Решение по делу № 2-4106/2024 от 13.05.2025

Дело №... КОПИЯ

УИД №...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<АДРЕС> 13 мая 2025 года

Орджоникидзевский районный суд <АДРЕС> в составе председательствующего судьи Шардаковой Н.Г.,

при секретаре Частухиной Д.А.,

с участием третьего лица ФИО1, представляющего интересы истца на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» (далее – ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость») о защите прав потребителя.

Исковые требования ФИО2 мотивирует тем, что (дата) она заключила с ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» соглашение о бронировании квартиры в ЖК «Солнечный город. Резиденция», Корпус 10.1, секция 13, этаж 2, <АДРЕС>. На момент заключения соглашения стоимость квартиры была определена застройщиком на сайте агента ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» в размере 10200330 рублей 14 коп. Истец перечислила обеспечительный платеж в размере 20000 рублей.

В период первого периода брони – до (дата) истцу от банка поступило сообщение об увеличении процентной ставки по ипотечному кредиту, в связи с чем ФИО2 (дата) обратилась в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» с заявлением о возврате обеспечительного платежа.

(дата) ФИО2 и ее супруг направили анкету на получение ипотечного кредита в АО «АБ «Россия» и ждали одобрения ипотеки до 02.2023.

(дата) от менеджера ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» поступила информация о том, что бронь заканчивается, застройщик повышает цену на 150000 рублей и продлевает бронь до (дата). В личном кабинете цена квартиры уже была указана в размере 10350334 рублей.

(дата) застройщик снял квартиру с брони, а банк так и не одобрил ипотечный кредит.

Возвращать обеспечительный платеж менеджер ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» отказался, поскольку бронирование было продлено до (дата), а одобрение банка на предоставление кредита получено не было.

(дата) застройщик вновь выставил квартиру на продажу, но по цене 11350035 рублей.

Между тем в период с (дата) по (дата) истцу были направлены уведомления к Соглашению от (дата), согласно которому застройщик продлял срок для заключения договора вплоть до (дата), когда договор участия в долевом строительстве был заключен. Каждое уведомление содержало условие о том, что все остальные условия Соглашения от (дата) остаются прежними.

Вместе с тем в период продления сроков соглашения о бронировании, цена квартиры была увеличена вначале на 150000 рублей, после чего квартиры снималась застройщиком с брони и была вновь выставлена на продажу за 11350035 рублей 13 коп.

В результате по договору участия в долевом строительстве истец и ее супруг ФИО1 приобрели квартиру за 11300035 рублей, вместе изначально оговоренной в соглашении цены в размере 10200330 рублей 14 коп.

Истец обращает внимание на то, что с ее стороны все документы в банк для получения ипотечного кредита были направлены своевременно, ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» было известно о наличии одобренной истцу ипотеки, но каких-либо действий по заключению договора участия в долевом строительстве ими предпринято не было.

В связи с чем истец просит взыскать с ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» разницу между ценой соглашения о бронировании и ценой, по которой истцом и ее супругом была приобретена квартира, в размере 1099704 рубля, пени за неудовлетворение законных требования истца о возврате обеспечительного платежа в размере 20000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей и штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Определением судьи от (дата) с учетом ходатайства истца к участию в деле привлечено ООО «СЗ «Сэтл Инвест» в качестве соответчика, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований АО «Акционерный банк «Россия», ООО «Молодострой.Ру», ФИО1 (том 1 л.д. 88).

Истец ФИО2, будучи извещенной, в судебное заседание не явилась.

Ранее в судебном заседании ФИО2 пояснила, что с ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» она общалась через Молодострой. С Молодострой никакого договора не заключали, им ничего не платили. Сотрудничали с Молодстроем по устной договоренности по телефону. Когда одобрили кредит, позвонили в Молодострой. (дата) сообщили в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» об одобрении кредита. Все разговоры велись по телефону. Банк поменял процентную ставку, у истца не хватило денег на приобретение квартиры, в связи с чем Р-вы решили возвратить обеспечительный платеж. Молодострой предложил обратиться за ипотечным кредитом в Банк России. Когда там одобрили кредит, сообщила об этом Молодострою по телефону (л.д. 86оборот-87).

В письменных пояснениях к исковому заявлению ФИО2 указала, что на момент заключения соглашения №... от (дата) она имела на руках положительное одобрение банка «Промсвязьбанк» на предоставление ипотечного кредита с процентной ставкой 4,6% годовых, но ответчик ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» своевременно не представил договор долевого участия на подпись, а (дата) банк повысил ставку по ипотечному кредиту до 5%, что явилось препятствием для заключения договора, в связи с чем истец обратилась с заявлением о возврате обеспечительного платежа.

После (дата) и до одобрения истцу ипотечного кредита (дата) ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» поднимал стоимость жилья, а (дата) снял квартиру с продажи, выставив ее на продажу снова (дата), но по цене в размере 11350035 рублей 13 коп.

ФИО2 полагает, что ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» не имел права изменить в одностороннем порядке стоимость квартиры, допустил нарушение прав потребителя условиями п. 6 соглашения №... от (дата) о невозврате обеспечительного платежа.

Истец считает, что соглашения №... от (дата) является одной из форм предварительного договора (л.д. 96-98).

Третье лицо ФИО1, представляющий также истца на основании доверенности, исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях доводам.

Ответчик ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость», будучи извещенными, представителя в судебное заседание не направили. В письменных возражениях представитель ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» указывает на несогласие с исковыми требованиями ввиду следующего (л.д. 64-66).

Соглашение о бронировании №... не содержит элементов предварительного договора, не предусматривает обязанности для сторон заключить основной договор купли-продажи.

ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» в соответствии с соглашением принял на себя обязательство по бронированию у ООО «СЗ «Сэтл Инвест» двухкомнатной <АДРЕС> на определенный срок – до (дата), но (дата) от истца поступило два заявления об отказе от своих обязательств по исполнению условий соглашения по причине повышения ПАО «Промсвязьбанк» процентной ставки по кредитному ипотечному договору.

(дата) истец вновь вернулся к вопросу о бронировании квартиры. В связи с чем с застройщиком было согласовано решение о продлении срока бронирования для истца до (дата), а затем еще 7 раз (до (дата), до (дата), до (дата), до (дата), до (дата), до (дата), до (дата)).

Продление сроков бронирования было обусловлено длительным рассмотрением заявки на получение ипотечного кредита в АО «АБ «Россия».

Вина ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» в продлении сроков бронирования или в увеличении стоимости квартиры отсутствует. ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» является лишь посредником между истцом, банком и застройщиком.

Об изменении стоимости истец была проинформирована.

(дата) ФИО2 и ее супруг подписали с застройщиком договор участия в долевом строительстве №...-СГР1.10.1, согласившись с условиями этого договора.

(дата) через систему эквайринга истцу была возвращена сумма обеспечительного платежа в размере 20000 рублей по заявлению ФИО2 от (дата) (л.д. 25).

Оснований для возврата обеспечительного платежа по первому заявлению не имелось, так как срок бронирования квартиры был продлен и продлялся неоднократно.

Ответчик ООО «СЗ «Сэтл Инвест», будучи извещенными, представителя в судебное заседание не направили. Письмом от (дата) ООО «СЗ «Сэтл Инвест» сообщили суду о том, что заявок от ФИО2 на оформление договора участия в долевом строительстве не поступало. Заявка поступила в ООО «СЗ «Сэтл Инвест» от ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» (дата), в связи с чем договор между ООО «СЗ «Сэтл Инвест» и ФИО1, ФИО2 был подготовлен и подписан (дата) (том 2 л.д. 15).

АО «Акционерный банк «Россия», ООО «Молодострой.Ру», будучи извещенными, представителей в судебное заседание не направили.

Суд, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные в материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 23.1 Закона о защите прав потребителей договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю (пункт 1).

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок или возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара (пункт 2).

По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав, при этом, предъявляя требования о возмещении убытков, лицо в силу статьи 56 ГПК РФ должно доказать не только нарушение своего права, но и наличие причинной связи между нарушением права вследствие ненадлежащего исполнения должником своих обязательств и убытками, а также размер убытков.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17, убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. При этом следует иметь в виду, что убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором, а также что уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают лицо, нарушившее право потребителя, от выполнения в натуре возложенных на него обязательств перед потребителем (пункты 2, 3 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 2 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно п. 4 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» являются действующим юридическим лицом, одним из основных видом деятельности которого является деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от (дата).

ООО «СЗ «Сэтл Инвест» является действующим юридическим лицом, одним из основных видов деятельности которого является деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика (том 1 л.д. 150-151).

ООО «Молодострой» является действующим юридическим лицом, одним из основных видов деятельности которого является деятельность по предоставлению брокерских услуг по ипотечным операциям (том 1 л.д. 152-153).

(дата) между ООО «СЗ «Сэтл Инвест» (заказчик) и ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» (исполнитель) заключен договор № Ц-3711, согласно условиям которого в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» обязуется организовывать потенциальным дольщикам просмотры объекта, консультировать потенциальных дольщиков по техническим характеристикам помещения, осуществлять с дольщиками выбор помещения в объекте, осуществлять от своего имени бронирование жилых/нежилых помещений в объекте, в том числе с взиманием с дольщиков обеспечительных платежей; организовывать и проводить переговоры с потенциальными дольщиками, обсуждать с ними все условия заключаемых договоров приобретения по утвержденным заказчиком (застройщиком) типовым формам; осуществлять информационно-техническое, юридическое сопровождение заключения договора приобретения между дольщиками и заказчиком; консультировать заказчика по вопросам ипотечного кредитования, осуществлять информационно-техническое сопровождение при подаче заявок на ипотечное кредитование, проверять комплект документов, предоставляемый дольщиком в целях заключения договора приобретения с заказчиком, оказывать содействие в предоставлении документации, необходимой для заключения договора приобретения.

Пунктом (дата) договора № Ц-3711 предусмотрена обязанность исполнителя (в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость») разместить по поручению заказчика (ООО «СЗ «Сэтл Инвест») на портале исполнителя информацию об объекте, о ценах и условиях приобретения объекта.

Согласно п. 2.3.7 договора № Ц-3711 в случае изменения заказчиком условий заключения договоров приобретения с дольщиком заказчик обязан уведомить об этом исполнителя в письменном виде (электронная почта) не позднее, чем за семь дней до введения изменений (л.д. 72-74).

(дата) ФИО2 от ПАО «Промсвязьбанк» поступило сообщение об одобрении ипотечного кредита с процентной ставкой 4,6% годовых (том 1 л.д. 11-11оборот).

(дата) в личном кабинете подписала с ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» соглашение №... о намерении заключить договор участия в долевом строительстве (предварительный договор купли-продажи, предварительный договор участия в долевом строительстве (в соответствии с законодательством о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих), соглашение об уступке (далее - ДОГОВОР) с использованием кредитных средств (и/или целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной систему жилищного обеспечения военнослужащих) в отношении квартиры с условным номером №... общей площадью 58,63 кв.м. в <АДРЕС> (том 1 л.д. 7).

На момент заключения соглашения цена <АДРЕС> была определена застройщиком в размере 10200330 рублей 14 коп. при условии полной оплаты (том 1 л.д. 8).

По условиям п. 1 и п. 3 соглашения №... ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» осуществляет бронирование квартиры у застройщика ООО «Сэтл Инвест» при условии внесении обеспечительного платежа на период с (дата) до (дата) и обязуется не предлагать квартиру третьим лицам в период срока бронирования (том 1 л.д. 7).

Согласно п. 2 Соглашения ФИО2 обязуется в срок до (дата) включительно заключить с ООО «Сэтл Инвест» ДОГОВОР.

Стоимость квартиры в соответствии с прайсом была определена в размере 10200330 рублей 14 коп. (том 1 л.д. 7-8).

(дата) ФИО1 перечислила обеспечительный платеж в сумме 20000 рублей (том 1 л.д. 9).

Пунктом 4.2 соглашения №... предусмотрено, что в случае осуществления стороной 2 (ФИО2) оплаты денежной суммы, предусмотренной п. 4 (обеспечительный платеж в сумме 20000 рублей) настоящего соглашения, по истечении срока, установленного в п. 4 соглашения (до (дата)), но при условии, что сторона 1 выразила согласие с тем, что настоящее соглашение не считается расторгнутым, обязательства сторон сохраняют силу.

Пунктом 5 соглашения предусмотрено, что в случае подписания Стороной 2 (ФИО2) с застройщиком ДОГОВОРА в согласованный в п. 2 срок (до (дата)), совершения всех необходимых действия для регистрации ДОГОВОРА в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также внесения стороной 2 платежа застройщику или открытия стороной 2 аккредитива на имя застройщика в размере первого взноса, предусмотренного ДОГОВОРОМ, внесенная по настоящему соглашению сумма возвращается стороне 2 по письменному заявлению стороны 2.

Согласно п. 5.1 соглашения, в случае отказа кредитных комитетов Банков (не менее двух отказов), выбранных стороной 2, в предоставлении стороне 2 кредита для приобретения квартиры либо вынесения кредитными комитетами всех банков положительного решенияо предоставлении кредита на условиях, отличных от изначально запрашиваемых или ранее одобренных банками (изменение ставки по кредиту, изменение срока погашения и т.д.), либо отказа ФГКУ «Росвоенипотека» в предоставлении целевого жилищного займа, сторона 1 осуществляет возврат стороне 2 денежной суммы, внесенной по условиям настоящего соглашения, в полном объеме.

Возврат осуществляется в течение 15 рабочих дней с момента получения от стороны 2 соответствующего письменного заявления (том 1 л.д. 7).

В соответствии с п. 8 соглашения сторона 2 (ФИО2) обязуется в течение 3 рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения предоставить стороне 1 (ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость») все документы, необходимые согласно требованиям банка для рассмотрения кредитным комитетом вопроса о возможности предоставления стороне 2 кредитных средств для приобретения квартиры, либо все документы, необходимые для заключения стороной 2 кредитного договора с банком, в том числе положительное решение кредитного комитета банка (в случае самостоятельной подачи стороной 2 заявки в банк на получение жилищного кредита).

В случае, если стороной 2 не были представлены все необходимые документы в указанный срок, если это повлекло невозможность рассмотрения в течение срока бронирования (резервирования, указанного в п. 1 (с (дата) по (дата)) настоящего соглашения, кредитным комитетом банка заявления стороны 2 о выдаче кредита или невозможность заключения кредитного договора с банком, внесенная по настоящему соглашению денежная сумма стороне 2 не возвращается.

Согласно скриншоту с сайта «Петербургская недвижимость» стоимость квартиры, актуальная на (дата), составляла 10200330 рублей 14 коп. при оплате 100% и базовая цена 12000388 рублей 40 коп. (том 1 л.д. 8).

С (дата) по (дата) истец, по ее утверждению, ждала проекта договора участия в долевом строительстве, но договор составлен не был.

Согласно ответу ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» от (дата), до заключения соглашения с ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» и в период до заключения договора участия в долевом строительстве ФИО2 (ФИО1) получали консультации по возникшим вопросам в агентстве недвижимости ООО «Молодострой» (том 1 л.д. 160).

(дата), по утверждению ФИО2, от кредитного специалиста поступила информация о повышении процентной ставки по кредиту с 4,6% до 5%.

Согласно скриншоту переписки с Молодострой за 27 июня, сотрудник последнего сообщил истцу об ожидании ответа ПСБ с новой ставкой.

Согласно скриншоту переписки от ПСБ ФИО2 (дата) поступило сообщение об одобрении ипотечного кредита со ставкой 5% годовых (том 1 л.д. 11, 12оборот).

(дата) ФИО2 подала в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» заявление о возврате обеспечительного платежа в размере 20000 рублей. В качестве основания для возврата денежных средств указала на увеличение банком процентной ставки по ипотечному кредиту (том 1 л.д. 13).

ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» письмом, направленным в электронном виде отказало ФИО2 в возврате обеспечительного платежа, сославшись на п. 6 соглашения и на то, обязательства по бронированию квартиры ими выполнены, квартира в период брони не предлагалась третьим лицам, а от заключения договора ФИО2 отказалась (том 1 л.д. 14-14оборот).

(дата) срок для заключения ДОГОВОРА с ООО «СЗ «Сэтл Инвест» был продлен до (дата) (том 1 л.д. 68).

(дата) ФИО1 и ее супруг направили анкету-заявление на получение ипотечного кредита в АО «АБ «Россия» (том 1 л.д. 15-18).

Уведомлением от (дата) срок для заключения ДОГОВОРА с ООО «СЗ «Сэтл Инвест» был продлен до (дата) (том 1 л.д. 68оборот).

Уведомлением от (дата) срок для заключения ДОГОВОРА с ООО «СЗ «Сэтл Инвест» был продлен до (дата). В уведомлении указано, что все остальные условия соглашения остаются прежними (том 1 л.д. 69).

(дата) Молодострой направил ФИО2 сообщение о том, что у застройщика нет возможности продлить бронь до конца месяца; возможно продление брони до (дата) с увеличением стоимости на 150000 рублей. Далее возможно повторное увеличение стоимости.

(дата) ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» направило ФИО2 уведомление о продлении срока бронирования на прежних условиях до (дата), направлен скриншот планировки квартиры с ценой 10350334 рублей (том 1 л.д. 22, 23).

(дата) между в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение №... к соглашению №... от (дата), согласно условиям которого в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» осуществляет у застройщика бронирование <АДРЕС> на период с (дата) по (дата). Соглашения об изменении стоимости квартиры, которая была определена на момент бронирования (дата) сторонами не заключалось (том 1 л.д. 70оборот).

(дата) застройщик снял квартиру с брони, а банк так и не одобрил ипотечный кредит.

(дата) Банк Россия сообщило ФИО3 об одобрении ипотечного кредита со ставкой 5% годовых (том 1 л.д. 19).

(дата) ФИО2 направила в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» заявление о возврате внесенной на основании соглашения №... денежной суммы в размере 20000 рублей с указанием реквизитов для ее перечисления. Основанием для подачи данного заявления указано то обстоятельство, что застройщик снял корпус 10.1, в том числе <АДРЕС>, с продажи (том 1 л.д. 24).

(дата) квартира была выставлена на продажу ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» с указанием актуальной цены в размере 13352982 рубля 50 коп., а при оплате 100% - за 11350035 рублей 13 коп. (том 1 л.д. 26).

(дата) по поручению ФИО1 и ФИО2 ООО «Молодострой» направило в адрес ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» заявку на подготовку договора долевого участия в отношении квартиры (том 1 л.д. 202, 204-206).

Уведомлением от (дата) срок для заключения ДОГОВОРА с ООО «СЗ «Сэтл Инвест» был продлен до (дата) с указанием, что все остальные условия соглашения остаются прежними (том 1 л.д. 71).

(дата) между ФИО2, ФИО1 и ООО «СЗ «Сэтл Инвест» заключен договор №...-СГР1.10.1 участия в долевом строительстве, предметом которого является <АДРЕС> стоимость 11300035 рублей (том 1 л.д. 100- 116).

(дата) ФИО2 обратилась с заявлением в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» о возврате в течение 15 дней обеспечительного платежа в размере 20000 рублей, внесенного (дата), в связи с заключением договора долевого участия от (дата) (том 1 л.д. 78).

(дата) в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» перечислило ФИО2 денежные средства в размере 20000 рублей, что подтверждается банковским ордером №... от (дата) (том 1 л.д. 75).

Согласно ответу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу от (дата) в адрес ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» объявлено предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований действующего законодательства защиты прав потребителей в связи с анализом п. 6 соглашения (том 1 л.д. 27).

Письмом от (дата) в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» отказало ФИО2 в возмещении убытков, вызванных разницей в цене при первоначальном бронировании и при заключении договора долевого участия, сославшись на то, что в период действия бронирования ФИО2 не заключила договор с застройщиком. Обратили внимание, что цена квартир устанавливается застройщиком. Обязанности же по бронированию ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» исполнены (том 1 л.д. 79).

Согласно ответу ООО «Молодострой» от (дата) на запрос суда, ФИО1 обратился в ООО «Молодострой» по телефону горячей линии (дата), с последующими обращениями (дата), (дата), (дата), (дата), (дата), 02, 03 и (дата), с целью получения консультации по вопросу приобретения жилого помещения в <АДРЕС> с использованием средств целевого жилищного займа, предоставляемого ему и его супруге как военнослужащим.

(дата) ФИО1 прислал в ООО «Молодострой», как ипотечному брокеру, подписанные анкеты на получение ипотечного кредита в ПАО «Промсвязьбанк» по программе «Военная ипотека».

(дата) от ПАО «Промсвязьбанк» поступило уведомление о положительном решении со сроком действия до (дата). Впоследствии ПАО «Промсвязьбанк» уведомил об увеличении процентной ставки.

(дата) ФИО1 обратился в ООО «Молодострой» с просьбой организовать одобрение ипотеки для приобретения готового жилья на вторичном рынке.

(дата) ФИО1 получил сведения об одобрении заявки на получение ипотечного кредита от ПАО Банк ВТБ и АО «АБ «Россия».

(дата) ФИО1 сообщил о намерении приобрести квартиру в новостройке, в связи с чем ООО «Молодострой» направили заявку на бронирование квартиры в ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость». В результате между ФИО2 и ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» было заключено соглашение №..., в рамках которого ФИО2 приняла на себя обязательство по заключению договора с ООО «СЗ «Сэтл Инвест» в период действия бронирования.

(дата) ФИО2 поручила ООО «Молодострой» направить заявку на получение ипотечного кредита в АО «АБ «Россия», что было выполнено (дата).

Предварительное уведомление банка об одобрении ипотечного кредитования было получено (дата).

Установив перечисленные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что (дата) между ФИО2 и ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» было достигнуто соглашение о бронировании <АДРЕС> ЖК «Солнечный город. Резиденция» на срок до (дата) стоимостью, определенной на (дата) в размере 10200330 рублей 14 коп. (при условии 100% оплаты), которое следует квалифицировать как предварительный договор.

Из анализа ст. 429 ГК РФ следует, что заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением. Обязанности передать имущество у сторон предварительного договора купли-продажи не возникает, поскольку исполнение такой обязанности составляет предмет основного договора. Данный вывод соответствует разъяснениям, изложенным в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ (дата).

Предварительный договор купли-продажи порождает у его сторон обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи того или иного имущества по цене и на условиях, которые согласованы в предварительном договоре. По условиям предварительного договора купли-продажи у продавца возникает обязательство в будущем после заключения основного договора передать в собственность покупателя определенный товар, а у покупателя - его принять и внести оплату (п. 1 ст. 429 и п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Поскольку ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» предлагало заключить соглашение о бронировании на срок до (дата) с заявленной стоимостью квартиры в размере 10200330 рублей 14 коп., суд, руководствуясь ст. 420, 429 ГК РФ, приходит к выводу о том, что между ФИО2 и ООО «СЗ «Сэтл Инвест» через агента ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» был заключен предварительный договор в форме соглашения о бронировании <АДРЕС> стоимостью 10200330 рублей 14 коп, на срок до (дата) с последующим продлением этого срока при сохранении неизменными всех остальных условий соглашения от (дата).

Указанное соглашение о бронировании от (дата), таким образом, содержало все существенные условия и возлагало на застройщика обязанность заключить договор участия в долевом строительстве по указанной в соглашении цене и в указанном в нем срок – с учетом дополнительных соглашений до (дата).

Если стороны предварительного договора купли-продажи предусмотрели внесение покупателем задатка или обеспечительного платежа, то на нем также лежит выполнение указанной обязанности в согласованный срок. За невыполнение обязанностей по предварительному договору в нем может быть предусмотрена неустойка, а также установлены иные меры ответственности.

В связи с чем доводы стороны ответчика о том, что соглашение от (дата) признаков предварительного договора не имеет и не влечет обязанности застройщика по заключению договора на определенных условиях являются несостоятельными.

Поскольку в указанный срок ( с учетом дополнительных соглашений о продлении срока при сохранении низменными всех остальных условий соглашения от (дата)) договор участия в долевом строительстве был заключен с истцом и ее супругом, однако по увеличенной застройщиком в одностороннем порядке стоимости квартиры, суд приходит к выводу об обоснованности требования ФИО2 о взыскании разницы между оговоренной сторонами ценой в соглашении о бронировании от (дата) и ценой, по которой квартира была приобретена истцом и третьим лицом на основании договора участия в долевом строительстве от (дата). Указанная разница является убытками истца, понесенными по вине застройщика, который при действующем соглашении о бронировании (с учетом продления сроков при сохранении всех остальных условий), повысил стоимость квартиры в одностороннем порядке, снимал квартиру с продажи в период фактически действующей брони.

Разница между стоимостью квартиры, указанной в соглашении о бронировании и в договоре участия в долевом строительстве составила 1149704 рубля 86 коп. (11350035 – 10200330,14 = 1149704, 86).

Поскольку стороной договора является застройщик ООО «СЗ «Сэтл Инвест», а ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» выступало в качестве агента по привлечению клиентов, размещало на своем портале информацию по поручению заказчика, оснований для взыскания убытков с ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» не имеется.

Потому в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» следует отказать.

В связи с чем суд принимает решение о взыскании с ООО «СЗ «Сэтл Инвест» в пользу ФИО2 убытков в пределах заявленных требований – в размере 1099704 рублей 99 коп.

Разрешая требование ФИО2 о взыскании неустойки за отказ ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» произвести возврат обеспечительного платежа в размере 20000 рублей на основании ее заявления от (дата), суд исходит из следующего.

Заявление о возврате обеспечительного платежа направлено ФИО2 (дата), то есть, в период действия соглашения о бронировании от (дата), которое продлялось беспрерывно в период до (дата). Факт заключения договора участия в долевом строительстве свидетельствует о фактическом последующем одобрении дополнительных соглашений с застройщиком о продлении срока соглашения от (дата). В связи с чем сохранение обеспечительного платежа соответствовало условиям соглашения о заключении основного договора, который и был заключен (дата).

Таким образом, из фактических взаимоотношений сторон, направленности их воли на достижение конкретного результата, действий истца, направленных на получение ипотечного кредита, приобретение забронированной квартиры, следовало достижение согласия на сохранение действия первоначального соглашения (дата), в связи с чем у ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» имелось право сохранения обеспечительного платежа до заключения основного договора, который был заключен (дата) и после заключения которого обеспечительный платеж был возвращен на основании заявления ФИО2 в установленные соглашением сроки. При таком положении суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании неустойки за невыполнение ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» требования о возврате обеспечительного платежа.

Поскольку факт нарушения прав истца судом установлен, суд признает обоснованным требование истца о компенсации морального вреда.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно положениям ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Как установлено судом, нарушение прав истца, выразившееся в одностороннем изменении условий соглашения имело место со стороны ООО «СЗ «Сэтл Инвест», на которого следует возложить обязанность по компенсации истцу морального вреда.

В удовлетворении требования о компенсации морального вреда к ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» следует отказать.

С учетом доводов искового заявления, установленных обстоятельств дела, снятия квартиры с продажи в выставления ее на продажу по увеличившейся стоимости при действующем соглашении о бронировании, периода нарушения прав истца, суд определяет размер компенсации морального вреда в размере 30000 рублей и принимает решение о взыскании с пользу ФИО2 с ООО «СЗ «Сэтл Инвест» компенсации морального вреда в размере 30000 рублей.

В удовлетворении остальной части требования ФИО2 о компенсации морального вреда, требования ФИО2 о взыскании компенсации морального вреда к ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» следует отказать.

При установленных обстоятельствах, с учетом требований п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей с ответчика за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, что составит 564 852 рубля 50 коп. (1099704,99 +30000= 1129704,99; 1129704,99/50%=564852 рубля 50 коп.).

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Поскольку стороной ответчика не было заявлено о снижении штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ с приведением обоснования его чрезмерности и несоответствия последствиям нарушения обязательств, правовые основания для снижения размера штрафа у суда отсутствуют.

Таким образом, с ООО «СЗ «Сэтл Инвест» в пользу ФИО2 подлежит взысканию штраф в сумме 564 852 рубля 50 коп.

В соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13998 рублей 52 коп. (13698,52 рублей по требования имущественного характера и 300 рублей по требованию о компенсации морального вреда).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» ИНН <***> в пользу ФИО2 убытки в размере 1099704 рублей 99 коп., компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей, штраф в сумме 564 852 рубля 50 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест», удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» ИНН <***> государственную пошлину в доход бюджета в размере 13998 рублей 52 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <АДРЕС>вой суд через Орджоникидзевский районный суд <АДРЕС> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме ((дата)).

Судья (подпись) Н.<АДРЕС>

Копия верна:

Судья Н.<АДРЕС>