К делу №2-3200/2023

УИД 23RS0047-01-2020-016029-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 февраля 2023 года Советский районный суд г. Краснодара

в составе:

председательствующего судьи Арзумановой И.С.

при секретаре Почуйко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи и признании права собственности,

установил:

ООО «Агрохолдинг Васюринский» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, ФИО3, в котором с учетом уточненных исковых требований просило перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 12.11.2016, заключенного между ФИО1 и ФИО4 по продаже земельного участка с кадастровым номером № с выплатой обществом с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» в пользу ФИО4 денежной суммы в размере 300 000 рублей; погасить регистрационную запись о государственной регистрации прав за ФИО4 на земельный участок расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, район ст. Старокорсунской от 28.11.2016 г. номер государственной регистрации права № в Едином государственном реестре недвижимости; признать за обществом с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» ИНН № право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 20007+/-1238 кв. м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, район ст. Старокорсунской, указать, что решение является основанием Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению уполномоченного лица от Общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» без истребования иных документов.

В обоснование заявленных требований указано, что 16.11.2005 между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя №2. Согласно п. 1.1. настоящего договора арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером № относится к землям сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более 5 (пяти) лиц. В соответствии с абзацем 4 пункта 2.3. данного договора арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. 03.06.2019 г. между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №2 от 16.11.2005 г. Вышеуказанный договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1 заключен на основании протокола №1 общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в Краснодарском крае ст. Старокорсунская в границах ЗАО «Нива-1» от 02.10.2004 г. ФИО1 участвовала в собрании и голосовала «за» заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером № и обременен арендой в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский». 12.11.2016 г. между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка. ФИО1 продала, а ФИО4 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером № за 300 000 рублей. В нарушение условий абзаца 4 пункта 2.3. договора аренды ответчик ФИО1 произвела отчуждение в пользу ответчика ФИО4 земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи земельного участка от 12.11.2016 г. Уведомлений о продаже земельного участка в адрес арендатора земельного участка на дату совершения договора купли-продажи ни ФИО1, ни ФИО4 не направляли. ООО «Агрохолдинг Васюринский» платежным поручением № от 08.12.2021 г. произвело перечисление денежных средств на депозитный счет Управления Судебного департамента в Краснодарском крае в пользу ФИО4 в размере 300 000 рублей.

Определением суда от 12.12.2022 в связи со смертью ФИО4 произведена замена ответчика ФИО4 на его правопреемников – ФИО2 и ФИО3

В судебном заседании представитель истца ООО «Агрохолдинг Васюринский» по доверенности ФИО5 на удовлетворении исковых требований настаивала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО3 по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать. Пояснила, что иск предъявлен в отношении земельного участка с КН №, принадлежавшего ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка от 12.11.2016 с зарегистрированным правом от 28.11.2016. Указанное свидетельствует о том, что принадлежавший ФИО4 земельный участок выбыл из состава общей долевой собственности на земельный участок с КН № и, как самостоятельный объект права, не мог быть передан в аренду ООО «Агрохолдинг Васюринский» по договору уступки права аренды от 03.06.2019. Просила также применить срок исковой давности.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте его проведения уведомлена надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 16.11.2005 года между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка № общей площадью 1 040 423 кв.м. сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя №2. В приложении к Договору аренды №2 имеются подписи доверенного лица собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, в том числе и ФИО1

Указанный договор зарегистрирован 12.12.2005, номер регистрации № Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя №2 от 16.11.2005 арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2.3. данного договора арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Вышеуказанный договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №2 заключен на основании протокола №1 общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в Краснодарском крае ст. Старокорсунская в границах ЗАО «Нива-1» от 02.10.2004.

03.06.2019 между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №2 от 16.11.2005 года. Зарегистрировано 16.07.2019, номер регистрации № Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В соответствии с п.1.2. Соглашения объектом аренды по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №2 от 16.11.2005 является земельный участок общей площадью 760 818+/-7632 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, с КН №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: КК, г. Краснодар, КВО, район ст. Старокорсунской.

Как установлено судом, между ФИО1 и ФИО4 12.11.2016 заключен договор купли-продажи земельного участка с КН №, площадью 20 007 кв.м., расположенный по адресу: КК, г. Краснодар, КВО, район ст. Старокорсунской. Право собственности ФИО4 на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 28.11.2016 рег. №.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 02.11.2020 года №КУВИ-002/2020-35177857, земельный участок с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно указанной выписке из ЕГРН от 02.11.2020 земельный участок с кадастровым номером № обременен с 16.11.2005 по 16.11.2020 арендой в пользу ООО «Агрохолдинг Васюриснкий».

Таким образом, судом достоверно установлено, что земельный участок с КН № в 2016 году выбыл из состава общей долевой собственности на земельный участок с КН № и на дату заключения Соглашения от 03.06.2019 уже являлся самостоятельным объектом права.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2.3. договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №2 от 16.11.2005 арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Разрешая доводы истца о том, что преимущественное право покупки истца установлено положениями договора аренды №2 от 16.11.2005, суд находит несостоятельными и не основанными на законе ввиду следующего.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки для участников долевой собственности.

Положения п. 2 ст. 250 ГК РФ обязывают продавца уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли, п. 3 ст. 250 ГК РФ устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено.

В свою очередь положениями ч. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

При этом нормы Закона N 101-ФЗ устанавливают специальное правовое регулирование в регулируемой этим законом сфере по сравнению с общими нормами ГК РФ и имеют над ними приоритет.

Положения п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ также не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли кем-либо из участников долевой собственности либо непосредственно использующим земельный участок лицом.

Согласно п. 2 ст. 12 Закона № 101-ФЗ продавец освобождается от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из иных участников долевой собственности.

Соответственно, в Законе № 101-ФЗ отсутствует механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение к правоотношениям сторон аналогичных механизмов, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (не лишая заинтересованных лиц права требовать признания соответствующей сделки недействительной).

Положениями п. 5 ст. 9 Закона N№ 101-ФЗ предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с требованиями п. 1 ст. 621 ГК РФ, также предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Действующее в настоящее время правовое регулирование не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение в собственность доли в арендуемом имуществе.

Равным образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность установления в договоре преимущественного права покупки доли для лица, не являющегося участником долевой собственности.

Напротив, действующее законодательство связывает наличие преимущественного права покупки доли именно с участием в долевой собственности, ввиду чего ссылки на положения ст. 421 ГК РФ при прямом противоречии законодательно установленному регулированию спорных правоотношений (ст. 422 ГК РФ), являются несостоятельными.

Также из буквального содержания договора аренды, на которые ссылается истец, не следует, что стороны договора при его заключении имели в виду предоставление арендатору преимущественного права покупки земельных долей в отношении других участников общей долевой собственности на земельный участок (т.к. данное условие прямо бы противоречило требованиям закона).

Разрешая доводы представителя ответчиков о применении к заявленным требованиям срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

Судом установлено, что переход права собственности от ФИО1 к ФИО4 на земельный участок с КН № (образован из земельного участка с КН №) состоялся в 12.11.2016, право собственности зарегистрировано 28.11.2016. С иском в суд ООО «Агрохолдинг Васюриснкий» обратилось лишь 11.12.2020.

Сведения ЕГРН об объекте недвижимости, включая сведения о правообладателях, носят открытый характер, ввиду чего доводы истца о том, что о переходе права собственности стало известно лишь в 2020 году, при получении выписки от 22.07.2020 суд отклоняет. Кроме того, суд отмечает, что истец, как новый арендатор обязан производить выплату арендной платы каждому собственнику земельной доли исходя из размера доли в праве собственности на земельный участок. Арендная плата выплачивается Арендатором ежегодно до 30 ноября текущего года (п.3.9 Договора). Таким образом, истцу (ООО «Васюринский МПК) должно было стать известно о том, что земельный участок выбыл из собственности ФИО1 30.11.2016. Таким образом, у истца имелась объективная возможность установить факт смены собственника земельного участка с КН №.

При этом суд также отмечает, что в судебном заседании представитель истца также указала, что с даты получения выписки из ЕГРН от 22.07.2020 им стало известно о нарушенном праве. Однако с 20.07.2020 до подачи иска прошло более 3-х месяцев (срок истек 22.10.2020).

Указанные обстоятельства, по мнению суда подтверждают истечение срока исковой давности для обращения в суд в порядке п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Суд также учитывает, что договор купли-продажи земельного участка с КН № был заключен более чем за три года до обращения истца в суд, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Кроме того, суд отмечает разницу в площади земельного участка с КН № при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя №2 от 16.11.2005 (1 040 423 кв.м) и площадь этого же участка при заключении 30.06.2019 Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.11.2002, заключенному ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюриснкий» (760 818 +/- 7632 кв.м). На дату заключения указанного соглашения сведения о спорном земельном участке имелись в ЕГРН.

Ввиду чего доводы представителя ответчика о том, что истец должен был узнать о нарушении своего права не позднее 2016 года (и о том, что указанный срок им пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований) суд находит состоятельным и считает возможным применить срок исковой давности.

При изложенном, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требвоаний общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи и признании права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд города Краснодара в течение одного месяца.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено: 09.02.2023.

Судья