Дело № 2-1057/2025
УИД 56RS0033-01-2025-001390-05
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Орск 11 июля 2025 года
Советский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе
председательствующего судьи Шидловского А.А.,
при секретаре Торопчиной Е.В.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца Щербаковой Е.Г.,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора и возврате недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась с иском к ФИО3 в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества – дома и земельного участка по адресу: <адрес> от 27.10.2022, который был подписан сторонами 02.11.2022, заключенный между истцом и ответчиком. Истребовать у ФИО3 в свою пользу спорное недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи от 27.10.2022. Взыскать с ФИО3 в ее пользу судебные издержки: 35 000 руб. 00 коп. – расходы на оплату государственной пошлины, 8 500 руб. 00 коп. – расходы на оплату услуг представителя, 240 руб. 00 коп. – почтовые расходы.
В обоснование иска указала, что 27.10.2022 между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости. По условиям договора сумма сделки составила 2 000 000 руб. 00 коп., из которых: 1 800 000 руб. 00 коп. – стоимость дома, 200 000 руб. 00 коп. – стоимость земельного участка. Согласно условиям договора, 200 000 руб. 00 коп. она должна была получить при его подписании. Дальнейший расчет по договору должен был осуществляться в течение 60 месяцев ежемесячными платежами по 30 000 руб. 00 коп. путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. 03.11.2022 переход права собственности на объекты недвижимости был зарегистрирован в органах Росреестра. ФИО3 свои обязательства по договору не исполняет. Всего с момента заключения договора ответчик передал ей 130 000 руб. 00 коп. С ноября 2022 года по февраль 2023 года ответчик передавал ей наличными по 30 000 руб. 00 коп. В июне 2023 года перевел 10 000 руб. 00 коп. безналичным расчетом. По состоянию на май 2025 года образовалась задолженность по платежам в размере 970 000 руб. 00 коп. После июня 2023 года платежи по договору не поступают. 20.03.2025 она направила ответчику претензию о выплате денежных средств по договору или о расторжении договора. Ее требования оставлены ответчиком без внимания. Полагает, что ФИО3 существенно нарушил условия договора, поэтому просит удовлетворить заявленные требования. Дополнительно обращает внимание на образовавшуюся у ответчика задолженность за коммунальные услуги в спорном доме.
В ходе рассмотрения дела дополнила судебные издержки, которые просила распределить по результатам рассмотрения дела, а именно: 35 000 руб. 00 коп. – расходы на оплату государственной пошлины при обращение с иском в суд; 10 000 руб. 00 коп. – расходы за рассмотрении заявления о принятии мер обеспечения иска; 8 500 руб. 00 коп. – расходы на оплату услуг представителя (консультация, составление претензии и иска); 15 000 руб. 00 коп. – расходы на оплату услуг представителя (участие в судебных заседаниях); 240 руб. 00 коп. – почтовые расходы.
В судебном заседании ФИО1 заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить. Уточнила, что на протяжении последних двух лет платежи по договору ответчик не производит. Указала, что не смотря на условия договора, до его подписания, ответчик не передал ей 200 000 руб. 00 коп. Всего от сделки она получила 130 000 руб. 00 коп. Однако, доказательств этому она представить не может.
Представитель истца Щербакова Е.Г. исковые требования и позицию ФИО1 поддержала. Указала, что ввиду ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком по оплате товара переданного в рассрочку, истец имеет право расторгнуть договор.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Судом вынесено определение о рассмотрении дела без участия ответчика.
Представитель ответчика ФИО2 возражала против удовлетворения иска. Полагает, что законных оснований для расторжения договора не имеется. В момент заключения договора ФИО3 передал ФИО1 200 000 руб. 00 коп., расплатившись тем самым за земельный участок. В дальнейшем передал еще 130 000 руб. 00 коп. Считает, что нарушений, достаточных для расторжения договора, ФИО3 не допустил. Истец избрала ненадлежащий способ защиты права, поскольку может требовать взыскания невыплаченных денежных средств по договору. Других доказательств оплаты по договору не представила.
Суд, выслушав участников разбирательства, приходит к следующему.
02.11.2022 сторонами подписан договор купли-продажи недвижимого имущества – дома и земельного участка по адресу: <адрес> от 27.10.2022. Данный договор прошел регистрацию в органах Росреестра 03.11.2022, и с указанной даты ФИО3 стал собственником спорного недвижимого имущества.
В п. 7 договора предусмотрен порядок расчета сторон, а именно по соглашению сторон дом и земельный участок продаются за 2 000 000 руб. 00 коп., дом 1 800 00 руб. 00 коп., земельный участок 200 000 руб. 00 коп. Расчет между сторонами будет произведен в следующем порядке: 200 000 руб. 00 коп. переданы до подписания договора купли-продажи и подачи его на регистрацию в Управление федеральной службы государственной регистрации и картографии по Оренбургской области (управление Росреестра), остаток денежных средств в размере 1 800 000 руб. 00 коп. будет выплачен в течение 60 месяцев по 30 000 руб. 00 коп. ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца не позднее 30 числа каждого месяца.
Из п. 8 договора следует, что настоящий договор имеет силу передаточного акта, как недвижимого имущества, так и денежных средств.
Из ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами представителя ответчика о том, что до подписания договора ФИО1 получила от ФИО3 200 000 руб. 00 коп. Доказательств опровергающих данное обстоятельство истцом не представлено. Из буквального толкования договора, факт его подписания свидетельствует о получении 200 000 руб. 00 коп. продавцом недвижимости.
По условиям договора ФИО3 ежемесячно обязан был переводить на расчетный счет ФИО1 по 30 000 руб. 00 коп. в течение 60 месяцев.
ФИО1 суду заявила, что получила от ФИО4 130 000 руб. 00 коп., из которых банковским переводом в июне 2023 года только 10 000 руб. 00 коп., а 120 000 руб. 00 коп. ежемесячными платежами наличными с ноября 2022 года по февраль 2023 года.
Представитель ответчика данное обстоятельство не оспаривала. На вопрос суда пояснила, что доказательств перевода иных денежных средств, во исполнение условий договора, представить не может.
В силу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ, признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Учитывая, что стороны признают обстоятельства передачи ФИО3 ФИО1 130 000 руб. 00 коп. в указанные в исковом заявлении сроки, суд считает данное обстоятельство доказанным.
Таким образом, суд установил, что во исполнение спорного договора ФИО3 передал ФИО1 330 000 руб. 00 коп. (200 000 + 130 000). Последний платеж по договору был произведен в июне 2023 года частично в сумме 10 000 руб. 00 коп. С июля 2023 года ответчик договор в части оплаты не исполняет. Доказательств обратного суду не представлено.
Вместе с тем, суд отвергает доводы представителя ответчика ФИО2 о том, что 200 000 руб. 00 коп. были переданы ФИО3 ФИО1 исключительно за земельный участок. Спорный договор таких условий не содержит. Более того, по общему правилу земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости следуют судьбе друг друга, и по отдельности не отчуждаются. Поэтому суд полагает, что договор предполагал одновременную реализацию объектов недвижимости в комплексе.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Материалами дела подтверждается, что 20.03.2025 ФИО1 обратилась с претензией к ФИО3, в которой указала, что с июня 2023 года он ненадлежащим образом исполняет договор, не производит ежемесячные платежи. Предлагала оплатить сумму задолженности по состоянию на 30.03.2023 в сумме 880 020 руб. 00 коп. а также неустойку за просрочку оплаты в сумме 270 863 руб. 56 коп. В случае неудовлетворения требований указала, что инициирует расторжение договора.
Ответчиком претензия проигнорирована, денежные средства не возвращены, о расторжении договора во внесудебном порядке не заявлено. Позиция стороны ответчика в суде свидетельствует о том, что он не желает добровольно расторгнуть договор.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что досудебный порядок обращения с требованием о расторжении договора соблюдет.
В силу ч. 1 ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Проанализировав условия спорного договора, суд соглашается с позицией истца, что продажа объектов недвижимости совершена в рассрочку, так как определены конкретные сроки оплаты за товар.
Ч. 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Судом установлено, что при цене сделки 2 000 000 руб. 00 коп., продавец получила 330 000 руб. 00 коп., что значительно меньше половины цены договора. С июля 2023 года, то есть на протяжении двух лет, покупатель обязательства по договору не исполняет. Соответственно, ФИО1 вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.
Более того, задолженность за 2 года по договору для ФИО3 составляет 720 000 руб. 00 коп. ( 24 * 30 000). Неисполнение условий договора в течение двух лет суд расценивает, как существенное нарушение условий договора, так как ФИО1 на протяжении длительного времени не может получить то, на что рассчитывала при заключении сделки.
Соответственно суд удовлетворяет требования о расторжении договора и возврате недвижимого имущества истцу.
Доводы представителя ответчика о том, что истцом избран неверный способ защиты права, а ФИО1 вправе требовать от ФИО3 денежных средств, не полученных по договору, судом не принимаются. В ходе досудебного урегулирования и на протяжении судебного разбирательства ответчиком не представлено доказательств наличия денежных средств для исполнения обязательств по спорному договору, а также доказательств попыток исполнить договор в соответствии с его условиями. Суд полагает, что при таких обстоятельствах ФИО1 вправе самостоятельно избрать способ защиты своего права, в частности отказ от сделки и ее расторжение.
При этом суд отмечает некорректность требований об истребовании имущества у ответчика, и удовлетворяет иск в соответствии с формулировками, определенными законом, в частности ст. 450 и ст. 489 ГК РФ.
Разрешая требования о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При подаче иска ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 35 000 руб. 00 коп., а также 10 000 руб. 00 коп. – за рассмотрение заявления о принятии мер обеспечения иска.
С учетом того, что требования иска и также заявление о принятии обеспечительных мер удовлетворены, с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Суду представлены квитанции адвоката Щербаковой Е.Г. на 8 500 руб. 00 коп. от 26.04.2025 и на 15 000 руб. 00 коп. от 28.06.2025 (всего 23 500 руб. 00 коп). Адвокат взятые на себя обязательства выполнила. Ее участие в деле подтверждено представленными документами и протоколами судебных заседаний. Учитывая сложность гражданского дела, а также степень участие представителя истца, руководствуясь требованиями разумности, данные расходы суд считает возможным определить в размере 20 000 руб. 00 коп.
240 руб. 00 коп. ФИО1 уплатила в отделении Почты России 25.04.2025, для направления копии иска ответчику. Данные расходы суд признает судебными и взыскивает их с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) о расторжении договора и возврате недвижимого имущества – удовлетворить в части.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО3 от 27.10.2022 (государственная регистрация права собственности 03.11.2022)
Возвратить в собственность ФИО1 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные издержки: 35 000 руб. 00 гоп. – государственная пошлина при обращении в суд; 10 000 руб. 00 коп. - государственная пошлина за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер; 20 000 руб. 00 коп. – расходы на оплату услуг представителя; 240 руб. 00 коп. – почтовые расходы.
В удовлетворении требований в большем объеме – отказать.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Советский районный суд г. Орска в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья А.А. Шидловский
Мотивированное решение изготовлено 25.07.2025
Судья А.А. Шидловский