Судья Балаба Т.Ю. 33-6481/23 (№ 2-55/23)

22RS0034-01-2023-000015-45

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 августа 2023 года город Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего Цибиной Т.О.,

судей Масликовой И.Б., Медведева А.А.,

при секретаре Сафронове Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью «Агро-Продукт» на решение Михайловского районного суда Алтайского края от 28 апреля 2023 года по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Агро-Продукт» к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Колхоз Ракитовский», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО32 чу, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО30 чу, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО31 НикО.чу, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29 о признании договора действующим, прекращении регистрации договора.

Заслушав доклад судьи Цибиной Т.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

собственниками земельного участка с кадастровым номером *** расположенного примерно в 12,7 км по направлению на юго-запад от ориентира: <адрес>, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: край Алтайский, район Михайловский, <адрес>, являются ФИО16, СПК «Колхоз Ракитовский», ФИО18, ФИО17, ФИО10, ФИО24, ФИО5, ФИО9, ФИО12, ФИО13, ФИО19, ФИО3, ФИО30, ФИО28, ФИО21, ФИО30, ФИО15, ФИО4, ФИО4, ФИО25, ФИО11, ФИО26, ФИО8, ФИО7, ФИО22, ФИО29, ФИО23, ФИО31, ФИО20, ФИО14, ФИО27, ФИО32, ФИО10, ФИО6, ФИО2, ФИО1 (л.д. 171-196, т. 2).

Собственниками земельного участка с кадастровым номером *** расположенного примерно в 22 км от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, район <адрес>, общей площадью 6350895 кв.м, зарегистрированы ФИО16, СПК «Колхоз Ракитовский», ФИО18, ФИО17, ФИО10, ФИО24, ФИО5, ФИО9, ФИО33, ФИО13, ФИО19, ФИО3, ФИО30, ФИО28, ФИО21, ФИО15, ФИО4, ФИО4, ФИО25, ФИО11, ФИО26, ФИО8, ФИО7, ФИО22, ФИО29, ФИО23, ФИО31, ФИО20, ФИО14, ФИО27, ФИО32, ФИО10, ФИО6, ФИО2, ФИО1 (л.д. 197-224 т. 2).

19 мая 2010 года собственниками земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** заключен договор аренды с СПК «Колхоз Ракитовский», который решением Михайловского районного суда Алтайского края от 26 октября 2020 года, вступившим в законную силу 24 февраля 2021 года, признан расторгнутым с 19 мая 2020 года (л.д. 30-31, 230-237, т. 1).

19 мая 2020 года собственниками земельных участков с кадастровыми номерами 22:28:030301:416, 22:28:010801:1254 заключен договор аренды с ООО «Агропродукт» (л.д. 17-21, т.1), который в Росреестре не зарегистрирован.

Решением Михайловского районного суда Алтайского края от 29 сентября 2022 года СПК «Колхоз «Ракитовский» отказано в иске о признании недействительным этого решения (л.д. 66-79, т.1).

Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от 13 марта 2021 года собственниками земельных участков выбрано лицо, уполномоченное действовать от имени участков долевой собственности без доверенности – ФИО4, который наделен полномочиями на заключение договора аренды относительно земельных участков, подписание дополнительных соглашений. Также на собрании принято решение о продлении срока действия договора аренды земельных участков от 19 мая 2010 года, заключенного с СПК «Колхоз Ракитовский», до 19 мая 2031 года (л.д. 116-118, т. 1).

На основании принятых решений общего собрания собственников земельных участков от 13 марта 2021 года СПК «Колхоз Ракитовский» и ФИО4 заключили договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, от 18 марта 2021 года со сроком действия до 17 марта 2031 года, который 02 августа 2021 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (л.д. 32-36, т. 1, л.д. 171-224, т. 2).

Решением Михайловского районного суда Алтайского края от 17 мая 2022 года с учетом апелляционного определения Алтайского краевого суда от 04 октября 2022 года ООО «Агропродукт» отказано в иске о признании недействительным договора аренды земельных участков от 18 марта 2021 года, заключенного между ФИО4 и СПК «Колхоз Ракитовский», с указанием на то, что собственники выразили волю на продолжение арендных отношений с СПК «Колхоз Ракитовский» (л.д. 182-191, т. 3).

02 октября 2021 года состоялось собрание участников долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами *** ***, на котором приняты решения в том числе, о выборе лица, уполномоченного действовать от имени участников долевой собственности ФИО29; о расторжении договора аренды от 18 марта 2021 года, заключенного с СПК «Колхоз Ракитовский» и собственниками земельных участков; о заключении нового договора аренды земельных участков с ООО «АгроПродукт» (л.д. 119-131 т. 1).

На основании решения общего собрания собственников земельных участков от 02 октября 2021 года, в эту же дату, между ООО «Агропродукт» и ФИО29 заключен договор аренды вышеуказанных объектов недвижимости со сроком его действия до 01 октября 2031 года (л.д. 22-29 т. 1).

Решением Михайловского районного суда Алтайского края от 30 сентября 2022 года ФИО4 отказано в иске о признании недействительными решения общего собрания собственников от 02 октября 2021 года, договора аренды с ООО «Агропродукт» от 02 октября 2021 года (л.д.225-229, т. 1).

Данное решение прошло процедуру апелляционной и кассационной проверки, и оставлено без изменения.

08 октября 2021 года ООО «Агропродукт» обратилось в межмуниципальный Рубцовский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю о государственной регистрации договора аренды от 02 октября 2021 года, приостановленной по причине регистрации обременений в отношении земельных участков в виде договора аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендодателя от 18 марта 2021 года, где арендатором выступает СПК «Колхоз Ракитовский», соглашение о расторжении этого договора аренды на регистрацию не поступало, договор не расторгнут (л.д. 161-162, т. 3).

14 февраля 2023 года ООО «Агропродукт» повторно обратилось за регистрацией договора аренды спорных земельных участков, однако государственная регистрация была приостановлена (л.д. 166-168, т. 3).

Изложенные обстоятельства выступили поводом для обращения ООО «АгроПродукт» в суд с иском к названным ответчикам о понуждении не совершать определенных действий в отношении спорных земельных участков, не принимать решений о расторжении договора аренды от 19 мая 2020 года, обязать органы Росреестра зарегистрировать договор аренды от 19 мая 2020 года с ООО «Агропродукт».

Определением суда от 04 апреля 2023 года производство по иску в части возложения на Управление Росреестра обязать зарегистрировать договор аренды, заключенный с ООО «Агропродукт» 19 мая 2020 года, прекращено в связи с отказом истца от иска.

Впоследствии истец изменил предмет иска, просил признать действующим договор аренды земельных участков от 02 октября 2021 года, заключенный с ООО «АгроПродукт»; прекратить регистрацию договора аренды земельных участков от 18 марта 2021 года, заключенного с СПК «колхоз Ракитовский», прошедшего регистрацию 02 августа 2021 года.

Решением Михайловского районного суда Алтайского края от 28 апреля 2023 года иск общества с ограниченной ответственностью «Агро-Продукт» отклонен, в связи с чем в апелляционной жалобе истец ставит вопрос об отмене состоявшегося судебного акта с принятием нового решения об удовлетворении иска. Приводя факты, установленные судом первой инстанции, перечисленные выше, податель жалобы усматривает злоупотребление правами со стороны СПК «Колхоз «Ракитовский», не предъявившего решение о досрочном расторжении договора аренды в Росреестр. Также судом не учтено, что договоры аренды с подателем жалобы носили непрерывный характер, исполнялись каждой из сторон сделки, что нашло свое подтверждение в ранее принятых судебных актах. Податель жалобы просит коллегию принять и оценить уведомление о расторжении договора аренды от 02 октября 2021 года, заключенного с ООО «АгроПродукт», поступившее в адрес общества 10 мая 2023 года.

Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя истца, доводы жалобы подержавшего, возражения представителя СПК «Колхоз «Ракитовский», коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены состоявшегося судебного акта.

Судом первой инстанции установлено и из материалов гражданского дела следует, что истец общество с ограниченной ответственностью «Агропродукт» претендует на наличие статуса арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *** расположенного примерно в 12,7 км по направлению на юго-запад от ориентира: <адрес>, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: край Алтайский, район Михайловский, <адрес> и земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного примерно в 22 км от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, район <адрес>, общей площадью 6350895 кв.м.

Этот статус ООО «Агропродукт» приобрело на основании решения общего собрания собственников земельных участков от 02 октября 2021 года, когда в эту же дату между ООО «Агропродукт» и представителем собственников ФИО29 заключен договор аренды вышеуказанных объектов недвижимости со сроком его действия до 01 октября 2031 года (л.д. 22-29, т. 1).

Предварительно, 02 октября 2021 года, состоялось собрание участников долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами ***, *** на котором приняты решения о выборе лица, уполномоченного действовать от имени участников долевой собственности ФИО29; о расторжении договора аренды от 18 марта 2021 года, заключенного с СПК «Колхоз Ракитовский»; о заключении нового договора аренды земельных участков с ООО «АгроПродукт» (л.д. 119-131 т. 1).

Решение общего собрания собственников от 02 октября 2021 года, а также договор аренды с ООО «Агропродукт» от 02 октября 2021 года были предметом судебной проверки, где решением Михайловского районного суда Алтайского края от 30 сентября 2022 года ФИО4 отказано в иске о признании недействительными решения общего собрания и договора аренды (л.д.225-229, т. 1).

Вместе с тем, договор аренды земельных участков от 02 октября 2021 года с данным лицом не прошел процедуру государственной регистрации и не исполнялся, причиной чему выступило приостановление государственной регистрации договора аренды от 02 октября 2021 года в связи с наличием обременений в отношении земельных участков в виде договора аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендодателя от 18 марта 2021 года, где арендатором выступает СПК «Колхоз Ракитовский» (л.д. 161-162, т. 3).

14 февраля 2023 года ООО «Агропродукт» повторно обратилось за регистрацией договора аренды спорных земельных участков, однако государственная регистрация права была приостановлена по тем же причинам (л.д. 166-168, т. 3).

Поскольку одним из способов устранения причин, препятствующих ООО «Агропродукт» регистрации договора аренды земельных участков от 02 октября 2021 года, регистрирующий орган назвал наличие действующего и прошедшего процедуру государственной регистрации договора аренды земельных участков от 18 марта 2021 года, заключенного между представителем собственников ФИО4 и СПК «Колхоз Ракитовский», а решением Михайловского районного суда Алтайского края от 17 мая 2022 года с учетом апелляционного определения Алтайского краевого суда от 04 октября 2022 года ООО «Агропродукт» отказано в иске о признании недействительным этого договора аренды земельных участков от 18 марта 2021 года (л.д. 182-191, т. 3), истец после уточнений просил суд признать действующим договор аренды, заключенный с ООО «Агропродукт» 02 октября 2021 года, прекратить государственную регистрацию договора аренды земельных участков от 18 марта 2021 года, заключенного между представителем собственников ФИО4 и СПК «Колхоз Ракитовский».

Разрешая спор и отказывая истцу в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом, выразившихся в заключении договора аренды земельных участков от 02 октября 2021 года при существовании действующего и не расторгнутого договора аренды от 18 марта 2021 года с СПК «Колхоз Ракитовский». Приходя к такому выводу, районный суд сослался на разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», согласно которым при осуществлении права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Анализируя предмет и основания заявленных истцом требований, коллегия соглашается с судом первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Обращаясь в суд с иском о прекращении государственной регистрации договора аренды земельных участков от 18 марта 2021 года, заключенного между представителем собственников ФИО4 и СПК «Колхоз Ракитовский», податель апелляционной жалобы полагает, что в случае прекращения такой регистрации у него будут устранены препятствия в регистрации собственной сделки и ООО «АгроПродукт» приобретет права арендатора спорного имущества.

Коллегия полагает такую позицию ошибочной.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Несмотря на то обстоятельство, что в соответствии с заключенным договором аренды 02 октября 2021 года между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки (л.д. 22-26, т.1), незаключенным или недействительным указанное соглашение не признавалось, однако данная сделка не исполнялась.

Доказательством тому выступает то обстоятельство, что ранее действующий (с 19 мая 2010 года) договор аренды с СПК «Колхоз Ракитовский» признан расторгнутым решением суда, вступившим в законную силу 24 февраля 2021 года (л.д. 30-31, 230-237, т. 1), а 13 марта 2021 года на собрании собственников принято решение о продлении срока действия договора аренды земельных участков от 19 мая 2010 года, заключенного с СПК «Колхоз Ракитовский», до 19 мая 2031 года (л.д. 116-118, т. 1).

Довод истца об уплате арендных платежей во внимание коллегией не принимается, поскольку тождественную плату одновременно вносит СПК «Колхоз Ракитовский» (л.д. 12, т.1), который фактически занимается обработкой спорных земельных участков, не переданных в пользование ООО «Агро-Продукт». Сведений о передаче недвижимого имущества в пользу арендатора ООО «Агропродукт» материалы дела не содержат.

Перечисление арендных платежей в пользу собственников земельных долей носит формальный характер и рассматривается в качестве одностороннего исполнения обязательств без встречного предоставления.

Несмотря на то обстоятельство, что собственники спорных земельных участков распорядились принадлежащим им правом аренды земельного объекта, передав его ООО «АгороПродукт» на основании договора аренды от 19 мая 2020 года, данная сделка фактически отменена одной из сторон путем заключения между СПК «Колхоз Ракитовский» и ФИО4 договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами *** ***, от 18 марта 2021 года со сроком действия до 17 марта 2031 года, который 02 августа 2021 года зарегистрирован в органах Росреестра (л.д. 32-36, т.1, л.д. 171-224, т. 2), прошел процедуру судебной проверки и сохранен в своем действии (л.д. 182-191, т. 3).

Поскольку на момент рассмотрения спора единственным действующим договором аренды является договор от 18 марта 2021 года, заключенный между собственниками земельных участков и СПК «Колхоз Ракитовский», доводы жалобы о непрерывности арендных отношений с собственниками земельных участков подлежат отклонению.

Также подателем жалобы не представлены доказательства нарушения его прав наличием в Едином государственном реестре сведений о правах аренды СПК «Колхоз «Ракитовский» на недвижимое имущество, поскольку, несмотря на то обстоятельство, что договор аренды земельных участков от 19 октября 2010 года, заключенный с СПК, был расторгнут решением суда, право аренды СПК восстановлено последующим собранием собственников имущества, легальность которого подтверждена вступившим в законную силу судебным актом.

Требование о прекращении государственной регистрации сделки (вероятно, речь идет о погашении регистрационной записи) не могло быть удовлетворено судом, поскольку из положений Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года № 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить юридическую силу правоустанавливающих документов.

Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В условиях наличия действующего договора аренды от 18 марта 2021 года, заключенного между собственниками земельных участков и СПК «Колхоз Ракитовский», регистрационная запись о нем не может быть погашена по требованию претендента на аренду без предоставления допустимых и достаточных аргументов, подтверждающих законность возникновения имущественных прав просителя, что в настоящем споре не добыто.

Конфликт с арендатором земельных участков не может ограничивать установленные законом полномочия собственников в части владения, пользования и распоряжения земельным участком,

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба истца, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Михайловского районного суда Алтайского края от 28 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью «Агро-Продукт» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное решение изготовлено 03 августа 2023 года.