Решение по делу № 2-2378/2023 от 07.11.2023

Дело № 2-2378/2023

64RS0043-01-2023-002247-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2023 года г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Садомцевой Т.В.,

при секретаре Заяц Е.Д.,

с участием представителя истца администрации муниципального образования «Город Саратов» в лице ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства,

установил:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, в обоснование указав, что между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ФИО3 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 27.07.2007 площадью 260 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:267 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для строительства административного здания с ветеринарным пунктом, сроком на 5 лет.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 13.08.2007 года, от 26.09.2007 года арендатором данного земельного участка является ФИО2

Срок действия договора до 27.07.2012 года.

На указанном земельном участке находится принадлежащий ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:010115:5915, на который у ответчика зарегистрировано право собственности 10.08.2012 года.

Однако за предоставлением права на земельный участок для завершения строительства ответчик не обращался.

Поскольку строительство объекта незавершенного строительства к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка от 10.11.2016 года № и до настоящего времени не завершено, такой объект должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд изъять у ФИО2 путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства – нежилое здание – фундамент с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в иске, просила их удовлетворить.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, от ответчика ФИО2 поступило заявление о признании исковых требований в части изъятия объекта незавершенного строительства, в котором пояснила, что не имела финансовой возможности для завершения строительства, просила отказать в части удовлетворения требований о взыскании судебных издержек, в частности, о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п.п. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3). Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (пункт 4).

Как следует из материалов дела, 27.07.2007 года между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №, предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктом с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 260 кв.м.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для строительства административного здания с ветеринарным пунктом, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 23.03.2007 года №, площадью 260 кв.м.

В соответствии с п. 2.1 Договора от 27.07.2007 года, указанный договор заключен сроком на пять лет.

Земельный участок передан арендодателем арендатору 27.07.2007 года, о чем составлен акт приема-передачи.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 13.08.2007 года все права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 27.07.2007 года перешли к ФИО4

26.09.2007 года между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого ФИО2 приняла на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 27.07.2007 года.

Как следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, на указанном земельном участке с кадастровым номером 64:48:000000:267 находится объект незавершенного строительства степенью готовности 9% с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на который у ответчика зарегистрировано право собственности 10.08.2012 года.

При этом по истечении срока действия договора ФИО2 в течение длительного периода времени за предоставлением права на земельный участок для завершения строительства не обращалась, выписка из ЕГРН по состоянию на 01.11.2023 года не содержит сведений о наличии договора аренды указанного земельного участка.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено иные данные.

Из заключения судебной экспертизы иные данные № от 04.08.2023 года следует, что в результате экспертного осмотра установлено, что объекта незавершенного строительства – нежилого здания фундамента степенью готовности 9% с кадастровым номером 64:48:010115:5915, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не установлено.

Объектом исследования является здание незавершенного строительства, с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Объект представляет собой трехэтажное здание, стены которого выполнены из: первый (цокольный этаж) – фундаментные блоки и газобетонные блоки, стены второго и третьего этажа – газобетонные блоки, межэтажные перекрытия железобетонные выполнены из многопустотных железобетонных плит и локальный участков монолитного железобетона, между этажами имеется недостроенная винтовая металлическая лестница.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства нежилого трехэтажного здания с кадастровым номером № расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, составляет 2 577 168 руб. 61 коп.

Не доверять заключению судебной экспертизы и ставить его выводы под сомнение у суда оснований не имеется, поскольку экспертиза была назначена на основании определения суда, проведена с соблюдением положений ст. ст. 84, 85, 86 ГПК РФ и в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», судебный эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, заключение основано на всестороннем, полном и объективном подходе исследования, является ясным, полным, определенным, не имеющим противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы в заключении убедительны, последовательны, согласуются с материалами гражданского дела, не влекут их двоякого толкования, оно в полном объеме отвечает требованиям ст. ст. 55, 59, 60 ГПК РФ.

Участниками процесса заключение эксперта не оспорено, ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертизы не заявлялось.

При таких обстоятельствах, суд принимает указанное заключение эксперта иные данные в качестве допустимого доказательства по делу.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2015 года, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Закона № 171-ФЗ с 1 марта 2015 года утратил силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Так, согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно разъяснений, приведенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 от 22 июля 2020 года, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В силу положений статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск.

Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно статье 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон.

В силу положений части 3 статьи 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Согласно части 4.1 статьи 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Как следует из материалов дела, ответчик признает исковые требования в части изъятия у ФИО2 путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства – нежилого здания – фундамента с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, б/н, положения статей 35, 173 ГПК РФ, предусматривающие последствия признания иска, ей разъяснены и понятны.

Суд считает возможным принять признание иска ответчиком в данной части, поскольку это не противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с п. 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 № 1299 (далее – Правила), публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее – аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (п. 3 Правил).

Орган или организация, указанные в пункте 3 настоящих Правил (далее – организатор аукциона), подготавливают извещение о проведении аукциона (п. 4 Правил.

В пп. «з» п. 7 Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Таким образом, учитывая установленные судом обстоятельства и принимая во внимание вышеприведенные положения действующего законодательства, оценив имеющиеся и представленные доказательства в их совокупности с позиции ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования администрации МО «Город Саратов» подлежат удовлетворению, при этом суд полагает необходимым установить сумму возмещения за спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, определенную в заключении судебной экспертизы в размере 2 577 168 руб. 61 коп.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует из ч. 1 ст. 96 ГПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Согласно ч. 3 ст. 96 ГПК РФ суд, а также мировой судья может освободить гражданина с учетом его имущественного положения от уплаты расходов, предусмотренных частью первой настоящей статьи, или уменьшить их размер. В этом случае расходы возмещаются за счет средств соответствующего бюджета.

Определением суда от 10.07.2023 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, стоимость проведенной экспертизы составила 64 000 руб., с учетом доводов ходатайства ФИО2 об освобождении от уплаты указанных расходов, ее имущественного положения, указанные расходы подлежат возмещению за счет средств федерального бюджета Управлением Судебного департамента в Саратовской области.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН №) к ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) об изъятии объекта незавершенного строительства удовлетворить.

Изъять у ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) объект незавершенного строительства степенью готовности 9% с кадастровым номером 64:48:010115:5915, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 577 168 руб. 61 коп.

Управлению Судебного департамента в Саратовской области возместить иные данные расходы за производство экспертизы в размере 64 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 ноября 2023 года.

Судья Т.В. Садомцева