Дело № 2-548/2025

УИД 42RS0024-01-2025-000626-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2025 г. г. Прокопьевск

Прокопьевский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Бурлова Д.М., при секретаре судебного заседания Ивакиной Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Государственной жилищной инспекции Кузбасса к обществу с ограниченной ответственностью «УК «Прометей» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным,

установил :

Государственная жилищная инспекция Кузбасса обратилась с настоящим иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью «УК «Прометей» (далее по тексту ООО «УК «Прометей», общество, ответчик) о признании договора управления многоквартирным домом недействительным. В обоснование указано, что по результатам проведения проверки ООО «УК «Прометей» выявлены нарушения обязательных требований, установленных ч.3 ст.162 ЖК РФ, а именно отсутствие в договоре управления № от ДД.ММ.ГГГГ МКД по адресу: <адрес>-<адрес>, <адрес> следующих существенных условий: состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

ООО «УК «Прометей» выдано предписание № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком устранения выявленных нарушений до 04.10.2024. 04.10.2024 от общества поступило ходатайство о продлении срока исполнения предписания до 17.10.2024, ходатайство удовлетворено. Для устранения выявленных нарушений ООО «УК «Прометей» провела внеочередное общее собрание собственников помещений МКД, однако собрание не состоялось. Из чего следует, что предписание истца обществом не исполнено.

На основании изложенного Государственная жилищная инспекция Кузбасса просила признать недействительным договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

В судебном заседании представитель истца – Государственной жилищной инспекции Кузбасса ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования, пояснила о том, что в настоящее время недостатки, выявленные при проверке ООО «УК «Прометей», указанные в предписании, не устранены, просила суд признать договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> недействительным.

Представитель ответчика ООО «УК «Прометей», надлежаще извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явился, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал. В суд от директора ООО «УК «Прометей» ФИО2 поступила пояснительная записка, в которой указаны причины неисполнения предписания инспекции, а именно не состоявшие собрания собственников помещений МКД по причине отсутствия кворума, которые не учла инспекция. Также в записке указано о проведенной обществом разъяснительной работе в летний период времени, указан перечень ремонтных работ за период с августа 2023 года по настоящее время, представлены подтверждающие документы.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 20 ЖК РФ государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее - органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации (ч. 3).

Организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31.07.2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (ч. 6).

Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований настоящего Кодекса; в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований (ч. 12).

Согласно п. 7 Общих требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2021 г. N 1670, предметом государственного жилищного надзора является соблюдение контролируемыми лицами обязательных требований: к использованию и сохранности жилищного фонда, в т.ч. требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения;

Согласно Положения о Государственной жилищной инспекции Кузбасса, утвержденного Постановлением Правительства Кемеровской области-Кузбасса №227 от 10.04.2020 Государственная жилищная инспекция Кузбасса является исполнительным органом Кемеровской области-Кузбасса, осуществляющим региональный государственный жилищный контроль (надзор) на территории Кемеровской области-Кузбасса, лицензирование предпринимательской деятельности по управлению МКД, региональный государственный лицензированный контроль за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению МКД.

В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Согласно части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 ЖК РФ).

В соответствии со п. п. 1 - 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ООО «УК «Прометей» имеет лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно реестру лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД в <адрес>-Кузбассе, деятельность по управлению МКД по адресу: <адрес>-<адрес>, <адрес> осуществляет ООО «УК «Прометей».

Установлено, что спорный договор управления МКД был заключен в письменной форме на основании решения собственников, оформленного протоколом общего собрания; условия договора управления утверждены общим собранием собственников МКД№ от ДД.ММ.ГГГГ, при этом данный договор управления МКД содержит не все необходимые существенные условия предусмотренные законом, а именно ч.3 ст.162 ЖК РФ.

На основании решения заместителя начальника Государственной жилищной инспекции Кузбасса № от ДД.ММ.ГГГГ была проведена внеплановая документарная проверка в отношении управляющей организации ООО «УК «Прометей», по результатам которой выявлены нарушения обязательных требований, установленных ч.3 ст.162 ЖК РФ, а именно отсутствие в договоре управления № от ДД.ММ.ГГГГ МКД по адресу: <адрес>-<адрес>, <адрес> следующих существенных условий: состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

ООО «УК «Прометей» выдано предписание № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком устранения выявленных нарушений до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ от общества поступило ходатайство о продлении срока исполнения предписания до ДД.ММ.ГГГГ, ходатайство удовлетворено, срок продлен.

Как следует из части 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Часть 3 ст.162 ЖК РФ содержит перечень существенных условий договора управления МКД. Утверждение условий договора управления МКД, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Требования к существенным условиям договора устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.

Из чего следует, что в отсутствие решения общего собрания об утверждении всех необходимых условий договора и/или в отсутствие решения общего собрания об утверждении текста договора, можно считать указанный договор управления не заключенным, ввиду отсутствия соглашения сторон по всем существенным условиям договорам.

Поскольку одной из сторон договора управления МКД являются собственники помещений в МКД, решение об изменении договора управления МКД, в том числе определение состава общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, порядок осуществления контроля за содержанием жилого помещения в МКД, должно быть принято на общем собрании собственников помещений в МКД.

Для устранения выявленных нарушений ООО «УК «Прометей» провела внеочередное общее собрание собственников помещений МКД, однако собрание не состоялось в виду отсутствия кворума, договоренность в отношении отсутствующих, указанных в предписании, условий не достигнута. Из чего следует, что предписание истца в установленные сроки обществом не исполнено.

Доводы возражений ответчика о том, что инспекция не учла проведенную обществом работу по организации собраний, своевременному уведомлению собственников помещений МКД посредством размещения информации на стендах, в системе ГИС ЖКХ, в соц.сетях, смс-уведомлениях, а также работу по осуществлению ремонта имущества МКД, являются несостоятельными, поскольку до настоящего времени нарушения обязательных требований, установленных жилищным законодательством обществом не устранены, в договоре управления № от ДД.ММ.ГГГГ МКД по адресу: <адрес>-<адрес>, <адрес> отсутствует ряд существенных условий, что является основанием для признания недействительным договора управления МКД.

При таких обстоятельствах, суд полагает исковые требования Государственной жилищной инспекции Кузбасса обоснованными и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 8 ч. 1 ст. 333.20 НК РФ, ст. 103 ГПК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 333.19. НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера для организаций подлежит уплате государственная пошлина в сумме 20 000 руб.

Учитывая, что Государственная жилищная инспекция Кузбасса в силу пп. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина по данному делу в сумме 20 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

исковые требования Государственной жилищной инспекции Кузбасса к обществу с ограниченной ответственностью «УК «Прометей» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, удовлетворить.

Признать договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УК «Прометей» (№) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 20 000 (двадцать тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Прокопьевский районный суд Кемеровской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В мотивированной форме решение изготовлено 31 июля 2025 года.

Председательствующий (подпись) Д.М. Бурлов

Подлинник документа находится в Прокопьевском районном суде Кемеровской области в деле № 2-548/2025.