Дело № 2-259/2023УИД 78RS0020-01-2022-002189-27

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 января 2023 года

г. Санкт-Петербург

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Цветковой Е.С.

при секретаре Шелкуновой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 к Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 обратился в Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга, в котором просит признать за ФИО1 право собственности на объект капитального строительства (жилой дом), 2014 года постройки, общей площадью 320,1 кв.м., расположенный по адресу: ....

В обоснование заявленных требований финансовый управляющий указал, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок по адресу: ... и жилой дом площадью 30,9 кв.м. Указанный жилой дом в силу своего состояния был снесен, на его месте в 2014 году возведен новый жилой дом площадью 320,1 кв.м. На вновь возведенный жилой дом в 2014 году был оформлен технический паспорт. В 2015 году ФИО1 обращался в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о регистрации права собственности на вновь возведенный дом, однако ему было отказано. В связи с необходимостью зарегистрировать право собственности ФИО1 на жилой дом, истец обратился с иском в суд.

Истец финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований возражала.

Представитель третьего лица ПАО «РОСБАНК» - ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Представители третьих лиц Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ФИО1, Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, КГИОП в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

В силу п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 00.00.0000 ФИО1 приобрел у ФИО9 земельный участок по адресу: ..., кадастровый № 0 и расположенный на нем жилой дом площадью 30,9 кв.м, кадастровый № 0 (л.д. 91-94).

Право собственности ФИО1 на жилой дом площадью 30,9 кв.м, кадастровый № 0 подтверждается свидетельством государственной регистрации права от 00.00.0000, в котором указано на наличие обременения – ипотека в силу закона (л.д. 34).

Наличие обременения на жилой дом обусловлено обременением земельного участка, приобретенного на кредитные средства, предоставленные ПАО «РОСБАНК» - кредитный договор от 00.00.0000 № 0 (л.д. 69-78).

Из представленного кредитного договора следует, что ФИО1 предоставлен кредит в размере 321 030 долларов США на 180 месяцев, дата окончательного погашения 00.00.0000.

Как указывает финансовый управляющий в исковом заявлении, жилой дом площадью 30,9 кв.м находился в ветхом состоянии, в связи с чем его снесли. Факт сноса жилого дома подтверждается имеющейся в материалах дела справкой от 24 июня 2014 года филиала ГУП «ГУИОН» ПИБ Пушкинского и Колпинского районов (л.д. 36).

В 2014 году на вновь возведенный жилой дом площадью 320,1 кв.м был разработан технический паспорт (л.д. 37-48), в соответствии с которым новый дом построен в 2014 году, имеет 3 этажа, назначение - жилой дом, примечание: разрешение на строительство не предоставлено.

С целью регистрации права собственности на вновь возведенный жилой дом ФИО1 обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации.

09 июля 2015 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ФИО1 было отказано в государственной регистрации в связи с непредоставлением необходимых документов (л.д. 49).

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями к реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

В соответствии с положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 указанной статьи).

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 26 указанного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Исходя из п. 9 информационного письма от 09 декабря 2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как следует из материалов дела, ФИО1 построил жилой дом, не получив необходимое на то разрешение либо уведомление.

При проведении обследования работниками филиала ГУП «ГУИОН» ПИБ Пушкинского и Колпинского районов в июне 2014 года выявлено, что ранее учтенный жилой дом был снесен, возведен новый жилой дом, при этом разрешение на строительство в филиал не представлено, технический план здания филиалом не изготавливался, при этом рассматриваемое строение соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством к жилым домам (л.д. 202).

На указание в ответе факта того, что строение соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством к жилым домам, ссылается также представитель третьего лица ПАО «РОСБАНК» в своем отзыве, требуя исковые требования удовлетворить в полном объеме. При этом представитель Банка отмечает, что земельный участок является предметом залога. Жилой дом площадью 30,9 кв.м, кадастровый № 0 прошел государственную регистрацию с указанием на наличие обременения – ипотеку в силу закона. Признания права собственности ФИО1 на вновь возведенный жилой дом позволит банку реализовать государственную регистрацию права залога.

При этом суд отмечает, что ФИО1 возвел новый жилой дом не имея на то законных оснований, не получив разрешения на строительство, что само по себе является нарушением законодательства.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1 предпринимал соответствующие меры к получению разрешения строительство жилого дома с приложением полного пакета необходимых документов, материалы дела не содержат.

Как указывалось ранее, признание права собственности на самовольно реконструированный объект в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В данном случае обращение в компетентный орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства после возведения этого объекта и получение отказа в выдаче соответствующего уведомления, не свидетельствуют в достаточной мере о том, что ФИО1 были предприняты все возможные в сложившейся ситуации меры по легализации строительства во внесудебном порядке, которые, в свою очередь, свидетельствовали бы о том, что ФИО1 действовал добросовестно, и только исключительные обстоятельства не позволили ему надлежащим образом оформить документацию на строительство.

Как подтверждается материалами дела в отношении ранее учтенного жилого дома зарегистрировано обременение – залог в силу закона. Регистрационная запись об ипотеке не погашена, обеспеченное ипотекой обязательство не исполнено, доказательств обратного в материалы дела не представлены.

Доводы истца и представителя ПАО «РОСБАНК», что право залога Банка на спорный жилой дом признано в судебном порядке, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку из решения Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 14 мая 2019 года следует, что ФИО1 был предъявлен иск к ПАО «РОСБАНК» о признании прекращенным право залога, ПАО «РОСБАНК» предъявлен встречный иск к ФИО1 о признании права залога. Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 00.00.0000 признано прекратившим право залога ПАО «РОСБАНК» в отношении жилого дома, расположенного по адресу: ..., за ПАО «РОСБАНК» признано право залога на жилой дом 2014 года постройки, общей площадью 320,1 кв.м., расположенный по адресу: ....

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 00.00.0000 решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 00.00.0000 в части исковых требований ФИО1 о признании прекращенным права залога отменено.

Таким образом, на жилой дом, расположенный по адресу: ..., сохранился залог ПАО «РОСБАНК».

Согласно п. 1.1 представленного в материалы дела кредитному договору от 00.00.0000 № 0 (л.д. 69) предметом договора являются денежные средства в размере, указанном в статье 10 договора, на условиях и в порядке, предусмотренных договором, для целей покупки земельного участка с расположенным на нем жилым домом, указанных в статье 10 договора.

В статье 10 кредитного договора (л.д. 75) указано, что приобретается жилой дом общей площадью 30,9 кв.м.

В обязанности заемщика среди прочих входит использовать кредит для целей, указанных в п. 1.1 договора.

Таким образом, кредитным договором не предусмотрена возможность возведения на земельном участке иного объекта, а также замена существующего объекта. Документов, подтверждающих изменение предмета ипотеки, в материалы дела не представлено, в связи с чем отсутствуют правовые основания для прекращения права на ранее учтенный жилой дом и регистрации права и залога на вновь возведенный жилой дом. На данные обстоятельства указало также Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в сообщении об отказе в государственной регистрации (л.д. 49).

В силу требований п. 1.2 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением о регистрации права) не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом.

Таким образом, в соответствии с нормами Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственная регистрация права на объект недвижимости может осуществляться только с ранее учтенным объектом, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости с присвоением государственного учетного номера.

В материалы дела не представлено документов, подтверждающих, что вновь возведенный жилой дом общей площадью 320,1 кв.м, считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания права собственности на спорный жилой дом не имеется, поскольку ФИО1 не соблюден порядок его возведения, не получена разрешительная документация, строительство нового дома не было согласовано с соответствующими инстанциями.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 к Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга о признании права собственности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение составлено 20 января 2023 года.