Дело№2-55/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2023 год город Гай Оренбургской области

Гайский городской суд Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Шошолиной Е.В.,

при секретаре Романенко К.Д.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа к ФИО2, Гайскому районному отделу службы судебных приставом УФССП России по Оренбургской области об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, освобождении объекта от обременений,

встречному исковому заявлению ФИО2 к муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа о взыскании убытков,

установил:

муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа (далее по тексту – МКУ КУИ) обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что 06 мая 2022 года истек срок действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от 16 сентября 2019 года, заключенного между МКУ КУИ и ФИО2 с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства с кадастровым №, степенью готовности 15%, площадью <данные изъяты> кв.м., <адрес> до настоящего времени строительством незавершен.

Вступившим в законную силу решением <адрес> от 28 марта 2022 г. на ФИО2 возложена обязанность по ограничению доступа на территорию участка с кадастровым №, путем ограждения забором и на объект незавершенного строительства с кадастровым № путем его консервации.

Ответчик с заявлением о продлении срока договора аренды не обращался.

Истец направлял в адрес ответчика претензию от 06 сентября 2022 г., которая им получена 12 сентября 2022 г. Претензия оставлена без ответа.

Просит суд изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым № степенью готовности 15%, площадью 432 кв.м., <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В последующем истец дополнил исковые требования, заявив требования к Гайскому РОСП УФССП России по Оренбургской области и просил также освободить объект незавершенного строительства от ограничений и обременений, наложенных постановлениями Гайского РОСП УФССП России по Оренбургской области.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к МКУ КУИ о взыскании материальных убытков.

Требования мотивировал тем, что 20 сентября 2017 года между ним и МКУ КУИ был заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности, с разрешенным использованием: предпринимательство, цель использования: строительство здания аптеки. Срок действия договора установлен до 20 марта 2019 года.

При передаче участка, на нем отсутствовали какие-либо объекты.

Для выполнения договорных условий им произведены следующие действия: разработан Градостроительный план земельного участка от 28.11.2017 г., разработан проект здания аптеки с торговым предприятием 2018 г.; получено разрешение на строительство от 25.06.2018 г.; проведены земляные работы, возведены стены здания; установлено ограждение по периметру земельного участка; получены технические условия на подключение к сетям электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Здание поставлено на государственный учет как объект незавершенного строительства.

Общая стоимость мероприятий составила 300 000 руб.

16 сентября 2019 года между сторонами заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности, с разрешенным использованием: <данные изъяты> для завершения строительства объекта незавершенного строительства со степенью готовности 15%, площадью <данные изъяты> кв.м., <адрес>

Срок действия договора определен сторонами до 06 мая 2022 года, однако, в связи с ситуаций, связанной с пандемией, все строительные работы были прекращены и завершить строительство объекта к сроку, не представилось возможным.

МКУ КУИ обращалось в суд с требованиями к ФИО2 о взыскании суммы задолженности, признании договора аренды расторгнутым, возложении обязанности привести участок в первоначальное состояние.

При этом, суд удовлетворил требования частично, взысканы пени за несвоевременное внесение арендных платежей по договору аренды, сумма неосновательного обогащения в размере задолженности по договору аренды и пени. В удовлетворении остальной части иска отказано. При этом, суд указал, что предъявление истцом требования о возврате земельного участка, по существу является требованием о виндикации участка, поскольку обязанность возврата имущества при прекращении аренды в порядке ст.622 ГК РФ не требует судебной защиты. Вопрос о возврате земельного участка не может быть разрешен в отрыве от решения вопроса о судьбе возведенного на нем объекта недвижимости.

Полагает, что договор аренды земельного участка от 16 сентября 2019 г. не расторгнут, арендатор продолжает пользоваться земельным участком, оплачивает арендные платежи.

При передаче земельного участка, ответчик получит доходы в виде произведенных улучшений.

Просит суд взыскать с МКУ КУИ в свою пользу убытки в размере 300 000 руб., расходы по оплате госпошлины – 6 200 руб.

В судебное заседание представитель истца по первоначальному иску МКУ КУИ не явился, о времени и месте слушания дела извещен был надлежащим образом.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен был надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против первоначальных исковых требований, поддержав встречный иск, по доводам, изложенным в заявлении.

В судебное заседание не явились представители ответчика Гайского РОСП УФССП России по Оренбургской области, третьих лиц оГИБДД Отд МВД России по Гайскому городскому округу, Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Оренбургской области, ВТО Управления Роспотребнадзора по Оренбургской области, извещены судом надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

В соответствии с п. 2.3 Положения «О МКУ КУИ администрации Гайского городского округа», утвержденного решением Гайского городского Совета депутатов Оренбургской области № от 25 мая 2017 года, полномочиями по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, расположенными на территории муниципального образования Гайский городской округ, наделен Комитет.

В соответствии с п. 2.3.1. названного Положения Комитет является арендодателем земельных участков.

Материалами дела установлено, что 16 сентября 2019 года между МКУ КУИ и ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты> <адрес> с разрешенным использованием: предпринимательство; цель использования: для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что на земельном участке расположен объект недвижимости: объект незавершенного строительства с кадастровым №, степенью готовности 15%, площадью <данные изъяты> кв.м., <адрес> принадлежащий ФИО2 на праве собственности.

Срок аренды устанавливается с 06.05.2019 г. по 06.05.2022 г. (п.2.1).

Размер арендной платы за пользование земельный участком за период с 06.05.2019 г. по 06.05.2022 г. составляет 284 602,55 руб.

Передача земельного участка от арендодателя к арендатору подтверждается актом приема-передачи от 16 сентября 2019 г.

Ранее указанный земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды земельного участка № от 20 сентября 2017 г. под строительство объекта: здание аптеки, сроком по 20 сентября 2018 г.

Исходя из выписки из ЕГРН, на земельном участке с кадастровым № расположен объект незавершенного строительства с кадастровым №, степень готовности 15%, принадлежащий на праве собственности ФИО2

Согласно акту обследования земельного участка от 22.12.2022 г., на земельном участке с кадастровым №, находится объект незавершенного строительством, принятый на кадастровый учет с кадастровым №; строительство на объекте незавершенного строительством не ведется; территория объекта незавершенного строительством не огорожена, каких-либо установленных застройщиком знаков, не имеется.

Представленным фотоматериалом, подтверждается факт, изложенный в вышеназванном акте обследования земельного участка, а именно: строительство объект незавершенного строительством со степенью готовности 15% не ведется, территория участка не огорожена.

Сведений о достижении ответчиком цели, для которой был предоставлен земельный участок, не имеется. На предоставленном земельном участке отсутствует объект завершенного строительства, право собственности на который, зарегистрировано в установленном законом порядке.

Перечисленные обстоятельства, в судебном заседании оспорены не были.

Материалами дела установлено, что договор аренды земельного участка №, на котором расположен незавершенный строительством объект, прекращен, уведомление о прекращении за исходящим № направлено ответчику 06.09.2022 г. и получено последним 12.09.2022 г.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2015 года, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Закона N 171-ФЗ с 1 марта 2015 года утратил силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Так, согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно разъяснений, приведенных в Обзоре судебной практики ВС РФ N 2 от 22 июля 2020 г., действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2020 г. N 308-ЭС19-25765, совокупное толкование статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3, пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Материалами дела установлено, что арендатор земельного участка, то есть ФИО2 16 сентября 2019 г. реализовал свое право, предусмотренное приведенными выше положениями закона на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Данное обстоятельство является препятствием для повторного предоставления в аренду спорного земельного участка на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в силу установленных законом требований договор аренды от № от 16 сентября 2019 г. прекратил свое действие 06 мая 2022 г., основания для использования земельного участка для цели строительства после указанной даты отсутствуют.

Поскольку на земельном участке, являвшемся предметом аренды, расположен объект незавершенного строительства, возведенный ФИО2 со степенью готовности 15%, при этом объект не эксплуатируется, суд приходит к выводу о наличии оснований для изъятия данного объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 229.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Вопрос о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства подлежит разрешению в ходе процедуры публичных торгов в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1299.

Поскольку объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов, оснований для сохранения обеспечительных мер, принятых Гайским РОСП УФССП России по Оренбургской области, не имеется.

Истцом по встречному иску ФИО2 заявлено о взыскании с МКУ КУИ убытков в размере 300 000 руб., понесенных им в связи с возведением объекта незавершенного строительства.

Под убытками в ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по общему правилу для наступления гражданско-правовой ответственности за причинение вреда, в частности, в виде возмещения убытков, необходимо установить факт наступления вреда, его размер, противоправность поведения причинителя вреда, его вину, а также причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями.

Согласно разъяснениям пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Согласно п. 1 и 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

При этом бремя доказывания факта убытков и причинно-следственной связи возложено на истца, а ответчик вправе представить доказательства, исключающие его вину либо подтверждающие иную причинность убытков.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что сумма в размере 300 000 руб., уплаченная ФИО2, в связи с проведением подготовительных работ по строительству объекта не является убытками по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) МКУ КУИ и понесенными ФИО2 расходами отсутствует. Изъятие земельного участка связано исключительно с невыполнением ФИО2 условий договора аренды, а именно: строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено.

Таким образом, оснований для удовлетворения встречного искового заявления, не имеется, как и не имеется оснований для взыскания с МКУ КУИ в пользу ФИО2 понесенных расходов по оплате госпошлины.

Доводы о том, что договор аренды № от 16 сентября 2019 года не расторгнут, а арендатор продолжает пользоваться земельным участком и вносит арендные платежи, отклоняются. Срок действия договора истек 06 мая 2022 года, что прямо предусмотрено пунктом 2.1, при этом, условий о его пролонгации не содержит. Арендные платежи ФИО2 вносятся за фактическое использование земельного участка, в связи с нахождением на нем объекта, принадлежащего истцу по встречному иску на праве собственности.

Поскольку МКУ КУИ освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в суд, то в соответствии со ст.103 ГПК РФ с ФИО2 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа к ФИО2, Гайскому районному отделу службы судебных приставом УФССП России по Оренбургской области об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, освобождении объекта от обременений – удовлетворить.

Изъять у ФИО2 для продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, с кадастровым №, имеющий степень готовности - 15%, расположенный на земельном участке с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв. м, <адрес>

Освободить объект незавершенного строительства, с кадастровым № имеющий степень готовности - 15%, расположенный на земельном участке с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный <адрес> от ограничений и обременений, наложенных постановлениями Гайского РОСП УФССП России по Оренбургской области № от 07.02.2022 г., № от 17.08.2021 г., № от 13.11.2020 г., № от 07.02.2022 г., № от 17.08.2021 г., № от 13.11.2020 г.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа о взыскании убытков – отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета МО Гайский городской округ государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Гайский городской суд Оренбургской области в течение месяца после его изготовления в окончательной форме.

Судья: Е.В. Шошолина

Мотивированный текст решения изготовлен: 29 мая 2023 год.

Судья: Е.В. Шошолина