Решение по делу № 3А-516/2022 от 28.11.2022 - об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка от 23 июня 2022 года № ОРС-59/2022/001281 в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости.

УИД: 59OS0000-01-2022-000363-81

Дело № 3а-516/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 ноября 2022 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Кирьяковой С.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению акционерного общества «Газпром газораспределение Пермь» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка от 23 июня 2022 года № ОРС-59/2022/001281 в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество Газпром газораспределение Пермь» (далее – административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения требований) к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – административный ответчик, ГБУ «ЦТИ ПК») об оспаривании решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 23 июня 2022 года № ОРС-59/2022/001281 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости.

Заявленные требования административный истец обосновывает тем, что является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы административного истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решением Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 23 июня 2022 года № ОРС-59/2022/001281 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости.

Административный истец полагает, что основания, по которым административный ответчик отказал ему в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, приведенные в решении № ОРС-59/2022/001281 являются необоснованными, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости 19860 000 рублей по состоянию на 12 января 2022 года.

Представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования, просила установить рыночную стоимость земельного участка согласно экспертному заключению, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявила.

Представитель административного ответчика ГБУ «ЦТИ ПК» ФИО2 направила ходатайство о проведении судебного заседания в ее отсутствие, возражала об удовлетворении заявленных требований.

Суд, заслушав лицо, принимавшее участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3июля2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от11декабря2020года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что акционерное общество «Газпром газораспределение Пермь» является собственником земельного участка с кадастровым номером **, площадью 8094+/-31 кв.м, расположенного по адресу: ****, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 27 сентября 2022 года в размере 45075150 рублей 66 копеек, что подтверждается выпиской Единого государственного реестра недвижимости (л.д 8).

Правовой интерес административного истца в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от13ноября2017года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края «О налогообложении в Пермском крае».

Административным истцом 26 мая 2022 года в ГБУ «ЦТИ ПК» подано заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 12 января 2022 года в размере 19860000 рублей 00 копеек, определенной в отчете об оценке № 59ЦО/26.12.2011/11-5902-Д/268/Ю-01/0005 от25 мая 2022 года, составленный оценщиком Приуральского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Б1.

23 июня 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ГБУ «ЦТИ ПК» принято мотивированное решение № ОРС-59/2022/001281 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3, пункта 10 ФСО № 1, подпункты «б», «в», «д» пункта 22 ФСО № 7:

- оценщиком использованы в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, 4 (страницы 33-36 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта-оценки объекты недвижимости несхожие с объектом-оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта-оценки: местоположение (объекты-аналоги №№ 1, 2, 3, 4), вид разрешенного использования (объекты-аналоги №№ 1, 2, 3, 4), площадь (объект-аналог № 1), форма земельного участка (объекты-аналоги №№ 1, 2), наличие улучшений на земельном участке (объект-аналог № 4). Объекты-аналоги №№ 1, 2, 3, 4 – несопоставимы (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

- в Отчете на страницах 23, 33-36 оценщиком не изложен доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту-оценки, не проанализирована информация по объектам недвижимости, сходным с объектом-оценки по ценообразующим факторам (местоположение, вид разрешенного использования и другие) – нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «в» пункта 22 ФСО № 7;

- при применении метода корректировок оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, 4 с объектом-оценки по ценообразующим факторам (скидка на торг, локальное расположение относительно Красной линии крупной автодороги, обеспеченность объектами инженерной инфраструктуры, благоустройство и дорожная инфраструктура земельных участков) – нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7.

На основании определения Пермского краевого суда от27 сентября 2022года по делу назначено проведение судебной экспертизы в рамках установления кадастровой стоимости земельного участка, производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б2

Во исполнение определения Пермского краевого суда от 27 сентября 2022 года экспертом представлено заключение № 22/1007-2 от 18 октября 2022 года, согласно которому отчет об оценке от 25 мая 2022 года № 59ЦО/26.12.2011/11-5902-Д/268/Ю-01/0005 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены ошибки в отчете об оценке № 59ЦО/26.12.2011/11-5902-Д/268/Ю-01/0005, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, а именно:

- пункты 3.1, 3.3 таблицы - страницы 16-23 Отчета – оценщиком в отчете не определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект (в данном случае, земли коммерческого назначения), не проведено исследование рынка в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. На странице 16, пункт 6.3 Отчета текущее использование объекта оценки определено «используется как земельный участок», без указания сегмента. В разделе «Анализ рынка» (страницы 19-23 Отчета) приведены общие сведения об участках Пермского края, какой-либо анализ отсутствует. Нарушены требования пунктов 10,11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

- пункты 5.1.2, 5.1.4, 5.1.5 таблицы - страницы 33-36 Отчета – оцениваемый участок имеет вид разрешенного использования: административные, административно-хозяйственные и общественные организации (коммунальное обслуживание). Объект аналог № 1 имеет вид разрешенного использования: под 2-эт. кирпично-панельное здание (лит. А), 1-эт. кирпичное здание цеха и боксов (лит Б, Б1, Б2), 1-этажное здание цеха (лит. В), 1-эт. Кирпичное здание теплогенераторной и склада (лит. Д.) (подтверждено данными Росреестра). Объект аналог № 2 имеет вид разрешенного использования: промышленные и складские объекты III класса вредности (подтверждено данными Росреестра). Объект аналог № 4 имеет вид разрешенного использования: Здание склада (подтверждено данными Росреестра). Объект оценки и объекты аналоги № 1, 2, 4 имеют отличное друг от друга разрешенное использование (фактически взяты аналоги из другого сегмента рынка – участков под производственно-складскую застройку, а не коммерческую (торгово-офисную). Корректировка на вид разрешенного использования не проведена, ее отсутствие не обосновано. Нарушены требования пункта 22 ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3.

- пункт 5.1 таблицы - страницы 33-36 Отчета – оценщиком недостаточно проанализирован состав коммуникаций на оцениваемом участке и аналогах, описание участков проведено исходя из состава доступных коммуникаций, а не из фактического наличия. Данный фактор не учтен в расчете, корректировка на отличие в составе коммуникаций проведена некорректно. Нарушены требования ФСО № 7, пункт 22д.

- пункт 5.1 таблицы - страницы 34,39 Отчета – оценщиком указана территориальная зона объекта аналога № 3 Ц-6 «Зона обслуживания промышленности, торговли, складирования и мелкого производства», в то время как аналог находится в территориальной зоне Ц-5 «Зона оптовой торговли, открытых рынков». Нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, статья 11 ФЗ-135.

- пункт 5.1 таблицы - страницы 37-41 Отчета – при проведении корректировок оценщик пользуется изданием «Справочник оценщика недвижимости-2018». Данная информация не актуальна на дату оценки, имеются издания данного Справочника более актуальные на дату оценки.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлено замечание одного из тех же пунктов ФСО, которые указаны в решении ГБУ «ЦТИ ПК» от23 июня 2022года № ОРС-59/2022/001281, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть, установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указаны в решении ГБУ «ЦТИ ПК», суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учрежденияот23 июня 2022 года.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 27 сентября2022года экспертом Б2 определен размер рыночной стоимости объекта оценки в размере30199 000 рублей для земельного участка с кадастровым номером **.

В данном случае заключение эксперта от 18 октября 2022 года № 22/1007-2 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б2 относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере30199 000 рублей по состоянию на 12 января 2022 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 26 мая 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление акционерного общества «Газпром газораспределение Пермь» удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 23 июня 2022 года № ОРС-59/2022/001281 – отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 января 2022 года в размере 30199000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 26 мая 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 12 декабря 2022 года.

Судья: подпись