Дело № 2-267/2025
УИД №
Мотивированное решение составлено 14 июля 2025 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 июля 2025 года город Нижние Серги
Нижнесергинский районный суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Ильиной А.А.,
при секретаре судебного заседания Ильиной Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-267/2022 по исковому заявлению администрации Нижнесергинского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды объектов недвижимого имущества, погашении регистрационной записи об обременении,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Нижнесергинского муниципального района обратилось с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды объектов недвижимого имущества от 31.05.2013 № – нежилого здания, площадью 172,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, погашении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 23.03.2015 об обременении № в пользу С.А.А. в отношении недвижимого имущества, принадлежащего Нижнесергинскому муниципальному району на праве собственности.
В основание исковых требований истец указал, что 31.05.2013 между Нижнесергинским муниципальным районом и индивидуальным предпринимателем С.А.А. был заключен договор № аренды объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 172,1 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на срок 5 лет, собственником которого является Нижнесергинский муниципальный район. Договор зарегистрирован надлежащим образом 23.03.2015. С.А.А. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 18.10.2019. После 26.12.2019 он умер. Наследником является ФИО1 В настоящее время собственник объекта недвижимости лишен своего права на распоряжение муниципальным имуществом.
В судебное заседание представитель истца администрации Нижнесергинского муниципального района в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие, указав, что исковые требования поддерживает в полном объеме (л.д.70).
В судебном заседании 08.04.2025 представитель истца администрации Нижнесергинского муниципального района ФИО3, действующая на основании доверенности № от 02.04.2025, исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнении не имела (л.д.63-64).
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, представила письменный отзыв, согласно которому возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку после смерти супруга ФИО4 не заявляла права на наследство как в отношении нежилого здания № по <адрес> в <адрес>, заинтересованности в отношении которого у нее нет, так и в отношении другого имущества, просила применить срок исковой давности (л.д.83, 101).
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления Росимущества в Свердловской области и Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ФИО2 – А.К.А. просила дело рассмотреть в ее отсутствие (л.д.77).
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ФИО2 - У.А.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Изучив доводы искового заявления, исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
В соответствии с п.1 и п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом установлено, что в соответствии с договором аренды № от 31.05.2013 Нижнесергинским муниципальным районом передано индивидуальному предпринимателю ФИО4 для производственной деятельности в аренду нежилое помещение – дом №, расположенное по <адрес> в <адрес> на срок 5 лет с момента принятия арендуемого объекта (л.д.9-12).
Объект аренды передан арендатору по акту сдачи-приемки от 31.03.2013 (л.д.13).
Нежилое помещение – дом №, расположенный по <адрес> в <адрес>, по настоящее время находится в аренде у ФИО4, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.01.2025 (л.д.17-29).
18.10.2019 деятельность в качестве индивидуального предпринимателя ФИО4 прекратил, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 31.01.2025 (л.д.21-23).
26.12.2019 ФИО4 умер (л.д.20).
После смерти ФИО4 наследственное дело не открывалось (л.д.31, 36).
Доказательства, что наследники первой очереди по закону супруга ФИО1 и дочери У.А.А. и А.К.А. фактически приняли наследство, суду не представлены.
Согласно пп.3.2 п.3 договора аренды, срок аренды может быть изменен только по соглашению сторон (л.д.9).
Согласно пп.9.1, 9.2 и 9.4 договора аренды, изменение условий договора, его продление, расторжение и прекращение, за исключением размера арендной платы по п.4.3 договора, допускаются по соглашению сторон и оформляются дополнительными соглашениями. Арендатор в случае надлежащего выполнения им принятых по настоящему договору обязательств по окончании срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на продление договора. Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения арендатором полностью или частично условий договора, в том числе, если арендатор использует объект не в соответствии с целями аренды, указанными в договоре, если арендатор умышленно или по халатности ухудшает состояние объекта, если арендатор не внес арендную плату более чем за 2 месяца, если арендатор не выполнил любое другое условие договора (л.д.11).
Договор аренды был заключен на срок 5 лет с момента принятия арендуемого объекта с 31.05.2013, соответственно срок действия договора аренды истек 31.05.2018.
Суду не представлены истцом доказательства, что ФИО4 воспользовался предусмотренным п.9.2 договора аренды преимущественным правом на продление договора, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор, либо продолжил пользоваться имуществом после истечения срока договора, в связи с чем, договор аренды можно было бы считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Ответчик ФИО1 не обращалась в администрацию с заявлением о замене стороны в договоре аренды. Доказательства, подтверждающие, что она вносила арендные платежи в соответствии с пп.4.1 п.4 договора аренды, администрацией не представлены.
Индивидуальным предпринимателем ФИО1 не является.
Объект недвижимости – нежилое здание был передан в аренду ФИО4, являющемуся индивидуальным предпринимателем, для производственной деятельности. Таким образом, у суда имеются основания полагать, что заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Таким образом законных оснований для удовлетворения исковых требований администрации Нижнесергинского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды № от 31.05.2013 судом не усматривается.
Кроме того, ответчик ФИО1 просила применить срок исковой давности.
В соответствии со ст.195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии с п.1 ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии с п.1 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно разъяснениям в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.
Срок действия договора аренды истек 31.05.2018. С.А.А. умер 26.12.2019. По истечении шести месяцев после смерти ФИО4 администрация должна была знать об имуществе, входящим в наследственную массу, о правопреемниках арендатора и принятии ими в фактическое пользование имущества, переданного в аренду. Между тем, исковое заявление о расторжении договора аренды предъявлено администрацией в суд по прошествии пяти лет со дня смерти ФИО4
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что к моменту обращения администрации Нижнесергинского муниципального района в суд с иском срок исковой давности ей был пропущен, что в соответствии с п.2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации Нижнесергинского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды объектов недвижимого имущества, погашении регистрационной записи об обременении отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижнесергинский районный суд Свердловской области.
Судья А.А. Ильина