3а-67/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2023 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,

при секретаре Агапоновой О.Н.

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО2,

представителей административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» и заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ГБУ РО «Центр ГКО» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Рязанский областной суд с названным административным иском, указав в обоснование, что является собственником объекта недвижимости с кадастровым №.

Кадастровая стоимость здания (<скрыто> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Административный истец обращался в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет ООО «Аудитпартнер» № от 20.07.2022.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от 25.08.2022 № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано по причине нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

ФИО1 просил суд признать незаконным указанное решение ГБУ РО «Центр ГКО» и, с учётом уточнения заявленных требований, установить кадастровую стоимость здания с кадастровым № равной рыночной стоимости в размере, определённом в досудебном отчете и подтвержденном заключением повторной судебной экспертизы, - <скрыто> руб. по состоянию на 30 марта 2022 года.

Представитель ГБУ РО «Центр ГКО» и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель филиала ФГУП «ФКП Росреестра» в отзыве на административное исковое заявление указал, что требования административного истца не оспариваются учреждением ни по основаниям, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поскольку предмет судебного разбирательства не затрагивает прав и законных интересов учреждения.

Представитель администрации г. Рязани в письменной правовой позиции указал, что заявленные требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

В силу п.2 ч.11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Судом установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 является собственником здания с кадастровым № площадью 27379,6, наименование: литейный корпус, назначение: нежилое, местоположение: <адрес>.

В соответствии с Постановлением Минимущества Рязанской области от 14.10.2020 N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" по состоянию на 01.01.2020 кадастровая стоимость здания с кадастровым № составляет <скрыто> руб.

27.07.2022 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к которому был приложен отчёт ООО «Аудитпартнер» № от 20.07.2022 об оценке рыночной стоимости здания с кадастровым №. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки произведён в рамках затратного подхода с учётом результатов визуального осмотра, согласно которому из конструктивных элементов здания сохранился только фундамент. Рыночная стоимость этого объекта по состоянию на 30.03.2022 определена в размере <скрыто> руб.

ГБУ РО «Центр ГКО» решением от 25.08.2022 № отказало в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определённой в отчёте ООО «Аудитпартнер», указав, что в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, а именно, в нарушение п. 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 отчет об оценке составлен не в соответствии с заданием на оценку, оценщик определил рыночную стоимость только фундамента здания, которое не является объектом оценки и не соответствует его основным характеристикам, отраженным в выписке из ЕГРН.

Также бюджетным учреждением указано, что в нарушение требований пп. «и» п. 8 ФСО № 3 в отчете отсутствуют расчеты индексов: индекс к от 01.01.2016 к сентябрю 2021 г., индекс к от сентября 2021 г. к декабрю 2021 г. (Прогноз), индекс от декабря 2021 г. к марту 2022 г. (экстраполяция, прогноз), пользователю отчета невозможно понять логику процесса определения данных индексов

Проверяя законность данного решения ГБУ РО «Центр ГКО», суд исходит из того, что ФИО1 как собственник объекта недвижимости, несущий бремя налоговых платежей, исчисляемых из его кадастровой стоимости, вправе был обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение с требованием о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Применённый оценщиком затратный подход определён в соответствии с пунктом 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

В связи с этим суд не может согласиться с правильностью выводов ГБУ РО «Центр ГКО» о невозможности рыночной оценки принадлежащего административному истцу объекта ввиду несоответствия его технических характеристик характеристикам, указанным в ЕГРН. ООО «Аудитпартнёр» произвело оценку объекта с кадастровым №, что соответствует заданию на оценку объекта.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С целью выяснения вопроса о наличии в отчете об оценке рыночной стоимости повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта использования неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных или иных ошибок, несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по делу назначалась эксперту ООО «Аварком Плюс» ФИО4 судебная оценочная экспертиза и дополнительная экспертиза, в связи с возникшими сомнениями в правильности экспертного заключения ООО «Аварком Плюс» по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза эксперту ООО «Красные ворота» ФИО5.

В соответствии с заключением № от 30.11.2022 ООО «Аварком Плюс» ФИО4, отчет ООО «Аудитпартнер» № от 20.07.2022 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в нём допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, а также расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. А именно, эксперт Шипов указал, что в отчёте об оценке не указан источник информации по корректировкам индексов приведения цен (индекс к от 01.01.2016 к сентябрю 2021 г., индекс к от сентября 2021 г. к декабрю 2021 г. (Прогноз), индекс от декабря 2021 г. к марту 2022 г.), а из представленной информации из сборника КО-Инвест «индексы цен в строительстве» указанных в отчёте индексов не следует.

В соответствии с заключением проведённой экспертом ООО «Красные ворота» ФИО5 повторной экспертизы отчет ООО «Аудитпартнер» № от 20.07.2022 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не содержит неполных и (или) недостоверных сведений, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта, расчетные ошибки не выявлены, в связи с чем экспертом ФИО5 подтвержден размер рыночной стоимости объекта с кадастровым № по состоянию на 30.03.2022 - <скрыто> руб.

На доводы представителя административного ответчика об отсутствии в отчёте расчёта индексов приведения цен эксперт ФИО5 дал письменные пояснения, указав, что на страницах 65-66 отчёта представлены изменения индексов от 01.01.2016 к сентябрю 2021 г., индекс к от сентября 2021 г. к декабрю 2021 г., индекс от декабря 2021 г. к марту 2022 г. Источники информации в отчёте указаны, представлены скриншоты соответствующих страниц используемого справочника. Информация читабельна. Проверка индексации не составляет труда. Расчёты оценщика выполнены корректно и грамотно. Методология расчётов в отчёте соблюдена.

Оценивая заключения судебных оценочных экспертиз суд приходит к выводу о том, что отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности заключение повторной экспертизы, в котором ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы и подтверждают, что определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при производстве оценки объекта недвижимости оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объекта с учетом его качественных характеристик, расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком затратного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Эксперт ФИО5 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта ООО «Аварком Плюс» ФИО4 о несоответствии отчета ООО «Аудитпартнер» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, допущенного использования неполных и (или) недостоверных сведений, а также расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, судом отклоняется, поскольку установленное экспертом отсутствие описания источника получения информации по корректировкам приведения опровергается содержанием отчёта, содержащим необходимую информацию, позволяющую проверить правильность и обоснованность проведённой индексации.

При принятии оспариваемого решения бюджетным учреждением не было принято во внимание, что в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении ее в размере рыночной стоимости по состоянию на дату составления отчета, не может быть отказано по формальным основаниям.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО1 у ГБУ РО «Центр ГКО» не имелось установленных пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" оснований для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в определённом отчётом ООО «Аудитпартнер» размере рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» от 25.08.2022 № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым № равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 30 марта 2022 года.

Датой обращения с заявлением считать 27.07.2022.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись)

Копия верна. Судья Е.А. Хмельникова

Мотивированное решение изготовлено 14 июня 2023 года.