Решение по делу № 2-491/2023 от 13.03.2023 - о расторжении соглашения о предоставлении жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обязании заключить соглашение о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

Дело № 2-491/2023

УИД 33RS0017-01-2023-000233-17

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 марта 2023 года

г. Собинка Владимирской области

Собинский городской суд Владимирской области в составе:

председательствующего Стародубцевой А.В.,

при секретаре Бусуриной Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика, действующего в своих интересах

и интересах <данные изъяты>., ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования г. Собинка Собинского района к ФИО2, действующему в своих интересах и в интересах <данные изъяты>, о расторжении соглашения о предоставлении жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обязании заключить соглашение о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд,

установил:

администрация муниципального образования г. Собинка Собинского района (далее – администрация МО г. Собинка) обратилась в суд с иском к ФИО2, действующему в своих интересах и в интересах <данные изъяты> о расторжении соглашения о предоставлении жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обязании заключить соглашение о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, расположенного по адресу: <...>, установив размер выкупной стоимости в размере 1 780 721,22 рублей.

В обоснование иска указано, что ФИО2, <данные изъяты> на праве общей долевой собственности принадлежат две комнаты в квартире, общей площадью 35,3 кв.м, расположенные по адресу: <...>, а также места общего пользования в кв. № NN - 5,6 кв.м., шкаф № NN - 1,1 кв.м. В соответствии с постановлением главы МО г. Собинки от 05.12.2013 № 571 «О признании многоквартирного дома № NN по <...> аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, признан аварийным и подлежащим сносу. Вышеуказанный дом включен в областную адресную программу «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда Владимирской области», утвержденную постановлением администрации Владимирской области от 28.03.2019 № 235. Указанным постановлением установлена планируемая дата окончания переселения многоквартирного аварийного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, - 1 июля 2023 г. Согласно постановлению администрации МО г. Собинка от 18.01.2022 № 18 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений для нужд муниципального образования город Собинка» принято решение изъять для нужд МО г. Собинка земельный участок, расположенный по адресу: <...>, и жилые помещения, расположенные в жилом доме по указанному адресу. Согласно отчету об определении рыночной стоимости выкупа недвижимого имущества № NN от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненного независимым оценщиком ИП ФИО3, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 85,3 кв.м., составляет 3 616 560 рублей. В адрес ответчиков было направлено письмо (02.12.2022 № 01-35-3489) с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд на условиях выкупа у собственников жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, мест общего пользования в кв. № NN - 5,6 кв.м., шкафа № NN - 1,1 кв.м., с выплатой возмещения в размере 1 780 721,22 рублей. С выкупной ценой ответчики не согласилась, настаивали на предоставлении жилого помещения взамен аварийного. В тоже время при предоставлении жилого помещения взамен аварийного, необходимо учитывать доплату собственником разницы в стоимости между изымаемым жилым помещением и предоставляемым. Согласно постановлению администрации Владимирской области от 13 октября 2022 г. № 701 «О внесении изменений в приложение к постановлению администрации области от 05.11.2020 № 724» размер планируемой стоимости 1 кв. метра общей площади жилых помещений, предоставляемых гражданам для переселения из аварийного жилищного фонда на III квартал 2022 года на территории г. Собинка составляет 68251 рублей. При выборе собственниками способа реализации своих жилищных прав путем предоставления жилого помещения в новом многоквартирном доме, стоимость жилого помещения в новом многоквартирном доме, общей площадью 42 кв.м., составит 2866542 рубля, разница в стоимости между изымаемым жилым помещением и предоставляемым равна 1085820,78 рублей. Необходимо учитывать, что финансирование Программы осуществляется за счет средств федерального, областного и местного бюджетов. При этом доля софинансирования местного бюджета составляет 0,5 % от суммы стоимости приобретаемых для переселения из аварийного жилья квартир. Расходование средств на покрытие разницы между стоимостью квартиры в новом доме и размером возмещения за изымаемое жилое помещение, за счет средств Государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства не предусмотрено. При предоставлении ответчику жилого помещения в новом многоквартирном доме общая сумма неоплаченной компенсации составит 1085820,78 рублей, которая как возвратные средства будет отнесена на бюджет муниципального образования, что учитывая параметры годовой доходной и расходной его части, делает обязательство Администрации города в рамках ранее заключенного Соглашения с ФИО2, <данные изъяты> не исполнимым. Изменение порядка предоставления собственнику изымаемого жилого помещения другого жилого помещения в рамках Программы переселения, условий финансирования данной Программы, не были известны Администрации города в момент заключения Соглашения с ответчиками, наступление которых в настоящее время существенным образом изменяет обстоятельства, из которых стороны исходили при его заключении.

В судебном заседании представитель истца администрации МО г. Собинки ФИО1 исковые требования поддержала, ссылаясь на изложенные выше доводы. Просила суд расторгнуть соглашение от 2 апреля 2019 г. о предоставлении жилого помещения в новом жилом доме взамен изымаемого жилого помещения в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, обязать ФИО2, <данные изъяты> заключить соглашение о выкупе жилого помещения, установив размер выкупной стоимости – 1 780 721,22 рублей. Суду сообщила, что предложение о расторжении соглашения ответчику администрация МО г. Собинка не направляла.

Ответчик ФИО2, действующий в своих интересах и в интересах <данные изъяты>, исковые требования администрации МО г. Собинка не признал, настаивал на исполнение администрацией МО г. Собинка соглашения от 2 апреля 2019 г. Дополнительно суду сообщил, что <данные изъяты> имеет инвалидность, настаивает на предоставлении равнозначного жилого помещения, с размером выкупной цены не согласен, предложения о расторжении соглашения не получал.

Представители третьих лиц Министерства жилищно-коммунального хозяйства Владимирской области, Государственной корпорации "Фонд содействия реформирования ЖКХ" в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. NN).

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Согласно ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1). Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4). Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением (ч. 5). Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6). При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество (ч. 7). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8).

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Вместе с тем, в силу ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной им в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом необходимо иметь в виду, что ч. 2 ст. 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

В ст. 3 Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» указано, что настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Данные изменения опубликованы 28 декабря 2019 г. и вступили в законную силу. Данным актом не предусмотрено его применение к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие и применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение.

Таким образом, при изъятии жилого помещения размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с учетом положений ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ в случае, если граждане приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также после введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости ФИО2, <данные изъяты> являются собственниками по ? доли в праве общей долевой собственности жилого помещения с кадастровым номером NN, расположенного по адресу: <...> (л.д. NN).

Постановлением главы МО г. Собинки от 5 декабря 2013 г. № 571 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. NN).

Постановлением администрации МО г. Собинка от 18 января 2022 г. № 18 в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером NN, площадью 3827 кв. м, и жилые помещения, расположенные в жилом доме по указанному адресу, согласно приложению к настоящему постановлению. В приложении указано жилое помещение, расположенное по адресу: <...> (л.д. NN).

Согласно отчету ИП ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ г. № NN об определении рыночной стоимости выкупа недвижимого имущества рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <...> (в том числе рыночная стоимость части земельного участка с кадастровым номером NN площадью 199,64 кв.м.), составляет 3 616 560 рублей (л.д. NN).

Администрация МО г. Собинка направила ФИО2, <данные изъяты> проект соглашения (исх. № 01-35-3489 от 2 декабря 2022 г.) об изъятии недвижимости для муниципальных нужд на условиях выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с выплатой возмещения в размере 1 780 721,22 рублей (л.д. NN).

Согласно почтовому уведомлению ответчик получил вышеуказанное письмо 8 декабря 2022 г. (л.д. NN).

2 апреля 2019 г. между администрацией МО г. Собинка и ФИО2, действующим от своего имени и от имени <данные изъяты> заключено соглашение о предоставлении жилого помещения в новом многоквартирном доме взамен изымаемого жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, расположенном по адресу: <...> (л.д. NN).

ФИО2 уже избрал способ реализации своих жилищных прав путем предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого, что было закреплено в соглашении о предоставлении равнозначного по площади жилого помещения в новом многоквартирном доме взамен изымаемого, заключенном между ним и администрацией МО г. Собинка 2 апреля 2019 г.

Как следует из Приложения № 2 к областной адресной программе «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда Владимирской области», утвержденной Постановлением администрации Владимирской области от 28 марта 2019 года № 235, дом, расположенный по адресу: <...>, включен в Перечень многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года с планируемой датой окончания расселения до 31 декабря 2023 года.

При этом разделом 6 «Объем финансирования программы» подпрограммы «Обеспечение проживающих в аварийном жилищном фонде граждан жилыми помещениями» и разделом 7 «Ресурсное обеспечение подпрограммы» подпрограммы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Владимирской области» областной адресной программой «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда Владимирской области» предусмотрено, что источниками финансирования программы являются средства областного бюджета, средства местного бюджета и средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, ни федеральным законодательством, ни адресной программой Владимирской области не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.

Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25 декабря 2019 года, нельзя требовать от жителей аварийного дома доплату, если предоставляемое жилье дороже изымаемого.

Истец просит суд расторгнуть соглашение о предоставлении жилого помещения в новом многоквартирном жилом доме взамен изымаемого жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу от 2 апреля 2019 г. в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, то есть на основании статьи 451 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В качестве существенных изменений обстоятельств истец ссылается на письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 17.04.2020 года № 15026-МЕ\06.

Истец полагает, что в соответствии с указанным письмом у ответчика возникла обязанность по оплате разницы между стоимостью квартиры в новом доме и размером возмещения за изымаемую квартиру, признанную аварийной, в размере 1 085 820,78 рублей.

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 17.04.2020 года № 15026-МЕ\06 составлено с целью разъяснения обращений по вопросам применения положений частей 8.1, 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

В соответствии с абзацем 4 указанного письма, исходя из ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение возможно исключительно при наличии волеизъявления сторон соглашения - собственника изымаемого жилого помещения и органа, осуществляющего изъятие. Таким образом, предоставление жилого помещения взамен изымаемого, является, по сути, заменой денежного возмещения натуральной формой с доплатой разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения и размером возмещения той или иной стороной.

Следовательно, указанное разъяснение применения жилищного законодательства, относится к случаям предоставления жилья взамен аварийного, не включенного в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, поскольку Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», собственник жилого помещения, включенного в адресную программу имеет право, по его выбору, на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

Таким образом, разъяснения указанного Письма, на которые ссылается истец по делу, не относятся к спорным правоотношениям сторон.

Кроме того, Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства не относится к актам нормативного характера, а является лишь разъяснением по применению норм права.

После подписания истцом и ответчиком соглашения от 2 апреля 2019 г. существенного изменения обстоятельств не произошло. Никаких изменений в нормативные акты, которыми бы на ответчика, как собственника аварийного жилья, возлагалась обязанность по выплате разницы между стоимостью квартиры в новом доме и размером возмещения за изымаемое аварийное жилье, не вносилось. Ни федеральным, ни региональным законодательством такая доплата не предусмотрена. Учитывая изложенное, суд не находит оснований для расторжения спорного соглашения.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вместе с тем, администрацией МО г. Собинка предложение о расторжении соглашения от 2 апреля 2019 г. в адрес ответчика не направлялось и не вручалось.

Исходя из изложенного, представленных по делу доказательств, а также положений законодательства, подлежащих применению к спорным правоотношениям, учитывая отсутствие правовых оснований для расторжения соглашения, а также отсутствие предусмотренных законом оснований для обязании собственников жилого помещения заключить соглашение о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, установив размер выкупной стоимости в размере 1 780 721,22 рублей, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования г. Собинка Собинского района к ФИО2, действующему в своих интересах и в интересах <данные изъяты>, о расторжении соглашения о предоставлении жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обязании заключить соглашение о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Собинский городской суд Владимирской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда принято в окончательной форме 20 марта 2023 г.

Председательствующий А.В. Стародубцева