К делу №2-365/2025 (2-3232/2024)
УИД 23RS0029-01-2024-004618-72
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Туапсе 24 июля 2025 года
Лазаревский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Махоркина И.Л.,
при секретаре судебного заседания Параняк О.Ю.,
с участием представителя ответчика по доверенности ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» о восстановлении срока исковой давности по требованию о признании недействительным дополнительного соглашения от 20.04.2021 к договору купли-продажи недвижимого имущества №Э2-П- 223/2020 от 06.10.2020, о признании недействительным дополнительного соглашения от 20.04.2021 к договору купли-продажи недвижимого имущества №Э2-П-223/2020 от 06.10.2020, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа по закону о защите прав потребителей,
установил:
ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с иском к ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее – ответчик), в котором с учетом уточнений просит:
- восстановить срок исковой давности по требованию о признании недействительными дополнительного соглашения без номера от 20.04.2021 к договору купли-продажи недвижимого имущества №Э2-П-223/2020 от 06.10.2020;
- признать недействительным дополнительного соглашения без номера от 20.04.2021 к договору купли-продажи недвижимого имущества №Э2-П-223/2020 от 06.10.2020;
- взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в сумме 18 200 125,50 руб., в том числе неустойку согласно п. 3 ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей» в размере 11 649 000 руб. руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., неустойка по п. 8.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества № Э2-П-223/2020 от 06.10.2020 в размере 384 417 руб., штраф по п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 6 066 708,50 руб.
В обосновании заявленных исковых требований указано, что 06.10.2020 года между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №Э2-П-223/2020, по которому истец выполнил свои обязательства в полном объеме, произвела оплату в размере 11 649 000 рублей. Ответчик обязался в срок не позднее 24.02.2021 передать в собственность покупателя (истца) приобретаемое имущество. При этом недвижимое имущество было передано по акту приема-передачи только 20.05.2022, т.е. с просрочкой 330 дней. Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения в суд с заявленными требованиями.
Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил.
Представитель ответчика по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что может оплатить только основную сумму задолженности.
Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В соответствие со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу части 2 статьи 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Судом из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № Э2-П-223/2020, по которому ответчик, обязался передать в собственность истца, а истец обязался принять и оплатить нежилое помещение проектной номер, площадью 35,3 кв.м., этаж 2, в здании гостиница «Олимпийская», лит. Б, расположенное по адресу: РФ, <адрес>, апартаменты проектный номер в здании гостиница «Олимпийская», кадастровый номер
В соответствии с п. 3.1 Договора стоимость помещения составляет 11 649 000 рублей.
Согласно искового заявления сумма в размере 11 649 000 истцом полностью оплачена в установленные договором сроки. Данный факт ответчиком не оспаривался.
Согласно п. 1.7. Договора № Э2-П-223/2020 от ДД.ММ.ГГГГ срок ввода Объекта в эксплуатацию после завершения реконструкции Объекта и получения разрешения на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 5.1. Договора № № Э2-П-223/2020 от ДД.ММ.ГГГГ передача помещения, указанного в. п. 1.1. и принятие помещения покупателем будет произведена не позднее, чем через 2 месяца после завершения реконструкции Объекта и получения Разрешения на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию и окончания ремонтно-отделочных работ помещений.
Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ подписанного от имени истца по доверенности Свидетель №1 и заместителем генерального директора ООО «Ле ФИО3 Девелопмент» ФИО5, уточнена редакция п. 1.7. договора №№ Э2-П-223/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, сроки передачи объекта недвижимого имущества по договору изменены. Стороны согласовали новый срок передачи объекта – до ДД.ММ.ГГГГ.
Фактически помещение передано ответчиком истцу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимого имущества №№ Э2-П-223/2020 от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Судом установлено, что между сторонами достигнуто дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи, согласно условиям которого изменен срок ввода объекта в эксплуатацию после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию на срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с подписанием данного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в п.5 Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к Договору купли-продажи недвижимого имущества №№ Э2-П-223/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, которое было подписано лично истцом, зафиксировано, что «Стороны на момент подписания настоящего Акта не имеют финансовых и каких-либо иных претензий друг к другу, связанных с качеством отделочных работ, комплектацией помещения мебелью, оборудованием и бытовыми приборами. Между сторонами отсутствуют, в том числе претензии, связанные со сроком передачи помещения, разницей между проектной и фактической площадью помещения».
Из материалов дела также следует, что истцом выдана доверенность серии <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Белгородского нотариального округа <адрес> ФИО6 (зарегистрировано в реестре: 31/24-н/31-2020-18-325) сроком по ДД.ММ.ГГГГ, на имя в том числе Свидетель №1 Доверенность выдана на совершение юридических и фактических действий, связанных с владением и пользованием (без права отчуждения (продажи, дарения и т.п.) имущества, передачи в аренду, залог и т.д.) нежилыми Помещениями, находящимися в объекте недвижимого имущества - здании гостиницы «Олимпийская», лит. Б, кадастровый номер, по адресу: РФ, <адрес>, с правом подписывать и подавать разного рода заявления, подавать и получать все необходимые справки и документы, осуществлять регистрационные действия, заключать и подписывать договоры, приложения к ним, дополнительные соглашения об их изменении и расторжении, акты и иные документы, а также совершать иные действия от имени доверителя, в том числе осуществлять реконструкцию объекта недвижимости, включая все иные расположенные в объекте помещения и места общего пользования, а также перепланировку и ремонтно-отделочные работы в Помещении в любом виде и объеме.
Таким образом, представитель истицы Свидетель №1 действовала в рамках полномочий, предоставленных доверенностью.
При этом суд приходит к выводу, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения Закона «О защите прав потребителей», а также правовая позиция Верховного Суда РФ, отраженная в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. номер-КГ21-5-К2, «Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) в связи с субъектным составом сделки между сторонами, а соответственно нарушение срока исполнения договорных обязательств влечет за собой начисление неустойки по закону о защите прав потребителей.
Так, в самом Договоре купли-продажи спорного нежилого помещения говорится о предпринимательском назначении приобретаемых истицей помещений: «п.1.5. Реконструкция Объекта осуществляется в соответствии с корпоративными стандартами качества работ, используемых материалов и оборудования Международной сети, при этом Покупатель настоящим соглашается и подтверждает, что приобретает Помещение в целях его использования в качестве апартамента, входящего в состав Апарт-отеля.»
Судебная практика рассмотрения споров по вопросу признания предпринимательской деятельностью деятельность по сдаче физическими лицами нежилых помещений в аренду исходит из того, что в качестве предпринимательской квалифицируется деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения, которая носит не разовый характер, является систематической, последовательной, однородной и взаимосвязанной.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 27.12.2012 №34-П, отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. При этом в силу ст. 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве ИП гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться в отношении заключенных им сделок на то, что он не является предпринимателем (определение Конституционного Суда РФ от 02.07.2015 №1523-О).
В то же время необходимо отметить, что вопрос о том, является ли деятельность, связанная с получением дохода, предпринимательской, должен решаться в каждом случае индивидуально с учетом обстоятельств, имеющих значение в конкретной ситуации. Наличия одного лишь договора аренды недостаточно для вывода о том, что арендодатель-гражданин в соответствующем случае нарушил требование закона о необходимости зарегистрироваться в качестве предпринимателя. Для того чтобы сделать такой вывод, требуется установить факт систематического получения прибыли от передачи имущества в возмездное пользование другому лицу
Квалификация деятельности в качестве предпринимательской зависит от совокупности факторов, отличающихся для разных видов деятельности, в частности, от цели использования сдаваемых в аренду нежилых помещений, их функционального назначения, целей и оснований их приобретения и т.д., что соответствует судебной практике, в частности, определениям ВС РФ от 20.07.2018 №16-КГ18-17, от 31.08.2017 №307-КГ17-11240.
В п.8 «Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2022), указано, что при разрешении вопроса о применении Закона о защите прав потребителей имеет значение не только отсутствие у гражданина статуса индивидуального предпринимателя, но и цель приобретения им товара, заказа работ или услуг. Определяя закон, подлежащий применению по данному делу, суду надлежало исходить из толкования условий заключенного между сторонами договора и определить, имелся ли сторонами в действительности при заключении договора в виду договор участия в долевом строительстве, направленный на привлечение денежных средств гражданина для строительства комплекса зданий с последующим приобретением гражданином права собственности на апартаменты в построенном комплексе для личного использования, или нет, и лишь на основании установленных фактов делать вывод о том, подлежат ли применению к правоотношениям сторон нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона «О защите прав потребителей».
Таким образом, при решении вопроса о применении норм Закона «О защите прав потребителей» суду, помимо только субъектного состава правоотношений, следует выяснить и истинную цель приобретения спорного имущества; Содержание договора, на основании которого спорное имущество приобретается, в части указания в нем на цель приобретения имущества.
Доказательством предпринимательской цели при приобретении истцом вышеуказанного помещения является факт одномоментного заключения между истцом и ООО «Ле ФИО3 Девелопмент» в дату заключения Договора купли-продажи также и предварительного договора аренды нежилого помещения № АП-223/2020 от ДД.ММ.ГГГГ согласно п.1.2 которого «Помещение будет передано во временное владение и пользование ответчику для предоставления гостиничных услуг, иных услуг, сопутствующих гостиничным», а в соответствии с п.1.3. Предварительного договора аренды «Настоящим Арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на сдачу Арендатором Помещения или его части в субаренду под вышеуказанные цели».
В соответствии с п.1.2 приложения к предварительному договору аренды нежилого помещения № АП-223/2020 от ДД.ММ.ГГГГ. «Форма договора аренды» «Целевое назначение Помещения: предоставление гостиничных услуг и иных услуг, сопутствующих гостиничным».
Во исполнение заключенного Предварительного договора аренды нежилого помещения, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами спора был заключен договор аренды нежилого помещения номер
Согласно п.1.2. Договора аренды «Целевое назначение Помещения: предоставление гостиничных услуг и иных услуг, сопутствующих гостиничным.
Также судом установлено и истцом не представлено доказательств опровергающих указанные обстоятельства, что за весь период аренды истец на систематической основе получал арендные платежи на общую сумму в размере 124 234,7 рублей.
Таким образом, вышеуказанное помещение приобреталось истцом в целях извлечения регулярного дохода путем сдачи его в аренду ответчику, а не дли личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В соответствии с абз.3 ч.1 ст.2 ГК РФ «Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».
Согласно абз. 2 преамбулы Закона «О защите прав потребителей» «Основные понятия, используемые в настоящем Законе:», указано: потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;»
Таким образом, положения Закона «О защите прав потребителей» не применимы к данным правоотношениям только «в связи с субъектным составом сделки между сторонами», поскольку согласно Закону «О защите прав потребителей», для применимости данного закона к конкретным правоотношениям, помимо субъектного состава, необходимо также установление наличия цели приобретения имущества гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Судом установлено, что поскольку целью приобретения спорного помещения изначально являлось его использование в качестве гостиничного номера в апарт-отеле (п.1.5 Договора купли-продажи недвижимого имущества №Э2-П-223/2020 от 06.10.2020, п.1.2 предварительного договора аренды нежилого помещения №АП-223/2020 от 06.10.2020), при этом истец на регулярной основе систематически получал арендные платежи от сдачи принадлежащего нежилого помещения в аренду, потребителем согласно Закону «О защите прав потребителей» он не является, применение данного закона в данном случае невозможно.
С учетом изложенных обстоятельств, суд признает, что исковые требования являются необоснованными, в связи с чем в их удовлетворении следует отказать в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО2 (паспорт гражданина РФ: номер) к обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ИНН <***>) о восстановлении срока исковой давности по требованию о признании недействительным дополнительного соглашения от 20.04.2021 к договору купли-продажи недвижимого имущества №Э2-П-223/2020 от 06.10.2020, о признании недействительным дополнительного соглашения от 20.04.2021 к договору купли-продажи недвижимого имущества №Э2-П-223/2020 от 06.10.2020, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа по закону о защите прав потребителей - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Лазаревский районный суд г. Сочи.
Мотивированное решение суда составлено в окончательной форме 06 августа 2025 года.
Судья И.Л. Махоркин