УИД: 89RS0006-01-2025-000446-48
Дело № 2-363/2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Муравленко 17 июля 2025 года
Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Петрова А.А., при секретаре судебного заседания Курган В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,
УСТАНОВИЛ
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона.
В обоснование исковых требований указано, что 21.10.2008 между ФИО2, ФИО2 (Продавцы) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (Договор), по условиям которого Продавцы продали, а Покупатель приобрел в собственность жилое помещение в виде однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> В соответствии с п. 3 Договора квартира продана Покупателю за 1 250 000 руб., из которых 1 000 000 руб. уплачен Покупателем при подписании договора купли-продажи, оставшиеся денежные средства в сумме 250 000 руб. Покупатель обязуется выплатить Продавцу в срок до 21.01.2009. Согласно выписке из ЕГРН и сведениям об объекте, собственником вышеуказанного жилого помещения является ФИО1, установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона, регистрационная запись № от 13.11.2008 и № от 13.11.2008. Вместе с тем, в 2016 году истцу стало известно, что ограничение в виде ипотеки ответчиками снято не было. Как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 30.12.2016, ответчики ФИО2, ФИО2 ссылаются на невыполнение ФИО1 условий договора, поскольку последний не выплатил денежные средства в сумме 100 000 руб., и в связи с этим, отказываются выдать генеральную доверенность о снятии ограничения (обременения) квартиры. Истец указывает, что денежные средства были выплачены им в полном объеме, однако сведения о внесении денежных средств истцом утрачены по прошествии длительного времени.
Просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона (регистрационная запись № от 13.11.2008 и № от 13.11.2008) в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: Ямало<адрес>
Истец ФИО1, его представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ответчики ФИО2, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, об отложении рассмотрения дела не просили, об уважительности причины своей неявки суду не сообщили, мнение по иску не представили.
Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте судебного заседания, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу в установленные законом сроки.
В силу ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. При разрешении вопроса о том, в каком порядке и в какой процедуре необходимо рассмотреть дело, суд оценивает в совокупности все обстоятельства дела с учетом имеющихся материалов и мнения участвующих в деле лиц, исходя из задач гражданского судопроизводства, и лежащей на нем обязанности вынести законное и обоснованное решение.
С учетом обстоятельств дела, принимая во внимание отсутствие позиции ответчиков относительно заявленных требований, суд полагает возможным рассмотреть дело в заочном производстве.
Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ст. 348 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Из положений ст. 384 ГК РФ следует, что в случае перехода к другому лицу прав кредитора по обеспеченному залогом обязательству, к такому лицу переходят также и права залогодержателя.
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.10.2008 между ФИО2, ФИО2 (Продавцы) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (Договор), по условиям которого Продавцы продали, а Покупатель приобрел в собственность жилое помещение в виде однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.11-12).
В соответствии с п. 3 Договора квартира продана Покупателю за 1 250 000 руб., из которых 1 000 000 руб. уплачен Покупателем при подписании договора купли-продажи, оставшиеся денежные средства в сумме 250 000 руб. Покупатель обязуется выплатить Продавцу в срок до 21.01.2009.
Пунктом 6 Договора установлено, что Покупатель приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации перехода права собственности, в порядке установленном действующим законодательством Российской Федерации.
В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 01.04.2025, согласно которой 14.11.2008 произведена регистрация права собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>
Указанная выписка содержит сведения о наличии обременения объекта недвижимости в виде ипотеки (регистрационная запись № от 13.11.2008 и № от 13.11.2008) (л.д.19,21-22).
Истец указывает, что денежные средства были выплачены в полном объеме согласно условиям договора, однако сведения о внесении денежных средств утрачены по прошествии длительного времени.
Как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 30.12.2016, обременение объекта недвижимости в виде ипотеки ответчиками ФИО2, ФИО2 снято не было, генеральная доверенность о снятии ограничения (обременения) квартиры не выдана, мотивируя отказ тем, что ФИО1 условия договора от 21.10.2008 исполнил ненадлежащим образом, а именно не выплатил денежные средства в сумме 100 000 руб. (л.д.23-24).
Разрешая спор на основании установленных по делу обстоятельств с учетом собранных по делу письменных доказательств, объяснений сторон, суд приходит к следующему выводу.
Исходя из положений ст. 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).
В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2020 № 18-П по делу о проверке конституционности абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК РФ, механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (п. 3).
Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению.
В перечне оснований прекращения залога, приведенном в п. 1 ст. 352 ГК РФ, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено. Однако, как указано в названном выше постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым.
Из приведенных выше норм материального права и актов их толкования в их взаимосвязи следует, что при невозможности удовлетворения кредитором - залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству, залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.
При этом прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно истечением срока исковой давности по залоговому обязательству, и не зависит от того, будет или нет заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения кредитора в суд с требованием по основному обязательству.
Следовательно, с учетом вышеуказанного реализация ответчиками как залогодержателями права на получение удовлетворения оплаты по договору купли-продажи квартиры от 21.10.2008 в полном объеме из стоимости заложенной квартиры была возможна исключительно путем обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке во исполнение обязательства по уплате покупной цены.
Судом установлено, что с данными требованиями ответчики не обращались, в связи с чем, возможность как судебного, так и внесудебного обращения взыскания на предмет залога (квартиру) у ответчиков отсутствует в связи с пропуском срока исковой давности по обращению в суд с требованиями о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого помещения, который в данном случае следует исчислять с 22.01.2012, то есть, с момента истечения трех лет с даты, в которую должен был быть уплачен последний платеж.
Кроме того, ответчики не были лишены возможности заключить соответствующе соглашение в порядке ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и воспользоваться своим правом обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
В силу п. 2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Следовательно, защита своих прав является осуществлением своих гражданских прав в своей воле и в своем интересе.
В настоящее время истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Сохранение записи в ЕГРП об ограничении (обременении) права ипотеки в силу закона в данном случае является препятствием истцу в осуществлении прав собственника данного недвижимого имущества в полном объеме, в том числе по его отчуждению.
Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиками, вопреки требованиям ст. 56 ГК РФ, суду не представлено. Ответчики участия в судебном заседании не приняли, свои доводы суду не изложили, доводы стороны истца не опровергли.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Разъяснить, что ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное решение суда составлено 25 июля 2025 года.
Председательствующий /подпись/ А.А. Петров
Копия верна. Судья