Дело N 2-31/2023 (33-12094/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

10.08.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ольковой А.А.,

судей Некрасовой А.С., Зайцевой В.А.,

при помощнике судьи Васильевой А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, администрации городского округа г. Ирбит Свердловской области о признании договоров купли-продажи земельных участков, раздела и образования земельных участков недействительными, снятии вновь образованных земельных участков с учета в Едином государственном реестре недвижимости, восстановлении сведений об исходных земельных участках, признании права собственности на земельный участок,

по апелляционным жалобам ответчиков ФИО2, ФИО3 на решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 16.03.2023.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ФИО2 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного <дата> администрацией ГО г. Ирбит Свердловской области (далее - администрация) и ФИО2; признании недействительным раздела данного земельного участка и образования земельных участков с кадастровым номером <№> расположенного по адресу: <адрес>, и с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>; исключении из ЕГРН сведений о земельных участках с кадастровыми номерами <№>; восстановлении в ЕГРН сведений об исходных земельных участках с кадастровыми номерами <№>; признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>, заключенного <дата> ФИО2 и ФИО3; признании за ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены администрация и ФИО3, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - управление Росреестра по Свердловской области.

Решением суда от 16.03.2023 в редакции определения об исправлении описки от 21.04.2023 иск удовлетворен полностью.

Не согласившись с судебным актом, ответчики ФИО2 и ФИО3 обжаловали его в апелляционном порядке. Срок на подачу апелляционных жалобы им восстановлен определениями суда от 18.05.2023.

От истца поступили возражения на апелляционные жалобы ответчиков.

В судебном заседании ФИО2, ее представитель ФИО4 поддержали доводы жалоб; истец возражал против удовлетворения жалоб, выразил согласие с выводами суда первой инстанции.

Учитывая, что иные лица, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления извещений по почте <дата>, по телефону <дата>, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, ФИО3 просила о рассмотрении жалоб без нее, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность принятого судебного акта, заслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы, приведенные в апелляционных жалобах, отзыве на них, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, в ... г., на момент возникновения спорной ситуации в <адрес> на кадастровом учете находились смежные земельные участки: с кадастровым номером <№> (<адрес>) с расположенным на нем зданием водонапорной башни, а также с кадастровым номером <№> (<адрес>), принадлежащий с <дата> на праве собственности ФИО2

Решением Ирбитского районного суда <адрес> от <дата> за ФИО2 признано право собственности на указанное здание водонапорной башни (зарегистрировано в ЕГРН <дата>), что послужило основанием для выкупа ФИО2 земельного участка с кадастровым номером <№> из муниципальной собственности по договору с администрацией от <дата> <№> и регистрации <дата> за ФИО2 права собственности на этот участок.

Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> решение суда от <дата> было отменено, дело направлено на новое рассмотрение ввиду установления судом округа факта непривлечения к участию в деле ФИО1, чьи права и законные интересы затрагивались судебным актом.

Повторно рассматривая дело, суд первой инстанции решением от <дата> отклонил правопритязания на водонапорную башню как со стороны ФИО2, так и со стороны ФИО1, отказав в заявленных ими требованиях.

Суд апелляционной инстанции, с которым в дальнейшем согласился кассационный суд, решение суда первой инстанции от <дата> отменил, принял по делу новое решение, которым в иске ФИО2 отказал; встречный иск ФИО1 удовлетворил в части, признал за ФИО1 право собственности на здание водонапорной башни (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от <дата>, определение судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от <дата>).

Право собственности на здание зарегистрировано в ЕГРН за ФИО1 <дата>.

Тогда же, в <дата> г., пока длились судебные разбирательства, ФИО2 произвела раздел земельного участка с кадастровым номером <№>, выделив из него земельный участок с кадастровым номером <№> площадью ... кв. м, на котором находится здание водонапорной башни, а оставшуюся при разделе часть объединила с принадлежащим ей смежным земельным участком с кадастровым номером <№>, в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером <№> площадью ... кв. м, который она вместе со зданием, до этого расположенным на ее земельном участке с кадастровым номером <№>, продала ФИО3 по договору купли-продажи от <дата>.

Ссылаясь на ничтожность распорядительных действий и сделок ФИО2 по отношению к земельному участку, занятому принадлежащим ФИО1 объектом недвижимости, усматривая в этом признаки заведомо недобросовестного поведения, последний обратился в суд с настоящими требованиями.

ФИО2 и ФИО3 с иском не согласились, заняли по спору консолидированную позицию, суть которой сводится к несогласию с ранее принятыми в пользу ФИО1 судебными актами о судьбе водонапорной башни. Полагают, что ФИО2, являясь реестровым собственником земельного участка, вправе была осуществить его раздел и продажу ФИО3, которую следует считать добросовестным приобретателем. По мнению ответчиков, истец вправе защитить свои права путем установления сервитута для доступа к зданию.

Администрация оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая вступившие в законную силу судебные акты, в которых разрешен вопрос о праве собственности на здание водонапорной башни, признав, что действия по разделу земельного участка, занятого объектом недвижимости и образованию за его счет иных земельных участков, равно как и сделки по их отчуждению, совершены в пользу недобросовестных лиц, не обладающих правами на данное имущество, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 10, 168, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворил заявленные требования.

Доводы ответчиков, приведенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводов суда первой инстанции в части квалификации спорных отношений и норм права, подлежащих применению к установленным по делу обстоятельствам, являлись предметом рассмотрения суда и получили надлежащую правовую оценку, в силу чего подлежат отклонению.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, собственник недвижимости, расположенной на земельном участке публичной собственности, имеет право на его выкуп, а публичный собственник участка - обязанность предоставить этот участок для выкупа.

Следовательно, вопрос о том, кто из сторон обладал исключительным правом на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено здание водонапорной башни, решается в зависимости от того, кому это здание принадлежит.

Судом первой инстанции справедливо отмечено, что установленные законом основания для возникновения права собственности ФИО2 на здание не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в государственный реестр записи о праве собственности ФИО2 на здание являлись недостоверными.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 N 305-ЭС19-3996(6).

Не будучи собственником здания, ФИО2 не имела права и на выкуп земельного участка с кадастровым номером <№>, занятого этим зданием, поэтому договор купли продажи земельного участка от <дата> <№>, заключенный между администрацией и ФИО2 обоснованно признан судом ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как сделка нарушающая вышеприведенные требования земельного законодательства и посягающая на права лица, в этой сделке не участвовавшего, - собственника здания ФИО1

При этом в отсутствие спора между администрацией и ФИО2 в отношении уплаченной последней выкупной стоимости земельного участка оснований для применения последствий недействительности сделки в данной части не имеется, поскольку отсутствует публичный интерес, подлежащий защите, и специальная норма закона, позволяющая применить последствия, о которых не заявлено сторонами спора, по инициативе суда (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019).

Поскольку право собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> ФИО2 не приобрела, суд первой инстанции правомерно признал недействительным раздел данного земельного участка и образование за его счет участков с кадастровыми номерами <№>, восстановив на кадастровом учете исходный земельный участок.

Судебная коллегия отмечает, что раздел участка ФИО2 произвела сразу после принятия судом апелляционной инстанции судебного акта о признании за ФИО1 права собственности на здание водонапорной башни и, согласно пояснениям самой ФИО2, - именно в связи с таким решением суда.

При таких обстоятельствах не вызывает сомнений и вывод, сделанный судом в настоящем деле, о заведомо недобросовестном, противоречащем требованиям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поведении ФИО2, воспользовавшейся тем, что к указанному моменту недостоверные записи о ее правах на здание и земельный участок еще не были исключены из ЕГРН.

Несогласие с выводами суда о недействительности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>, заключенного между ФИО2 и ФИО3, со ссылкой на статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельны.

Как подтвердила сама ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции, с ФИО3 ее связывают длительные дружеские отношения, что в свою очередь предполагает (презюмирует) осведомленность друзей о положении дел друг друга на момент заключения оспариваемого договора и общей цели его заключения. Указанная презумпция не опровергнута.

Доводы ответчиков об обратном подлежат отклонению, поскольку в ситуации, когда лицо, оспаривающее совершенную со злоупотреблением правом сделку, представило достаточно серьезные доказательства и привело убедительные аргументы в пользу того, что стороны при ее заключении действовали недобросовестно, с намерением причинения вреда истцу, на ответчиков переходит бремя доказывания того, что сделка совершена в интересах контрагентов, а не для причинения вреда истцу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2014 N 309-ЭС14-923).

Таких доказательств ответчики суду не представили.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 N 305-ЭС19-3996(6), основная обязанность по договору купли-продажи - передача недвижимости покупателю, являющаяся необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Если такая передача не состоялась, а стороны договора составили заведомо недостоверный передаточный акт и искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи, покупатель считается не приобретшим право собственности.

В данном случае отдельный передаточный акт стороны не составляли, однако в пункте 5 договора купли-продажи указали, что объекты недвижимости переданы при подписании договора.

Вместе с тем, как следует из пояснений ФИО2, проданное по договору от <дата> недвижимое имущество во владение ФИО3 не передавалось. Здание, ранее расположенное на принадлежащем ФИО2 земельном участке с кадастровым номером <№>, продолжает занимать сын ФИО2 Сама же продавец пояснила, что имущество будет передано покупателю по завершению споров.

При таком положении дел с учетом приведенной позиции Верховного Суда Российской Федерации следует сделать вывод, что право собственности на спорный земельный участок к ФИО3 не перешло.

В контексте изложенного последняя не может прибегнуть к защите права, предусмотренной статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, не только в силу своей недобросовестности, но и в связи с тем, что такая защита предоставляется фактическому владельцу имущества, которым ФИО3 не является.

Более того, указанный договор от <дата> имеет признаки мнимой сделки, то есть сделки, совершенной лишь для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы закона, предусматривающие возможность признания сделки мнимой, адресованы добросовестным участникам гражданского оборота с целью их защиты в ситуации, когда такая сделка нарушает их права и законные интересы.

В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, мнимая сделка является фиктивной и заключается ее сторонами без намерения достигнуть заявленных результатов, а лишь для того, чтобы создать видимость наступления правовых последствий и вызвать у третьих лиц представление о сделке как реальной. Соответственно, действительный смысл мнимой сделки устанавливается путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон.

Установленные по делу обстоятельства реальность договора от <дата> не подтверждают. ФИО2, проигравшая спор о праве на здание водонапорной башни, преследовала неправомерную цель сохранения за собой регистрации права собственности на часть земельного участка, непосредственно не занятую зданием, для включения в состав принадлежащего ей смежного земельного участка. Наличие такой цели ФИО2 не скрывает, осведомленность об этой цели у контрагента по сделке ФИО3 презюмируется и ответчиками не опровергнута, при этом ими не раскрыта суду разумная цель приобретения ФИО3 в собственность имущества, являющегося предметом судебных споров, за цену, указанную в договоре (более четырех миллионов рублей) без получения этого имущества во владение и пользование.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о мнимости (ничтожности) договора купли-продажи от <дата>.

В связи с изложенным и принимая во внимание, что выкуп ФИО2 земельного участка с кадастровым номером <№>, последующий раздел с объединением выделенной части с другим земельным участком и мнимое отчуждение не привели к изменению фактического положения дел (во владении сторон остались земельные участки и расположенные на них объекты, правообладателями которых они реально являются), то есть нарушение прав ФИО1 вызвано лишь созданием документооборота с целью затруднить возврат спорного имущества и недостоверными записями в ЕГРН, решение суда, устранившее нарушение права путем аннулирования сделок и одностороннего волеизъявления неправомочного лица на раздел земельного участка, признанного не влекущим юридических последствий, и записей в реестре, является правильным.

Доводы жалоб об ином подлежат отклонению как несостоятельные и не имеющие юридического значения.

Между тем, признавая за истцом право собственности на восстановленный на кадастровом учете земельный участок, ранее незаконно оформленный в собственность ФИО2, суд не учел, что тем самым он фактически осуществил не основанный на законе перевод на истца прав покупателя по ничтожной сделке, к тому же без присуждения последнему компенсации уплаченной им стоимости имущества. Право собственности на земельный участок в данном случае может возникнуть у истца только на основании договора, заключенного с администрацией в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и истец не лишен возможности заключить такой договор.

В связи с этим в указанной части решение суда подлежит отмене, а исковые требования - отклонению.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 16.03.2023 в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>, общей площадью ... кв.м по адресу: <адрес>, и указания на то, что решение в этой части является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на этот земельный участок отменить.

Принять по делу в этой части новое решение, которым отказать ФИО1 в признании за ним права собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером <№>

В остальной части решение суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

.

Судьи:

.

.