РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<адрес> 10 июля 2025 год

Нукутский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Прохорова А.В., при секретаре судебного заседания Лемешевой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № по исковому заявлению <данные изъяты> к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и <данные изъяты> был заключен кредитный договор № предмета ипотеки по договору уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ путем оплаты по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты> В соответствии с кредитным договором заемщику предоставлен кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок <данные изъяты> месяца с уплатой процентов из расчета годовой процентной ставки в размере <данные изъяты>% годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита для приобретения предмета ипотеки квартиры, расположенной в <адрес> количество комнат <данные изъяты>, общая площадь <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>, по договору участия в долевом строительстве путем оплаты по договору уступки прав требований.

Обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является залог прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки.

Заемщик на протяжении длительного времени не исполняет свои обязательства по кредитному договору. Поэтому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности составляет <данные изъяты> рублей, в том числе неустойка за просрочку уплаты начисленных процентов <данные изъяты> руб., неустойка за просрочку погашения основного долга <данные изъяты> руб., задолженность по просроченным процентам <данные изъяты> руб., задолженность по просроченной сумме основного долга <данные изъяты> руб. В связи с изложенным <данные изъяты> просит взыскать с ФИО2 сумму задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей; обратить взыскание на право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ к застройщику <данные изъяты> на основании договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ; обратить взыскание на квартиру расположенную Ответчик ФИО2, представил письменные возражения на иск. Не отрицая получение кредита, исковые требования признал частично, пояснил: он после приобретения квартиры вносил платежи согласно графика. В дальнейшем изменилось его материальное положение, поэтому возникли нарушения по погашению кредита. Тем не менее, долговые обязательства планирует погашать. В настоящее время дом введен в эксплуатацию, он проживает в приобретенном жилом помещении, являющимся единственным для него жильем. Не согласен с требованиями об обращении взыскания на право требования по договору участия в долевом строительстве и на квартиру. Просил рассмотреть дело без его участия.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора <данные изъяты>», представил пояснения, что объект строительства был введен в эксплуатацию и ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал ФИО2 <адрес> на основании акта приема-передачи, исполнив перед участником долевого строительства обязательства в полном объеме. Просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом мнения участников судебного заседания, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон на основании ст.167 ГПК РФ.

Исследовав представленные письменные доказательства в их совокупности, определив, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие не установлены, определив характер правоотношений сторон, какой закон должен быть применен, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истца.

<данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № с ФИО5 по строительству многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ цедент ФИО5 по договору уступки прав № уступила цессионарию <данные изъяты> права и обязанности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, в частности жилого помещения с условным номером <данные изъяты> этаж <данные изъяты>, количество комнат <данные изъяты>, подъезд <данные изъяты> блок-секция <данные изъяты> проектная площадь <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> уступило свои права требования по договору № ФИО2 относительно <адрес>, расположенной в многоквартирном <адрес>

В этот же день, на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (кредитор) предоставил заемщику ФИО2 кредит на сумму <данные изъяты> рублей на <данные изъяты> месяца с процентной ставкой <данные изъяты> процентов годовых при полном выполнении условий страховых рисков. Определен аннуитетный размер платежа <данные изъяты> рублей каждого месяца. Последний платеж по информационному расчету назначен на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункта 11 договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является 1) залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки; 2) залог (ипотека) в силу закона предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией права собственности заемщика.

По пункту 18 договора предметом ипотеки является квартира по адресу: <адрес> Описание: количество комнат <данные изъяты> общая площадь <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> передал ФИО2 по акту приема-передачи <адрес> на <данные изъяты> этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящуюся по вышеуказанному адресу.

На основании ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В соответствии с ч. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. На соответствии ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Изначально предоставление кредита ФИО2, было обусловлено покупкой квартиры во вновь построенном многоквартирном жилом доме, входящей в предмет ипотеки.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Пунктом 1 ст. 3 Федерального закона №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее ФЗ №) определено: ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ № если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

На основании ст.77 ФЗ № жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

При регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) банка на объект долевого строительства. Залогодержателем по данному залогу является <данные изъяты> (кредитор), обеспечивший ФИО2 денежными средствами, а залогодателем - участник долевого строительства, т.е. сам ФИО2 С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, право требования, принадлежащее участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11, ст. 77 ФЗ №. При регистрации договора участия в долевом строительстве одновременно подлежит регистрации обременение прав требований в виде залога (ипотеки), возникающее на основании закона. Данный алгоритм действует при государственной регистрации договора, сведения о которой отсутствуют.

В соответствии со ст. ст. 348 - 349 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 50 ФЗ № залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 54 ФЗ № при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд определяет и указывает в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

ФИО2 свои обязательства по возврату кредита и процентов надлежащим образом не исполнил, в связи с чем, образовалась задолженность по кредитному договору. Поэтому кредитором застройщику было направлено уведомление о намерении обратиться с требованием о взыскании на право требования.

В соответствии со ст.54.1 ФЗ № обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее 3-х месяцев (п. 2).

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3).

Из представленной выписки по счету следует, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был переведен кредит в сумме <данные изъяты>, первые два месяца погашение долга производилось. С ДД.ММ.ГГГГ года платежи в счет погашения долга были менее аннуитетных платежей, 5-7 месяцы платежи не вносились. Последний платеж был выполнен ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ банк обратился в суд с иском, который, исходя из нарушений кредитных обязательств, подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ №, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим же Федеральным законом.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ №.

Регистрация данной квартиры не проведена, ее оценка не проводилась поэтому стоимость квартиры следует определить по договору уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между <данные изъяты> и ФИО2, где за уступаемое право требования квартиры оценено в <данные изъяты> рублей. С применением <данные изъяты>% начальная продажная цена спорной квартиры составляет <данные изъяты> рублей, подсчитанной истцом с которой не согласен ответчик.

Что касается требования об обращении взыскания на право требования по договору участия в долевом строительстве, в данном требовании следует отказать, т.к. при рассмотрении дела в суде, спорная <адрес> на <данные изъяты> этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящаяся в жилом комплексе по адресу: <адрес> передана ФИО2 на основании акта приема-передачи, которой он в настоящее время пользуется как своей собственностью, не зависимо от того, что регистрация права собственности не проведена.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления в суд истцом была оплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования <данные изъяты> о взыскании с ФИО2 задолженности по кредитному договору, государственной пошлины, об обращении взыскания на квартиру, на право требования по договору уступки прав, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу <данные изъяты> сумму задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей; государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Обратить взыскание на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты> рублей.

В требовании об обращении взыскания на квартиру по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ к застройщику <данные изъяты> на основании договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Нукутский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда, которое будет изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий