УИД: 39RS0001-01-2025-002213-45

дело № 2-3232/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 июля 2025 г. г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Козловой Ю.В.,

при секретаре Зварич Ю.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4, представителя третьего лица ООО «Технология очистки воды» ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО "Управляющая компания "Ваш Партнер" о признании договора управления многоквартирным домом недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 является собственником нежилого помещения № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

В период с 01 марта по 31 марта 2022 г. в форме очно-заочного голосования было проведено общее собрание собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Принятые общим собранием решения оформлены протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по вопросу № о способе управления многоквартирным домом - управляющей организацией и по вопросу № о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК «Ваш Партнер».

С указанного времени, 01.04.2022 управление общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес> осуществляет ООО «УК Ваш Партнер».

Полагая, что договор управления заключен в отсутствие кворума, истец просила суд признать договор управления многоквартирным домом от 01 апреля 2022 г. с управляющей компанией ООО «УК «Ваш Партнер» недействительным.

В судебном заседании истец ФИО1, её представитель ФИО2 исковые требования поддержали, представили письменную позицию, в которой указали, что не соблюден кворум при выборе управляющей компании. Кроме того, сведения, указанные в договоре управления многократным домом и в протоколе общего собрания № в части технических характеристик дома: общей площади дома (площадь жилых и нежилых зданий) отличаются, и также разнятся с разрешением на ввод в эксплуатацию дома. Указывают, что договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, корпус 1, заключен на основании ничтожного протокола общего собрания № от 01.04.2022г. В том числе указали, что Общество оказывает услуги ненадлежащего качества (т.3 л.д.150).

Представитель ответчика ООО "Управляющая компания "Ваш Партнер" ФИО3 в судебном заседании с иском не согласилась, представила письменный отзыв (т.1 л.д.160) в котором указала, что вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда в удовлетворении исковых требований Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, корпус 1, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. отказано.

Третьи лица ФИО4, представитель ООО «Технология очистки воды» ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали, ФИО4 представила письменную позицию (т.1 л.д.172) также указала, что кворума на заключение договора управления не было. В том числе ссылались на некачественно оказываемые услуги по управлению домом.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает основные правила и способы управления многоквартирным домом, среди которых выделен и способ управления домом управляющей организацией. При этом на собственников жилья возложена обязанность выбрать способ управления МКД.

К компетенции общего собрания собственников помещений МКД относится выбор способа управления МКД (статьи 44 - 45, часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений МКД (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу части 2.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Из части 3 статьи 162 ЖК РФ следует, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуги работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Состав общего имущества, предусмотренный пунктом 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ, утвержден постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее также - Правил N 491).

Из пункта 2 Правил N 491 следует, что в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование),механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Указанный состав общего имущества может быть скорректирован применительно к конкретному дому.

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ФИО1 является собственником нежилого помещения № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

В период с 01 марта по ДД.ММ.ГГГГ в форме очно-заочного голосования было проведено общее собрание собственников помещений в данном многоквартирном доме.

В повестку дня общего собрания были включены 19 вопросов, в том числе вопросы о выборе способа управления многоквартирным домом (вопрос №) и о выборе управляющей организации (вопрос №).

Принятые общим собранием решения оформлены протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что решения были приняты по всем вопросам, включенным в повестку дня, в том числе по вопросу № о способе управления многоквартирным домом - управляющей организацией и по вопросу № о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК «Ваш Партнер».

Приказом Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ г. № № внесены изменения в реестр лицензий Калининградской области, в связи с включением в перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет ООО «УК Ваш Партнер», многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно заключению Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ № № по вопросу принятия решения о внесении изменений в перечень многоквартирных домов управление которыми осуществляет ООО «УК Ваш Партнер», Министерством установлено, что на момент рассмотрения заявления не установлено противоречий сведений, представленных лицензиатом, уже содержащимся в реестре; в ходе проверки полноты и достоверности размещения сведений ООО «УК Ваш Партнер» в ГИС ЖКХ на сайте www.dom.gosuslugi.ru нарушений обязательных требований не выявлены; признаки ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным ГК РФ, отсутствуют.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 04 февраля 2025 г. по делу № 2-1083/2025, вступившим в законную силу 21 мая 2025 г. в удовлетворении исковых требований Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ отказано.

Договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, являющийся предметом настоящего спора, был заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, к компетенции которого отнесено принятие данного решения, и на предусмотренных решением общего собрания условиях, содержит предусмотренные частью 3 статьи 162 ЖК РФ сведения, а именно указан состав общего имущества (приложение 1 к договору) и адрес объекта, перечень услуг и работ по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (приложение 3 к договору), порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги (приложение 4 к договору), порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (раздел 7 договора), обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено) (п.3.1.13 договора), был размещен в ГИС ЖКХ, послужил основанием для включения данного многоквартирного дома в перечень домов, управление которыми осуществляет ООО «УК Ваш Партнер» его условия исполнялись сторонами.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого был заключен договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным не признано.

Установленные законом требования, предъявляемые к порядку заключения договора управления многоквартирным домом и содержанию данного договора, при заключении указанного договора управления многоквартирным домом соблюдены.

Таким образом, для вывода о том, что данный договор управления многоквартирным домом является недействительным, правовых оснований не имеется, в связи с чем исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Доводы стороны истца и третьих лиц о некачественном оказании услуг управляющей компанией судом отклоняются, поскольку не влекут признание договора недействительным. В соответствии с частью 10 статьи 156 ЖК РФ изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Таким образом, на собственнике помещения лежит обязанность в определенный срок обратиться с заявлением об изменении размера платы за содержание жилого помещения к уполномоченному лицу вследствие оказания им услуги ненадлежащего качества, а уполномоченное лицо обязано произвести такой перерасчет на основании составленного акта о нарушении качества оказания услуг.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт № №) к ООО "Управляющая компания "Ваш Партнер" о признании договора управления многоквартирным домом недействительным - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2025 г.

Судья Ю.В. Козлова