Решение по делу № 2-4287/2023 от 21.09.2023 - о признании недействительным договора купли - продажи недвижимого имущества, признании недействительной записи в ЕГРН.

Гражданское дело № ******

№ ******

Мотивированное решение изготовлено 21.09.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> 14 сентября 2023 года

Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Темникова В.Ю., при секретаре ФИО4, с участием истца ФИО2, его представителя ФИО5, ответчика ФИО3, третьего лица ФИО12, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли - продажи недвижимого имущества, признании недействительной записи в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском к ФИО3, в обоснование которого указано, что ранее ему на праве собственности принадлежал земельный участок с КН № ******, площадью 502 кв.м., с размещенным на нем нежилым зданием с КН № ******, площадью 36 кв.м., по адресу: <адрес>. На основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок с нежилым зданием был им продан ФИО3 за 520 000 рублей. Полагая указанную сумму заниженной, в исковом заявлении истец считает, что данная сделка является кабальной. За год до оспариваемой сделки ДД.ММ.ГГГГ по его вине произошел пожар на участке истца, в результате которого причинен ущерб имуществу, расположенному на соседнем участке, и принадлежащему третьему лицу ФИО12 В частности, у последней сгорела баня. Истец полагает, что с целью полного возмещения причиненного ущерба перед ФИО12 он был вынужден заключить договор купли – продажи спорного имущества. При этом, последняя, являясь риелтором, совместно с другими лицами вынудили истца продать свое имущество за цену, ниже рыночной. Согласно отчету ООО «Оценщики Урала» № ****** от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилое строение, общей площадью 36 кв.м., улучшения на земельном участке, общей площадью 502 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка с КН № ****** по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 814 680 рублей. Сам же истец оценивает земельный участок в 700 000 рублей, а стоимость здания – 1 000 000 рублей.

На основании вышеизложенного, с учетом окончательно уточненных исковых требований, истец просит признать недействительными вышеуказанный договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также записи в ЕГРН о регистрации права собственности спорных объектов за ФИО3 и восстановить запись в ЕГРН о собственнике на них - ФИО2

Истец ФИО2 и его представитель ФИО5 поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить.

Представитель истца дополнительно указала, что ФИО2 является дееспособным человеком, однако у него имеются проблемы со слухом. В счет исполнения обязательств по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 перевела истцу 200 000 рублей, остальные же денежные средства по оспариваемой сделке он сразу же передал третьему лицу ФИО12 в счет возмещения ей ущерба от пожара, произошедшего ДД.ММ.ГГГГ, а также другим потерпевшим. Представитель истца полагает, что ФИО2 обманным путем вынудили заключить оспариваемую сделку, поскольку он находился в стрессовой ситуации и поддался влиянию ответчика ФИО6 и третьего лица ФИО12

Истец ФИО2 также пояснил, что в настоящее время проживает в принадлежащей ему на праве собственности <адрес>, расположенной в <адрес>. Причины обращения в суд спустя три года после совершения оспариваемой сделки объяснил тем, что долго не мог собраться для этого, поскольку находится в стрессовом состоянии после произошедшего ДД.ММ.ГГГГ пожара. Также указал, что в настоящее время ФИО3 на земельном участке с КН № ****** возведена новая баня, произведена замена крыши здания с КН № ******

Ответчик ФИО3 возражала против заявленных требований по доводам письменного отзыва. Указала, что ранее, до совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ, не была знакома ни с истцом, ни с третьим лицом ФИО12 О продаже спорного имущества узнала через объявление об этом, размещенном на интернет – сайте Е1. После просмотра объекта и согласования покупной цены ею было принято решение о покупки спорных объектов недвижимости. Сделка оформлялась с помощью услуг ООО «Агентство недвижимости «Улей» при участии ФИО12 В день совершения сделки, которая проводилась в офисе ПАО «Сбербанк» по адресу: <адрес>, ФИО2 получил от ФИО3 всю сумму выкупной цены в размере 520 000 рублей, о чем свидетельствует соответствующая расписка в получении денежных средств. При этом, последний каких – либо возражений относительно стоимости продаваемых им объектов не высказывал. Кроме того, ФИО2 при подаче заявления в МФЦ на перерегистрацию прав собственности спорных объектов недвижимости также не высказывал отсутствия намерения по продаже им данного имущества за указанную в договоре купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ выкупную цену. После покупки ФИО3 на земельном участке с КН № ****** возведена новая баня, установлена скважина для получения воды, высажены новые кустарники, произведена замена крыши здания с КН № ******. Кроме того, ответчик полагает, что представленный истцом отчет ООО «Оценщики Урала» не может быть положен в основу решения суда, поскольку выполнен с нарушением установленных требований.

Третье лицо ФИО12 в судебном заседании пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ в результате пожара, произошедшего на ранее принадлежащем истцу земельном участке с КН № ******, было повреждено её имущество. Поскольку ФИО2 добровольно не возместил ущерб, она была вынуждена обратиться в суд. Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в её пользу были взысканы в счет возмещения ущерба 264 618 рублей 44 копейки, расходы по проведению экспертизы в сумме 10 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в сумме 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 846 рублей 18 копеек. Размер ущерба был определен ФИО12 на основании заключения специалиста ФИО7 № ******. При этом, ФИО2 в судебном заседании в Кировском районном суде <адрес> ДД.ММ.ГГГГ участвовал совместно со своим представителем ФИО9 и полностью признал исковые требования, не оспаривая размер ущерба. С целью возмещения причиненных ФИО12 убытков, размер которых установлен вышеназванным решением суда, ФИО2 уже после состоявшегося судебного акта сам обратился к ней с просьбой о продаже принадлежащего ему ранее земельного участка и расположенного на нем здания. ФИО12 предложила ему обратиться в ООО «Агентство недвижимости «Улей», где она раньше работала риелтором, что он и сделал. Сама ФИО12 в настоящее время находится на пенсии, сделку купли – продажи с ФИО8 она не сопровождала, этим занимался сотрудник ООО «Агентство недвижимости «Улей». После продажи спорных объектов недвижимости она получила от ФИО2 денежные средств, взысканные в её пользу по решению Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Также пояснила, что никакого воздействия ни она, ни ответчик, ни кто – либо еще на истца не оказывал и не вынуждал его продавать спорное имущество.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, истцу на праве собственности ранее принадлежало спорное имущество: земельный участок с КН № ******, площадью 502 кв.м., с размещенным на нем нежилым зданием с КН № ******, площадью 36 кв.м., по адресу: <адрес>.

По вине истца ДД.ММ.ГГГГ произошел пожар на земельном участке № ****** по адресу: <адрес>, с КН № ******, в результате которого, в том числе, причинен ущерб имуществу, расположенному на соседнем участке, и принадлежащему третьему лицу ФИО12

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ФИО12 были взысканы в счет возмещения ущерба 264 618 рублей 44 копейки, расходы по проведению экспертизы в сумме 10 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в сумме 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 846 рублей 18 копеек. Размер ущерба, как следует из данного судебного акта, был определен ФИО12 на основании заключения специалиста ФИО7 № ******, за вычетом полученного ею от страховой компании ПАО СК «Росгосстрах» страхового возмещения в сумме 100 000 рублей. При этом, ФИО2 в судебном заседании в Кировском районном суде <адрес> ДД.ММ.ГГГГ участвовал лично со своим представителем ФИО9 и полностью признал исковые требования, не оспаривая при этом размер ущерба. В связи с чем, суд находит не состоятельными доводы истца ФИО2 о введении его в заблуждение относительно размера причиненных ФИО12 убытков, который, по его мнению, являлся необоснованно завышен, поскольку он был определен решением суда, имеющим в данном случае в силу ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение, с учетом результатов специалиста – оценщика. ФИО2 каких – либо возражений относительно заявленного размера не высказывал, имея при этом достаточно времени для подготовки своей позиции, наоборот, признал исковые требования в полном объеме. Кроме того, привлекал для защиты своих интересов при рассмотрении иска о возмещении ущерба представителя ФИО9, в связи с чем имел реальную возможность получить всю интересующую его информацию, а также при необходимости и консультацию относительно предмета спора.

На основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО2, последний продал ответчику указанный земельный участок с нежилым зданием за 520 000 рублей, переход прав собственности на него зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства были получены истцом в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, стороной истца не оспаривается, что ответчик ФИО3 перевела истцу 200 000 рублей безналичным переводом, остальные же денежные средства по оспариваемой сделке он сразу же передал наличными денежными средствами третьему лицу ФИО12 в счет возмещения ей ущерба от пожара, произошедшего ДД.ММ.ГГГГ, а также другим потерпевшим.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что спорный договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ составлен в соответствии с требованиями 455 ГК РФ, заключен в письменной форме, договор подписан истцом и ответчиком, стороны поименованы как продавец и покупатель, они согласовали все существенные условия договора, четко выразили его предмет, касающийся исключительно взаимоотношений купли - продажи. Договор не содержит каких-либо условий, которые могут сформировать выводы для ошибочной оценки его правовой природы. Доказательств порока воли, связанного с отчуждением спорного земельного участка и здания стороной истца не было представлено. На основании данного договора в ЕГРН внесена запись о правах на недвижимое имущество ФИО3

Сторонами не оспаривается, что истец лично подписывал оспариваемый договор, а также подписывал и подавал заявление с приложением пакета необходимых документов для осуществления регистрации права собственности ответчика на земельный участок и расположенное не нем здание на основании заключенного договора купли-продажи. Кроме того, ФИО2 получил выкупную стоимость за проданные объекты 520 000 рублей, которая соответствует цене договора купли – продажи, и распорядился денежными средствами по своему усмотрению, в том числе передал часть денежных средств третьему лицу ФИО10 в счет возмещению причиненных от пожара ДД.ММ.ГГГГ убытков, размер которых был ранее установлен решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт подписания договора и подлинность самих подписей его контрагентов сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего, не соответствующие действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих для заключения сделки.

В абз. 3 п. 99 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" разъяснено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

Заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. Истец не доказал наличие с его стороны заблуждения, имеющего существенное значение. Относительно природы сделки (купли-продажи) истец не заблуждался, не мог истец заблуждаться и относительно условий сделки.

В ходе рассмотрения дела истцом не были представлены доказательства того, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ его волеизъявление было искажено под влиянием заблуждения или обмана третьего лица ФИО12 или ответчика ФИО3, с которой ФИО2 до заключения оспариваемой сделки даже не был знаком.

При этом, следует отметить, что инициатива на заключение оспариваемого договора исходила от самого истца. С целью продажи спорных объектов недвижимости ФИО2 обратился в ООО «Агентство недвижимости «Улей», с которым заключил соответствующее соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами не оспаривается. Кроме того, оспариваема сделка совершалась по истечении одного года после произошедшего по вине истца пожара ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, при наличии у последнего возможности и достаточного времени для определения цены продаваемой недвижимости, его доводы о заблуждении относительно реальной стоимости продаваемых им объектов и кабальности заключённой сделки, суд находит несостоятельными.

По смыслу п. 3 ст. 179 ГК РФ кабальной сделкой считается сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, тогда как доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи при наличии названных обстоятельств, истцом суду также не представлено.

Доводы истца о совершении сделки на крайне невыгодных условиях, о чем свидетельствует отчуждение имущества по цене, которая существенно ниже рыночной не могут служить основанием к признанию сделки недействительной.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с принципом свободы договора его стороны согласовали одно из его существенных условий о цене земельного участка и жилого дома. В связи с чем, несогласие истца с ценой договора через три года после продажи спорных объектов недвижимости не может указывать на недействительность ранее заключенной сделки. При этом, доказательств того, что истец был не согласен с ценой договора оспариваемой им сделки материалы дела не содержат. Кроме того, он не совершал никаких действий, свидетельствующих о его несогласии с продажной ценой спорных объектов и (или) отказов от совершения оспариваемой сделки на момент ее заключения. При этом, истец не был лишена возможности заключить договор на иных условиях.

Сам по себе представленный истцом отчет ООО «Оценщики Урала» № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость проданных объектов недвижимости составляет 814 680 рублей, в силу основополагающего принципа свободы договора не может служить доказательством кабальности заключенной сделки. Кроме того, суд также обращает внимание, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена оценщиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, тогда как цена оспариваемой сделки определялась её контрагентами в момент её заключения ДД.ММ.ГГГГ. Помимо этого, при определении рыночной стоимости земельного участка и здания, оценщиком учтены произведённые ответчиком улучшения спорных объектов недвижимости уже после их приобретения, что не может указывать на достоверность определенной в данном отчете стоимости спорных объектов на момент совершения оспариваемой сделки.

Сторонами не оспаривается, что после заключения договора купли – продажи ответчик несет бремя содержания имущества, осуществляет в отношении него свои правомочия собственника, что также указывает на реальность совершенной сделки. Так, с момента перехода права собственности на спорные объекты недвижимости ФИО3 на земельном участке с КН № ****** возведена новая баня, установлена скважина для получения воды, высажены новые кустарники, произведена замена крыши здания с КН № ******, что истцом в судебном заседании не оспаривалось.

Таким образом, суд не усматривает оснований для признания недействительными сделки и записи в ЕГРН о переходе прав собственности. В связи с чем, отказывает истцу в удовлетворении его требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли - продажи недвижимого имущества, признании недействительной записи в ЕГРН отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья В.Ю. Темников