Решение по делу № 2-527/2023 от 27.09.2023 - о выселении из жилого помещения, расторжении договора найма жилого помещения, взыскании платы за жилое помещение.

Дело № 2-527/2023

Поступило в суд 09.03.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Ордынское 27 сентября 2023 года

Ордынский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи Грушко Е.Г.,

при секретаре Шабаршиной К.Ю.,

с участием помощника прокурора Ордынского района Завалюевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО племзавод «Ирмень» к ФИО2 о выселении из жилого помещения, расторжении договора найма жилого помещения, взыскании платы за жилое помещение,

установил:

ЗАО племзавод «Ирмень» обратилось в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований указало, что решением Ордынского районного суда от 10.11.2022 в удовлетворении иска ЗАО племзавод «Ирмень» отказано, так как суд пришел к выводу, что договор найма жилого помещения, заключенный между истцом и ответчиком 04.05.2022, не является краткосрочным, между сторонами сложились отношения коммерческого найма на срок свыше одного года, в связи с чем ФИО2 не утратила право пользования жилым помещением. Истец считает необходимым заявить требования о расторжении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ. На дату подачи иска в суд, ФИО2 не внесла плату за жилое помещение за шесть месяцев, а именно за период с августа 2022 по январь 2023 включительно. Задолженность по договору найма составляет 11160 рублей. В нарушение ст. 678 ГК РФ, ФИО2 не вносит плату за коммунальные платежи, за ФИО2 числится задолженность в размере 18102,62 рублей. Кроме того, ответчик нарушает санитарные нормы, выразившиеся в ненадлежащем содержании в квартире животных (8 кошек), в связи с чем в подъезде жилого дома имеется резкий, невыносимый запах, о чем поступают жалобы соседей. ФИО2 не осуществляет ремонт жилого помещения. С 2020 истец неоднократно предупреждало ответчика о необходимости устранения данного нарушения, однако ответчик не устраняет нарушение санитарно-эпидемиологических и ветеринарно-санитарных правил, связанных с проживанием домашних животных в квартире, кошек из жилого помещения не удаляет, не проводит дезинфекцию. В результате состояние квартиры ухудшается, так как в квартире несколько лет назад создан приют для кошек без их надлежащего содержания. Истец с учетом уточнений просит расторгнуть договор найма жилого помещения-квартиры по адресу: НСО, <адрес>-И., <адрес>, выселить ФИО2 из указанной квартиры, взыскать с ФИО2 плату за жилое помещение в размере 10740 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме 260,28 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами, которые подлежат начислению на сумму невнесенной платы за жилое помещение, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства, государственную пошлину 6455,00 руб.

Определением Ордынского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований о взыскании с ответчика платы за жилое помещение в размере 10740 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме 260,28 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами, которые подлежат начислению на сумму невнесенной платы за жилое помещение, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства, прекращено в связи с отказом истца от исковых требований.

Представитель истца – ЗАО племзавод «Ирмень» ФИО3 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Пояснила, что квартира предоставленная ФИО2 принадлежит истцу. В 2020 от жильцов многоквартирного дома стали поступать жалобы о резком аммиачном запахе в подъезде в связи с тем, что ответчик держит 8 кошек без надлежащего ухода. Неоднократно от ответчика требовали привести жилое помещение в надлежащем виде, однако ответчик не устранила данные нарушения. Проведенная по делу экспертиза подтвердила, что пробы забора воздуха в квартире в 10 раз превышают норму по аммиаку, а в подъезде в 3,25 раза. В связи с чем жильцы не могут открыть окна для проветривания своих помещений, и двери. Предоставлять в судебном порядке срок для устранения данных нарушений считает нецелесообразным, так как ответчик неоднократно предупреждалась с установлением сроков для устранения нарушения, в течении нескольких лет ситуация не изменяется, а только ухудшается, в течении года после первого суда не приняла никаких мер. Также систематически ответчик накапливает задолженность по коммунальным платежам и плате за жилое помещение на сроки более 6 месяцев каждый раз. В настоящее время задолженность по коммунальным платежам не погашена, плату за жилое помещение ответчик внесла ДД.ММ.ГГГГ. При проведении экспертизы ответчик уклонялась от проведении экспертизы, эксперт смог попасть в помещение ответчика только в присутствии представителя ЗАО Племзавод Ирмень ФИО4, это не было утреннее время.

Ответчик ФИО2 с иском не согласна в полном объеме. Пояснила, что проживает в данной <адрес> лет. Задолженность по коммунальным платежам имеется до настоящего времени примерно 30000 руб., так как проживает на пенсию, размер которой является не достаточным для оплаты данных платежей. ДД.ММ.ГГГГ полностью оплатила плату за пользование жилым помещением. В настоящее время в квартире проживает 7 кошек, которые не выходят в подъезд. Она постоянно моет подъезд, проветривает его, запаха аммиака от туалета кошек в подъезде не имеется. Жители подъезда не предъявляют к ней претензий. В квартире она сделает ремонт, приобрела плитку на стены и обои, но на это требуется время около 1 года. При проведении экспертизы ее не предупредили заблаговременно, она бы навела порядок.

Выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, заслушав заключение прокурора, полагавшего в иске необходимым отказать с установлением срока для устранения нарушений, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 30 ч.2 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Пунктом 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (статья 688 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Свидетель фио пояснила, что работает специалистом в ЗАО Племзавод «Ирмень» по оформлению недвижимости. С ФИО2 заключен договор найма жилого помещения в многоквартирном жилом доме. От жителей подъезда стали поступать постоянные жалобы на едкий запах от кошек, которые проживают в квартире с ФИО2 Неоднократно ответчику направлялись и вручались требования, чтобы она навела порядок. В ноябре 2022 она впервые оказалась в квартире. В квартире едкий запах аммиака от туалета кошек, обувь прилипала к линолиуму, кошки ходя в туалет где придется, косяки дверей разбухли, линоллиум в дырах. В начале сентября 2023 с экспертами она вновь попала в квартиру, ничего не изменилось, в квартире едкий запах от проживания 8 кошек, они были в квартире около 1 часа, одежда вся пропахла, глаза слезились. В подъезде также чувствуется этот запах на всех этажах. Эксперты зашли в квартиру около 11 часов, не в утреннее время, ответчик отказывалась подписать акт. Также ФИО2 накапливает задолженность по коммунальным платежам и плате за пользование жилым помещением.

Свидетель фио1 пояснила, что проживает в многоквартирном доме на третьем этаже, где живет ФИО2 на 1 этаже. Ответчик в квартире держит кошек с 2008 года, от чего в подъезде дома пахнет едким запахом. Когда открывает дверь квартиры едкий запах чувствуется во всем подъезде. ФИО2 моет и проветривает подъезд, но запах имеется все равно каждый день, который чувствуется даже при насморке. Все жилья подъезда просят решить данную проблему, она дважды подписала жалобу в администрацию и ЗАО Плезавод Ирмень, ответчику предлагали сделать ремонт.

Согласно свидетельству о регистрации права собственности квартира по адресу: <адрес>-И., <адрес> принадлежит с ДД.ММ.ГГГГ ЗАО Племзавод Ирмень (л.д. 12).

Согласно договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЗАО «Племзавод Ирмень» и ФИО2, последней предоставлена во владение и пользование жилое помещение в виде квартиры по адресу: <адрес>-И., <адрес> сроком на 3 месяца с дня подписания передаточного акта для проживания граждан (п. 1.1, 1.2, 4.1, 2.2.2). Плата за пользование помещением составляет 1860 руб. в месяц (п.5.1). Оплата за наем осуществляется не позднее 10 числа, следующего за оплачиваемым (п. 5.2) (л.д. 13-16).

Согласно передаточному акту жилое помещение передано нанимателю ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).

ФИО2 зарегистрирована в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, что подтверждается выпиской из домовой книги администрации Верх-Ирменского с/с от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Ордынского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ЗАО Племзавод «Ирмень» к ФИО2 о признании утратившими право на пользование жилым помещением и выселении, в иске отказано и установлено, что договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ не является краткосрочным, так как фактически сложились отношения коммерческого найма на срок свыше 1 года, ФИО2 зарегистрирована в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, на указанный договор распространяются правила, предусмотренные ст. 684 ГК РФ. Заключение ежегодных договоров на 11 месяцев, а также на 3 месяца от ДД.ММ.ГГГГ является искусственными признаками краткосрочного договора, к такому выводу суд приходит, исходя из срока проживания ответчика в данной квартире, доказательств об обратном суду не предоставлено (ст. 56 ГПК РФ) (л.д. 7-11).

Таким образом, ответчик проживает в квартире, принадлежащей истцу на праве собственности, на законном основании с ДД.ММ.ГГГГ, а именно на основании договора коммерческого найма, заключенного ею с ЗАО «Племзавод Ирмень», который ежегодно продлевался.

Согласно п. 2.3.3 договора наймодатель в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, разрушение или порчи жилого помещения нанимателем, использование помещения не по назначению.

На момент рассмотрения дела за ФИО2 задолженность по оплате жилого помещения отсутствует, так как она была погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании приходно-кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ.

Задолженность по оплате коммунальных услуг согласно справке МУП ЖКХ «Ирменское» на ДД.ММ.ГГГГ составляет 34090 руб. 78 коп., последний платеж внесен ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 687 п.2 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно ст. 90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

Учитывая пенсионный возраст ответчика, принимаемые меры к погашению задолженности по оплате за найм, суд приходит к выводу о том, что существовавшая задолженность по оплате жилья на момент предъявления иска, а также существующая задолженность по оплате коммунальных услуг не может являться основанием для выселения ответчика из жилого помещения без предоставления иного жилья, так как имеются уважительные причины не внесения платежей в силу тяжелого материального положения.

Однако согласно ст. 687 ч.2, ч.4 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Судом установлено, что в ЗАО «Племзавод Ирмень» обратились жители многоквартирного дома с заявлением о принятии мер к ФИО2 по устранению редкого запаха аммиака в подъезде (л.д. 19-21).

Согласно требованию от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Племзавод Ирмень» предъявило ФИО2 требование о приведении жилого помещения в санитарно-эпидемиологическое состояние до ДД.ММ.ГГГГ, так как в многоквартирном доме ощущается резкий запах аммиака в связи с приютом для кошек в квартире (л.д. 22).

Согласно требованию от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Племзавод Ирмень» предъявило ФИО2 требование о приведении жилого помещения в санитарно-эпидемиологическое состояние до ДД.ММ.ГГГГ. так как в многоквартирном доме ощущается резкий запах аммиака в связи с приютом для кошек в квартире (л.д. 23).

Согласно требованию от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Племзавод Ирмень» предъявило ФИО2 требование об оплате образовавшейся задолженности за жилье и приведении жилого помещения в санитарно-эпидемиологическое состояние (л.д. 74), данное требование ответчик получила ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75).

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» № от ДД.ММ.ГГГГ в квартире по адресу: НСО, <адрес>-И., Агрогородок, <адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме, присутствует 8 кошек, в подъезде и квартире стоит замах аммиака. По результатам проведенных лабораторных исследований и испытаний, выполненных ИЛЦ ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) и экспертного заключения органа инспекции ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» (№ от ДД.ММ.ГГГГ) пробы воздуха в точках отбора не соответствуют требования разделаVIII п. 129 СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий"; таблица 1.1 СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания", поскольку имеется превышение предельно-допустимых концентраций аммиака в жилой комнате квартиры – в 10,5 раз, в кухне- в 10,1 раз, в подъезде дома – в 3,25 раз. По результатам проведенных инструментальных исследований, выполненных ИЛЦ ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в НСО» (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) и экспертного заключения органа инспекции ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» (№.000811 от ДД.ММ.ГГГГ) параметры относительной влажности воздуха не соответствуют допустимым нормам, установленным таблицей 5.27, таблицей 5.29 СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания" при допустимой норме относительной влажности воздуха в жилой комнате 30-65 % фактическая влажность составляет 76-76,5 %.

Согласно п. 10 постановления Правительства Новосибирской области от 28.03.2023 N 131-п "Об установлении дополнительных требований к содержанию домашних животных, в том числе к их выгулу, на территории Новосибирской области" владельцы домашних животных обязаны обеспечить условия содержания домашних животных, не нарушая права и законные интересы других граждан, проживающих в многоквартирном доме или в жилых домах на сопредельных земельных участках.

Согласно п. 11 постановления Правительства Новосибирской области от 28.03.2023 N 131-п "Об установлении дополнительных требований к содержанию домашних животных, в том числе к их выгулу, на территории Новосибирской области" норма содержания допустимого количества домашних животных определяется с учетом требований абзаца 4 пункта 3 Дополнительных требований, в соответствии со следующими нормами: при содержании домашних животных в жилых помещениях частных домов, квартир, коммунальных квартир и комнатах общежитий на каждые 12 кв. м площади помещения - не более 1 крупной или средней собаки, или не более 2 мелких собак, или не более 3 кошек.

Поскольку площадь квартиры, в которой проживает ответчик, составляет 37,2 кв.м., то 8 кошек в данной квартире не нарушает данную норму содержания домашних животных в <адрес>, следовательно, довод истца о том, что жилое помещение используется не по назначению, является не обоснованным.

Вместе с тем, ответчик систематически нарушает права и интересы соседей в многоквартирном жилом доме (ст. 687 ч.4 ГК РФ), так как содержит кошек без надлежащего содержания, что приводит к превышению концентраций аммиака в воздухе подъезда дома в 3,25 раз, что нарушает права жителей подъезда на благоприятную окружающую среду. Также в квартире повышенная влажность, поскольку вентиляционные решетки забиты тряпками, порваны обои и линоллиум, имеется нарушение целостности полотна межкомнатных дверей и покраски, что следует из экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» № 10-1047 от 07.09.2023 и свидетельствует о порче жилого помещения нанимателем (ст. 687 ч.4 ГК РФ).

Ответчик неоднократно предупреждался об устранении выявленных нарушений, однако мер не принял на протяжении длительного времени, в связи с чем исковое заявление о расторжении договора найма и выселении ответчика без предоставления иного жилого помещения подлежит удовлетворению.

Суд полагает, что применение положения абзаца 4 п.2 ст. 687 ГК РФ о предоставлении ответчику срока для устранения выявленных нарушений, являющихся основанием для расторжения договора найма, является нецелесообразным исходя из соотношения восстановления нарушенных прав многочисленных жителей подъезда и иных лиц, пребывающих в данном многоквартирном жилом доме, а также с учетом того, что ответчику неоднократно предъявлялись требования об устранении данного нарушения, которыми ответчик не воспользовался, в том числе ответчик не принял мер по приведения содержания животных в соответствие с указанными нормами СанПиН и после рассмотрения гражданского дела № 2-1200/2022 по аналогичному иску ЗАО «Племзавод Ирмень» о ее выселении.

Вместе с тем, с учетом пенсионного возраста, отсутствия иного жилого помещения у ответчика, предстоящего зимнего периода, суд приходит к выводу об отсрочке исполнения решения суда на 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу (ст. 687 ч.2 абзац 4 ГК РФ).

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно платежному поручению № 2680 от 02.03.2023 истец оплатил государственную пошлину в размере 6455 руб., которая подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Расторгнуть договор найма жилого помещения, заключенный между ЗАО Племзавод Ирмень и ФИО2, в отношении квартиры по адресу: <адрес>-И., Агрогородок, <адрес>.

Выселить ФИО2 из квартиры по адресу: <адрес>-И., Агрогородок, <адрес>.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для снятия с регистрационного учета ФИО2 по адресу: <адрес>-И., Агрогородок, <адрес>.

Отсрочить решение суда о выселении ФИО2 на 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО2 в пользу ЗАО Племзавод Ирмень государственную пошлину в размере 6445 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ордынский районный суд Новосибирской области.

Судья Е.Г. Грушко

Решение в окончательной форме составлено 02.10.2023