РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Дело № 2-333/2025 06 марта 2025 года

29RS0018-01-2024-005348-61

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Акишиной Е.В., при секретаре Хлопиной О.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, расходов на оценку,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, расходов на оценку. В обоснование требований истцом указано, что 23 июля 2024 года она приобрела у ответчика нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. В ходе эксплуатации объекта недвижимости были выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер и не были оговорены сторонами при заключении договора купли-продажи. Просит расторгнуть договор купли-продажи от 23 июля 2024 года, взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 480 000 руб., расходы на оценку в размере 10 000 руб.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Ее представитель ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО2 и его представитель – адвокат Ромашко Е.А. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились.

Представитель третьего лица ТСН «Зеленый Квартал», надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив специалиста, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 июля 2024 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрела нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ произведена госрегистрация договора и права собственности истца на объект.

Отчуждаемый объект недвижимости до подписания настоящего договора сторонами осмотрен и не оговоренных недостатков не обнаружено. Продавец поставил в известность покупателя о явных и скрытых недостатках объекта недвижимости, которые не были обнаружены при его осмотре (п. 3.1 договора купли-продажи).

В силу п. 1.4 договора купли-продажи объект недвижимости продается по цене в размере 480 000 руб.

Покупатель произвела оплату за нежилое помещение до государственной регистрации договора, что подтверждается распиской от 23 июля 2024 года.

Стороны договорились о том, что договор имеет силу передаточного акта (п. 3.4 договора купли-продажи).

21 октября 2024 года ФИО1 обратилась к ответчику ФИО2 с письменной претензией, в которой требовала расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения по причине выявления существенных скрытых недостатков, при наличии которых использовать объект по прямому назначению не представляется возможным.

В связи с тем, что данная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно заключению специалиста от 15 октября 2024 года №, выполненного ФИО4, имеющим квалификацию «инженер-строитель» по специальности «Промышленное и гражданское строительство», стаж работы по специальности более 20 лет, на основании проведенного обследования установлено, что гидравлические коммуникации магистральной внутридомовой хоз-фекальной канализации существенно влияют на потребительское качество кладовой («Ситибокса»). Кроме того, на момент обследования выявлена недостаточная работа вытяжной вентиляции помещения. Выявленные недостатки помещения имеют неустранимый характер, либо требуют значительных затрат. Эксплуатация помещения кладовой на текущий момент без устранения выявленных недостатков по своему прямому назначению невозможна.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО4 выводы исследования подтвердил. При этом указал, что при посещении помещения кладовой сразу видно расположение внутридомовой канализации, нахождение в помещении труб канализации не препятствует использованию помещения в качестве кладовой, выявленные недостатки связаны с отсутствием герметичности прохода внутридомовой хоз-фекальной канализации через стену дома, устранение таких недостатков осуществляется в рамках работ по эксплуатации многоквартирного жилого дома, на момент осмотра помещения какой-либо протечки не было, грибок в помещении отсутствует.

В соответствии с ч. 1 ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела, пояснений сторон и пояснений специалиста, к недостаткам, на которые ссылается истец, относится ненадлежащее состояние общего имущества многоквартирного жилого дома, за которое продавец отвечать не может.

Так, в силу ст. 36 ЖК РФ, абз. 2 п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Как следует из ответа ТСН «Зеленый Квартал» от 23 декабря 2024 года, по поводу дефектов общедомового имущества, расположенного <адрес>, после 24 августа 2024 года ФИО1 в ТСН «Зеленый Квартал» с письменными заявлениями не обращалась.

Указанное свидетельствует, что за период со дня перехода права собственности к ФИО1 каких-либо залитий и протечек в спорном помещении не было.

Из заключения специалиста не следует, что в нежилом помещении обнаружены неустранимые недостатки помещения и недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются после их устранения.

С учетом изложенного, суд не усматривает правовых оснований для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании уплаченных по договору денежных средств, поскольку истцом, в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, не предоставлено доказательств, подтверждающих, что после передачи недвижимого имущества были обнаружены его существенные недостатки.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, суд отказывает истцу и в удовлетворении производных требований о взыскании расходов на оценку.

Поскольку при обращении с настоящим иском истцу определением суда от 21 ноября 2024 года была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины на срок два месяца, но не более чем до рассмотрения гражданского дела по существу, госпошлина ею по состоянию на дату разрешения спора не оплачена, с ФИО1 на основании ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 14 750 руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, расходов на оценку – отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в доход местного бюджета госпошлину в размере 14 750 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 20 марта 2025 года.

Председательствующий Е.В. Акишина