Пригородного ... РСО-Алания ФИО12 в рамках проведения указанной выше прокурорской проверки.
... ФИО13 показал, что примерно с ... Октябрьским ДРСУ была построена остановка (павильон остановочного типа) находящаяся в ... поворот на ... с правой стороны по пути следования в .... Документов на строительство данного объекта не было, поскольку данный объект находился в полосе отвода указанной автодороги (...).
... ФИО14 показал, что при покупке летом ... жилого дома по адресу: ..., им производился предварительный осмотр и он видел, что указанный объект (магазин смешанной торговли) осуществляет свою деятельность. При этом данный объект визуально напоминал остановку общественного транспорта, построенной из кирпича.
... ФИО15 пояснила о том, что в период с ... автобусную остановку (... поворот на ...) снесли и на ее месте возвели объект капитального строительства – магазин остановочного типа. Данный магазин проработал около месяца, после чего был заброшен в период с ... (до сноса).
.... ФИО16 пояснил о том, что указанная автобусная остановка (павильон остановочного типа) существовал не менее 30 лет. В период с ... была снесена ... и на данном месте возведена новая автобусная остановка - павильон остановочного типа. В настоящий момент указанная остановка снесена и там проводятся работы по строительству нового объекта.
... ФИО17 пояснила о том, что указанная автобусная остановка (павильон остановочного типа) находилась на данном земельном участке с .... В настоящее время указанная остановке снесена и там проводятся работы по строительству нового объекта.
Суд приходит к убеждению о том, что доказательства, добытые в ходе проведения вышеуказанной прокурорской проверки, являются допустимыми, поскольку собраны в пределах полномочий, и с соблюдением требований Федерального закона от ... ... «О прокуратуре Российской Федерации», что согласуется с правовой позицией, изложенной в Решение Верховного Суда РФ от ... ...
Доводы стороны ответчика ФИО1 о возведении и вводе в эксплуатацию магазина смешанной торговли (остановочный павильон), общей фактической площадью ... кв. метров, на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу: Пригородной ..., суд находит недоказанными и несостоятельными.
На основании вышеуказанных документов ..., за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на нежилое здание - магазин смешанной торговли, общей площадью ... кв. метров, на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу: Пригородной ..., о чем в ЕГРН была сделана запись ....
Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Так, возможность приобретения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, без проведения аукциона (торгов) является льготой для собственника объекта недвижимости, поскольку является реализацией установленного в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Данное положение соответствует положениям п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
По смыслу закона аналогичные права возникают у собственника вновь созданного в установленном порядке объекта недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ) в отношении чужого земельного участка, на котором возведен данный объект.
В тоже время, судом было достоверно установлено, что возведение ФИО1 и ввод в эксплуатацию магазина смешанной торговли (остановочный павильон) общей площадью ... кв. метров, на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу: Пригородной ..., осуществлено не было.
Таким образом, ФИО1 на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка не являлся собственником вновь созданного в установленном порядке нежилого здания - магазина смешанной торговли, общей площадью ... кв. метров, расположенном на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу: Пригородной ....
На основании вышеизложенного суд приходит к убеждению о том, что на ... – дату заключения Договора купли-продажи земельного участка ... между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1 отсутствовали условия, предусмотренные земельным законодательством для предоставления земельного участка в собственность, являющиеся исключением из общего правила, закрепленного нормой п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, для предоставления земельного участка в собственность без торгов.
Данное обстоятельство указывает на то, что при заключении указанного договора были нарушены требования п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, что в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ делает этот договор недействительным, ничтожным.
В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 73 постановления от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
В пункте 74 данного Постановления указано, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... ... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
При установленных обстоятельствах суд находит требования прокурора Пригородного ... РСО-Алания о признании недействительным (ничтожным) Договора купли-продажи ... от ..., заключенного между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания, ..., общей площадью ... га, подлежащими удовлетворению.
В тоже время, суд считает необходимым отказать в удовлетворении искового требования прокурора Пригородного ... РСО-Алания о признании недействительным (ничтожным) заключенного ... между ФИО1 и ФИО2, договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... находящегося по адресу: ... общей площадью ... га, по следующим основаниям.
..., между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания, ..., общей площадью ... га.
Пунктом 2.1 Договора купли-продажи от ... предусмотрено, что стороны оценивают указанный земельный участок в ... рублей.
В соответствии с пунктом 2.2 Договора купли-продажи от ... Покупатель (ФИО2) выплатил Продавцу (ФИО1) цену земельного участка, согласованную сторонами в п.2.1. Договора.
... между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был подписан Акт приема-передачи земельного участка.
Переход права собственности к ФИО2 был зарегистрирован в установленном законом порядке и в ЕГРН была сделана запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок (запись ... от ....).
На момент приобретения ФИО2 по возмездной сделке спорного земельного участка на нем какой-либо объект капитального или некапитального строительства отсутствовал, поскольку до заключения между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи земельного участка от ..., нежилое здание – магазин смешанной торговли, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ... было снесено ФИО1 и ... данный объект был снят с кадастрового учета.
В пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010г. указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
По причине того, что земельный участок с кадастровым номером ..., приобретен ФИО2 у ФИО18 как у лица, которое не имело права его отчуждать, прокурором Пригородного ... РСО-Алания вместо иска об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ) предъявлен иск о признании недействительной сделки по отчуждению имущества - договора купли-продажи от ... суд при рассмотрении требования о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания, ..., общей площадью ... га, заключенного ... между ФИО1 и ФИО2, руководствуется правилами, установленными статьями 301, 302 ГК РФ.
В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Условия истребования имущества определяются положениями статьи 302 ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пунктах 37, 38 и 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10/22 разъяснено следующее: в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В силу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015N 25, судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. При этом по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК Российской Федерации).
Из приведенных правовых норм и разъяснений по их толкованию следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.
Таким образом, из содержания статьи 302 ГК РФ и указанного выше разъяснения следует, что добросовестность приобретателя обусловливается тем, что приобретатель не знал и не имел возможности знать о том, что лицо, у которого он возмездно приобрел имущество, не имело правомочий на его отчуждение.
В свою очередь, при заключении договора купли-продажи ... от ... была выражена воля АМС МО ... РСО-Алания на выбитые из его владения земельного участка с кадастровым номером ...
ФИО2 приобрел спорный земельный участок возмездно, что подтверждается договором купли-продажи от ...., право собственности ФИО1 на продаваемое имущество было зарегистрировано в ЕГРН и никем не оспаривалось на тот момент. Таким образом, действуя разумно и проявляя требующуюся по условиям оборота осмотрительность, ФИО2 не знал и не мог знать, что ФИО1 не имел права отчуждать данный земельный участок, в связи с чем является его добросовестным приобретателем.
Обстоятельства приобретения ФИО1 права собственности на нежилое здание (магазин смешанной торговли) с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. по адресу: РСО-Алания, ..., ФИО2 известны также не были и не могли быть.
Прокурором Пригородного ... РСО-Алания по общим правилам статьи 56 ГПК РФ не представлены доказательства недобросовестности ФИО2 при приобретении спорного земельного участка с кадастровым номером ... по договору купли-продажи от ..., как и доказательства осведомленности ФИО2 о том, что ФИО1 не имел права его отчуждать указанный объект недвижимого имущества, и безвозмездности его приобретения.
При установленных обстоятельствах суд находит исковое требование прокурора Пригородного ... РСО-Алания о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания, ..., общей площадью ... га, заключенного ... между ФИО1 и ФИО2 не подлежащим удовлетворению по приведенным выше основаниям.
Помимо требований о признании недействительным заключенного между АМС МО ... и ФИО1 договора купли-продажи ... от ... прокурором Пригородного ... РСО-Алания заявлено требование о применении последствий его недействительности (ничтожности).
В силу положений части 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.
При этом закон указывает на одновременное эквивалентное восстановление положения, существовавшего до совершения сделки, а не на восстановление прав одной из сторон при потенциальной возможности в ином порядке восстановить права другой стороны.
Учитывая, что цель реституции состоит в восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (до исполнения недействительной сделки), - результатом применения реституции не может стать неосновательное в экономическом смысле обогащение одной из сторон за счет другой.
В тоже время, судом была установлена невозможность возвратить в собственность публично-правового образования МО ... РСО-Алания земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания, ..., общей площадью ... га, так он находится в собственности добросовестного приобретателя ФИО2, в связи с чем с ФИО18 подлежит взысканию его стоимость в размере ... руб., тогда как с АМС МО ... РСО-Алания в пользу ФИО18 подлежит взысканию уплаченная по Договору купли-продажи ... от ... сумма в размер ... рублей.
В силу части 2 статьи 7 Федерального закона от ... N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:
1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости);
2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость);
3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ);
4) реестровых дел;
5) кадастровых карт;
6) книг учета документов.
Согласно части 7 Федерального закона от ... N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования.
Приказом Росреестра от ... N П/0241 установлен порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки.
В соответствии с п.11 Порядка ведения ЕГРН разделам, записям, а также сведениям ЕГРН присваиваются статусы в соответствии с пунктами 12 - 14 Порядка.
Пунктом 13 Порядка ведения ЕГРН предусмотрено, что в реестре прав на недвижимость статус "погашенная" присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи, содержащей сведения о ранее зарегистрированном праве, ограничении права и обременении объекта недвижимости, сделке, за исключением неактуальных записей со статусом "архивные".
Прокурором Пригородного ... РСО-Алания в иске также было заявлено требование прекратить (аннулировать) в ЕГРН запись регистрации ... от .... в связи с признанием недействительным Договора купли-продажи ... от ....
Вместе с тем судом было установлено, в ЕГРН была внесена запись ... от ... о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ..., в связи с чем запись ... от ... о государственной регистрации права собственности ФИО1 на него уже имеет статус "погашенная", что исключает возможность удовлетворения требования прокурора о ее аннулировании (прекращении).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 193 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление прокурора Пригородного ... РСО-Алания к ФИО1, ФИО2 и АМС МО ... РСО-Алания о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными, применении последствий недействительности договора купли продажи земельного участка, прекращении в ЕГРН записи регистрации, удовлетворить частично.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., от ... находящегося по адресу: РСО-Алания, ..., общей площадью ... га, заключенный между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1.
Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., от ... находящегося по адресу: РСО-Алания, ..., общей площадью ... га, заключенного между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1 – взыскать с ФИО1 в пользу АМС МО ... РСО-Алания, кадастровую стоимость названного земельного участка в размере – ...
Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... от ... находящегося по адресу: РСО-Алания, ..., общей площадью ... га, заключенного между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1 - взыскать с АМС МО ... РСО-Алания в пользу ФИО1 оплаченную им стоимость земельного участка по договору в размере ...
В удовлетворении исковых требований прокурора Пригородного ... РСО-Алания о прекращении в ЕГРН записи регистрации ... от ..., отказать.
В удовлетворении исковых требований прокурора Пригородного ... РСО-Алания о признании недействительным, заключенного ... между ФИО1 и ФИО2, договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... га, находящегося по адресу: ..., - отказать.
Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в бюджет МО ... РСО-Алания в размере ...
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Пригородный районный суд РСО-Алания.
Судья Дзансолов А.Б.