СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

89RS001-01-2022-000444-77

Гражданское дело № 2-507/2022

Судья Позднякова М.И.

Апелляционное дело № 33-970/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 сентября 2023 года город Салехард

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Гниденко С.П.,

судей коллегии Акбашевой Л.Ю., Долматова М.В.,

при секретаре судебного заседания Мартынове С.Ю,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 июля 2022 года, которым постановлено:

исковые требования Администрации муниципального образования город Салехард к ФИО1 об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд - квартиры, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, прекращении права собственности на него, возложении обязанности предоставления реквизитов для перечисления выкупной стоимости, к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления жилого помещения - удовлетворить в части.

Изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, (паспорт <данные изъяты>) принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимого имущества: квартиру <адрес>, кадастровый №, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, путем определения выкупной цены в размере 7282651 рублей 00 копеек, и перечисления в пользу собственника ФИО1.

Обязать ФИО1 в течение десяти дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу предоставить в управление жилищной политики Администрации муниципального образования город Салехард реквизиты расчетного счета для перечисления выкупной стоимости изъятого недвижимого имущества.

Прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимости - <адрес>-Ненецкого автономного округа, кадастровый №, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером: №, после выплаты Администрацией МО г. Салехард в её пользу выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости.

После прекращения права собственности ФИО1 на квартиру <адрес>, признать утратившими право пользования и выселить ФИО1, ФИО2, ФИО3 из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Гниденко С.П., объяснения представителя ответчика ФИО4, действующей на основании доверенности, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы и просившей оставить решение суда первой инстанции без изменения, мнение прокурора Давыдовой Л.А. полагавшей решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части размера возмещения, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования город Салехард обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии жилого помещения - квартиры <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, определении общей выкупной стоимости в размере 4 793 000 рублей и прекращении права собственности на указанное жилое помещение, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, возложении обязанности предоставления реквизитов для перечисления выкупной стоимости, о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления жилого помещения ФИО1, ФИО2, ФИО3

В обоснование требований иска представитель истца указал, что ФИО1 является собственником указанной квартиры. В соответствии с распоряжением Главы Администрации МО г. Салехард № 213-р от 20 марта 2018 года «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащему сносу», дом <адрес> признан аварийным и подлежит сносу. Ответчику предъявлено требование о сносе жилого дома в течение 6-месячного срока. Требования не исполнены. 11 февраля 2021 года в адрес ответчика направлено уведомление с приложением проекта соглашения и отчета с предложением направить в адрес управления жилищной политики администрации муниципального образования г. Салехард предложения об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих документов в срок 90 дней со дня получения уведомления. Уведомление возвращено отправителю. Таким образом, соглашение о выкупе собственности с ответчиком не достигнуто. Правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения путем выкупа является его выселение.

Впоследствии, истец увеличил исковые требования, и просил также прекратить обременение вид - ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 31 октября 2018 года, номер государственной регистрации №, в отношении изъятого недвижимого имущества.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в иске.

Ответчики, а также представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили.

Прокурор Румянцев Д.А. полагал требования иска Администрации МО г. Салехард подлежащими удовлетворению с выплатой выкупной стоимости изымаемых объектов недвижимости в размере, определенном по результатам судебных экспертиз.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С указанным решением не согласен ответчик ФИО1

В апелляционной жалобе она ставит вопрос об отмене решения суда, и вынесении нового решения, полагая его незаконным и не обоснованным. В обоснование доводов апелляционной жалобы оспаривает выводы суда первой инстанции относительно отсутствия необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в жилом доме, поскольку капитальный ремонт в доме произведен в 2008 году, а первая приватизация жилого помещения в жилом доме состоялась в 1993 году, при том, что дом построен в 1980 году. Полагает о наличии у неё права на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. В апелляционной жалобе ответчиком также заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы в целях определения размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Администрации муниципального образования город Салехард ФИО5, действующая на основании доверенности, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчики, а также представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании суда апелляционной инстанции участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили. Кроме того, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещалась на интернет-сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа. В связи с чем, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц на основании статьи 327 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно неё, заслушав объяснения представителя истца и мнение прокурора, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира <адрес> принадлежит на праве собственности ответчику ФИО1 на основании договора купли-продажи от 12 октября 2018 года.

Право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано 31 октября 2018 года, что следует из выписки ЕГРН, согласно которой квартира также имеет обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».

Распоряжением Администрации муниципального образования город Салехард от 20 марта 2018 года № 213-р, на основании заключения межведомственной комиссии по оценке жилых помещений жилого фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального и частного жилищного фонда города Салехарда от 25 января 2018 года, жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации муниципального образования город Салехард от 11 февраля 2019 года № 263 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1263 кв.м., на котором расположен указанный многоквартирный дом, а также жилые помещения в нем, включая, принадлежащую ответчику квартиру, изъяты для муниципальных нужд.

28 марта 2018 года ФИО6, являвшемуся собственником квартиры № в указанном доме на приведенную дату, направлено требование о сносе жилого дома за счет собственных средств в течение 6 месяцев с даты получения соответствующего требования.

Поскольку собственники жилого дома в установленный срок не произвели его снос, 11 февраля 2021 года в адрес ответчика ФИО1, как новому собственнику квартиры, направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, а также кадастровый паспорт земельного участка под многоквартирным домом, сведения о характеристиках объекта недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельного участка и жилого помещения.

Однако соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд сторонами не достигнуто и не подписано.

Разрешая спор по существу заявленных требований, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требований иска.

В соответствии с пунктом 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с пунктами 4, 6, 7, 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требование о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт может быть удовлетворено только в случае, если на момент приватизации жилого помещения жилой дом требовал проведения капитального ремонта.

Приведенные положения жилищного законодательства допускают возможность изъятия жилого помещения у его собственника в случаях изъятия земельного участка, на котором оно расположено, для государственных и муниципальных нужд, при условии предоставления собственнику равноценного возмещения стоимости жилого помещения, а также возмещения причиненных собственнику убытков изъятием жилого помещения. При этом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика об оценке изымаемого жилого помещения. В случае не достижения согласия о размере возмещения за жилое помещение, спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о выкупной цене спорного жилого помещения, основания для удовлетворения требований иска имелись.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части размера возмещения за принадлежащее ответчику жилое помещение.

Так, разрешая спор и устанавливая стоимость возмещения за изымаемое у ответчика жилое помещение, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза по оценке принадлежащих ответчику объектов недвижимости, проведение которой было поручено экспертам ООО «Региональный экспертный центр».

Согласно экспертному заключению указанного учреждения от 25 мая 2022 года № 499/22, рыночная стоимость объекта недвижимости - <адрес>, с учетом стоимости самой квартиры, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также земельном участке под многоквартирным домом составляет 6 772 321 рубль; размер убытков, причиненных ответчику изъятием жилого помещения, составил 510 330 рублей; сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 0 рублей. Всего рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила 7 282 651 рубль.

Определяя стоимость возмещения за изымаемое у ответчика жилое помещение, по результатам проведенной экспертизы, суд первой инстанции не нашел оснований для взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, указав на то, что на дату приватизации квартиры - 17 марта 1993 года жилой <адрес> не нуждался в капитальном ремонте, а также на то, что был проведен капитальный ремонт.

Вместе с тем, такие выводы суда первой инстанции нельзя признать обоснованными, поскольку с учетом ввода в эксплуатацию жилого дома (1980 год) и до момента приватизации первого жилого помещения в нём (17 марта 1993 года) истекло более 13 лет, при этом судом не исследован вопрос о том, требовал ли дом проведения выборочного капитального ремонта.

В этой связи, определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 апреля 2023 года была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено тому же эксперту (экспертам) ООО «Региональный экспертный центр».

Согласно заключению эксперта от 21 августа 2023 года № 1226/23, выполненному ООО «Региональный экспертный центр» по поручению суда апелляционной инстанции, многоквартирный жилой дом <адрес> на дату первой приватизации жилого помещения в нём - 17 марта 1993 года требовал проведения выборочного капитального ремонта; сумма компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт жилого помещения по адресу: <адрес> на дату первой приватизации жилого помещения в данном жилом доме - 17 марта 1993 года в ценах по состоянию на 25 мая 2022 года (дата экспертизы ООО «Региональный экспертный центр», выполненной по поручению суда первой инстанции) составляет 925 933 рубля.

Оценивая представленное заключение эксперта в силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия при определении размера возмещения за изымаемое спорное жилое помещение, принадлежащее ответчику, полагает возможным руководствоваться им, поскольку оно является объективным, достоверным и допустимым доказательством по делу в целом, исходя из того, что оно мотивировано, отвечает требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Сведений о том, что экспертное заключение содержит ложные сведения, не представлено, сторонами не доказано, как и сведений о личной заинтересованности эксперта в исходе дела.

Каких либо доводов относительно необоснованности выводов эксперта изложенных в заключении дополнительной экспертизы, либо несогласии с ним, участвующими в деле лицами, суду апелляционной инстанции не представлено.

Обстоятельство того, что в 2008 году был проведен капитальный ремонт жилого дома, по мнению судебной коллегии, не может ограничивать право собственника жилого помещения на компенсацию непроизведенного выборочного капитального ремонта на дату первой приватизации, в силу следующих обстоятельств.

Так из материалов дела следует, что жилой дом <адрес> относитcя к IV группе зданий со сроком эксплуатации 60 лет (страница 16 заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы).

Периодичность проведения комплексных капитальных ремонтов в нем составляет 18 лет (страница 14 этого же заключения эксперта), следовательно, за весь период эксплуатации жилого дома в нём должно быть произведено не менее 3 комплексных капитальных ремонтов, и с учетом общего срока эксплуатации (60 лет), принимая во внимание дату строительства жилого дома (1980 год), данный жилой дом должен был эксплуатироваться до 2040 года.

Из заключения эксперта также следует, что в домах указанной категории должны проводиться выборочные капитальные ремонты 1 раз в 6 лет.

Таким образом, на дату первой приватизации жилого помещения в данном доме должно быть выполнено не менее двух выборочных капитальных ремонтов, а на дату проведения капитального ремонта в 2008 году, как минимум 1 капитальный ремонт и 4 выборочных капитальных ремонта.

Вместе с тем, из материалов дела не следует проведение в жилом доме выборочных капитальных ремонтов, при этом комплексный капитальный ремонт проведен истцом со значительным пропуском установленных сроков проведения такого вида ремонтов, а именно спустя 10 лет после того, как данный капитальный ремонт был положен (1998 год).

Более того, по истечении 10 лет с момента проведения капитального ремонта, а именно в 2018 году, жилой дом был признан истцом аварийным и подлежащим сносу, в то время как срок эксплуатации данного дома истекает в 2040 году.

Указанные обстоятельства позволяют судебной коллегии прийти к выводу о том, что не проведение в жилом доме выборочных капитальных ремонтов, в том числе и на дату первой приватизации, выполнение комплексного капитального ремонта со значительным нарушением установленных сроков, привело к существенному износу эксплуатационных характеристик жилого дома, а сам факт выполнения капитального ремонта здания в 2008 году не позволил восстановить их, в связи с чем, жилой дом был признан непригодным для проживания в 2018 году, то есть значительно ранее окончания допустимого срока его эксплуатации.

Указанные обстоятельства привели к возникновению у собственников жилых помещений в таком доме, включая ответчика, убытков в виде утраты жилых помещений, в связи с чем, ответчик вправе требовать компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт жилого дома, которая подлежит включению в состав возмещения за изымаемые объекты недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, размер компенсации за изымаемое у ответчика жилое помещение составит 8 208 584 рубля (7282651 (размер возмещения по заключению эксперта ООО «Региональный экспертный центр» от 25 мая 2022 года) + 925933 (размер компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт) = 8 208 584).

Таким образом, решение суда подлежит изменению в части размера выкупной цены жилого помещения.

В соответствии с частью первой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как видно из определения судебной коллегии по гражданским делам суда ЯНАО от 27 апреля 2023 года о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы, расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика ФИО1

Согласно письму генерального директора ООО «Региональный экспертный центр» ФИО7 от 21 августа 2023 года № 105/23 стоимость дополнительной экспертизы составила 7 000 рублей, оплата стоимости произведена ответчиком ФИО1 в полном размере.

Размер заявленных истцом требований при обращении с настоящим иском в суд составлял 4 793 000 рублей.

Размер удовлетворенных требований составил 8 208 584 рубля.

Таким образом, доля удовлетворенных судом требований истца в общем размере удовлетворенных требований составляет 58,4%, приходящаяся на ответчика доля составляет 41,6%.

В этой связи, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы за проведение дополнительной экспертизы в сумме 2 912 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа изменить в части размера выкупной цены жилого помещения, принять в данной части новое решение, изложив абзац 2 резолютивной части решения в следующей редакции:

«Изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, (паспорт <данные изъяты>) принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимого имущества: квартиру <адрес>, кадастровый №, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, путем определения выкупной цены в размере 8 208 584 рублей, и перечисления в пользу собственника ФИО1».

Взыскать с администрации муниципального образования город Салехард в пользу ФИО1 расходы за проведение экспертизы в сумме 2 912 рублей.

Апелляционное определение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, через Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа, в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий /подпись/

Судьи /подписи/