РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

22.09.2023.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Волошиной Л.Е.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Север Столицы" о расторжении договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "Север Столицы" о расторжении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, возложении на ООО "Специализированный застройщик "Север Столицы" обязанности перечислить денежные средства, уплаченные по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2953524 руб. по реквизитам истца.

Требования иска мотивированы тем, что между ООО "СЗ "Север Столицы" (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: <адрес> (в составе жилых корпусов 1,2,3 и подземной автостоянки) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение: однокомнатную квартиру, расположенную в жилом корпусе 3, секции 5, на 2 этаже, номер квартиры на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла – 3, условный номер квартиры в соответствии с проектной документацией – 652, общей приведенной площадью (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды - с коэффициентом) – 36,7 кв.м, а участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные договором

Согласно п.4.2 договора цена квартиры определена в размере 22369384 руб.

В соответствии с п.4.4 договора оплата цены договора осуществляется участником путем внесения денежных средств на счет эксроу, открытый в ПАО Сбербанк в следующем порядке: участник обязуется до 21.09 2021 открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в банке-эмитенте в размере 2953524 руб., оставшаяся часть цены договора в размере 19415860 руб. подлежит оплате в срок до 31.08.2023.

По мнению истца, стоимость жилого помещения, указанная в договоре, не соответствует рыночной стоимости недвижимости на момент заключения договора., так как согласно оценке, выполненной ЧПО ФИО2, следует, что стоимость квартиры по договору на момент его заключения на 21.09.2021 составляла 16902000 руб., что меньше указанной в договоре стоимости на 5467384 руб., что и послужило основаниям для обращения истца в суд с указанным иском.

Стороны в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с законодательством.

Сторона ответчика настаивала на рассмотрении дела по существу в соответствии с положениями ст.222 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании с п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По правилам ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что между ООО "СЗ "Север Столицы" (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: <адрес> (в составе жилых корпусов 1,2,3 и подземной автостоянки) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение: однокомнатную квартиру, расположенную в жилом корпусе 3, секции 5, на 2 этаже, номер квартиры на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла – 3, условный номер квартиры в соответствии с проектной документацией – 652, общей приведенной площадью (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды - с коэффициентом) – 36,7 кв.м, а участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные договором.

Пунктом 2.3 договора определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 30.06.2024, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п.4.2 договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию акта приема-передачи объекта.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2.7 договора).

В соответствии с п.3.1.3 договора застройщик обязан передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п.2.3 договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100 % оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в т.ч. неоплата 100 % цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору, на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства Российской Федерации об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Подпунктом 3.2.1 договора на участника возложена обязанность внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100 % оплату цены договора, а также (при необходимости) неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора) в размере, сроки и порядке, установленные настоящим договором и/или Законом № 214-ФЗ.

В п.4.2 договора установлено, что на дату подписания настоящего договора его цена определена сторонами в размере 22369384 руб. (депонируемая сумма).

На основании п.4.4 оплата цены договора, указанной в п.4.2, осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере сумма на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) – ПАО Сбербанк, являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, на следующих условиях:

До момента внесения на счет эскроу, денежные средства в размере 2953524 руб., размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, который участник долевого строительства обязуется по 21.09.2021 включительно открыть в Банке-эмитенте в размере 2953524 руб.

Сумма 19415860 рублей - подлежит оплате в срок до 31.08.2023 включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу.

Обязанность участника по уплате цены договора, указанной в п.4.2 договора, считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (пп.4.4.1.4 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес ДД.ММ.ГГГГ за №.

Рассматривая исковые требования о расторжении договора и взыскании уплаченных по договору денежных средств, суд не находит оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

В обоснование иска ФИО1 указывает, что, по её мнению, цена договора не соответствует рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком на дату заключения договора.

В связи с наличием, по мнению истца, оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, она направила в адрес ответчика заявление о расторжении договора, а затем претензию с требованием о расторжении договора по соглашению сторона.

В обоснование доводов истец ссылается на положения ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 50 ГК РФ, ст.32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из ст.9 Закона № 214-ФЗ, законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора долевого участия в связи с неисполнением застройщиком обязательств по строительству объекта долевого участия, при которых строительство не может быть завершено в срок.

В первом случае, согласно п.1 ч.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, право отказа от договора появляется у участника долевого строительства в случае, когда объект долевого строительства не передан в срок, превышающий согласованный сторонами срок более чем на два месяца.

Во втором случае, согласно п.1 ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства имеет право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия, когда имеет место прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Также, ст.9 Закона N 214-ФЗ предусмотрена возможность отказа от исполнения договора существенного нарушения требований к качеству объекта.

Указанные выше обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор долевого участия расторгается судом.

Однако, в настоящем деле у истца право одностороннего отказа от договора долевого участия по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта, не наступило, поскольку срок передачи объекта долевого участия согласно п.2.3 договора долевого участия – 30.06.2024, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Доказательств наличия строительных недостатков подлежащего передаче объекта суду также не представлено.

В соответствии со ст.9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и в иных установленных федеральным законом или договором случаях (п.5 ч.1, п.4 ч.1.1 ст.9 Закона).

Пунктом 1 ст.450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2 ст.450.1 ГК РФ).

Пунктом 7.1 договора установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, за исключением обязательства сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением. В случае расторжения участником долевого строительства настоящего договора по основаниям, предусмотренным Законом № 214-ФЗ и (или) договором, денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства путем их перечисления эскроу-агентом или застройщиком (п.7.1.3 договора) на банковские реквизиты депонента, указанные в договоре счета эскроу, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации (п.7.1.4 договора).

Основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщика договором № участия в долевом строительстве от 21.09.2021 не предусмотрены.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Между тем, отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, а потому ст.32 Закона о защите прав потребителей при разрешении данного спора не подлежит применению.

Указанный вывод соотносится с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении судебной коллегии по гражданским делам от 24.07.2018 № 4-КГ18-43.

Согласно ч.1.2 ст.9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Принимая во внимание, что ФИО1 не представлено доказательств нарушения застройщиком принятых по договору обязательств, требования истца о расторжении договора и возврате уплаченной по договору суммы, суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В ходе разбирательства дела судом не установлено обстоятельств, установленных в ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривающих право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Доказательств существенных нарушений договора со стороны застройщика на момент обращения ФИО1 в суд с настоящим иском в материалы дела не представлено.

Также, суд находит несостоятельными доводы ФИО1 о несоответствии рыночной цены объекта долевого строительства при заключении договора.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора, вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем, возможное изменение цены объекта долевого строительства не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, поскольку в материалы дела не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых ФИО1 исходила при заключении договора, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных п.2 ст.451 ГК РФ, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст.451 ГК РФ.

Судом не установлены исключительные обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения заключенного между сторонами договора.

Суд полагает, что указанные ФИО1 в качестве основания заявленного требования о расторжении договора обстоятельства, которые не позволяют ей в полном объеме добросовестно исполнять взятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве, не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п.2 ст.451 ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договора, так как при заключении договора участник долевого строительства не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Изменение цены приобретаемого объекта относится к риску, который ФИО1, как участник долевого строительства, несет при заключении договора, и не является существенным изменением обстоятельств.

Кроме того, как следует из п.1.4 договора, участник при его подписании гарантировал застройщику, что он не лишен и не ограничен в дееспособности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, не находится в состоянии, когда он не способен понимать значение своих действий или руководствоваться ими, а также то, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие его заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой; не имеет каких-либо причин, препятствующих надлежащему выполнению договора.

На основании статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Истцом не приведено каких-либо обстоятельств нарушения застройщиком прав истца, в то время как в силу положений ч.1 ст.3 ГПК РФ именно нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

При таком положении, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к расторжению договора долевого участия в строительстве, поскольку в данном случае не имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Север Столицы" о расторжении договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через районный суд.

Мотивированное решение составлено 29.09.2023.

Председательствующий