УИД 77RS0035-02-2024-004641-31

Дело № 2-376/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 апреля 2025 года адрес

Троицкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Решетовой Е.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-376/2025 по иску фио к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

фио обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, указав в обоснование требований, что 30.08.2023 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. По условиям договора ответчик продал истцу принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, площадью 1232 кв.м с кадастровым номером 50:54:0020214:10, находящийся по адресу: адрес, адрес, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, и размещенный на нем жилой дом, общей площадью 47,5 кв.м, с кадастровым номером 50:54:0020214:57. Истец приобрел у ответчика указанный выше земельный участок и жилой дом за сумма, из них: земельный участок стоимостью сумма, жилой дом - сумма. Переход права собственности на указанную недвижимость от продавца к покупателю произведен в установленном законом порядке. Согласно пункту 3.1. договора, земельный участок правами других лиц не обременен. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется (пункт 3.2. договора). До подписания договора купли-продажи земельного участка с жилым домом 21.08.2023 стороны подписали соглашение об авансе. Согласно пункту 7 соглашения об авансе, продавец гарантирует, что объекты не обременены, под залогом не состоят, не являются предметом спора и каких-либо судебных разбирательств. 25.10.2023 земельный участок, приобретенный у ответчика, был полностью залит водой неизвестного происхождения со специфичным запахом канализации. После вызова аварийных служб, от сотрудников «Мосводоканала» истцу стало известно, что всю территорию приобретенного земельного участка пересекает магистральная канализационная труба. Приобретая по договору купли-продажи земельный участок с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, истец рассчитывал на то, что построит жилой дом на этом участке, однако он лишился возможности для использования земельного участка по назначению. Наличие охраняемой зоны по СНиП (СП) от сетей существенно ограничивает права истца запретом на возведение капитального строительства в пределах инженерной сети. 16.01.2024 истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия (уведомление) с требованием расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенный сторонами 30.08.2023 и возврате сумма - цены договора. Указанная претензия, ответчиком оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 1232 кв.м с кадастровым номером 50:54:0020214:10, находящегося по адресу: адрес, адрес, расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, и размещенного на нем жилого дома, общей площадью 47,5 кв.м, с кадастровым номером 50:54:0020214:57, заключенного 30.08.2023 между истцом и ответчиком; взыскать с ответчика в пользу истца сумма, уплаченных по договору, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.01.2024 по 06.03.2024 в размере сумма и далее по день фактического исполнения решения суда, а также судебные расходы по оплате услуг адвоката в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, моральный вред в размере сумма.

Истец фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку в судебное заседание своего представителя фио, который исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Ответчик фио в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайство об отложении рассмотрения дела не представил, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

При этом отсутствие надлежащего контроля за поступающей по его месту жительства корреспонденции является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет сам ответчик.

Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Исходя из положений п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», неполучение судебного извещения, направленного по надлежащему адресу, по обстоятельствам, зависящим от самого адресата, приравнивается по своим правовым последствиям к отказу от принятия судебной повестки, когда адресат, отказавшийся принять судебную повестку ил иной судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В судебном заседании установлено, что 30.08.2023 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, по условиям которого ответчик продал истцу принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, площадью 1232 кв.м с кадастровым номером 50:54:0020214:10, расположенный по адресу: адрес, адрес, на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, и размещенный на нем жилой дом, общей площадью 47,5 кв.м, с кадастровым номером 50:54:0020214:57.

Согласно пункту 2.4. договора купли-продажи, истец приобрел у ответчика указанный выше земельный участок и жилой дом за сумма, из них: земельный участок стоимостью сумма, жилой дом стоимостью сумма.

Согласно пункту 3.1. договора купли-продажи, земельный участок правами других лиц не обременен. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется (пункт 3.2. договора).

21.08.2023 стороны подписали соглашение об авансе. Согласно пункту 7 соглашения об авансе, продавец гарантирует, что объекты не обременены, под залогом не состоят, не являются предметом спора и каких-либо судебных разбирательств.

Право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за истцом, согласно выписке из ЕГРН.

Как следует из искового заявления, 25.10.2023 земельный участок, приобретенный у ответчика, был полностью залит водой неизвестного происхождения со специфичным запахом канализации. После вызова аварийных служб, от сотрудников «Мосводоканала» истцу стало известно, что всю территорию приобретенного земельного участка пересекает магистральная канализационная труба. Приобретая по договору купли-продажи земельный участок с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, истец рассчитывал на то, что построит жилой дом на этом участке, однако он лишился возможности для использования земельного участка по назначению. Наличие охраняемой зоны по СНиП (СП) от сетей существенно ограничивает права истца запретом на возведение капитального строительства в пределах инженерной сети.

Согласно сведениям из ЕГРН указанная канализационная труба имеет кадастровый номер 77:19:0000000:835, тип объекта: сооружение, дата постановки на кадастровый учет: 26.10.2017, год постройки - 1954, принадлежащая с 01.08.2018 по настоящее время адрес и находящаяся под обременением в пользу адрес на основании договора аренды объектов инженерно-коммунального назначения, находящихся в собственности адрес.

16.01.2024 истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенный сторонами 30.08.2023 и возврате сумма, уплаченных по договору. Указанная претензия, ответчиком оставлена без удовлетворения.

Нормативы градостроительного проектирования предусмотрены СНиПом 2.07.01-89 "Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений" (актуализация СП 42.13330.2016).

Пунктом 7.23 СНиПа 2.07.01-89 установлены охранные зоны для ливневой канализации, водовода, электрического кабеля, которые необходимо соблюдать при составлении документов по планировке территории: расстояние по горизонтали от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений принимается по таблице 14, в соответствии с которой охранная зона водопровода и напорной канализации устанавливается в размере 5 м до фундаментов зданий и сооружений, охранная зона самотечной канализации (в том числе ливневой) составляет 3 м по горизонтали до фундаментов зданий и сооружений. Аналогичные требования закреплены в пункте 12.35 СП 42.13330.2016.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом наличие ограничений, объективно существовавших на момент заключения договора, о которых не было известно покупателю, является существенным обстоятельством, влияющим на правильное формирование воли покупателя земельного участка.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчик, являясь собственником спорного земельного участка, должен был донести до покупателя информацию о невозможности его использования для жилой застройки, однако он скрыл от истца данные обстоятельства.

Доказательств исполнения ответчиком, как продавцом спорного земельного участка обязанности предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке, возложенной на него положениями статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, материалы дела не содержат.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд, дав оценку представленным доказательствам, пришел к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, ответчиком не была представлена истцу, как покупателю земельного участка по договору, информация о расположении земельного участка, которая могла оказать влияние на решение истца о приобретении данного земельного участка. Поскольку истец, не обладая достаточной информацией о наличии ограничений в отношении приобретаемого земельного участка, в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а именно использование земельного участка по назначению, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 30.08.2023 и взыскивает с ответчика в пользу истца денежные средства в размере сумма, уплаченные по договору.

Согласно ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.01.2024 по 06.03.2024 в размере сумма и далее по день фактического исполнения обязательств.

Разрешая данные требования, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Следовательно, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию не ранее момента получения ответчиком требования о возврате суммы, уплаченной истцом за ответчика. Именно с данного момента наступают последствия неправомерного удержания денежных средств.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы права, а также исходя из того, что представителем истца в судебном заседании пояснено, что досудебная претензия в адрес ответчика не направлялась, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании процентов, начисленных на сумму произведенных платежей по правилам ст. 395 ГК РФ.

Рассматривая требование истца о компенсации морального вреда в размере сумма, суд исходит из следующего.

Основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 и ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1 ст. 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 1099 ГК РФ, моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, моральный вред подлежит компенсации, если он причинен действиями, нарушающими личные неимущественные права гражданина, либо посягающими на принадлежащие ему личные нематериальные блага. При этом моральный вред, причиненный нарушением имущественных прав, подлежит компенсации лишь в случаях, прямо указанных в законе.

В рассматриваемом случае суд не усматривает оснований для удовлетворения требований о взыскании морального вреда, поскольку истцом не представлено доказательств причиненных ему нравственных и физических страданий, как и не представлено доказательств того, что действиями ответчика были нарушены личные неимущественные права истца, либо его действия посягали на принадлежащие истцу нематериальные блага.

В соответствии с частью 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца понесенные им документально подтвержденные расходы по оплате юридических услуг в размере сумма

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования фио к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 1232 кв.м с кадастровым номером 50:54:0020214:10, расположенного по адресу: адрес, адрес, и размещенного на нем жилого дома, общей площадью 47,5 кв.м, с кадастровым номером 50:54:0020214:57, заключенный 30.08.2023 между фио и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу фио денежные средства в размере сумма, судебные расходы по оплате услуг адвоката в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Разъяснить ответчику право подать в Троицкий районный суд адрес заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в Московский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Троицкий районный суд адрес в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда.

Председательствующий:

Заочное решение изготовлено в окончательной форме 28 апреля 2025 года.