УИД 48RS0010-01-2024-002881-39 Гражданское дело № 2-208/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2025 г. г. Грязи

Грязинский городской суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Шегида Е.А.,

при секретаре Севостьяновой Е.Е.,

с участием представителя ответчика ООО «Усмань-Агро-Инвест» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области к ФИО1, от имени и в интересах которого действует законный представитель ФИО5, ФИО6, ООО «Усмань-Агро-Инвест» о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось в суд с иском к ФИО7, ФИО6, ООО «Усмань-Агро-Инвест», указав, что по информации Управления Росреестра по Липецкой области (письмо от 31.10.2024 № 1542) в отношении земельного участка с к/н № 07.05.2024 зарегистрировано право общей долевой собственности в 1/2 доли ООО «Усмань-Агро-Инвест» на основании договора купли-продажи доли земельного участка, заключенного между ФИО1 и ООО «Усмань-Агро-Инвест»; 31.10.2024 зарегистрировано право общей долевой собственности в 1/2 доли ООО «Усмань-Агро-Инвест» на основании договора купли-продажи доли земельного участка, заключенного между ФИО6 и ООО «Усмань-Агро-Инвест». В результате совершенных сделок ООО «Усмань-Агро-Инвест» стало собственником земельного участка с к/н №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Считают указанные сделки притворными, поскольку у истца имеется преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже. Истец просит признать недействительными (ничтожными) договор купли-продажи доли земельного участка с к/н № от 07.05.2024, заключенный между ФИО1 и ООО «Усмань-Агро-Инвест» и договор купли-продажи доли земельного участка с к/н № от 30.10.2024, заключенный между ФИО6 и ООО «Усмань-Агро-Инвест»; применить последствия недействительности ничтожных сделок, восстановив стороны в первоначальном положении путем возврата ООО «Усмань-Агро-Инвест» в собственность ответчиков по 1/2 доли земельного участка с к/н № и обязать ответчиков возвратить ООО «Усмань-Агро-Инвест» денежные средства, уплаченные по указанным договорам купли-продажи.

Судом к участию в деле в качестве законного представителя недееспособного ответчика ФИО1 привлечена его опекун ФИО5.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Усмань-Агро-Инвест» ФИО4 в судебном заседании иск не признал, настаивал на рассмотрении дела по существу при повторной неявке в судебное заседание представителя истца и просил в удовлетворении иска отказать, так как оспариваемые сделки не противоречат закону и не являются притворными.

Ответчик ФИО6, законный представитель недееспособного ответчика ФИО1 В.А. ФИО5, представитель третьего лица Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п. 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4). Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не специальными федеральными законами.

Согласно п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1). Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (абз. 1 п. 2). В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (п. 3). Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4).

В соответствии с ч. 1, абз. 2 ч. 2 ст. 4 Закона Липецкой области от 04.12.2003 N 81-ОЗ "О правовом регулировании земельных правоотношений в Липецкой области", п. 2.22 Положения об управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, утв. Постановление Правительства Липецкой обл. от 16.07.2024 N 413 (в редакции, действовавшей до 16.01.2025) управление имущественных и земельных отношений Липецкой области осуществляет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

В связи с принятием указа Губернатора Липецкой области от 14.01.2025 N 4 "О системе и структуре органов исполнительной власти Липецкой области и признании утратившими силу некоторых указов Губернатора Липецкой области" на основании указа Губернатора Липецкой обл. от 14.01.2025 N 5 "О переименовании исполнительных органов Липецкой области" управление имущественных и земельных отношений Липецкой области переименовано в министерство имущественных и земельных отношений Липецкой области.

Постановлением Правительства Липецкой обл. от 15.01.2025 N 11 "О внесении изменений в постановление Правительства Липецкой области от 16 июля 2024 года N 413 "Об утверждении Положения об управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области" внесены изменения в постановление Правительства Липецкой области от 16 июля 2024 года N 413, в том числе в части изменения наименования органа с «управление» на «министерство».

Таким образом, министерство (ранее – управление) имущественных и земельных отношений Липецкой области, ИНН <***>, является уполномоченный орган области, наделенным преимущественным правом покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании свидетельства на право собственности на землю серии XVII-ПО092 № 183187 (регистрационная запись № 310 от 04.06.1996) ФИО1 принадлежала земельная доля размером 6,3 га на земельный участок по адресу: <адрес>

ФИО6 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 27.08.2007, удостоверенного нотариусом нотариального округа Грязинского района Липецкой области ФИО2, принадлежала земельная доля размером 6,3 га на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования.

Из справки МО по Грязинскому району Управления Росреестра по Липецкой области следует, что общая долевая собственность на территории бывшего ТОО «Двуреченское» Грязинского района Липецкой области входила в состав земель с к/н № ОАО «Карамышевское» Грязинского района Липецкой области.

ФИО1 является недееспособным. Постановлением главы администрации Грязинского района от 04.02.2009 № 14 над ним установлена опека и опекуном назначена ФИО8

Постановлением администрации Грязинского муниципального района Липецкой области от 03.11.2009 № 602 ФИО5 разрешена продажа земельной доли площадью 6,3 га (земельная доля из земель сельхозназначения для сельскохозяйственного использования), расположенной на территории бывшего ТОО «Двуреченское», принадлежащей ФИО1

По результатам проведенных кадастровых работ указанные земельные доли вошли в состав поставленного 22.04.2016 на кадастровый учет земельного участка с к/н № площадью 126 000 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, который был образован из земельного участка с к/н №.

Соглашением от 23.11.2023 об определении размера долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с к/н № доли ФИО1 и ФИО6 в праве общей долевой собственности на данный земельный участок определены равными, то есть по ? доле за каждым.

Постановлением администрации Грязинского муниципального района Липецкой области от 20.03.2024 № 417 ФИО5 разрешена продажа ? доли указанного земельного участка за 178 589,00 руб.

В ответ на письменное уведомление ФИО5, действующей от имени и в интересах ФИО1, от 27.09.2023 о намерении продать земельную долю, 23.11.2023 ФИО6 заявила письменный отказ от преимущественного права покупки земельной доли размером 6,3 га, что составляет ? долю в праве общей долевой собственности за земельный участок с к/н №.

На основании договора купли-продажи доли земельного участка от 03.05.2024, удостоверенного нотариусом нотариального округа города Липецка Липецкой области ФИО3, ФИО5, действующая в качестве законного представителя ФИО1, продала ООО «Усмань-Агро-Инвест», ИНН <***>, ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадь 126 000 кв.м с к/н №, расположенного по адресу: <адрес>, за 178 589,00 руб.

На основании указанного договора купли-продажи в ЕГРН 07.05.2024 внесена запись № №-48/073/2024-6 о регистрации за ООО «Усмань-Агро-Инвест» права общей долевой собственности на ? долю указанного земельного участка.

Между ФИО6 и ООО «Усмань-Агро-Инвест», с одной стороны, и ООО «Усмань-Агро-Инвест», с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности № 23/1100/ZKP/00049748 от 01.07.2024, на основании которого ООО «Усмань-Агро-Инвест» приняло в аренду на срок 15 лет земельный участок с к/н № площадь 12,6 га, предоставленный из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО6 и ООО «Усмань-Агро-Инвест».

09.10.2024 между ООО «Усмань-Агро-Инвест» и ФИО6 заключен договор купли-продажи № 24/1100/ZKP/00069893, на основании которого ФИО6 продала ООО «Усмань-Агро-Инвест» ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадь 126 000 кв.м с к/н 48:02:1020301:1047, расположенного по адресу: <адрес>, за 500 000,00 руб.

На основании данного договора купли-продажи в ЕГРН 31.10.2024 внесена запись № №-48/039/2024-14 о регистрации за ООО «Усмань-Агро-Инвест» права общей долевой собственности на ? долю указанного земельного участка.

Истец полагает, что вышеуказанные сделки купли-продажи, послужившие основанием для регистрации 07.05.2024 и 31.10.2024 права собственности ООО «Усмань-Агро-Инвест» на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с к/н №, повлекли нарушение требований закона, поскольку ответчиками нарушено преимущественное право покупки субъекта Российской Федерации - Липецкой области указанного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, что является основанием для признания названных сделок недействительными.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п. 2).

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п. 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

В силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Таким образом, к сделкам с долями в праве, совершаемыми несколькими продавцами, либо одним из них при наличии других сособственников в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, должны применяться положения ст. 250 ГК РФ в нормативном единстве со ст. Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Статья 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", регулирует отношения, связанные с самим земельным участком, как отдельным объектом права, а не долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих на праве собственности разным лицам.

Как следует из материалов дела, на момент отчуждения 03.05.2024 ФИО1 в лице законного представителя принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и заключения оспариваемого договора купли-продажи этой доли право преимущественной покупки имел другой участник долевой собственности – ответчик ФИО6

Судом установлено, что при продаже ФИО1, от имени и в интересах которого действовала ФИО8, второй сособственник ФИО6 дала письменный отказ от преимущественного права покупки.

Предметом оспариваемых договоров купли-продажи являлись доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с к/н №, приобретенные ответчиком ООО «Усмань-Агро-Инвест» у разных лиц: ответчиков по данному делу ФИО1 и ФИО6

В связи с чем, оснований для применения положений ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не имеется.

Министерство (ранее – управление) имущественных и земельных отношений Липецкой области, заявляя требования о признании недействительными (ничтожными) вышеуказанных договоров купли-продажи земельных долей, просило применить последствия недействительности ничтожных сделок, восстановив стороны в первоначальном положении.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в рассматриваемой ситуации истец не имел права преимущественной покупки спорных земельных долей, а потому полагает, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области к ФИО1, паспорт гражданина РФ <данные изъяты>, от имени и в интересах которого действует законный представитель ФИО5, паспорт гражданина РФ <данные изъяты>, ФИО6, паспорт гражданина РФ <данные изъяты>, ООО «Усмань-Агро-Инвест», ИНН <***>, о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, с к/н №, расположенный по адресу: <адрес>, заключенного 03.05.2024 между ФИО1, от имени и в интересах которого действует опекун ФИО5, и ООО «Усмань-Агро-Инвест», и заключенного 09.10.2024 между ФИО6 и ООО «Усмань-Агро-Инвест», и применении последствий недействительности сделок, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Липецкий областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Грязинский городской суд Липецкой области.

Судья Е.А. Шегида

Мотивированное решение

изготовлено 14.02.2025.