Дело №... КОПИЯ

УИД 52RS0№...-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(адрес) 2 апреля 2025 г.

Советский районный суд (адрес) в составе председательствующего судьи Тищенко Е.В., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

истица обратилась в суд к ответчику с вышеуказанным иском.

В обосновании исковых требований указала, что (дата) между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома, бани, гаража и земельного участка, в соответствии с которым Продавец (ответчик) передал, а Покупатель (истица) приняла в собственность указанные объекты недвижимости, расположенные по адресу: (адрес), дачный кооператив «Приозерный», участок 118.

Стоимость всех объектов недвижимости составила 19 000 000 рублей.

При заключении договора Продавец заверил Покупателя, что скрытых дефектов нет.

Дом, гараж и баня до подписания договора Покупателем осмотрены. Однако, после регистрации права собственности Покупателем выявлено множество скрытых недостатков, которые не позволяют эксплуатировать дом в соответствии с его назначением, а именно, эксплуатация дома будет возможна только после устранения всех скрытых дефектов.

Такое состояние дома является существенным недостатком, делает невозможным и опасным для жизни и здоровья его эксплуатацию по прямому назначению.

Нормальная эксплуатация дома возможна будет только после капитального его ремонта.

Покупатель вправе в силу ст.475 ГК РФ требовать от Продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков, Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы.

Выявленный существенный недостаток, требующий немедленного устранения, значительно снижает стоимость приобретенного объекта недвижимости. Вследствие чего, Покупатель считает целесообразным требовать от Продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

(дата) Истица обратилась к Ответчику с претензией, в которой просила снизить покупную цену на 1 800 000 руб. в связи с выявленными недостатками, однако её претензия была оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного, ФИО1 просит суд взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 1 800000 руб. в счет уменьшения покупной цены объектов недвижимости - жилого дома, бани, гаража, расположенных по адресу: (адрес)

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, сведений об уважительности своей неявки суду не сообщила.

Ранее участвующие в деле представители истца по доверенностям ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, сведений об уважительности своих неявок суду не сообщили.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель ответчика по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных исковых требований, указывая на отсутствие законных оснований для их удовлетворения.

Третье лицо – финансовый управляющий ФИО1 – ФИО11, в судебном заседании, посчитал исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо – представитель АО "Газпромбанк" в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, сведений об уважительности своей неявки суду не сообщил.

С учетом изложенного суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав позицию представителя ответчика, третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено, что (дата) между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал (продал) в собственность, а покупатель принял (купил) в собственность:

- жилой дом – назначение жилое, количество этажей – 2, подземных – 1, общей площадью 389,50 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: (адрес), дачный кооператив «Приозерный», (адрес);

- баня - назначение нежилое, количество этажей – 2, общей площадью 56,90 кв.м., с кадастровым номером: №..., расположенная по адресу: (адрес), дачный кооператив «Приозерный», (адрес);

- земельный участок - категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного хозяйства, общей площадью 2523 кв.м., с кадастровым номером: №..., расположенный по адресу: (адрес) (л.д. 11-17).

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости оформлен в законом установленном порядке.

(дата) за ФИО1 зарегистрировано право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости (л.д.18-22).

ФИО1 утверждает, что в ходе эксплуатации жилого дома, ею выявлено множество скрытых недостатков жилого дома, которые не были оговорены продавцом, которые не позволяют эксплуатировать жилой дом в соответствии с его назначением.

(дата) ФИО1 обратилась к ФИО2 с претензией, в которой просила в течение 10 дней с момента получения претензии снизить покупную цену по договору купли-продажи от (дата), путем заключения дополнительного соглашения, и вернуть ей часть денежных средств в размере стоимости устранения выявленных скрытых недостатков жилого дома (л.д. 8-9).

Ответа на претензию не последовало.

ФИО1 обратилась к независимому специалисту, с вопросом о необходимости проведения судебной строительной экспертизы жилого дома, по адресу: (адрес), дачный кооператив «Приозерный», (адрес).

Согласно ответу от (дата) №... на запрос ФИО1, директор частного некоммерческого судебно-экспертного учреждения «Приволжский центр независимых экспертиз и специальных исследований» ФИО8 сообщил, что жилой дом находится в неудовлетворительном состоянии; при визуальном осмотре предварительно выявлены существенные конструктивные и инженерные нарушения не позволяющие безопасно эксплуатировать жилое пространство (л.д.71-82).

В ходе судебного разбирательства представителем истца заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, которое судом было удовлетворено.

Согласно заключению судебной экспертизы от (дата) №..., выполненной ООО «Экспертно-правовой центр «Вектор»,

1. жилой дом по адресу: (адрес), дачный кооператив «Приозерный», участок 118 не соответствует строительным нормам и правилам, в части теплоизоляции ограждающих конструкций;

2. жилой дом не соответствует строительным нормам и правилам, в части вентиляции в помещениях цокольного этажа;

3. следы плесени, грибка имеются на оконных проемах и в помещениях цокольного этажа жилого дома. Причины их образования - наличие повышенной влажности в помещениях (увлажнение строительных конструкций) и плохая вентиляция помещений;

4. температурный режим в жилых помещениях дома (жилая комната №... на мансардном этаже) не соответствует установленным нормам и правилам. Причина не соответствия параметров микроклимата в помещении жилой комнаты №... на мансарде, не работающая в нормативном режиме батарея отопления;

5. жилой дом не соответствует требованиям статьи 10 Федерального закона от (дата) №...-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

6. дефекты конструкции жилого дома, являлись скрытыми на дату покупки дома (дата) в части недостаточной теплоизоляции стен. Дефекты вентиляционной системы не являлись скрытыми на дату покупки дома (дата);

7. Стоимость необходимых затрат по проведению ремонтно- восстановительных работ и материалов, требующих для устранения дефектов жилого дома определяется составлением сметной документации, которая является составной частью проекта реконструкции. Названные задачи могут быть решены только при проектировании, а точнее разработке проекта реконструкции жилого дома.

В ходе судебного разбирательства были допрошены судебные эксперты ФИО9, ФИО10 которые в судебном заседании пояснили, что не соответствие строительным нормам и правилам, в части теплоизоляции ограждающих конструкций жилого дома, возникло, скорее всего, из-за нарушения температурного баланса внутри жилого дома, поскольку каждый строительный материал имеет предел прочности, например, кирпич, выдерживает около 50 перепадов температур. Стены дома достаточно толстые – около 50 см., дому 20 лет, сначала они не промерзали, однако если дом не обогревать надлежащим образом, происходят разрушения строительных материалов и в последствие дом начинает промерзать. В помещении жилой комнаты №... на мансарде, в момент экспертного осмотра, не работала в нормативном режиме батарея отопления. Следы плесени, грибка имеющиеся на оконных проемах и в помещениях цокольного этажа жилого дома, образовались из-за наличия повышенной влажности в помещениях (увлажнение строительных конструкций) и плохая вентиляция помещений. Принудительная вентиляция в цокольном этаже, на момент экспертного осмотра, не работала – не включался двигатель. Дефекты вентиляционной системы не являлись скрытыми, на дату покупки дома (дата).

Оценивая заключение судебной экспертизы, показания судебных экспертов, суд не находит оснований не доверять их выводам, поскольку судебные эксперты имеют специальные познания, опыт работы, предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, доказательств, опровергающих их выводы, суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что имеющиеся недостатки жилого дома по адресу: (адрес), дачный кооператив «Приозерный», участок 118, в части его теплоизоляции, возникли в результате нарушения температурного баланса внутри жилого дома в период нахождения его в собственности у ФИО1. Поскольку в первый год владения данным жилым домом, указанный недостаток жилого дома не проявлялся, он проявился лишь на третий год владения домом ФИО1, доказательств обратному суду не представлено. Имеющиеся следы плесени, грибка на оконных проемах и в помещениях цокольного этажа жилого дома, образованные в результате повышенной влажности в помещениях (увлажнение строительных конструкций) и плохой вентиляции помещений, по мнению суда, образованы в результате ненадлежащего содержания своего имущества собственником ФИО1, поскольку на момент проведения осмотра судебными экспертами, принудительная вентиляция в помещении цоколя жилого дома не работала, а в связи с повреждением отмостки дома, влага поступала через стену жилого дома в цокольное помещение. Кроме того, на момент приобретения жилого дома ФИО1 следов плесени и грибка в помещениях цокольного этажа жилого дома не имелось.

Следовательно, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для уменьшения покупной цены объектов недвижимости: жилого дома, бани, гаража, расположенных по адресу: (адрес), дачный кооператив «Приозерный», участок 118, поскольку, как установлено в ходе судебного разбирательства, имеющиеся недостатки жилого дома образованы в период владения им новым собственником, и на момент приобретения жилого дома они отсутствовали.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Установлено, что согласно определению суда от (дата) о назначении судебной экспертизы, оплата за её проведение была возложена на ФИО1, которую она не произвела. Стоимость проведения судебной экспертизы составила 188000 руб. (т.1 л.д.119).

Выводы судебной экспертизы положены в основу решения суда, которое вынесено в пользу ответчика.

Таким образом, учитывая результат рассмотренного дела, с ФИО1 в пользу ООО «Экспертно правовой центр «Вектор» подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 188000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №...) в пользу ООО «Экспертно-правовой центр «Вектор» (ИНН №...) судебные издержки по производству судебной экспертизы в сумме 188000 (сто восемьдесят восемь тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд (адрес).

Судья - подпись - Е.В.Тищенко

Копия верна. Судья Е.В.Тищенко