К делу №2-878/2022

УИД: 23RS0003-01-2022-000785-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2022 г. г-к Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе: председательствующего Кравцовой Е.Н.,

при секретаре Дубинной А.Р.,

при участии представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика (истца по встречному иску) ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» - ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, по встречному иску ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» к ФИО1 о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» о понуждении к регистрации договора участия в долевом строительстве. В обоснование иска указала, что между ней и ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» был подписан договор участия в долевом строительстве №/ПР-А от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями данного договора (п. 3.1) «Застройщик» обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить «Многоквартирный жилой дом», указанный в пункте 1.1.3. Договора, и после получения разрешения на ввод «Многоквартирного жилого дома» в эксплуатацию передать в предусмотренный Договором срок «Участнику долевого строительства» «Объект долевого строительства», в соответствии с характеристиками, которые определены в пункте 3.2. Договора и Приложении № «Техническое описание Объекта долевого строительства», а «Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных Договором и принять «Объект долевого строительства» при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоквартирного жилого дома». В п. 3.2 договора содержится описание «Объекта долевого строительства», подлежащего передаче «Участнику долевого строительства» согласно проектной документации: жилое помещение на 11 этаже во втором подъезде литер 1, строительный номер , инвестиционной площадью 45,10 кв.м.

Договор был представлен для государственной регистрации в Анапский отдел Управления Росреестра по с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД 001/2020-14959465.

ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об отказе в государственной регистрации прав.

Основанием для приостановления и отказа в государственной регистрации послужило принятие постановления администрации муниципального образования город курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отмене приложения от ДД.ММ.ГГГГ к разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №».

Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-39863/2020 было признано недействительным Постановление Администрации Муниципального образования город-курорт Анапа № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отмене приложения от ДД.ММ.ГГГГ к разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГг. №».

Решение Арбитражного суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и в связи с этим какие-либо препятствия для регистрации договора участия в долевом строительстве №/ПР-А отсутствуют. Несмотря на это ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» уклонилось от регистрации договора.

Истец готов добросовестно исполнить условия договора по оплате приобретаемого объекта недвижимости, в соответствии с п. 4.2 договора участия в долевом строительстве №/ПР-А согласно которому цена договора должна быть выплачена «участником долевого строительства» в полном объеме в порядке и сроки, предусмотренные договором. Цена договора подлежит уплате не ранее государственной регистрации настоящего договора. Цена договора составляет 3 021 000 руб.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих обращение ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по и предоставление документов, предусмотренных действующим законодательством, в установленные договором сроки, с целью государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и отказа регистрирующего органа в осуществлении такой регистрации, ответчик не предоставил.

В связи с уклонением ответчика истец просит обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фройда-Н» исполнить условия договора участия в долевом строительстве №/ПР-А от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Обществом ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фройда-Н» путем направления документов для проведения государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» заявило встречные исковые требования о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым. В обоснование встречного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» и ФИО4 подписан договор участия в долевом строительстве №/ПР-А, согласно которому застройщиком приняты обязательства о передаче дольщику по завершении строительства объекта долевого строительства — квартиры инвестиционной площадью 45,10 кв.м., строительный № по адресу: г-к Анапа. ». ДД.ММ.ГГГГ Администрацией МО г-к Анапа, в связи с корректировкой проектной документации внесены изменения в разрешение на строительство. ДД.ММ.ГГГГ администрация МО г-к Анапа вынесла постановление № «Об отмене приложения от ДД.ММ.ГГГГ к разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №». Данное постановление стало основанием приостановления регистрации договоров участия в долевом строительстве. О принятом органом местного самоуправления решении и установленном ограничении застройщик уведомлен не был. ДД.ММ.ГГГГ стороны подали в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним совместное заявление о регистрации договора.

24.09.2020г. Анапский отдел Управления Росреестра по приостановил государственную регистрацию прав в отношении в том числе спорного объекта недвижимости. Предоставленное ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» право на возведение многоквартирного жилого дома, в части разрешения на строительство приложений к нему изменено в части, а значит право заключать договоры долевого участия на строительство многоквартирного жилого дома аннулировано вне воли застройщика.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора, путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, поэтому денежные средства истцом не получены. ДД.ММ.ГГГГ застройщиком в адрес дольщика направлено уведомление о необходимости расторжения договора участия в долевом строительстве и проект соглашения о расторжении, подписанного застройщиком. Указанное уведомление ответчиком получено, оставлено без ответа. Соглашение о расторжении, подписанное обеими сторонами, в адрес застройщика не поступало, в связи с чем истец просит признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве, подписанный сторонами на спорную квартиру.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал заявленные требования, просил удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» уточнил встречные требования и просил дополнить требованием о взыскании с ФИО1 в пользу Общества убытки – проценты за пользование чужими денежными средствами от неуплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве от 14.09.2020г. №/ПР-А в размере 233 043,44 рублей. Просил удовлетворить встречный иск, и отказать в удовлетворении требований ФИО1 в связи с фактическим расторжением данного договора в силу п.1 ст.417 ГК РФ и в связи с недоказанностью возможности исполнения договора.

Третьи лица - представители Администрации МО г-к Анапа, Управления Росреестра по Краснодарскому краю, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки суду не сообщили, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению, а по встречному иску подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» и ФИО1 подписан договор участия в долевом строительстве №/ПР-А, согласно которому застройщиком приняты обязательства о передаче дольщику по завершении строительства объекта долевого строительства — квартиры, инвестиционной площадью 45,10 кв.м, строительный №, расположенной в 1 литере, 2 подъезде на 11 этаже в строящемся «Жилом комплексе по адресу: г-к Анапа. » Литеры 1, 2, 3, расположенном на земельном участке с кадастровым номером: № адресу: . Строительство застройщиком объекта долевого строительства осуществлялось на основании Разрешения на строительство №, выданного ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО г-к Анапа в отношении объекта капитального строительства «Жилой комплекс по адресу: г-к Анапа, » литеры 1,2,3.

Пунктом 4.1 договора установлена цена договора в размере 3021700 рублей. Виды выплат, составляющие цену договора, а также порядок ее оплаты предусмотрен п. 4.2, согласно которому цена договора подлежит уплате не ранее государственной регистрации данного договора. Причем оплата цены договора, указанная в п. 4.1 договора, производится участником долевого строительства в размере 700 000 рублей за счет собственных средств и 2 321 700 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключенному между участником долевого строительства и ПАО «Сбербанк России» путем перечисления на расчетный счет застройщика после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

Из материалов дела следует, что для приобретения указанного объекта долевого участия ФИО1 были одобрены ПАО «Сбербанк России» три заявки на ипотечный кредит на суммы 2 321 700 руб., на 2 400 000 руб. и на 2 600 000 руб. Срок действия заявки был установлен банком до 26.06.2021г.

Письмом от 16.03.2021г. № Генеральный директор ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» ФИО5 просил ПАО «Сбербанк России» продлить срок одобрения кредита ФИО4 в связи с необходимостью соблюдения процессуальных сроков – вступления в силу решения суда.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией МО г-к Анапа, в связи с корректировкой проектной документации, на основании ст. 52 п. 7 ГрК РФ внесены изменения в разрешение на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ на основании представления Анапской межрайонной прокуратуры от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО г-к Анапа вынесла постановление № «Об отмене приложения от ДД.ММ.ГГГГ к разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №». Данное постановление направлено в Анапский отдел Управления Росреестра по и стало основанием приостановления регистрации договоров участия в долевом строительстве. Сведений об уведомлении застройщика о принятом органом местного самоуправления решении и установленном ограничении не представлено.

На основании ч. 3 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 с представителем ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» подали в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним совместное заявление о регистрации договора.

24.09.2020г. Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю уведомлением КУВД-001/2020-14959465/1 сообщил заявителям о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) №

22.12.2020 г. Уведомлением отдела Росреестра по Краснодарскому краю принято решение об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) №

Регистрация договоров участия в долевом строительстве на отдельные объекты долевого строительства в строящемся «Жилом комплексе по адресу: ,3 стала объективно невозможной.

Таким образом, в силу условий договора согласно которым уплата цены договора производится после государственной регистрации данного договора, поэтому судом установлено, что денежные средства застройщику ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» не поступили.

Кроме того, согласно п. 4.2 договора перечисление денежных средств в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется после государственной регистрации в установленном действующим законодательстве порядке договора участия в долевом строительстве, а также государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в силу закона в пользу Банка. Основным условием для перечисления денежных средств на счет застройщика, является предоставление в Банк оригинала договора с отметкой о его государственной регистрации.

Поскольку договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, денежные средства не могли быть перечислены на счет застройщика.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что строительство жилого комплекса по осуществлялось не за счет денежных средств, являющихся ценой договора участия в долевом строительстве №/ПР-А.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 417 ГК РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

В случае признания недействительным либо отмены в установленном порядке акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (пункт 1 настоящей статьи) обязательство не считается прекращенным, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа обязательства либо если кредитор в разумный срок не отказался от исполнения обязательства.

Из материалов дела следует, что ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» обжаловало постановление администрации МО г-к Анапа № «Об отмене приложения от ДД.ММ.ГГГГ к разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №» и Арбитражный суд своим решением от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А32-39863/2020 (оставленным без изменения Постановлением 15-го арбитражного апелляционного суда от 29.06.2021г. дело №А32-39863/2020 15АП-6318/2021) признал недействительным постановление Администрации МО г-к Анапа от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Поэтому доводы ФИО1 об уклонении ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» от государственной регистрации договора участия в долевом строительства и злоупотреблением правом, опровергаются материалами дела, поскольку Общество совместно с истцом обращалось в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, но по независящим от ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» причинам, а именно, в связи с изданием постановления главы администрации МО г-к Анапа № от ДД.ММ.ГГГГ, договор не был зарегистрирован. Более того, ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» обращалось в суд с требованием о признании недействительным постановления главы администрации МО г-к Анапа № от ДД.ММ.ГГГГ Данные факты свидетельствуют о том, что ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» не уклонялось от регистрации договора.

На основании п.п. 2, 4, 6 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, в силу самого факта его осуществления, договор считается расторгнутым.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, направленным в адрес ФИО1 о необходимости расторжения договора в долевом строительстве, а также направленным проектом соглашения о расторжении, подписанным застройщиком, ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» фактически отказалось от исполнения договора. Продолжения отношений в рамках спорного договора после одностороннего отказа застройщика от его исполнения между сторонами не последовало.

Доказательств злоупотребления правом ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» при отказе от исполнения договора, ФИО1 не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что застройщик правомерно воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договора. Нарушений порядка расторжения договора судом не установлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу необходимости признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве №/ПР-А от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» и ФИО1 Тем самым суд отказывает в удовлетворении первоначального иска.

В тоже время, суд не находит правовых оснований для удовлетворения уточненных требований ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» о взыскании с ФИО1 убытков – процентов за пользование чужими денежными средствами от неуплаченной суммы по договору в размере 233 043,44 рублей. Как уже установлено судом, у ФИО1 право на оплату цены договора №/ПР-А от ДД.ММ.ГГГГ возникло только после осуществления государственной регистрации данного договора, а поскольку такая регистрация не была произведена, то следовательно проценты за пользование чужими денежными средствами начисляться не могут.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина РФ <...>, код подразделения 422-001, выдан 29.06.2002г. Цетральным РУВД ) к ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» ИНН <***> о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» к ФИО1 о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым – удовлетворить частично.

Признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве №/ПР-А от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» и ФИО1.

Признать отсутствующим право ФИО1 на объект долевого строительства — квартиру инвестиционной площадью 45,10 кв.м, строительный №, расположенной в 1 литере, 2 подъезде на 11 этаже в строящемся «Жилом комплексе по адресу: , расположенном на земельном участке с кадастровым номером: 23:37:0102034:7 по адресу: .

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Анапского городского суда от 11.02.2022г. в виде запрета ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» заключать договор участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение, этаж 11, лите 1, подъезд 2, строительный номер , инвестиционная площадь ,10 кв.м, в «Жилом комплексе по адресу: г-к Многоэтажный жилой дом по адресу: , расположенный на земельном участке площадью 7 490 кв.м., с кадастровым номером: № с другими лицами, помимо ФИО1, а также совершать любые иные сделки в отношении этого объекта долевого строительства или прав на этот объект долевого строительства, которые могут возникнуть у сторон такой сделки в будущем; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по производить регистрацию договора участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение, этаж 11, литер 1, подъезд 2, строительный номер , инвестиционная площадь ,10 кв.м, в «Жилом комплексе по адресу: г-к » Литеры 1,2,3»-Многоэтажный жилой дом по адресу: , расположенный на земельном участке площадью 7 490 кв.м., кадастровым номером: №, а также любых иных сделок в отношении этого объекта долевого строительства или прав на этот объект долевого строительства, которые могут возникнуть у сторон такой сделки в будущем, в случае, если стороной такого договора или сделки не является ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2022 года

документ распечатан из ПС ГАС «Правосудие» подлинник решения / определения / постановления находится в гражданском деле № 2-878/2022 (УИД: 23RS0003-01-2022-000785-16) Анапского городского суда Краснодарского края.