Решение по делу № 2А-5338/2025 от 07.10.2025 | Центральный районный суд г. Сочи (Краснодарский край)

УИД - 23RS0059-01-2021-002115-26

К делу № 2а-5338/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 07 октября 2025 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевелева Н.С.,

с участием:

представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя административных ответчиков администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края по доверенности ФИО3,

представителя заинтересованного лица ООО «Сатурн» по доверенности ФИО4,

при секретаре судебного заседания Агасян Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ города-курорта Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании отказа незаконным,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд: признать незаконным и необоснованным отказ Департамента имущественных отношений администрации города Сочи выраженный в письме департамента имущественных отношений администрации города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ и обязать администрацию города Сочи в лице Департамента имущественных отношений заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Дипломат Плюс» (ООО «Сатурн») договор аренды земельного участка площадью 15 000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - «для строительства жилого квартала», в территориальной зоне - «Ж-3», категория земель- земли населенных пунктов, сроком на 3 года.

Свои требования ФИО1 мотивировала тем, что она является учредителем общества с ограниченной ответственностью «Дипломат Плюс», которому по договору № уступки прав и обязанностей ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» передало права и обязанности, предусмотренные договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия данного договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В установленный законом сроком общество, учредителем которого является административный истец, обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора аренды на новой срок. Администрацией города Сочи отказано в заключении договора аренды земельного участка на новый срок в связи с тем, что ранее обществом с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» уже реализовано право однократного приобретения в аренду данного земельного участка для завершения строительства капитального объекта недвижимости. Вместе с тем, предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Право собственности на вновь созданный объект недвижимости зарегистрировано обществом с ограниченной ответственностью «Дипломат плюс», общество является первичным правообладателем вновь созданного объекта в силу закона. ФИО1 полагает, что данный отказ органа местного самоуправления является незаконным и нарушает исключительное право административного истца на приобретение в аренду земельного участка.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещена надлежаще, представила суду заявление с просьбой рассмотреть административное дело в её отсутствие, для участия в деле обеспечила явку своего представителя.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, доводы изложенные в административном исковом заявлении поддержала, просила суду удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель административных ответчиков администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края – ФИО3, действующая на основании доверенности, просила суд вынести законное и обоснованное решение. Поддержала доводы, изложенные в представленных суду письменных возражениях на административное исковое заявление, согласно которых ООО «Сатурн» (прежнее наименование «Дипломат Плюс») на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 15 000 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, имеющего категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для строительства жилого квартала» (пункт 1.1). Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации на три года (пункт 2.1).

В соответствии с разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № № и разрешением на строительство (продление) от ДД.ММ.ГГГГ №RU№ Обществу разрешено строительство объекта капитального строительства «Жилые дома с плавательным бассейном», срок действия разрешений до ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Хостинского районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № за ООО «Дипломат Плюс» признано право собственности на многоквартирный жилой общей площадью здания: 8773,6 кв.м., общая площадь жилых помещений: 5606,4 кв.м, жилая площадь: 3057,6 кв.м, общая площадь нежилых помещений: 150,2 кв.м, основная площадь 150,2 кв.м, площадь место общего пользования 1765,3 кв.м., площадь балконов, лоджий, веранд и террас 1251,7 кв.м, количество эт.: 17 в том числе подземных - 1.

Также, вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены требования ФИО1 к администрации города Сочи о признании незаконным и необоснованным отказа департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в части установления срока строительства в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № № на строительство объекта «Жилые дома с плавательным бассейном» на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, <адрес>, и понуждении администрации города Сочи внести изменения в данное разрешение в части установления сроков строительства, согласно откорректированному проекту организации строительства и наименования застройщика.

На основании протокола совещания рабочей группы по вопросу реализации мероприятий, направленных на удовлетворение прав граждан участников долевого строительства проблемных жилых домов от ДД.ММ.ГГГГ администрацией города Сочи принято решение не подавать апелляционную жалобу на указанное решение суда.

Таким образом, решением Хостинского районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ восстановлены права граждан-участников долевого строительства, указанный многоквартирный жилой дом исключен из перечня «проблемных» объектов. Объект заселен.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса), а в Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного Закона).

На земельном участке с кадастровым номером № расположено несколько объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: №.

С учетом того, что на земельном участке с кадастровым номером № расположены объекты, капитального строительства ЖК «Южное море», возводимые при участии граждан, заключивших договор долевого участия в строительство указанных домов, отсутствие титула на спорный земельный участок может привести к большой социальной напряженности в связи с существенным нарушением прав дольщиков.

Согласно поручению Президента Российской Федерации, данного ДД.ММ.ГГГГ на заседании Президиума Госсовета по стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ, Губернатором Краснодарского края поставлена задача решить проблемный вопрос обманутых дольщиков до конца 2023 года, (письмо департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ №)

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «Сатурн» по доверенности ФИО4, полагала что требования административного истца подлежат удовлетворению в полном объеме. Поддержала доводы, изложенные в представленных суду письменных возражениях на административное исковое заявление, согласно которых, решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № возложена обязанность на Департамент имущественных отношений Администрации Сочи по продлению договора о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка с кадастровым номером № площадью 15 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования - «для строительства жилого квартала», в территориальной зоне - Ж-3, категория земель - земли населенных пунктов.

ДД.ММ.ГГГГ между МО городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и ООО «Дипломат Плюс» заключено дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) от ДД.ММ.ГГГГ № о продлении срока действия договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

Наименование ООО «Дипломат Плюс» было изменено на наименование ООО «Сатурн» ДД.ММ.ГГГГ.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условий данного договора, муниципальным образованием ООО «Внешопторг» предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 15 000 кв.м, с видом разрешенного использования - «для строительства жилого квартала», расположенный по адресу: <адрес>.

Администрацией города Сочи ДД.ММ.ГГГГ Обществу с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» выдано разрешение на строительство № № объекта «Жилые дома с плавательным бассейном» на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Сочи, <адрес>, срок действия которого был установлен до ДД.ММ.ГГГГ и продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

По договору № уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» передало права и обязанности, предусмотренные договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды обществу с ограниченной ответственностью «Дипломат плюс».

В связи с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в разрешения на строительство внесены изменения, согласно которым застройщиком является ООО «Дипломат Плюс».

До истечения срока договора аренды ООО «Дипломат Плюс» обратилось в администрацию города Сочи с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новой срок.

Администрацией города Сочи отказано в заключении договора аренды земельного участка на новый срок в связи с тем, что ранее обществом с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» уже реализовано право однократного приобретения в аренду данного земельного участка для завершения строительства капитального объекта недвижимости.

Право собственности Общества на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом (степень готовности 35%) согласно сведениям ЕГРН было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у ООО «Сатурн» (ранее ООО «Дипломат Плюс») имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав владельца объекта, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Необходимо обратить внимание суда на тот факт, что в настоящий момент договор о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:43, заключенный между ООО «Сатурн» и Администрацией города Сочи, является действующим.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признано право собственности ООО «Дипломат Плюс» на многоквартирный дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес> со следующими характеристиками: площадь здания 7 942,8 куб. м, общая площадь жилых помещений 5 747,1 кв.м, в том числе жилая площадь 5017,2 кв.м, общая площадь нежилых помещений 338,9 кв.м, основная площадь 337 кв.м, площадь мест общего пользования 1 856,8 кв.м, количество этажей -18+1 подвальный.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № за ООО «Дипломат Плюс» признано право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, а именно: многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 23:49:0302039:1403, образованный из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № - здание (многоквартирный дом) и все помещения и квартиры, находящиеся в нем со следующими характеристиками: площадью здания 10917,9 кв. м, общей площадью жилых помещений 7737,6 кв. м, в т.ч. жилая площадь 6894,6 кв. м, общей площадью нежилых помещений 771,2 кв. м, в т.ч. основная площадь 762,5 кв. м, площадь балконов, лоджий, веранд и террас 2554,6 кв. м, из которых площадь помещений общего пользования 2409,1 кв. м, количеством этажей 16+1 подвальный этаж, количество квартир 225; нежилое здание и все помещения и машино-места, находящиеся в нем со следующими характеристиками: общей площадью здания 1793,6 кв. м, общей площадью нежилых помещений 323,8 кв. м, общей площадью машино-мест 226,1 кв. м, основной площадью 549,9 кв. м, площадью мест общего пользования 1243,7 кв. м, количеством этажей 3 (в т.ч. 3 подзем.), количество машино-мест 17; автостоянку и все помещения и машино-места, находящиеся в ней со следующими характеристиками: общей площадью здания 2733,9 кв. м, обшей площадью машино-мест 611,8 кв. м, основной площадью 611,8 кв. м, площадью мест общею пользования 2122,1 кв. м, количеством этажей 3, количество машино-мест 46; нежилое здание и все помещения и машино-места, находящиеся в нем со следующими характеристиками: общей площадью здания 2435,9 кв. м, общей площадью машино-мест 926,2 кв. м, основной площадью 926,2 кв. м, площадью мест общего пользования 1509,7 кв. м, количеством этажей 2, количество машино-мест 50.

Кроме того, апелляционная инстанция в Определении от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отменяя решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ, указала на нарушение судом первой инстанции процессуальных норм, а не норм материального права, что означает правильность применения норм права при рассмотрении административного иска Центральным районным судом г. Сочи в 2021 году.

Также необходимо отметить, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома (3 этап строительства). Отказ в удовлетворении административных исковых требований повлечет нарушение прав дольщиков.

Заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, изучив материалы данного административного дела, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд находит требования административного истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Задачами административного судопроизводства, в силу ст. 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), являются: обеспечение доступности правосудия в сфере административных и иных публичных правоотношений; защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений; правильное и своевременное рассмотрение и разрешение административных дел; укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Статьей 4 КАС РФ установлено, что каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Принуждение к отказу от права на обращение в суд является недопустимым.

На основании ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с ч. 2 ст. 62 КАС РФ, обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений. По таким административным делам административный истец, прокурор, органы, организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц или неопределенного круга лиц, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых ими нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия), но обязаны: 1) указывать, каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат данные акты, решения, действия (бездействие); 2) подтверждать сведения о том, что оспариваемым нормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца или неопределенного круга лиц либо возникла реальная угроза их нарушения; 3) подтверждать иные факты, на которые административный истец, прокурор, органы, организации и граждане ссылаются как на основания своих требований.

Частью 9 статьи 226 КАС РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу ч. 11 ст. 226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условий данного договора, муниципальным образованием ООО «Внешопторг» предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 15 000 кв.м, с видом разрешенного использования - «для строительства жилого квартала», расположенный по адресу: <адрес>.

Администрацией города Сочи ДД.ММ.ГГГГ Обществу с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» выдано разрешение на строительство № RU23309-288 объекта «Жилые дома с плавательным бассейном» на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Сочи, <адрес>, срок действия которого был установлен до ДД.ММ.ГГГГ и продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что до истечения данного договора аренды общество с ограниченной ответственностью «Дипломат плюс» обратилось в администрацию города Сочи с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, однако органом местного самоуправления отказано в заключении договора аренды земельного участка, в связи с тем, что ранее обществом с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» уже реализовано право однократного приобретения в аренду данного земельного участка для завершения строительства капитального объекта недвижимости.

Удовлетворяя заявленные административным истцом требования, суд учитывает следующее.

Как следует из материалов дела, на момент подачи административного искового заявления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО «Дипломат Плюс» зарегистрировано право собственности на незавершенный объект капитального строительства - многоквартирный дом, степень готовности 35%.

В соответствии с частью 2 статьи 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно статьи 1 ЗК РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022 года № 19- КАД21-17-К5, Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2022 года № 308-ЭС22-3699, Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-36968/2023 возложена обязанность на Департамент имущественных отношений Администрации Сочи по продлению договора о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка с кадастровым номером № площадью 15 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Хостинский, <адрес> с видом разрешенного использования - «для строительства жилого квартала», в территориальной зоне - Ж-3, категория земель - земли населенных пунктов.

На указанном земельном участке находятся объекты капитального строительства, на которые судами признано право собственности за ООО «Сатурн», а именно: решением Хостинского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу№ признано право собственности ООО «Дипломат Плюс» на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Сочи <адрес> с основными характеристиками: год постройки - 2018, количество этажей -17, в том числе подземных -1, общая площадь дома - 8773,6 кв.м, в том числе мест общего пользования - 1765,3 кв.м. Решением Хостинского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признано право собственности ООО «Дипломат Плюс» на многоквартирный дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес> со следующими характеристиками: площадь здания 7 942,8 куб. м, общая площадь жилых помещений 5 747,1 кв.м, в том числе жилая площадь 5017,2 кв.м, общая площадь нежилых помещений 338,9 кв.м, основная площадь 337 кв.м, площадь мест общего пользования 1 856,8 кв.м, количество этажей -18+1 подвальный.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № за ООО «Дипломат Плюс» признано право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, а именно: многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, образованный из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № - здание (многоквартирный дом) и все помещения и квартиры, находящиеся в нем со следующими характеристиками: площадью здания 10917,9 кв. м, общей площадью жилых помещений 7737,6 кв. м, в т.ч. жилая площадь 6894,6 кв. м, общей площадью нежилых помещений 771,2 кв. м, в т.ч. основная площадь 762,5 кв. м, площадь балконов, лоджий, веранд и террас 2554,6 кв. м, из которых площадь помещений общего пользования 2409,1 кв. м, количеством этажей 16+1 подвальный этаж, количество квартир 225; нежилое здание и все помещения и машино-места, находящиеся в нем со следующими характеристиками: общей площадью здания 1793,6 кв. м, общей площадью нежилых помещений 323,8 кв. м, общей площадью машино-мест 226,1 кв. м, основной площадью 549,9 кв. м, площадью мест общего пользования 1243,7 кв. м, количеством этажей 3 (в т.ч. 3 подзем.), количество машино-мест 17; автостоянку и все помещения и машино-места, находящиеся в ней со следующими характеристиками: общей площадью здания 2733,9 кв. м, обшей площадью машино-мест 611,8 кв. м, основной площадью 611,8 кв. м, площадью мест общею пользования 2122,1 кв. м, количеством этажей 3, количество машино-мест 46; нежилое здание и все помещения и машино-места, находящиеся в нем со следующими характеристиками: общей площадью здания 2435,9 кв. м, общей площадью машино-мест 926,2 кв. м, основной площадью 926,2 кв. м, площадью мест общего пользования 1509,7 кв. м, количеством этажей 2, количество машино-мест 50.

Принимая оспариваемое решение Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края не установил конкретных обстоятельств, препятствующих предоставлению земельного участка в аренду, установленным названными нормами действующего законодательства, которые могли бы являться основанием для отказа в заключении договора аренды земельного участка.

Отказ по причине того, что в отношении указанного земельного участка реализовано право однократного приобретения в аренду на три года предыдущим собственником объекта незавершенного строительства для завершения его строительства - является неосновательным.

Согласно материалам дела, на земельном участке с кадастровым номером № расположено несколько объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: №; № и №.

Право собственности на вновь созданный объект недвижимости впервые возникло у общества с ограниченной ответственностью «Дипломат плюс», который является первичным правообладателем вновь созданного объекта в силу закона.

Суд приходит к выводу, что в отношении земельного участка площадью 15 000 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Сочи, район <адрес>, с видом разрешенного использования - «для строительства жилого квартала» право однократного приобретения в аренду земельного участка ранее было реализовано собственником иного объекта капитального строительства с кадастровым номером №, а именно обществом с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг».

Материалами дела подтверждается, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами № и № являются разными объектами гражданских прав, однако расположены на едином земельном участке с кадастровым номером №.

Доказательств реализации обществом с ограниченной ответственностью «Дипломат Плюс» однократного права на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительством с кадастровым номером № (запись о праве собственности в ЕГРН №) административным ответчиком суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу что доводы административного истца нашли свое подтверждение, и действительно обществом, учредителем которого является административный истец не реализовывало, предусмотренное законом однократное право на приобретение в аренду земельного участка с целью завершения строительства объекта с кадастровым номером №- многоквартирный дом, степень готовности 35%.

В связи с изложенным, обжалуемый отказ органа местного самоуправления действительно нарушает законные права и интересы административного истца ФИО1

Исходя из вышеизложенного, отказ Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края суд считает формальным, не основанным на нормах действующего законодательства.

В силу ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Пунктом 9 ст. 227 КАС РФ установлено, что в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ суд, в случае удовлетворения требований об оспаривании незаконных решений, действий органа государственной власти, возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца. Вместе с тем суд не вправе подменять собой компетентные органы, которые действуют в рамках собственных полномочий, и не может предрешать вопросы, отнесенные к их исключительной компетенции.

В данном случае права и законные интересы административного истца в силу статьи 227 КАС РФ и учитывая фактические обстоятельства дела, подлежат восстановлению путем возложения на административного ответчика обязанности по заключению договора о предоставлении в пользовании на условиях аренды земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ города-курорта Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании отказа незаконным – удовлетворить.

Признать незаконным и необоснованным отказ администрации муниципального образования городской округ города-курорта Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ города-курорта Сочи, выраженный в письме № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать администрацию муниципального образования городской округ города-курорта Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ города-курорта Сочи заключить с ООО «Дипломат Плюс» (ООО «Сатурн») договор о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка с кадастровым номером № площадью 15 000 кв.м, с видом разрешённого использования – «для строительства жилого квартала», территориальная зона – «Ж-3», категория земель – «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года с момента фактического исполнения вступившего в законную силу решения суда.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение составлено и подписано судьей 08.10.2025 года.

«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»

"Согласовано"