Дело № 2-1-34/2023

УИД: 64RS0042-01-2022-008386-20

Решение

иминем Российской Федерации

10 февраля 2023 г. г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Ребневой Е.Б.,

при секретаре судебного заседания Щеголевой А.М.

с участием представителя истца ФИО7 и представителей ответчиков ФИО5 и ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Энгельсского муниципального района <адрес>, комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района <адрес>, комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района о признании договора аренды земельного участка ничтожной сделкой,

установил:

истец обратился в суд с исковыми требованиями к ответчикам о признании договора аренды земельного участка ничтожной сделкой, ссылаясь на обстоятельства того, что ДД.ММ.ГГГГ на сайте torgi.gov.ru комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района <адрес> разместил информацию о проведении торгов №. Лот № указанного аукциона – земельный участок, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, местоположение: <адрес> А. По итогам аукциона ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района <адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель передал, а арендатор (ответчик) принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 64:50:010411:915, площадью 84 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, № А, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В пределах указанного срока истец получил технические условия и обратился в Управление обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района <адрес> для подготовки и утверждения градостроительного плана земельного участка и последующей разработки проектной документации. На основании указанного заявления подготовлен градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому установлено, что территория вышеуказанного земельного участка расположена в функциональной зоне улично-дорожной сети. Назначение функциональной зоны – предназначена для размещения элементов улично-дорожной сети (дорожного покрытия, тротуаров, озеленения, стоянок); объекты капитального строительства в пределах данной территориальной зоны не размещаются, в связи с чем места допустимого размещения капитального строительства отсутствует. При этом решением Энгельсского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с истца взыскана арендная плата и пени в размере 889138 руб. 38 коп. При наличии сведений в градостроительном плане истец был лишен возможности получить разрешение на строительство и использовать земельный участок по целевому назначению. Истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в прокуратуру <адрес> с жалобой на действия администрации Энгельсского муниципального района <адрес> и просьбой признать результаты торгов недействительными. Прокуратурой проведена проверка и ДД.ММ.ГГГГ истцом из прокуратуры получен ответ о том, что в градостроительном плане предоставлена недостоверная информация. Согласно ответу главы Энгельсского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № истцу стало известно, что весь спорный земельный участок расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций. Данные обстоятельства исключают использование земельного участка по назначению. Истец считает, что, несмотря на государственную регистрацию договора аренды, такие обстоятельства как заведомо известное нахождение земельного участка в зоне улично-дорожной сети и охранной зоне инженерных коммуникаций, свидетельствует о мнимости договора аренды земельного участка, поскольку договор не мог быть исполнен фактически. С письмом администрации истец ознакомился в мае 2022 года при получении копий материалов прокурорской проверки. Просит признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района <адрес> и ФИО2, ничтожной сделкой.

В ходе судебного разбирательства истец изменил основания иска, ссылаясь на то, что администрация в ответе от ДД.ММ.ГГГГ № прямо указывает на расположение спорного земельного участка в охранной зоне инженерных сетей (подземных сетей водопровода и напорной канализации), поэтому данный земельный участок не может быть использован для капитального строительства объекта – магазина. По сведениям ЕГРН ответчик сведениями об обременении земельного участка располагал с 2013 года, что исключало возможность предоставления спорного земельного участка для строительства магазина и выставление прав на данный участок на торги. Письмо администрации в адрес истца не направлялось и известно ему об обстоятельствах обременения земельного участка стало в мае 2022 года. Обстоятельства исчисления срока давности с ДД.ММ.ГГГГ установлены апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по гражданскому делу по иску ФИО2 о признании договора аренды незаключенным, где указано, что срок исковой давности следует исчислять с указанной даты, а первоначально в суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, в этой связи срок исковой давности не пропущен, поскольку согласно ч. 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд. Полагая, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, как нарушающий требования закона и при этом посягающий на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, истец просил суд признать данный договор аренды земельного участка ничтожной сделкой.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о месте и дате судебного разбирательства надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении спора в своем отсутствии.

Представитель истца ФИО7 поддержала доводы истца, с учетом изменения основания заявленных требований, просила удовлетворить иск в полном объеме. Дала пояснения аналогичные обстоятельствам, изложенным в уточненном тексте искового заявления, просила обратить внимание суда, что срок исковой давности не пропущен. Использование земельного участка не представлялось возможным, потому что весь спорный земельный участок расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций, о чем арендатору стало известно в мае 2022 года после ознакомления с материалами прокурорской проверки и нахождения в ней письма администрации от ДД.ММ.ГГГГ, по смыслу земельный участок не может быть использован под строительство магазина.

Представитель ответчика администрации Энгельсского муниципального района <адрес> в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, поддержала письменные возражения по изложенным в них основаниям, сослался также на пропуск срока исковой давности, поскольку истцу о невозможности использования земельного участка было известно еще в январе 2018 года, после получения градостроительного плана.

Представитель ответчика комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области письменные возражения по иску поддержала в полном объеме, просила в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку истцом не представлено допустимых доказательств о том, что нахождение земельного участка в охранной зоне не позволило ему использовать земельный участок по целевому назначению с учетом данной охранной зоны. При проведении торгов нарушения процедуры проведения торгов не имеется. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, который следует исчислять с момента начала исполнении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ и на настоящий момент срок истек. Апелляционное определение Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ не следует принимать в качестве приюдиции, поскольку ответчики не согласны с установленной судом датой исчисления срока давности и намерены обжаловать данное определение в Первый кассационный суд администрации. Полагает, что поскольку заключенная ФИО2 сделка является оспоримой, то срок исковой давности следует исчислять с момента начала передачи земельного участка и исполнения сделки. Доводы истца о ничтожности заключенной сделки не подтверждены допустимыми доказательствами того, что арендованный земельный участок не мог им использоваться под строительство магазина. Напротив, опровергается сведениями о том, что вид разрешенного использования земельного участка и его месторапосложение вполне разрешает строительство магазина либо его расположение.

Истец ФИО2, ответчик комитет по управлению имуществом администрации ЭМР <адрес>, третье лицо Управление обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района <адрес>, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Суд с согласия участников процесса и наличии сведений о надлежащем извещении счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участников процесса, принимая во внимание доводы письменных возражений, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что на сайте torgi.gov.ru ДД.ММ.ГГГГ комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района <адрес> разместил информацию о проведении торгов №. Предмету торгов присвоен лот № – земельный участок, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, местоположение: <адрес> А.

По результатам проведенных торгов ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель передал, а арендатор (ответчик) принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 64:50:010411:915, площадью 84 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, № А, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Факт передачи земельного участка от арендодателя к арендатору подтверждается приложенным к договору актом от ДД.ММ.ГГГГ.

В период действия договора истец получил технические условия и обратился в Управление обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района <адрес> для подготовки и утверждения градостроительного плана земельного участка и последующей разработки проектной документации для получения разрешения на строительство магазина.

По заявлению ФИО2 подготовлен градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому установлено, что территория вышеуказанного земельного участка расположена в функциональной зоне улично-дорожной сети. Назначение функциональной зоны – предназначена для размещения элементов улично-дорожной сети (дорожного покрытия, тротуаров, озеленения, стоянок); объекты капитального строительства в пределах данной территориальной зоны не размещаются, в связи с чем места допустимого размещения капитального строительства отсутствует.

В плане указывается, что в отношении земельного участка ограничения (обременения) права не зарегистрировано.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 64:50:010411:915 площадью 84 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, № А в настоящее время относится к землям населенных пунктов с вид разрешенного использования «магазины».

После получения градостроительного плана, в связи с указанной в нем информацией, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в прокуратуру <адрес> с жалобой на действия администрации Энгельсского муниципального района <адрес> и просьбой признать результаты торгов недействительными.

По результатам проведенной проверки ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 из прокуратуры получен ответ, где указывается на недостоверность информации в выданном ему градостроительном плане, на возможность ознакомиться с материалами проверки и полученным ответом на представление прокуратуры, а также необходимости обратиться в суд для оспаривания выданного градостроительного плана на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010411:915, поскольку в силу требований земельного законодательства без получения градостроительного плана выдача разрешения на строительство не представляется возможным.

В судебном заседании исследовано надзорное производство прокуратуры <адрес> №ж-2019, где видно, что по запросу прокуратуры в материалы проверки представлено регистрационное дело на земельный участок, документация, подготовленная и выданная ФИО2, ответы компетентных органов, на основании которых прокурор пришел к заключению о наличии нарушений со стороны администрации при выдаче ФИО2 градостроительного плана и необходимости вынесения представления в адрес главы администрации.

Глава администрации, реагируя на представление прокуратуры, направляет ответ от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указывает, что нарушений при подготовки градостроительного плана не выявлено, план с указанием на невозможность расположения объекта капитального строительства выдан правомерно, при этом расположение земельного участка с кадастровым номером 64:50:010411:915 находится в функциональной зоне улично-дорожной сети приведены ошибочно, однако весь земельный участок расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций, что послужило основной причиной для выдачи градостроительного плана земельного участка без обозначения места допустимого размещения объекта капитального строительства.

ФИО2 на указанное ему в ответе прокуратуры право ознакомиться с ответом на представление прокурора и материалами проверки воспользовался только в мае 2022 года, после чего обратился в суд с требованиями о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и взыскании убытков, возникший в результате принудительно взысканной с него в судебном порядке арендной платы.

В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ вышеприведенные обстоятельства, установленные по вышеуказанному гражданскому делу Энгельсского районного суда <адрес>, имеют преюдициальное значение для настоящего дела, в котором участвуют те же лица, они не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

Решением Энгельсского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за нарушение срока внесения арендной платы взыскана в пользу комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района <адрес> задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 734111 руб. 94 коп. и пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 155026 руб. 44 коп., а также взыскана в доход государства с зачислением в бюджет Энгельсского муниципального района <адрес> государственная пошлина в размере 12091 руб. 38 коп. Решение суда вступило в законную силу после апелляционного обжалования ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Энгельсского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО2 к администрации Энгельсского муниципального района <адрес>, комитету по управлению имуществом администрации ЭМР <адрес>, Управлению обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района <адрес>, комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района <адрес> о признании договора аренды земельного участка незаключенным, взыскании убытков в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения, жалоба ФИО2 без удовлетворения. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Указанными судебными актами установлено и является обязательным и приюдициальным при рассмотрении настоящего дела то, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным между ФИО2 и комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района <адрес>, приведенным в исполнение после подписания акта-приема передачи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, на основании чего возникла обязанность по уплате арендных платежей, которую арендатор не исполнял надлежащим образом, в связи с чем произведено правомерное принудительное взыскание в судебном порядке.

Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что предоставленный в аренду ФИО2 земельный участок расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций находится в охранной зоне инженерных коммуникаций, о чем ФИО2 мог узнать не ранее ДД.ММ.ГГГГ

Истец, обращаясь с настоящим иском, изменив его основания, указывает, что поскольку ему был предоставлен в аренду земельный участок для строительства магазина в охранной зоне инженерных коммуникаций, где строительство объекта капитального строения не представляется возможным, то сделка, заключенная ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной, так как нарушает требования закона и посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При этом срок исковой давности им не пропущен, поскольку известно ему об этом стало в мае 2022 года, кроме того апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ также установлено, что срок исковой давности не пропущен.

Ответчик Администрация, возражая против заявленных требований, ссылается на то, что на момент реализации права на торгах и заключение договора аренды, обременение прав на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010411:915 зарегистрировано не было, право реализовано без нарушения требований закона, срок исковой давности следует исчислять с момента вступления решения суда о взыскании с ФИО2 арендной платы, который на дату обращения ФИО2 в суд истек, в этой связи требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Ответчик Комитет по земельным ресурсам, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что на момент организации торгов никаких обременений на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010411:915 зарегистрировано не было, охранные зоны установлены не были, о прохождении инженерных коммуникаций известно не было, поэтому сделка является соответствующей требованиям законодательства и не нарушающей прав третьих лиц. Срок исковой давности следует исчислять с начала исполнения сделки с ДД.ММ.ГГГГ, три года истекли, поэтому в удовлетворении требований ФИО2 следует отказать в полнм объеме.

Суд с целью проверки доводов сторон истребовал в материалы дела дополнительные документы, из которых следует, что инженерные коммуникации тепловой сети строительством 1977-1990 г.г. проходят по территории земельного участка с кадастровым номером 64:50:010411:915, который частично передан в аренду с ДД.ММ.ГГГГ, границы охранной зоны определены, границы Промзоны также определены, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответу Управления обеспечения градостроительной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, основанному на сведениях справочно-информационного ресурса «Публично кадастровой карты Росреестра» территория спорного земельного участка частично расположена в охранной зоне линейного объекта тепломагистрали № от ТЭЦ-3 У101-ШО-103-ТК-123А-ЦТП, тепломагистрали №А от ШО 103-ШП107-ШО-108-ТК-118 с кадастровым номером 64:50:020604:2488. Также на спорном земельном участке установлен публичный сервитут в связи с расположением линейных объектов тепломагистралей № и №А. Сведения в письме подтверждаются представленными выкопировками из информационного ресурса, в который указывается о наличии охранной зоны на территории земельного участка с кадастровым номером 64:50:010411:915 и ограничения в использовании.

Согласно выписки их ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010411:915, в разделе 4.1 содержатся сведения об ограничении в использовании или ограничении права на объект или обременения объекта недвижимости. Площадь земельного участка равная 10 кв.м имеет вид ограничения прав на земельный участок на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и площадь равная 46 кв.м того же земельного участка имеет ограничения в виде публичного сервитута, установленного постановлением Администрации о ДД.ММ.ГГГГ, в связи с прохождением линейного объекта тепломагистрали № и №А.

Из представленного в материалы дела регистрационного дела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> видно, что на основании постановления администрации от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема земельного участка и присвоен адрес месторасположения: <адрес>А. В дальнейшем земельный участок выставлен на торги для реализации права аренды для строительства магазина, без указания сведений о наличии обременений на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010411:915. Право аренды приобретено ФИО2, о чем заключен договор аренды ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого земельный участок свободен от прав третьих лиц и не имеет обременений.

Постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ установлен публичный сервитут в отношении частей земельный участок и земель, государственная собственность на которые не разграничена, в целях размещения объекта тепловых сетей – линейного объекта тепломагистрали № и №А, в том числе части площадью 46 кв.м земельного участка, площадью 84 кв.м, из земель населенных пунктов с разрешенным с использованием: магазины по адресу: <адрес>А.

Из представленного в материалы дела договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, видно, что комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района заключил договор аренды с ОАО «Волжская территориальная генерирующая компания» (в настоящее время переименованная в ПАО «Т Плюс») по предмету на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № предоставления в аренду земельного участка из земель населенных пунктов под сооружение сетей инженерно-технического обеспечения – тепломагистрали, поскольку на земельных участках расположены линейные объекты - тепломагистраль №А. Срок аренды установлен с 20,12.2012 г. по ДД.ММ.ГГГГ Установлено, что данный договор заключен в отношении всех участков по которым проходят линейные объекты, в том числе в отношении спорного земельного участка.

Согласно ответу филиала «Саратовский» ПАО «Т Плюс» в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010411:915 по адресу: <адрес>А, установлены обременения в пользу ПАО «Т Плюс» охранная зона и публичный сервитут вдоль трассы прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3-х метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей. Ограничения установлены в связи с прохождением линейных объектов тепломагистралей № и №А. Право на Промзону линейных объектов зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ Год строения сооружения 1977-1990. Из приложенной к ответу выписки из ЕГРН видно схему расположения сооружения, проходящего по земельным участкам, в том числе по земельному участку, расположенному в кадастровом квартале 64:50:010411.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением земель, изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение, установлены статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ (редакция, действующая на момент заключения спорного договора аренды земельного участка) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 9 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

В силу пункта 11 названной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Пунктом 13 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

В соответствии с пунктом 12 статьи 9 ГрК РФ утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон. Правовой режим земельных участков, как следует из положений статей 1, 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), определяется градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, установленной правилами землепользования и застройки. Действительно, положениями части 4 статьи 30 ГрК РФ, пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ закреплено требование о принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне в целях создания правовой определенности правового режима его использования.

Однако, как следует из части 4 статьи 36 ГрК РФ, действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами (пункты 2 и 3).

В соответствии с пунктом 3 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для охранных зон.

Таким образом, по общему правилу ограничение прав на землю в виде ограничения хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах сопровождается принятием акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. В то же время отдельными положениями законодательства Российской Федерации предусматривается установление таких ограничений, не требующее издания актов органов государственной власти или органов местного самоуправления в отношении охранных зон линейных объектов. К числу таких случаев можно отнести: установление особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных зонах магистральных трубопроводов (пункт 4 Правил охраны магистральных трубопроводов).

Анализ установленных выше обстоятельств показывает, что земельный участок с кадастровым номером 64:50:010411:915 в большей его части занят линейным объектом, право собственности, на который зарегистрировано в 2005 году, передан органом местного самоуправления на праве аренды ПАО «Т Плюс» в 2013 году, на основании чего в дальнейшем установлен публичный сервитут. При наличии указанных обстоятельств на момент организации торгов уполномоченному органу было известно о наличии функциональной зоны на земельном участке, выставляемом на торги. В этой связи комитет при формировании аукционной документации обязан был включить все характеристики земельного участка и указать наличие на нем линейного объекта. Факт того, что органу местного самоуправления было известно о наличии подземной инженерной коммуникации подтверждается самим органом в письме от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указывается, что градостроительный план по заявлению ФИО2 без указания месторасположения объекта строительства был выдан правомерно, в связи с наличием охранных зон инженерных коммуникаций в границы которых входит весь земельный участок. Таким образом, указанные комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района в аукционной документации характеристики земельного участка с кадастровым номером 64:50:010411:915, не соответствовали фактическим условиям строительства на спорном участке, так как большая часть земельного участка находится в охранных зонах линейных объектов тепломагистралей № и №А, часть которых не была оговорена в аукционной документации и в заключенном в дальнейшем договоре аренды земельного участка. Поскольку арендодатель (Комитет) при выставлении на аукцион права аренды земельного участка для строительства магазина предоставил недостоверную информацию и предоставленный истцу по итогам аукциона в аренду земельный участок невозможно использовать по целевому назначению, то заключенная сделка отвечает признакам ничтожности.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции, определенной в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, нарушающий требования закона или иного правового акта, недействителен в силу оспоримости или ничтожен в силу прямого указания Закона (статья 166 ГК РФ).

Так как, разрешенное использование земельного участка под строительство магазина не соответствует целям использования такого земельного участка ввиду его обременения правами третьих лиц, то суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ обладает признаками недействительности (ничтожный).

Однако суд не может не учитывать обстоятельства того, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут по окончании его срока действия ДД.ММ.ГГГГ, данные обстоятельства также установлены ранее принятыми судебными актами, имеющими преюдициальное значение.

Согласно разъяснениям пункта 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным с момента его заключения, и поскольку указанный договор аренды, между сторонами расторгнут, то оснований для признания его ничтожным с момента заключения не имеется.

Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о применении пропуска срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п.п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктами 1, 2 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Пунктом 15 указанного Постановления установлено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 17 и абз. 2 п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Как следует из условий оспариваемого договора аренды, земельный участок передан собственником арендатору в день заключения договора аренды, о чем составлен акта приема передачи земельного участка. Таким образом, исполнение договора аренды началось с ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок исковой давности начинает течь с момента подписания договора и передачи земельного участка.

С данным исковым заявлением истец обратился в суд только в ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за истечением срока давности, который истек ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для восстановления срока не имеется, поскольку истцом доказательств уважительности пропуска данного срока не представлено. Представленные в материалы дела медицинские документы не указывают на уважительную причину, длящуюся в течении 3-х лет.

Ссылка стороны истца, что дата исчисления срока исковой давности с ДД.ММ.ГГГГ, указанная судом апелляционной инстанции является преюдициальной и трехлетний срок надлежит исчислять с указанной даты, несостоятельна. Поскольку суд апелляционной инстанции указал на дату при исчислении срока по заявленным требованиям ФИО2 о признании договора аренды незаключенным, а при выбранном способе защиты права о признании сделки ничтожной срок исковой давности надлежит исчислять в соответствии с требованиями статьи 181 ГК РФ.

Согласно пункта 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

При этом судом отклоняются доводы истца о том, что о невозможности использования земельного участка ему стало известно из материалов прокурорской проверки в мае 2022 года, поскольку ФИО2 о невозможности осуществления строительства магазина стало известно при получении градостроительного плана, без которого он не мог в силу требований земельного законодательства получить разрешение на строительство.

С учетом изложенного, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме ко всем ответчикам по заявленным исковым требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 (<данные изъяты>) к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области Саратовской области, комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды земельного участка ничтожной сделкой отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Мотивированное решение суда составлено 17 февраля 2023 г.

Председательствующий: