Дело №2-4672/2023

УИД №60RS0001-01-2023-007138-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Псков 26 октября 2023 года

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Жбановой О.В.,

при секретаре Кострициной Ю.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области к ФИО3 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее – Комитет) обратился в суд с иском к ФИО3 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с КН №, общей площадью 88 кв.м., степенью готовности 20%, расположенного на земельном участке с КН №.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и ФИО3 заключен договор аренды №№ земельного участка с КН № сроком на три года, до ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно сведениям ЕГРН ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства с КН №, площадью 88 кв.м., степенью готовности 20%, расположенного на земельном участке с КН №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка с КН №, площадью 4502 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В связи с тем, что действие договора аренды земельного участка прекращено, ответчик строительство объекта не завершил, истец на основании ст. 235 ч. 2 п. 3.1, ст. 239.1 ГК РФ, ст.ст. 39.6 п. 2 п.п. 10 и п.5 ЗК РФ обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержала, настаивала на удовлетворении иска.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через представителя.

Представитель ответчика ФИО2 против удовлетворения исковых требований возражал на основании ст. 239.1 п. 3 ГК РФ, поскольку окончить строительство объекта с КН № в установленный договором аренды срок ответчик не смог по независящим от него обстоятельствам, так как фактически договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был изготовлен ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, письмом от ДД.ММ.ГГГГ направлен на почту и получен на руки ФИО3 в конце ДД.ММ.ГГГГ. После получения зарегистрированного договора ФИО3 приступил к поиску проектировщика с целью разработки проекта для получения разрешения на строительство, однако ДД.ММ.ГГГГ в Псковский городской суд Псковской области ФИО4 было подано исковое заявление о признании торгов недействительными. В ходе рассмотрения указанного искового заявления ФИО3 был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Рассмотрение гражданского дела по иску ФИО4 длилось с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что явилось препятствием к началу строительства. Кроме того, в ходе подготовки к освоению земельного участка выяснилось, что подъезд к земельному участку отсутствует, в связи с чем строительный процесс начать было невозможно. Ответчиком неоднократно предпринимались меры по согласованию возможного подъезда к земельному участку. ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на использование земель для размещения проезда к земельному участку, после чего ФИО3 произведены работы по расчистке дороги и участка, ДД.ММ.ГГГГ произведена отсыпка дороги, следовательно, Комитетом ответчику был передан земельный участок без учета возможности доступа к нему. На дату проведения аукциона и заключения договора доступа к земельному участку не имелось, ограничения или обременения в данной части указаны не были. С зимы по весну ДД.ММ.ГГГГ ответчиком подготовлена проектная и разрешительная документация, летом залит фундамент, после чего произведена регистрация объекта незавершенного строительства с присвоением ему КН №. В связи с тем, что ранее спорный земельный участок не передавался ФИО3 для завершения строительства объекта с КН №, данная возможность им не утрачена, ответчик полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела №2-1556/2021 по иску ФИО4 к КУГИ Псковской области о признании недействительными результатов торгов, материалы рассматриваемого гражданского дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ.

На основании ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (ст. 39.6 п. 2 п.п. 10 ГК РФ).

В силу ст. 39.6 п. 5 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Положениями ст. 235 ГК РФ закреплено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (статья 239.1).

В силу ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п.1,2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3).

На основании п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Эти нормы корреспондируют к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и являющейся гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Таким образом, закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах - при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Псковской области издано распоряжение №№ о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4502 кв.м., с КН №, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и ФИО3 в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ заключен договор аренды №№ земельного участка с КН №, площадью 4502 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 32 месяца, до ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства (л.д. 9-12, 22-23, 40-43).

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом в адрес ФИО3 направлен экземпляр договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с КН № (л.д. 49).

Согласно сведениям ЕГРН договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с КН № зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 20-23).

Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке КН № расположен объект незавершенного строительства с КН №, площадью 88 кв.м., степенью готовности 20%, принадлежащий ответчику ФИО3 (л.д. 13-19). Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ в результате обследования земельного участка с КН № выявлено, что на нем находится фундамент – железобетонная плита (л.д.25).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении на один год срока действия договора аренды земельного участка с КН №, которое оставлено без удовлетворения (л.д. 24).

Доводы стороны ответчика об отсутствии подъезда к арендуемому земельному участку суд находит необоснованными в силу следующего.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил в Комитет и Управление по градостроительной деятельности Администрации города Пскова заявления с требованиями предоставить информацию о возможных доступах для проезда к земельному участку с КН № (л.д. 50-51).

Согласно ответу Управления по градостроительной деятельности Администрации города Пскова от ДД.ММ.ГГГГ исх.№№ доступ к земельному участку с КН № может быть организован с существующей улично-дорожной сети: <адрес>. Вопрос согласования примыкания к автомобильной дороге общего пользования федерального значения Р-23 находится вне компетенции Администрации города Пскова (л.д. 52).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ФКУ «УПРДОР «Северо-Запад» направлено заявление с требованием выдать в письменной форме согласие, содержащее технические требования и условия для размещения съезда с автомобильной дороги общего пользования федерального значения Р-23 на земельный участок с КН № (л.д. 53).

Ответом от ДД.ММ.ГГГГ исх.№№ ФКУ «УПРДОР «Северо-Запад» в выдаче требования и условия для строительства примыкания от земельного участка с КН № к автомобильной дороге общего пользования федерального значения Р-23 отказано (л.д. 54).

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом в адрес ФИО3 сообщено, что формирование земельного участка осуществлялось ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес Комитета направлено заявление с требованием выдать разрешение на использование земельного участка площадью 370 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для организации проезда к земельному участку с КН № (л.д. 55).

Согласно ответу Комитета от ДД.ММ.ГГГГ исх№ в выдаче разрешения на использование земельного участка площадью 370 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с целью проезда к земельному участку с КН № отказано (л.д. 56-57).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес Комитета направлено заявление с требованием выдать разрешение на использование земельного участка площадью 2 416 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для организации проезда к земельному участку с КН № (л.д. 58).

Приказом Комитета №№ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано разрешение на использование земельного участка площадью 2 416 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для организации проезда к земельному участку с КН № (л.д. 61-62).

В соответствии с техническим заключением по результатам обследования земельного участка в ходе обследования выявлено, что доступ к спорному земельному участку осуществляется только по организованному проезду с земель общего пользования – пересечения улиц <адрес> (л.д. 86-98).

В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Согласно пунктам 1, 8 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

С 01.01.2017 отношения, возникающие, в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пп.7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков является межевой план.

На основании п. 5,6 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", межевой план состоит из графической и текстовой частей. В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются, помимо прочего, доступ к земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе в случае, если такой доступ может быть обеспечен путем установления сервитута.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (статья 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 м) или проезда (шириной не менее 3,5 м). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

Ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее 3,5 м - при высоте зданий или сооружения до 13,0 м включительно (пункт 8.1.4 свода правил 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", утвержденного приказом МЧС России от 24 апреля 2013 г. N).

В силу статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельного участка для его предоставления в аренду является стадией подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В связи с этим нарушение установленных законом правил при образовании подлежащего продаже на торгах участка в силу абзаца 7 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации может свидетельствовать о недействительности торгов.

Требований о недействительности торгов ответчиком не заявлено, судом таковые не признаны.

Вопросы формирования земельного участка с КН № и соблюдение требований законодательства при его формировании к предмету рассматриваемого спора не относятся.

Таким образом, суд заключает, что в аренду ответчику был предоставлен надлежащим образом сформированный земельный участок, к которому имелся и имеется проезд. То обстоятельство, что ответчик изъявил желание сформировать подъезд к нему с федеральной трассы не является основанием для отказа в иске, предусмотренным п. 3 ст. 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, суд находит обоснованными доводы стороны ответчика о невозможности использования земельного участка для завершения строительства длительное время по уважительным причинам в силу следующего.

Согласно материалам гражданского дела №2-1556/2021 ФИО4 в Псковский городской суд Псковской области ДД.ММ.ГГГГ было подано исковое заявление о признании результатов торгов недействительными, проведенных в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка с КН №.

ДД.ММ.ГГГГ по делу вынесено решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказано.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на решение от 27.07.2021 подана апелляционная жалоба.

Апелляционным определением Псковского областного суда от 19.10.2021 решение Псковского городского суда Псковской области от 27.07.2021 по гражданскому делу №2-1556/2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО4 – без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 подана кассационная жалоба.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 09.03.2022 решение суда первой инстанции от 27.07.2021 и апелляционное определение Псковского областного суда от 19.10.2021 оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО4 – без удовлетворения (л.д. 4-5, 143-149, 157-161, 185-193, 197-202, 215-217 дела №2-1556/2021).

Следовательно, суд соглашается с доводами ответчика о том, что нарушение срока строительства объекта на земельном участке с КН № обусловлено объективными и не зависящими от него причинами, поскольку при наличии судебного спора о законности торгов по аренде спорного земельного участка, ответчик в отсутствие злоупотребления правом по уважительным причинам не осуществлял строительство, в связи с чем основания для изъятия объекта незавершенного строительства в порядке ст. 239.1 п.п. 1, 6 ГК РФ отсутствуют.

Конституция РФ, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления гражданами экономической деятельности (статьи 7,8 Конституции РФ).

С учетом установленных по делу обстоятельств, требования истца нарушают конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов, в связи с чем заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по основаниям, предусмотренным положениями п.3 ст. 239.1 и ст. 10 ГК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194, 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области к ФИО3 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд Псковской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Жбанова

Решение в окончательной форме изготовлено 02 ноября 2023 года.