Решение по делу № 2-4605/2025 от 05.12.2025 - об обращении взыскания на заложенное имущество.

Дело №

УИД 50RS0№-66

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИФИО1

24 ноября 2025 года г. Солнечногорск Московская область

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Белоусовой Н.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земли: земли населенных пунктов, общей площадью 2 000 кв. м. с кадастровым номером №, адрес местонахождения: <адрес> жилой дом, общей площадью 240,90 кв. м., назначение: жилое, 2-этажный, с кадастровым номером №, адрес местонахождения: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа. Переход права собственности на объекты недвижимости от ФИО3 к ФИО4 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Общая стоимость земельного участка с жилым домом сторонами была определена в договоре в размере 28 000 000 рублей. Сторонами было предусмотрено условие в договоре о рассрочке оплаты стоимости объектов недвижимости. В соответствии с п. 2.1. договора покупатель (Ответчик) принял на себя обязательство по выплате стоимости объектов недвижимости. Истцом обязательство по передаче объектов недвижимости исполнено надлежащим образом в день подписания договора купли-продажи. При этом, обязательства ответчика по оплате переданных объектов недвижимости надлежащим образом не исполняются.

Истец в судебное заседание не явился, его представитель исковые требования поддержал, по изложенным в иске основаниям.

Ответчик в судебное заседание не явился. Судебная повестка возвращена в связи с истечением срока хранения. В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ считается извещенным о времени и месте судебного заседания.

Представитель третьего лица- ФИО2 по <адрес> в суд не явился, извещен.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным в соответствии с ч.4 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц с вынесением заочного решения.

Проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, оценив представленные доказательства в совокупности на основании ст.67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа. Объектами договора купли-продажи выступали: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земли: земли населенных пунктов, общей площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером №, адрес местонахождения: <адрес>; жилой дом, общей площадью 240,90 кв. м, назначение: жилое, 2-этажный, с кадастровым номером №, адрес местонахождения: <адрес>.

В целях обеспечения исполнения обязательства ответчика по оплате стоимости полученного по договору купли-продажи недвижимого имущества сторонами было предусмотрено установление обременения в виде залога с момент подписания договора и до момента полной оплаты стоимости заложенного имущества (п. 4.3 Договора), информация о зарегистрированном залоге содержится в Едином государственном реестре недвижимости.

Общая стоимость земельного участка с жилым домом сторонами определена в договоре в размере 28 000 000 рублей 00 копеек. Сторонами предусмотрено условие в договоре о рассрочке оплаты стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с п. 2.1. договора покупатель (Ответчик) принял на себя обязательство по выплате стоимости объектов недвижимости в следующем порядке и сроки: денежную сумму в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей до подписания договора; денежную сумму в размере 11 000 000 (одиннадцать миллионов) рублей до ДД.ММ.ГГГГ; денежную сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей до ДД.ММ.ГГГГ; денежную сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей до ДД.ММ.ГГГГ;

При этом обязательства ответчика по оплате переданных объектов недвижимости надлежащим образом не исполняются.

Всего ответчиком было выплачено по основному долгу 5 800 000 рублей, тогда как согласно п. 2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на дату подачи настоящего иска истцом должно быть получено 28 000 000 рублей. Задолженность ответчика по договору в настоящий момент составляет 22 200 000 рублей.

В связи с неисполнением принятых на себя обязательств ответчиком, истцом поданы исковые заявления в Перовский районный суд <адрес> о взыскании задолженности по вышеуказанному договору купли-продажи. Решением ФИО2 районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом изменений, внесенных в решение апелляционным определением Московского городского суда, с ФИО4 в пользу ФИО3 взысканы: задолженность по Договору купли-продажи в размере 15 200 000 руб., проценты в размере 653 013 руб. 70 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 руб.; решением ФИО2 районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 в пользу ФИО3 взысканы: задолженность по Договору купли-продажи в размере 7 000 000 руб., проценты в размере 720338 руб. 19 коп., государственная пошлина в размере 46 801 руб. 69 коп.

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 200 000 руб. подтверждается вступившими в силу решениями суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Как следует из положений статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества, по решению суда.

Приведенные нормы закона не предусматривают в качестве обязательного условия обращения взыскания на заложенное имущество взыскание в судебном порядке долга по основному обязательству, равно как и не содержат запрета на обращение взыскания на предмет залога до удовлетворения требований о взыскании долга по основному обязательству.

По общему правилу залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога при установлении факта неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, с учетом суммы долга и периода просрочки обязательства. Указанные обстоятельства могут быть установлены судом и при разрешении иска об обращении взыскания на заложенное имущество с соблюдением общих требований о распределении обязанности по доказыванию этих обстоятельств.

В соответствии с п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами правил о залоге вещей», принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе, если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

В целях установления рыночной стоимости предметов залога (земельный участок и жилой дом), истцом было получено заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составляет 10 200 000 руб. 00 коп., рыночная стоимость жилого дома составляет 18 506 902 руб. 00 коп.

Таким образом, начальная продажная цена предметов ипотеки для реализации с публичных торгов составляет 28 706 902 руб. 00 коп.

Согласно ч. 1 ст. 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

При таких обстоятельствах, учитывая факт ненадлежащего исполнения покупателем обеспеченного залогом обязательства, при этом допущенное покупателем нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований соразмерен стоимости заложенного имущества, а также учитывая условия заключенных ответчиком договоров, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются законными и обоснованными.

В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по государственной пошлине в размере 150 121 руб., а также расходы по оплате услуг специалиста в размере 36 000 рублей, подтверждаемые договором оказания услуг по оценочному исследованию № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, актом оказанных услуг от ДД.ММ.ГГГГ по договору, расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 рублей, что также подтверждено платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст 194 – 199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество:

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земли: земли населенных пунктов, общей площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером №, адрес местонахождения: <адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 10 200 000 руб.;

- жилой дом, общей площадью 240,90 кв. м., назначение: жилое, 2-этажный, с кадастровым номером №, адрес местонахождения: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 18 506 902 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО4 (паспорт №) в пользу ФИО3 (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 121 рублей 00 коп., расходы по оплате услуг специалиста по оценке предметов залога в размере 36 000 рублей 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. 00 коп.

В течение 7 дней со дня вручения ответчику копии заочного решения, он вправе подать в Солнечногорский городской суд Московской области, заявление об отмене этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.В. Белоусова